I folli prezzi del nuovo (fumate meno costruttori)

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Tax The Rich
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Ieri ero in un paese della valle seriana, a 10Km da bergamo, vedo un edificio nuovo con cartello:

"appartamento 140 Mq euro 350.000!"

cioè io dovrei spendere una cifra simile per un appartamento in un paesello che non ha nulla? perchè? quale ragione avrei? :confused:

ho notato che sul nuovo è facile superare i 300K di richiesta per appartamenti in paeselli del capzo di provincia...ma per i costruttori è normale? cosa fumano? :eek:

inoltre si vede che sono in vendita da anni, lo si capisce dallo sporco che si deposita su finestre e superfici...

ho trovato l'annuncio....era addirittura a 425.000!!! :clap:

Vendita Appartamento Nembro. Quadrilocale, Ottimo stato, terzo piano, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, rif. 58809444

con quei soldi ormai si trovano ville singole usate in buono stato, costruttori LA PACCHIA E' FINITA!!! la gente con 800 milioni di lire non compra un buco di cul0!!
 
Ieri ero in un paese della valle seriana, a 10Km da bergamo, vedo un edificio nuovo con cartello:

"appartamento 140 Mq euro 350.000!"

cioè io dovrei spendere una cifra simile per un appartamento in un paesello che non ha nulla? perchè? quale ragione avrei? :confused:

ho notato che sul nuovo è facile superare i 300K di richiesta per appartamenti in paeselli del capzo di provincia...ma per i costruttori è normale? cosa fumano? :eek:

inoltre si vede che sono in vendita da anni, lo si capisce dallo sporco che si deposita su finestre e superfici...

ho trovato l'annuncio....era addirittura a 425.000!!! :clap:

Vendita Appartamento Nembro. Quadrilocale, Ottimo stato, terzo piano, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, rif. 58809444

con quei soldi ormai si trovano ville singole usate in buono stato, costruttori LA PACCHIA E' FINITA!!! la gente con 800 milioni di lire non compra un buco di cul0!!

La pacchia è finita? Per me sei restato indietro nei tempi.
La pacchia è finita nel 2009-2010, dove prima (parlo delle imprese costruttrici/immobiliari/trader privati, quindi compro, costruisco e vendo, non del privato che compra costruisce/ristruttura e poi può tenerselo come investimento) si portavano a casa dei bei guadagni, dopo quella data le imprese hanno dovuto affrontare la crisi immobiliare.
L’incastro è dovuto a 2 fattori:
1) Il prezzo: chi ha acquistato il terreno a prezzi pre-crisi e nell’arco della costruzione (2010-2012) i prezzi delle case sono calati e quindi buona parte delle operazioni sono state in perdita.
2) La richiesta: prima ne costruivi 10 e il tempo che li costruivi li vendevi tutti, ora se ne costruisci 10 quando li hai finiti ce li hai li ancora tutti e 10 da vendere, il che significa che sei soggetto a “ricatti” da parte degli acquirenti.
Ma ORA la pacchia è finita per chi acquista (o meglio, per chi speculava sui ribassi), perché l’impresa prima vende (non di sicuro come ai prezzi boom della bolla, ma sicuramente non in perdita o con un misero guadagno), poi costruisce.

L’immobile in questione è fuori mercato così come ce ne sono di altri, ma è solamente un rimasuglio della crisi.
 
Comunque noto un grosso sbaglio di fondo, non solo in questo thread. La battaglia non è tra imprese costruttrici e privati. La battaglia è tra compratori e venditori.
 
Che vuoi farci chi ha costruito avra speso almeno 1500 euro mq e cerca di rivendere con del gain a almeno 2000 euro metro quadro.

Se vendesse al prezzo di mercato dei paeselli, che sta ben al di sotto dei 1000 euro al mq, quando hai la fortuna di avere un acquirente, andrebbe incontro prima a uno shock psicologico nell’abbassare il prezzo e digerire che il mattone “non cresce sempre” anzi. E poi andrebbe incontro a probabile default.

È un po una metafora della super ricchezza degli italiani fatta di mattoni e BTP carta straccia.

Terra’ duro con il prezzo nel vano tentativo di negare la realta’ finche nn si sara cosi tanto impoverito nel tenere duro che arrivera qlc a bussargli alla porta con la realta’ e glielo porteranno via e venderanno x 4 lire.
 
Ma ORA la pacchia è finita per chi acquista (o meglio, per chi speculava sui ribassi), perché l’impresa prima vende (non di sicuro come ai prezzi boom della bolla, ma sicuramente non in perdita o con un misero guadagno), poi costruisce.



Dove sta succedendo tutto cio'? :)
 
La pacchia è finita? Per me sei restato indietro nei tempi.
La pacchia è finita nel 2009-2010, dove prima (parlo delle imprese costruttrici/immobiliari/trader privati, quindi compro, costruisco e vendo, non del privato che compra costruisce/ristruttura e poi può tenerselo come investimento) si portavano a casa dei bei guadagni, dopo quella data le imprese hanno dovuto affrontare la crisi immobiliare.
L’incastro è dovuto a 2 fattori:
1) Il prezzo: chi ha acquistato il terreno a prezzi pre-crisi e nell’arco della costruzione (2010-2012) i prezzi delle case sono calati e quindi buona parte delle operazioni sono state in perdita.
2) La richiesta: prima ne costruivi 10 e il tempo che li costruivi li vendevi tutti, ora se ne costruisci 10 quando li hai finiti ce li hai li ancora tutti e 10 da vendere, il che significa che sei soggetto a “ricatti” da parte degli acquirenti.
Ma ORA la pacchia è finita per chi acquista (o meglio, per chi speculava sui ribassi), perché l’impresa prima vende (non di sicuro come ai prezzi boom della bolla, ma sicuramente non in perdita o con un misero guadagno), poi costruisce.

L’immobile in questione è fuori mercato così come ce ne sono di altri, ma è solamente un rimasuglio della crisi.
spero sia come dici. io vedo che siamo pieni zeppi di immobili nuovi e vecchi da ristrutturare e ereditare da qui a 10 15 anni. ergo la crisi sui prezzi non è finita anzi. poi ben contento se mi sbaglio e la situazione economica migliorerà sia chiaro
 
Scommettete con me sui prezzi del 2031. Quanti mq compri con 100k€ ed il prezzo medio del 2017?
 
Dove sta succedendo tutto cio'? :)

Dimmi, vedi forse partire costruzioni di palazzine senza aver venduto nulla?

Te parti da questo presupposto, gli ultimi anni hanno visto crollare i prezzi rispetto ai massimi, e come ogni crollo la speculazione al ribasso ha portato alla vendita di case al prezzo minore del costo di costruzione. Come può avvenire tutto ciò? Semplicemente per il fattore “richiesta”, se non c’è richiesta l’immobile resta fermo (per l’impresa questo significa che i soldi restano fermi), se resta fermo la % di guadagno ammesso che ci sia cala per via della durata dell’investimento (un conto è guadagnare 10% in 1 anno, un altro è guadagnarlo in 3 anni), a questo ci aggiungi che il compratore specula su questo fattore, e se l’immobile che è in vendita a 100 viene domandato a 90 questo viene comunque venduto per quanto spiegato sopra. I prezzi abbiamo detto che sono crollati dai massimi, quindi il venditore ci perde, ora trovami un motivo per cui un imprenditore deve assumersi il rischio di portare avanti un’operazione, rompersi le scatole con lavoratori e clienti, far fronte ad imprevisti, per mettercene dentro o ricavare quanto potrebbe darti un semplice conto deposito?
La soluzione è questa, non lo dico io, lo dice il mercato, c’è richiesta di 10 si costruisce per 10. Il pizzaiolo non fa 200 pizze quando alla sera ne vende in media 50, così come la fiat non fa 1.000 auto quando la richiesta è per 500.
 
spero sia come dici. io vedo che siamo pieni zeppi di immobili nuovi e vecchi da ristrutturare e ereditare da qui a 10 15 anni. ergo la crisi sui prezzi non è finita anzi. poi ben contento se mi sbaglio e la situazione economica migliorerà sia chiaro

Non mi sono spiegato bene forse, io parlo del nuovo, per nuovo non intendo immobile finito l’anno scorso, ma quelli adesso in via di costruzione (ovviamente non c’è una data ben definita, chi l’ha capita prima chi l’ha capirà dopo, ma si sa, quando perdi soldi impari velocemente) che vengono costruiti oggi per essere venduti domani, non quelli ereditati.
Gli immobili vecchi comunque devono affrontare il punto 2 (la richiesta) perché per quanto riguarda il prezzo penso che sia ormai ridicolo (conosco molti immobili in centro ai paesi che ora li vendono e non riscono a venderli a un prezzo scontato del 70-75% dal lontano 2010, non li vendono non perché il prezzo è alto o semplicemente giusto, ma perché manca richiesta e la gente scappa dai centri, tra ztl, chiasso, vie strette, box mancanti, poca indipendenza, ecc…)
 
L’incastro è dovuto a 2 fattori
[...]
2) La richiesta: prima ne costruivi 10 e il tempo che li costruivi li vendevi tutti, ora se ne costruisci 10 quando li hai finiti ce li hai li ancora tutti e 10 da vendere, il che significa che sei soggetto a “ricatti” da parte degli acquirenti.

Giuste osservazioni.

C'è un ulteriore incastro (con possibilità "ricattatoria" da parte di potenziali acquirenti) che è quello fiscale: una bomba ad orologeria che fa tic-tac sull'invenduto del costruttore. Se uno si informa bene sulla data di costruzione dell'immobile, può fare due conti su quando scatti la perdita di compensabilità iva da parte del costruttore e agire di conseguenza.

"[...]Sotto il profilo Iva, l'invenduto genera due ordini di problemi: in primo luogo l'assenza di ricavi comporta lo stato di società non operativa con la preclusione della compensazione e del rimborso del credito d'imposta. Il secondo problema è legato alla detrazione dell'Iva.[...]"
L'invenduto - Per i costruttori il rischio della «società di comodo» - Il Sole 24 ORE

L'articolo è del 2013, non so se siano sopravvenute modifiche (ma le regole sull'IVA sono sovranazionali e decise dall'alto, in sede UE e sono uguali per tutti i paesi membri: difficilmente cambiano con rapidità).

L'articolo precedente verte sull'IVA, ma c'è anche la questione esenzione IMU (anche qui non ho informazioni aggiornate: le regole fiscali cambiano di anno in anno, o di minuto in minuto):

Il Giornale dei Comuni (2016) Immobili destinati alla vendita dall’impresa costruttrice: fino a quando l’esenzione IMU?

E la TASI (introdotto un tetto sull'invenduto a prescindere dall'aliquota decisa dai singoli comuni):

"La Tasi dei fabbricati merce delle imprese costruttrici non può essere superiore al 2,5 per mille, anche nei Comuni che avessero confermato la maggiorazione dello 0,8 per mille. Questa novità è contenuta nella legge di stabilità 2016"
Costruttori, case esenti dall'Imu - Il Sole 24 ORE (2016)

In qualche modo la politica ha provato, con misure palliative, a sostenere le imprese che hanno costruito alla cieca e mantenuto l'invenduto in attesa di una ripresa delle quotazioni mercato che alla fine non è arrivata. Le case costruite e invendute sono un bene "fiscalmente deperibile". Se le case di cui se ne gode la funzione per cui sono state costruite sono soggette a imposte, l'invenduto non può contare di esenzioni in eterno: prima o poi queste esenzioni devono scadere.
 
Ultima modifica:
Ieri ero in un paese della valle seriana, a 10Km da bergamo, vedo un edificio nuovo con cartello:
"appartamento 140 Mq euro 350.000!"
cioè io dovrei spendere una cifra simile per un appartamento in un paesello che non ha nulla? perchè? quale ragione avrei? :confused:
ho notato che sul nuovo è facile superare i 300K di richiesta per appartamenti in paeselli del capzo di provincia...ma per i costruttori è normale? cosa fumano? :eek:

inoltre si vede che sono in vendita da anni, lo si capisce dallo sporco che si deposita su finestre e superfici...

ho trovato l'annuncio....era addirittura a 425.000!!! :clap:

Vendita Appartamento Nembro. Quadrilocale, Ottimo stato, terzo piano, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, rif. 58809444

con quei soldi ormai si trovano ville singole usate in buono stato, costruttori LA PACCHIA E' FINITA!!! la gente con 800 milioni di lire non compra un buco di cul0!!
Sembra fatto di cartone.
I balconi alla romana sono da edilizia popolare.
L'angolo cottura e' da pezzenti (messo pure dopo l'ingresso (inesistente), doppio pezzente)
Il bagno cieco e' da superpezzenti.
Quella cosa in foto n.8 e' da manicomio.
Il parquet e' piu' economico delle marmette delle case normali degli anni '50-60-70.
Insomma una casa ultrapopolare venduta al prezzo di un appartamento di classe media in centro in una metropoli.
la gente con 800 milioni di lire non compra un buco di cul0!!
Hai ragione secondo me e' anche piu' brutta di un bdc.
La cosa ancora piu' oscena e' che sia classificato "immobile di lusso". :o (paghera' la tassa anche sulla prima casa).
Ma una casa normale degli anni '50 con la cucina e lo sgabuzzino per la serva adesso sarebbe classificata immobile "imperiale" ?
Dal punto di vista immobiliare stiamo diventando dei veri pezzenti.
 
Sembra fatto di cartone.
I balconi alla romana sono da edilizia popolare.
L'angolo cottura e' da pezzenti (messo pure dopo l'ingresso (inesistente), doppio pezzente)
Il bagno cieco e' da superpezzenti.
Quella cosa in foto n.8 e' da manicomio.
Il parquet e' piu' economico delle marmette delle case normali degli anni '50-60-70.
Insomma una casa ultrapopolare venduta al prezzo di un appartamento di classe media in centro in una metropoli.
Hai ragione secondo me e' anche piu' brutta di un bdc.
La cosa ancora piu' oscena e' che sia classificato "immobile di lusso". :o (paghera' la tassa anche sulla prima casa).
Ma una casa normale degli anni '50 con la cucina e lo sgabuzzino per la serva adesso sarebbe classificata immobile "imperiale" ?
Dal punto di vista immobiliare stiamo diventando dei veri pezzenti.

tu non conosci le valli bergamasche.........Per gli standard di Nembro un appartamento così è ultralusso:D
 
tu non conosci le valli bergamasche.........Per gli standard di Nembro un appartamento così è ultralusso:D

in effetti è vero, ma d'altronde la zona è fondata sul lavoro in fabbrica, normale vedere case modeste.
un prezzo simile lo potrei però giustificare solo in Bergamo centro. non a 10Km.

con 400K (di vetrina) si trova roba di altro livello anche in zona.

Vendita Villa in via Papa Giovanni XXIII Albino. Ottimo stato, posto auto, riscaldamento autonomo, 277 mq, rif. 62875458
 
basta paragonare la facilità con la quale una giovane coppia di 2 generazioni fa poteva comprarsi un appartamento nuovo rispetto ai ragazzi d'oggi. In molte città del nord gira nuovo di pregio ancora a 5000mq (almeno questa è l'iniziale richiesta) .....con 6/7000$/mq compri a Manhattan MANHATTAN M A N H A T T A N !!!
 
Ieri ero in un paese della valle seriana, a 10Km da bergamo, vedo un edificio nuovo con cartello:

"appartamento 140 Mq euro 350.000!"

cioè io dovrei spendere una cifra simile per un appartamento in un paesello che non ha nulla? perchè? quale ragione avrei? :confused:

ho notato che sul nuovo è facile superare i 300K di richiesta per appartamenti in paeselli del capzo di provincia...ma per i costruttori è normale? cosa fumano? :eek:

inoltre si vede che sono in vendita da anni, lo si capisce dallo sporco che si deposita su finestre e superfici...

ho trovato l'annuncio....era addirittura a 425.000!!! :clap:

Vendita Appartamento Nembro. Quadrilocale, Ottimo stato, terzo piano, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, rif. 58809444

con quei soldi ormai si trovano ville singole usate in buono stato, costruttori LA PACCHIA E' FINITA!!! la gente con 800 milioni di lire non compra un buco di cul0!!


io non sono per niente d'accordo, nel paese dove vivo in provincia di milano con 500 mila euro ti compri un terreno e ti costruisci una villa nuova.
Se con 500 mila euro ti butti nel già costruito puoi trovare o ville che hanno 70 anni a 400 mila euro, oppure le ville di recente costruzione ti costano sempre 500 mila euro.

E quindi la mia domanda è la seguente, perché prendere una villa che è stata costruita 10 anni fa a 500k quando con 500k la costruisci nuova?
 
E quindi la mia domanda è la seguente, perché prendere una villa che è stata costruita 10 anni fa a 500k quando con 500k la costruisci nuova?

Premetto che sono d'accordo con te... ma non tutti la pensano allo stesso modo.
Ti do un pò di motivazioni:
- Perchè ci vuole minimo 1 anno per finirla
- Perchè non tutti sanno affrontare lo stress dei lavori
- Perchè è possibile sforare il budget (se non adeguatamente seguiti...)
- Perchè non tutti riescono a immaginare una casa se non la vedono "in carne e ossa"
- Perchè i lotti vuoti spesso sono in zone periferiche poco servite
- Perchè è più complesso un mutuo per nuova costruzione (SAL) rispetto ad uno su un immobile già costruito
- Perchè facendo anche solo piccole modifiche per rinnovare gli ambienti si può accedere alle detrazioni fiscali
etc
 
io non sono per niente d'accordo, nel paese dove vivo in provincia di milano con 500 mila euro ti compri un terreno e ti costruisci una villa nuova.
Se con 500 mila euro ti butti nel già costruito puoi trovare o ville che hanno 70 anni a 400 mila euro, oppure le ville di recente costruzione ti costano sempre 500 mila euro.

E quindi la mia domanda è la seguente, perché prendere una villa che è stata costruita 10 anni fa a 500k quando con 500k la costruisci nuova?

Hai considerato nelle 500 mila ilcosto progetto ,spese oneri urbanizzazioni ,licenze e pemessi,e varie piu' eventuali e tutti gli imprevisti che capitano e che nel gia' costruito sono inglobate nel prezzo finale?
 
Hai considerato nelle 500 mila ilcosto progetto ,spese oneri urbanizzazioni ,licenze e pemessi,e varie piu' eventuali e tutti gli imprevisti che capitano e che nel gia' costruito sono inglobate nel prezzo finale?

un mio conoscente è appena entrato a vivere in una villa e ha speso 500k in tutto, cosi per curiosità ho iniziato a vedere cosa poteva comprare con 500k nel suo paese, e ho scoperto quello che vi ho detto.
Inizialmente era stato pattuito che il totale di tutto doveva venire sui 480, invece è venuto 500.
 
Premetto che sono d'accordo con te... ma non tutti la pensano allo stesso modo.
Ti do un pò di motivazioni:
- Perchè ci vuole minimo 1 anno per finirla
- Perchè non tutti sanno affrontare lo stress dei lavori
- Perchè è possibile sforare il budget (se non adeguatamente seguiti...)
- Perchè non tutti riescono a immaginare una casa se non la vedono "in carne e ossa"
- Perchè i lotti vuoti spesso sono in zone periferiche poco servite
- Perchè è più complesso un mutuo per nuova costruzione (SAL) rispetto ad uno su un immobile già costruito
- Perchè facendo anche solo piccole modifiche per rinnovare gli ambienti si può accedere alle detrazioni fiscali
etc

Tutte queste cose ci stanno, hai ragione, però secondo me i pro superano i contro.
Non riesco a capire se è troppo alto 500k per una villa gia costruita o è troppo alto 500 per una da costruire, non possono costare uguali.
 
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