hanno deciso di comprare una villa,secondo voi questa proposta ricevuta è rischiosa?

fattofuori

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12/2/16
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I miei zii si sono convinti a comprare una villa già costruita, volevo chiedere alcune cose, loro hanno il loro appartamento in vendita da qualche mese, l'agenzia ha proposto una cosa... (è la stessa agenzia che ha appartamento e villa).
In pratica l'agenzia sa che al venditore della villa può andar bene prendere in permuta un appartamento, anche se preferirebbe solo cash.
L'agenzia se va bene ad entrambi vuole far firmare un preliminare registrato dal notaio con versamento di 50 mila euro, in cui si scrive che se entro 12 mesi l'appartamento dei mie zii non è stato venduto tramite l'agenzia, lo ritira il proprietario della villa scontando l'importo dal totale che hanno pattuito. Hanno già deciso cifra totale villa e cifra appartamento.
Sempre nel preliminare si scrive che il venditore villa dovrà fare alcuni lavori di ristrutturazione prima del rogito.

Avete mai sentito una proposta del genere? si rischia qualcosa a lasciare 50 mila euro in mano al proprietario della villa per 1 anno? se questo sparisce?
se invece prima del rogito si scopre che i lavori di ristrutturazione non sono stati fatti tutti?
consigli su come affrontare la cosa?
per i miei zii sarebbe perfetto in quanto hanno la certezza che tra 12 mesi hanno la loro casa nuova e venduto l'appartamento, ma rischiano qualcosa?
A mio avviso questa soluzione avvantaggia soprattutto l'agenzia.
 
Per quanto riguarda il concordato,non credo ci siano problemi basta rivolgersi a un notaio di fiducia.
Invece per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione secondo me è meglio stabilire un importo da stornare dal prezzo dell'immobile ,e poi fargli eseguire a un' impresa di fiducia dei tuoi zii per evitare inutili contenziosi.
 
Fatti assistere perlomeno in via informale da un legale.
 
Il notaio va scelto dai tuoi zii, senza alcun dubbio. E il preliminare va fatto davanti al notaio, non dall'AI.

Ricordarsi pero' che se si firma la classica propostilla scrausa dell'AI, gia' quella e' un PRELIMINARE, quindi se per caso qualcuno si impuntasse e non volesse stipulare altro, quella ha pieno diritto di essere portata avanti con le condizioni su scritte senza la necessita' di altro contratto, fino al rogito.

La cosa migliore sarebbe fare tutto una volta sola davanti al notaio ed aspettare che rediga una proposta con tutti i crismi, ma visto che al 99.9 percento all'AI "brucia" la terra sotto, si potrebbe accettare la sua scarna "proposta d'acquisto", indicando al pura eventualita' di perfezionarlo nelle clausole (non indicarne la necessita', lo invaliderebbe) con un minimo di assegno (NON i 50mila pattuiti, ma un simbolico 5millino) in modo da spingere senza alcun dubbio il venditore a rifare il preliminare davanti al notaio con i tempi richiesti, senza paura che una delle due parti si rimangi la parola e l'AI si mette il cuor tranquillo sulla sua provvigione (l'unca cosa che gli frega veramente) visto che ha una proposta accettata da entrambe le parti.

Il notaio poi si preoccupera' di scrivere un contratto preliminare che tuteli i tuoi zii, i quali lo dovranno poi TRASCRIVERE (e non solo registrare) in modo che se il proprietario nel frattempo diventa uccel di bosco o fa strane manovre hai un titolo per poterti rivalere direttamente sull'immobile (che diventa impignorabile e non ipotecabile), ovviamente prima della trascrizione il notaio dovra' verificare l'assenza di atti pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, ecc).
Indicare con precisione sul preliminare le opere da eseguire, la data di fine lavori e quella di collaudo per accettazione, indicando date PERENTORIE (senno' si rischiano continui rinvii). Sinceramente questi lavori, se non sono necessari per la regolarizzazione urbanistica pre rogito, preferirei farli di persona. Nessuno mette la massima cura per un oggetto destinato alla futura alienazione.
Indicare una penale giornaliera sul ritardo di consegna rispetto alla data stipulata del rogito.
Indicare con estrema precisione prezzo da scomputare per la permuta, stato di consegna dell'appartamento e data di disponibilita'.

Queste sono clausole che tutelano prevalentemente i tuoi zii, ovviamente i venditori potrebbero storcere il naso, ma se sono persone serie non avranno problemi. Viceversa potrebbero loro aver qualche esigenza, ovviamente da contrattare davanti al notaio.

Una volta redatto e sottoscritto il preliminare, si rende l'assegno della proposta dell'AI (che nel frattempo avra' trattenuto, anche se avrebbe dovuto darlo ai proprietari all'atto della firma, ma in vista del nuovo preliminare meglio non incassarlo), lo si paga, si da' l'assegno dell'anticipo e si procede verso il rogito.

Ultima cosa, anche la proposta d'acquisto andrebbe registrata: ma se il notaio e' abbastanza rapido e non ci emtte un mese non e' necessario, in quanto per l'AdE comparirebbe solo il secondo preliminare.
 
Scusa Wile ma se io fossi il venditore non firmerei mai una proposta con 5 mila (1% del valore). E se fossi compratore, dato che c'è di mezzo un appartamento da vendere, avrei paura che potrebbe trovare anche in due giorni un altro compratore che gli da 12-15 mila euro in più (che sono l'1.2 -1.5%).
 
Esatto proprio per questo motivo la cifra in questione è sui 50 70 mila euro, con meno soldi non si procede con questo metodo, la cifra pattuita per la villa è 550 k, quindi stiamo parlando del 10%.
E questi 50 70 mila euro vanno dati nelle prossime settimane, appena si va dal notaio per firmare il preliminare registrato.
L'agenzia spinge per questa soluzione cosi in una volta sola vende appartamento dei miei zii e vende villa.
I proprietari della villa spingono per questa soluzione cosi vendono la villa a un prezzo che gli sta bene e si intascano subito 70 mila euro, poi sono convinti che in 1 anno l'agenzia riesce a vendere l'appartamento, quindi pensano che probabilmente non prenderanno neanche la permuta.
Ai miei zii andrebbe bene la proposta perché hanno la certezza che tra massimo 12 mesi sono nella villa con il loro appartamento venduto a qualcuno o dato in permuta.
Però hanno paura a lasciare 70 mila euro in mano al venditore per 1 anno fino al rogito.
Dico un anno perché probabilmente l'agenzia non riesce a vendere l'appartamento e quindi tra 1 anno verrà preso in permuta.
 
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Ma l'attuale proprietario della villa non se la può prendere subito in permuta?
 
Ma l'attuale proprietario della villa non se la può prendere subito in permuta?

e no perché il proprietario preferirebbe di gran lunga non prenderla la permuta, ma solo soldi, quindi vuole lasciare 1 anno di tempo all'agenzia per riuscire a venderla a qualcuno.
Mi dirai e allora perché non aspetta che i tuoi zii vendono l'appartamento e poi solo a quel punto gli vende la villa?
Perché non si intascherebbe 70 mila euro subito che gli fanno comodo.
Perché magari i miei zii ci mettono 1 2 anni a venderla e tra 1 2 anni trovano un altra villa che adesso non c'è sul mercato.
Perché questa villa è in vendita già da 2 anni, e il venditore pur di aver la certezza di averla venduta preferisce la soluzione di cui stiamo parlando.

I miei zii potrebbero aspettare di averla venduta per non lasciare 70 mila euro in mano al venditore per 1 anno però sanno già che prenderanno meno soldi a venderla a qualcuno rispetto alla cifra che è stata pattuita la permuta, il valore dell'appartamento inserito in permuta è leggermente più alto del prezzo a cui lo venderanno a qualcuno dopo una trattativa al ribasso rispetto al prezzo vetrina.
Inoltre non è per niente detto che tra 1 anno l'hanno venduta, magari ci mettono 2 anni, e loro non vogliono rimanere altri 2 anni in appartamento.

Per ora la cosa certa è che il venditore della villa non accetta la permuta subito, ma al massimo propone 1 anno in vendita presso l'agenzia e se tra 1 anno non è venduta prende permuta. Poi può essere che se i miei zii rifiutano la proposta e tornano tra 6 8 mesi a proporgli la permuta istantanea accetta, dopo che è arrivato a 2 anni e 8 mesi senza averla venduta. Supposizioni. Molto probabilmente tra 8 mesi questa villa da 550k sarà ancora li, pochissima gente spende queste cifre.
 
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@Wile E. Coyote grazie per la spiegazione dettagliata, ma secondo te procedendo come mi hai scritto i miei zii sono tutelati come se stessero comprando una casa subito con rogito dopo 3 mesi dal preliminare?
oppure anche procedendo cosi ci sono dei rischi in più? Quanto rischierebbero secondo te? sarebbe una soluzione da evitare se possibile?
 
Per me la prima cosa da fare è definire il mercato , per capire chi rischia di più. Se come nella media italiana il mercato è stazionario-calante il coltello dalla parte del manico ce l'hanno i compratori e c'è convenienza ad aspettare.
In tal caso per non rischiare la caparra io metterei subito in vendita l'appartamento, che si può vendere anche in 1 anno, è questione di prezzo (è il ragionamento che fa il proprietario della villa).Ad esempio si può partire già da un -5% sul valore stimato.
Per stargli bene e dato che gli servono i soldi (l'appartamento lo liquiderebbe)vuol dire che per lui è abbastanza vendere la villa cash a valori ben più bassi, io direi anche 450-470.
Una volta venduto l'appartamento con i soldi in mano avrei due vantaggi:
1) ho tolto dal proprietario della villa l'incertezza della liquidazione dell' appartamento e già per questo posso chiedere uno sconto
2) posso valutare anche altri immobili e per questo per la villa posso chiedere un ulteriore sconto
3) il proprietario della villa sa che sono interessato e potremmo ridurre le spese di intermediazione perchè l'agenzia sa che sarebbe un gol a porta vuota (il lavoro l'hanno già fatto) a meno che io valuti un altro immobile.
 
Per me la prima cosa da fare è definire il mercato , per capire chi rischia di più. Se come nella media italiana il mercato è stazionario-calante il coltello dalla parte del manico ce l'hanno i compratori e c'è convenienza ad aspettare.
In tal caso per non rischiare la caparra io metterei subito in vendita l'appartamento, che si può vendere anche in 1 anno, è questione di prezzo (è il ragionamento che fa il proprietario della villa).Ad esempio si può partire già da un -5% sul valore stimato.
Per stargli bene e dato che gli servono i soldi (l'appartamento lo liquiderebbe)vuol dire che per lui è abbastanza vendere la villa cash a valori ben più bassi, io direi anche 450-470.
Una volta venduto l'appartamento con i soldi in mano avrei due vantaggi:
1) ho tolto dal proprietario della villa l'incertezza della liquidazione dell' appartamento e già per questo posso chiedere uno sconto
2) posso valutare anche altri immobili e per questo per la villa posso chiedere un ulteriore sconto
3) il proprietario della villa sa che sono interessato e potremmo ridurre le spese di intermediazione perchè l'agenzia sa che sarebbe un gol a porta vuota (il lavoro l'hanno già fatto) a meno che io valuti un altro immobile.

Il valore stimato nella permuta dell'appartamento è almeno 30 mila euro più alto dei soldi che vanno a prendere vendendo l'appartamento in un anno con vari sconti (se vuoi vendere in 1 anno devi scontare rispetto al prezzo di vetrina) soprattutto perché è un appartamento non particolarmente bello ed è in zona periferica e ce ne sono una valanga in vendita e molti più belli / meglio serviti. Quindi per vendere in 1 anno devono vendere a 30 mila euro in meno rispetto alla permuta.

550k per quella villa è già un super super super prezzo, e accetta cosi poco perché ha abbastanza bisogno di soldi, oltre al fatto che è in vendita da quasi 2 anni.
Per provare a farlo scendere di qualcosina (20k massimo) deve passare almeno 1 anno, se tra 1 anno non ha venduto accetta uno sconticino ulteriore. Ma fidati che siamo già veramente a prezzi di super svendita. Per arrivare a 470k non deve averla venduta per i prossimi 3 anni.

Detto questo ci sono pro e contro in questa operazione, secondo me, per il mio modesto parere l'ago della bilancia lo fa il rischio, quanto rischio c'è a lasciare 70 mila euro in mano al venditore per 1 anno? se il rischio è quasi nullo conviene accettare, se il rischio c'è il discorso cambia e forse conviene prima vendere l'appartamento, o se tra 9 mesi non si è ancora venduto se a quel punto il venditore della villa accetta la permuta istantanea (se non ha venduto ad altri in questi 9 mesi).

Ci piacerebbe sentire il parere di tutti voi esperti del forum, che ne pensate, che fareste.
 
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Il valore stimato nella permuta dell'appartamento è almeno 30 mila euro più alto dei soldi che vanno a prendere vendendo l'appartamento in un anno con vari sconti (se vuoi vendere in 1 anno devi scontare rispetto al prezzo di vetrina) soprattutto perché è un appartamento non particolarmente bello ed è in zona periferica e ce ne sono una valanga in vendita e molti più belli / meglio serviti. Quindi per vendere in 1 anno devono vendere a 30 mila euro in meno rispetto alla permuta.

550k per quella villa è già un super super super prezzo, e accetta cosi poco perché ha abbastanza bisogno di soldi, oltre al fatto che è in vendita da quasi 2 anni.
Per provare a farlo scendere di qualcosina (20k massimo) deve passare almeno 1 anno, se tra 1 anno non ha venduto accetta uno sconticino ulteriore. Ma fidati che siamo già veramente a prezzi di super svendita. Per arrivare a 470k non deve averla venduta per i prossimi 3 anni.

Detto questo ci sono pro e contro in questa operazione, secondo me, per il mio modesto parere l'ago della bilancia lo fa il rischio, quanto rischio c'è a lasciare 70 mila euro in mano al venditore per 1 anno? se il rischio è quasi nullo conviene accettare, se il rischio c'è il discorso cambia e forse conviene prima vendere l'appartamento, o se tra 9 mesi non si è ancora venduto se a quel punto il venditore della villa accetta la permuta istantanea (se non ha venduto ad altri in questi 9 mesi).

Ci piacerebbe sentire il parere di tutti voi esperti del forum, che ne pensate, che fareste.

Se 550k fosse un super super super prezzo,avrebbero già venduto non credi ?
 
Se 550k fosse un super super super prezzo,avrebbero già venduto non credi ?

ma assolutamente no, pochissime persone hanno 550k a disposizione per comprare casa, soprattutto in un piccolo paese.
Anche se molti vedono che è un affare poi non hanno o non vogliono spendere 550k per una casa, a prescindere.
Non stiamo parlando di una bottiglia di vino che è in vendita da 20 a 10 euro.
Anche i pochi che la vorrebbero prendere per rivenderla se ne stanno alla larga perché ci metti anni e anni a trovare uno che ha 650 k per una casa al giorno d'oggi, troppo rischioso.
Il valore reale di questa casa è sui 650 k. Considerando già crisi, svalutazioni ecc ecc
 
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Se 550k fosse un super super super prezzo,avrebbero già venduto non credi ?

Ma infatti è un po' come quando un concessionario ti ritira la macchina, alzano il prezzo del nuovo e del ritirato per farti capire che quello che gli dai vale tanto.
Mettiamo 70 di anticipo e 480 di appartamento. L'appartamento per venderlo entro un anno mi dici tu che vale 30 in meno quindi 450.
Il proprietario della villa ha questo in mente: 70 + un appartamento da vendere che vale FORSE 450. Che fa 520. Ma se gli dai 500 cash non penso li rifiuti.
Lui non vuole avere l'appartamento sul groppone e per questo tiene alto il prezzo, per questo trattative di questo tipo vanno prima condotte dicendo che vuoi solo comprare cash, come quando vuoi comprare la macchina sarebbe prima da approcciare dicendo che vuoi solo comprare la macchina e poi vedere se ti ritira l'usato
 
Ma infatti è un po' come quando un concessionario ti ritira la macchina, alzano il prezzo del nuovo e del ritirato per farti capire che quello che gli dai vale tanto.
Mettiamo 70 di anticipo e 480 di appartamento. L'appartamento per venderlo entro un anno mi dici tu che vale 30 in meno quindi 450.
Il proprietario della villa ha questo in mente: 70 + un appartamento da vendere che vale FORSE 450. Che fa 520. Ma se gli dai 500 cash non penso li rifiuti.
Lui non vuole avere l'appartamento sul groppone e per questo tiene alto il prezzo, per questo trattative di questo tipo vanno prima condotte dicendo che vuoi solo comprare cash, come quando vuoi comprare la macchina sarebbe prima da approcciare dicendo che vuoi solo comprare la macchina e poi vedere se ti ritira l'usato

non hai capito,è l'opposto, pur di vendere la villa accetta di pagare leggermente di più l'appartamento, però con la formula mi dai 70 mila subito e poi tra 1 anno vediamo se il tuo appartamento è stato venduto o meno. Se non è stato venduto lo prendo io in permuta. Per convincere i miei zii ad accettare il rischio di questa cosa alza leggermente il prezzo dell'appartamento.
Oppure non sta alzando il prezzo dell'appartamento sta solo concedendo 20 30 mila euro di sconto in più sul totale della casa, puoi anche vederla cosi.

Poi che conti hai fatto? 450 mila euro di appartamento? l'appartamento viene dato in permuta a 160 mila euro. Per venderlo in 1 anno non in permuta lo devi svendere a 130 mila euro o 140 mila se ti va bene.
 
non hai capito,è l'opposto, pur di vendere la villa accetta di pagare leggermente di più l'appartamento, però con la formula mi dai 70 mila subito e poi tra 1 anno vediamo se il tuo appartamento è stato venduto o meno. Se non è stato venduto lo prendo io in permuta. Per convincere i miei zii ad accettare il rischio di questa cosa alza leggermente il prezzo dell'appartamento.
Oppure non sta alzando il prezzo dell'appartamento sta solo concedendo 20 30 mila euro di sconto in più sul totale della casa, puoi anche vederla cosi.

Poi che conti hai fatto? 450 mila euro di appartamento? l'appartamento viene dato in permuta a 160 mila euro. Per venderlo in 1 anno non in permuta lo devi svendere a 130 mila euro o 140 mila se ti va bene.

Ma il proprietario della villa che alza di proposito il prezzo della casa dei tuoi zii di 20/30k, poi come può pensare che i tuoi zii la vendano entro un anno ad un prezzo inferiore??
Se io so che tra un anno c’è uno che per il mio appartamento, per ipotesi, valutato 150k è disposto a darmene 160, per quale motivo dovrei accettare di venderlo ad altre persone tra 6/9 mesi a 130/135k?
 
Scusa non ho capito una cosa ma i tuoi zii darebbero €70000 al proprietario della villa e aspetterebbero poi di vendere l'appartamento presumibilmente tra un anno per fare il rogito? oppure salderebbero il prezzo della villa lasciando indietro quanto pattuito per l'appartamento?
 
non hai capito,è l'opposto, pur di vendere la villa accetta di pagare leggermente di più l'appartamento, però con la formula mi dai 70 mila subito e poi tra 1 anno vediamo se il tuo appartamento è stato venduto o meno. Se non è stato venduto lo prendo io in permuta. Per convincere i miei zii ad accettare il rischio di questa cosa alza leggermente il prezzo dell'appartamento.
Oppure non sta alzando il prezzo dell'appartamento sta solo concedendo 20 30 mila euro di sconto in più sul totale della casa, puoi anche vederla cosi.

Poi che conti hai fatto? 450 mila euro di appartamento? l'appartamento viene dato in permuta a 160 mila euro. Per venderlo in 1 anno non in permuta lo devi svendere a 130 mila euro o 140 mila se ti va bene.

Pur di vendere la villa accetta di pagare di più l'appartamento perchè te lo ha caricato sul prezzo della villa.
Adesso abbiamo i numeri: appartamento sulla carta 160, anticipo 70 villa 550.
Allora se io ti dico che ti do in permuta l'appartamento e a te non interessa quindi lo devi liquidare valuti quello che può valere.Con prezzi calanti lui lo valuterà diciamo come minimo 125, ok ?
Quindi dice, prendo 70 subito, 320 dopo (diciamo giugno 2019) e male che vada 125 dopo ancora (diciamo giugno 2020). Che fa 515.
Se gli dai cash 515 a giugno 2019 lui guadagnerebbe di più.
Diverso sarebbe il caso se gli interesserebbe l'appartamento (magari per affittarlo) ma da quanto sembra gli interessano solo i soldi.

Se lo vendi tu anche a 125 potresti però anche digli che hai trovato un altro immobile quindi la villa la prendi a 510 o niente. Se la situazione è quella che dici tu lui accetterebbe anche questo.
 
Ma il proprietario della villa che alza di proposito il prezzo della casa dei tuoi zii di 20/30k, poi come può pensare che i tuoi zii la vendano entro un anno ad un prezzo inferiore??
Se io so che tra un anno c’è uno che per il mio appartamento, per ipotesi, valutato 150k è disposto a darmene 160, per quale motivo dovrei accettare di venderlo ad altre persone tra 6/9 mesi a 130/135k?

Lui in realtà non alza apposta il prezzo, quell'appartamento è fuori a 170 mila euro, lui ha messo 160 mila euro come valore della permuta.
Ho ipotizzato io che alla fine per venderlo in 1 anno bisognerà scontare 20 mila euro, magari arriva anche qualcuno che offre 160.
 
Scusa non ho capito una cosa ma i tuoi zii darebbero €70000 al proprietario della villa e aspetterebbero poi di vendere l'appartamento presumibilmente tra un anno per fare il rogito? oppure salderebbero il prezzo della villa lasciando indietro quanto pattuito per l'appartamento?

i miei zii danno 70 mila euro subito, come anticipo, poi se entro 1 anno l'appartamento non è stato venduto dall'agenzia lo ritira in permuta il proprietario della villa. Se invece entro 1 anno viene venduto dall'agenzia appena viene venduto si va a rogito e si paga la villa cash senza permuta.
 
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