Lite condominiale e vendita

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

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Chiedendo la liberatoria all'amministratore prima di una vendita,salta fuori che c'e' una causa con un inquilino (il venditore si era dimenticato di avvisare l'acquirente). Quest ultimo vuol far firmare un documento al venditore in cui questi si impegni a pagare le future spese inerenti la lite,anche quando l'immobile sara' stato venduto. Il venditore deve accettare?
 
Chiedendo la liberatoria all'amministratore prima di una vendita,salta fuori che c'e' una causa con un inquilino (il venditore si era dimenticato di avvisare l'acquirente). Quest ultimo vuol far firmare un documento al venditore in cui questi si impegni a pagare le future spese inerenti la lite,anche quando l'immobile sara' stato venduto. Il venditore deve accettare?

Il venditore non è obbligato a firmare nulla in tal senso.
L'amministratore deve richiedere qualsiasi spesa, ordinaria o non, sempre al nuovo proprietario.
Sarà poi quest'ultimo a rivalersi eventualmente sul vecchio, qualora la legge dovesse dargli ragione.
 
Chiedendo la liberatoria all'amministratore prima di una vendita,salta fuori che c'e' una causa con un inquilino (il venditore si era dimenticato di avvisare l'acquirente). Quest ultimo vuol far firmare un documento al venditore in cui questi si impegni a pagare le future spese inerenti la lite,anche quando l'immobile sara' stato venduto. Il venditore deve accettare?

Un simile documento sarebbe troppo penalizzante per il venditore e dall'esito incerto, trovandosi oltretutto coobbligato in una causa in cui non ha più voce in capitolo. Supponiamo infatti che la causa si protragga fino alla Cassazione, con spese legali notevoli e tempi biblici, come può il venditore accettare di pagare le spese per il protrarsi della lite se non ha più modo di intervenire nelle decisioni?

Molto meglio quantificare in modo ragionevole le spese e scontarle al compratore, con apposita liberatoria. Cosa fatta capo ha.
 
Non è così. Il precedente proprietario risponde di tutti gli impegni presi dal condominio prima della cessione. Questo anche se dovessero sorgere dopo molti anni, ad esempio a fine causa.
 
Non è così. Il precedente proprietario risponde di tutti gli impegni presi dal condominio prima della cessione. Questo anche se dovessero sorgere dopo molti anni, ad esempio a fine causa.

No, è corretto quanto è stato detto, l'amministratore si confronta solo con i proprietari effettivi e attuali.
Sono poi i relativi proprietari a rivalersi, eventualmente e dove esistano i presupposti legali, con i precedenti.
 
Ripeto, qualsiasi pendenza nata da un impegno preso da un condominio è a carico dei condomini in essere al momento dell'insorgere del debito. Un amministratore non può che comportarsi come prescrive la norma, deve attivarsi nei confronti dei reali debitori.
 
Ripeto, qualsiasi pendenza nata da un impegno preso da un condominio è a carico dei condomini in essere al momento dell'insorgere del debito. Un amministratore non può che comportarsi come prescrive la norma, deve attivarsi nei confronti dei reali debitori.

Le norme in verità dicono esattamente il contrario.
Quello che fa fede è l'art.63 secondo comma delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:
"Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
Questo vuol dire che addirittura al nuovo acquirente può essere richiesto dall'amministratore il pagamento delle spese arretrate non solo dell'anno in corso ma anche di quello precedente, ossia per periodi di tempo in cui non era neppure proprietario.
L'acquirente quindi si sostituisce completamente al venditore nei pagamenti e a lui l'amministratore si riferirà per le sue richieste.
E' chiaro che potrebbero esserci somme dovute dall'ex proprietario che emergono anche a distanza di anni e resta fermo il diritto di rivalersi dell'acquirente stesso nei confronti del venditore (sempre che sia ancora reperibile).
E' questo il motivo per cui è bene accertarsi prima dell'acquisto che non ci siano pendenze, liti in corso o sorprese varie.
 
Le norme in verità dicono esattamente il contrario.
Quello che fa fede è l'art.63 secondo comma delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:
"Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
Questo vuol dire che addirittura al nuovo acquirente può essere richiesto dall'amministratore il pagamento delle spese arretrate non solo dell'anno in corso ma anche di quello precedente, ossia per periodi di tempo in cui non era neppure proprietario.
L'acquirente quindi si sostituisce completamente al venditore nei pagamenti e a lui l'amministratore si riferirà per le sue richieste.
E' chiaro che potrebbero esserci somme dovute dall'ex proprietario che emergono anche a distanza di anni e resta fermo il diritto di rivalersi dell'acquirente stesso nei confronti del venditore (sempre che sia ancora reperibile).
E' questo il motivo per cui è bene accertarsi prima dell'acquisto che non ci siano pendenze, liti in corso o sorprese varie.

"Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. In altri termini, come sottolineato dalla recente sentenza n.10235 del 2 maggio 2013 della Corte di Cassazione, il menzionato art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un'applicazione specifica dell'art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l'obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all'anno come relativo all'annualità condominiale)."
 
Le sentenze ci sono proprio perché si è ricorsi al giudice per recuperare i crediti dagli ex proprietari ed è nel diritto di chi paga ricorrervi. Ma tutte le pendenze, presenti anche nel bilancio condominiale, sono tenuti a saldarle intanto i nuovi proprietari
 
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@Willin
Le è stato chiesto in base a quale norma l'amministratore dovrebbe richiedere pagamenti ad un ex condominio come afferma e ripete nei post #4 e #6 e lei ha risposto con una sentenza.
Le sentenze sono valide solo per il caso specifico e non fanno legge.
Ne deduco quindi che non ci sono norme che autorizzano l'amministratore a perseguire un ex condomino, al contrario di quanto da lei affermato.

@donsalieri
Per sanare vecchie pendenze (anche se sopraggiunte a distanza di anni) l'amministratore può rivalersi solo sui condomini proprietari effettivi.
Al più, su mandato dell'assemblea, potrebbe intentare causa verso gli ex proprietari qualora il condominio ritenga di volerlo fare.
E' molto più facile invece che l'amministratore intimi il pagamento al nuovo proprietario, lasciando a lui l'eventuale onere di rivalersi sul vecchio o di contestare il pagamento stesso.
Nulla però, nemmeno una precedente sentenza, garantisce il recupero del credito dall'ex proprietario, si dovrà procedere per vie legali e sarà il giudice a decidere caso per caso.
 
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Ma scusate, nel condominio ci saranno due tipi di proprietari: Pippo e Pluto. Pippo era già proprietario al tempo in cui la lite è iniziata, e quindi comunque deve concorrere in solidoi al pagamento della sentenza ( che al 99% è provvisoriamente esecutiva). Pluto ha comprato da Paperino e quindi vorrebbe scaricare su di lui l'onere. Pippo non ha nessun interesse a autorizzare l'amministratore a agire contro Paperino, imbarcandosi in una nuova causa dall'esito incerto (Paperino potrebbe risultare nullatenente, fallito, morto senza eredi etc.etc.). Anzi, solleciterà l'amministratore a far pagare Pluto per evitare pignoramenti e beghe ulteriori.
 
Ma scusate, nel condominio ci saranno due tipi di proprietari: Pippo e Pluto. Pippo era già proprietario al tempo in cui la lite è iniziata, e quindi comunque deve concorrere in solidoi al pagamento della sentenza ( che al 99% è provvisoriamente esecutiva). Pluto ha comprato da Paperino e quindi vorrebbe scaricare su di lui l'onere. Pippo non ha nessun interesse a autorizzare l'amministratore a agire contro Paperino, imbarcandosi in una nuova causa dall'esito incerto (Paperino potrebbe risultare nullatenente, fallito, morto senza eredi etc.etc.). Anzi, solleciterà l'amministratore a far pagare Pluto per evitare pignoramenti e beghe ulteriori.

Giusto, ed è proprio quello che succede nella realtà.
L'amministratore chiederà al nuovo proprietario tutti i debiti, anche vecchissime pendenze che si dovessero presentare a distanza di anni.
L'amministratore può essere autorizzato a chiedere soldi ai vecchi proprietari solo dall'assemblea condominiale ma se lo fa deve procedere attraverso le vie legali.
Ma poichè come dici bene nessuno sarà interessato ad avviare una causa di recupero dall'esito incerto verso un signor nessuno questa autorizzazione a procedere non ci sarà e la richiesta sarà verso il proprietario che risulta effettivo in quel momento.
Il problema quindi è del nuovo proprietario che dovrà cercare di recuperare dal vecchio (sempre per vie legali dall'incerto esito) o opporsi alle richieste dell'amministratore (e alla fine sempre per vie legali dovrà andare).
E' esattamente quello che sto dicendo dall'inizio, il post #10 riassume perfettamente, nessuna norma obbliga l'amministratore a procedere autonomamente verso chi non è proprietario effettivo.
 
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