Acquisto casa e residuo detrazioni. A chi spettano?

[sand1975]

Ieri ha rogitato mia sorella un'abitazione. Tre locali + box.

Nel momento della lettura del rogito ad un certo punto il notaio si ferma e chiede: "ci sono spese in detrazione che si vogliono mantenere su questa casa?" e il venditore: "si, ho comprato un box di pertinenza 2/3 anni fa e sto detraendo in 10 anni la spesa". E il notaio "vuole mantenerle lei le detrazioni?" e lui ovviamente "SI".

Interrompo la discussione e chiedo: "scusate, ma noi non sapevamo niente di queste detrazioni, supponevamo che casa e box fossero stati acquistati insieme 10 anni fa e se ci fossero anche detrazioni sarebbero ormai state ammortizzate, neanche l'AI (Presente) ci ha detto niente".
E aggiungo: "so che (da un rogito precedente) che con le attuali leggi le detrazioni residue passano alla parte acquirente a meno che non ci sia accordo tra le parti e venga scritto nel rogito che rimangono alla parte acquirente". "noi non abbiamo nessun accordo tra le parti".
Ma ho invano protestato perché il notaio ha aggiunto: "no, le spese spettano a chi le ha fatte, è solo un pro-forma quello di scrivere a rogito che le mantiene lui, e comunque decide la parte venditrice (che ovviamente decide sempre di mantenerle)". Io faccio notare che non è questo "accordo tra le parti" ma sono costretto a tacermi perché il notaio continuava ad insistere col tono: "so io come funziona la legge".
Insomma, rogitato così e io continuo a pensare che mia sorella abbia subito un abuso da parte del notaio e che abbia perso un 5/6000 euro di detrazioni.

Io ho venduto casa di famiglia a fine anno scorso e VOLENDO MANTENERE le detrazioni mi sono accordato prima, anzi, è stato elemento di trattativa in quanto ho concesso uno sconto sui mobili ma chiedendo in cambio di mantenere le detrazioni e l'ho inserito in proposta di acquisto. Addirittura notaio e agente mi hanno detto di non aver visto tale clausola in proposta o con accordo scritto. Ma mi chiedo: cosa pensano che sia un "accordo tra le parti?", il notaio che chiede ad UNA PARTE cosa intende fare??

Non volevo mandare tutto a monte ma la tentazione di dire: noi non siamo d'accordo, non c'è nessun accordo tra le parti, e quindi cosa di fa??

Magari ci saremmo accordati comunque così, magari no, certo era un elemento di trattativa sul prezzo e altre condizioni. In ogni caso odio trovarmi queste sorpresine che secondo me, conoscendo l' AI hanno anche del dolo. Difatti mi ha confermato scappandogli la frase: "di solito nessuno si accorge che ci sono detrazioni in corso"... perché non ascoltano quello che legge il notaio direi io...

Voi che dite?

 

[sandalio]

Anche a me risulta che a meno di diversi accordi passano al compratore.
Io vendendo le ho lasciate al compratore e ho inserito clausola ad hoc.Non è sempre detto che il venditore le vuole mantenere.
Ma avendo firmato il rogito ormai penso ci sia poco da fare. Purtroppo acquista bene solo chi non ha bisogno di una casa, infatti a quel punto era da rifiutarsi di firmare e pretendere un ulteriore sconto.

 

[sand1975]

Anche a me risulta che a meno di diversi accordi passano al compratore.
Io vendendo le ho lasciate al compratore e ho inserito clausola ad hoc.Non è sempre detto che il venditore le vuole mantenere.
Ma avendo firmato il rogito ormai penso ci sia poco da fare. Purtroppo acquista bene solo chi non ha bisogno di una casa, infatti a quel punto era da rifiutarsi di firmare e pretendere un ulteriore sconto.

Si ma quello che non mi va giù è stato il comportamento del notaio che praticamente si è imposto di forza.

Siccome mia mamma deve comprare a breve una seconda casa dagli stessi proprietari ho appena mandato una mail alla segretaria del notaio chiedendo spiegazioni e riferimenti di legge del suo comportamento ("decide solo la parte venditrice") per evitare che succeda anche sul secondo rogito su cui mi sembra di aver capito ci siano anche lì detrazioni.

Da mie esperienze precedenti i notai sono tutt'altro che infallibili, spesso non sanno cose imbarazzanti o ci si accorge dopo anni che hanno fatto errori clamorosi nei rogiti. Spesso gli assistenti ne sanno mille volte di più.
Dovrebbe essere "la legge incarnata in persona" ma per mia esperienza sono ben lontani da esserlo...

 

[sandalio]

Anche secondo me sono ben lungi dall' essere infallibili. Spesso più che una mancanza di conoscenza ci possono essere sotto dei conflitti di interesse (es sono "amici" dell' AI). Per fortuna che c'è internet che aiuta a capire realmente come stanno le cose

 

[sand1975]

Anche secondo me sono ben lungi dall' essere infallibili. Spesso più che una mancanza di conoscenza ci possono essere sotto dei conflitti di interesse (es sono "amici" dell' AI). Per fortuna che c'è internet che aiuta a capire realmente come stanno le cose

Io credo sia stato tutto studiato perché ho sentito l'AI qualche giorno prima telefonare al proprietario dicendo: "se ci sono detrazioni mettiti d'accordo con il notaio".
E poi il notaio il giorno del rogito con la bozza davanti chiede "ci sono detrazioni? Facendo finta di non sapere nulla??" e la segretaria non l'ha chiesto prima.

Mi hanno preso alla sprovvista e si sono messi d'accordo per mettermi in minoranza e considerato che il rogito era di mia sorella che al momento non ha capito nulla...
Intanto ho chiesto spiegazioni e riferimenti di legge sul comportamento del notaio in vista del secondo rogito. Come a dire: "ok mi avete fregato una volta, ma non sperate che si ripeta".

 

[rrupoli]

...
Magari ci saremmo accordati comunque così, magari no, certo era un elemento di trattativa sul prezzo e altre condizioni. In ogni caso odio trovarmi queste sorpresine che secondo me, conoscendo l' AI hanno anche del dolo. Difatti mi ha confermato scappandogli la frase: "di solito nessuno si accorge che ci sono detrazioni in corso"... perché non ascoltano quello che legge il notaio direi io...

Voi che dite?

Nel tuo caso ci sono due aspetti da considerare, quello formale e quello negoziale.

L'aspetto formale pertiene ciò che è stato sottoscritto fra le parti nel contratto preliminare: se non si fa riferimento esplicito alle eventuali detrazioni residue allora le suddette detrazioni spettano al promissario acquirente.
Solitamente nel preliminare si usa una formula del tipo:
"Si conviene che la detrazione fiscale residua non utilizzata venga conservata in capo alla parte venditrice ai sensi dell’art.4,comma 8, DL 201/2011".

Non essendoci tale dicitura è evidente che da un punto di vista formale ti spettano le detrazioni suddette come prescrive la legge.

Occorre però vedere la situazione anche sotto l'aspetto negoziale.
Se ti fosse stata prospettata dal venditore la possibilità di godere delle detrazioni residue, di certo non te le avrebbe regalate ma te le avrebbe caricate sul prezzo di vendita con un piccolo sconto che sarebbe stato oggetto di negoziazione (lo sconto è necessario in quanto tu accetti di pagare subito 5000 euro in più per riaverli indietro dallo Stato in 7 anni)
Siccome tu non hai pagato un euro di più del concordato, non c'è stato un reale danno economico nei tuo confronti.

Il notaio ha evitato salomonicamente che tu traessi un indebito vantaggio da un errore formale del venditore/agente.

Ora se tu sei una persona corretta ti rendi conto che quei soldi li ha spesi il venditore e non ti sono moralmente dovuti.
Pensa se avesse avuto 50k euro di detrazioni residue per lavori di ristrutturazione appena eseguiti, avresti preteso di pagare la metà del valore della casa???

 

[sand1975]

Nel tuo caso ci sono due aspetti da considerare, quello formale e quello negoziale.

L'aspetto formale pertiene ciò che è stato sottoscritto fra le parti nel contratto preliminare: se non si fa riferimento esplicito alle eventuali detrazioni residue allora le suddette detrazioni spettano al promissario acquirente.
Solitamente nel preliminare si usa una formula del tipo:
"Si conviene che la detrazione fiscale residua non utilizzata venga conservata in capo alla parte venditrice ai sensi dell’art.4,comma 8, DL 201/2011".

Non essendoci tale dicitura è evidente che da un punto di vista formale ti spettano le detrazioni suddette come prescrive la legge.

Occorre però vedere la situazione anche sotto l'aspetto negoziale.
Se ti fosse stata prospettata dal venditore la possibilità di godere delle detrazioni residue, di certo non te le avrebbe regalate ma te le avrebbe caricate sul prezzo di vendita con un piccolo sconto che sarebbe stato oggetto di negoziazione (lo sconto è necessario in quanto tu accetti di pagare subito 5000 euro in più per riaverli indietro dallo Stato in 7 anni)
Siccome tu non hai pagato un euro di più del concordato, non c'è stato un reale danno economico nei tuo confronti.

Il notaio ha evitato salomonicamente che tu traessi un indebito vantaggio da un errore formale del venditore/agente.

Ora se tu sei una persona corretta ti rendi conto che quei soldi li ha spesi il venditore e non ti sono moralmente dovuti.
Pensa se avesse avuto 50k euro di detrazioni residue per lavori di ristrutturazione appena eseguiti, avresti preteso di pagare la metà del valore della casa???

Ma tu dai per scontato che tali detrazioni spettino alla parte venditrice e non è così.
Spettano all'acquirente. Anzi, se mi avessero chiesto di mantenere le detrazioni avrei potuto chiedere un ulteriore sconto sul prezzo che alla fine è stato minimo.
Io quando ho venduto casa ho CHIESTO ti mantenere le detrazioni che ripeto, spettano alla parte acquirente ma questo mi è COSTATO uno sconto sui mobili.
Inoltre tutta la situazione è stata gestita on modo artatamente poco trasparente nascondendomi fin dall'inizio l'esistenza di tali detrazioni.
Ultima cosa: non ci sono accordi tra le parti, sicuramente il notaio scriverà la formula che tu hai citato ma ben sapendo che noi non eravamo d'accordo, non c'era accordo scritto né verbale e lui (il notaio) ha dichiarato che non serve accordo ma basta chiedere al venditore che è l'unico a decidere.
Ti sembra onesto tutto questo? Adesso sarei io quello poco corretto?

 

[rrupoli]

Ma tu dai per scontato che tali detrazioni spettino alla parte venditrice e non è così.
Spettano all'acquirente. Anzi, se mi avessero chiesto di mantenere le detrazioni avrei potuto chiedere un ulteriore sconto sul prezzo che alla fine è stato minimo.
Io quando ho venduto casa ho CHIESTO ti mantenere le detrazioni che ripeto, spettano alla parte acquirente ma questo mi è COSTATO uno sconto sui mobili.
Inoltre tutta la situazione è stata gestita on modo artatamente poco trasparente nascondendomi fin dall'inizio l'esistenza di tali detrazioni.
Ultima cosa: non ci sono accordi tra le parti, sicuramente il notaio scriverà la formula che tu hai citato ma ben sapendo che noi non eravamo d'accordo, non c'era accordo scritto né verbale e lui (il notaio) ha dichiarato che non serve accordo ma basta chiedere al venditore che è l'unico a decidere.
Ti sembra onesto tutto questo? Adesso sarei io quello poco corretto?

Spettavano all'acquirente senza possibilità di decidere diversamente prima del DL201 del 2011, ora le detrazioni residue sono diventate un ulteriore elemento di trattativa.

Se tu avessi preteso il credito residuo, il venditore te lo avrebbe fatto pagare interamente facendoti un congruo sconto per la dilazione.

Non ti avrebbe comunque regalato 5000 euro e se tu avessi insistito non avreste probabilmente raggiunto l'accordo sul prezzo (non stiamo parlando di 300-500 euro di detrazioni totali residue).

Ma come ti ripeto, dal punto di vista formale hai ragione tu, l'agente non ha inserito per incompetenza o distrazione la postilla nel preliminare per cui tu hai il coltello dalla parte del manico.

Devi solo decidere se affondare o meno il colpo nel corpo del venditore.

 

[Madon]

ma poi quello che non ho mai capito...se nel caso le detrazioni passavano a te(quindi nel rogito non si scriveva nulla), tu come facevi a detrarre una qualsiasi cifra senza avere delle fatture o ricevute che dimostravano la spesa fatta precedentemente?
E' evidente, parlo in generale, che in un "accordo" tra le parti il venditore debba anche consegnare tutte le ricevute per poter consentire all'acquirente di poterle inserire nella futura dichiarazione dei redditi. In parole povere la sola "non dichiarazione" nel rogito non basta.
Parere mio benintesi.

 

[gibO.o]

ma poi quello che non ho mai capito...se nel caso le detrazioni passavano a te(quindi nel rogito non si scriveva nulla), tu come facevi a detrarre una qualsiasi cifra senza avere delle fatture o ricevute che dimostravano la spesa fatta precedentemente?
E' evidente, parlo in generale, che in un "accordo" tra le parti il venditore debba anche consegnare tutte le ricevute per poter consentire all'acquirente di poterle inserire nella futura dichiarazione dei redditi. In parole povere la sola "non dichiarazione" nel rogito non basta.
Parere mio benintesi.

E aggiungo... se ci fosse un "errore" nella detrazione? Chi ne risponde? Cosa succede? L'AdE fa l'accertamento su tutti e due?
Lascerei ad ognuno i propri problemi...
Es. spese detratte che andavano pagate con bonifico, spese non detraibili, mancanza della notifica preliminare, etc...


p.s. sono pienamente d'accordo con @rrupoli... legalmente potresti aver ragione, moralmente secondo me no...

 

[sand1975]

Moralmente stiamo parlando di un’adi Che ha parlato precisamente di 3% di provvigione (ascoltavamo in 4), che ha rilasciato copie di tutto ma non del mandato con agenzia è che in sede di pagamento ha chiesto una cifra superiore perché era 3% ma con un minimo e ha tirato fuori il mandato firmato da mia sorella. Quindi domanda: perché nascondere che ci fossero 7000 euro di detrazioni in essere? Non serviva documentazione, erano detrazioni x box di competenza, bastava il rogito con prezzo di acquisto, che ho.

 

[gibO.o]

Nel tuo caso ok... Era una domanda in generale nel caso di ristrutturazione (visto che tu parlavi di mobili in un altro caso)

Capisco che ti scoccia... anche e soprattutto per il comportamento del notaio. Però secondo me non sei stato "fregato" su questo punto.

 

[rickiconte]

Sempre che non ho malinteso l'articolo, lo stesso dice che le detrazioni normalmente passano all'acquirente.

Nella parte finale dell'articolo PERO' si fa presente quanto segue:

Dopo la modifica intervenuta dal DL 138 del 2011 ricordiamo per gli atti perfezionati dal 17 settembre 2011, data di entrata in vigore della legge di conversione n. 148 del 2011, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi agevolabili, in presenza di un espresso accordo delle parti, nell’atto di vendita è consentito il mantenimento delle detrazioni in capo al venditore” come chiarito dall’agenzia delle entrate nella circolare 25 AE del 2012 e che altrimenti si trasferiscono all’acquirente.

Trasferimento della detrazione fiscale Irpef lavori ristrutturazione 36% o 50% anche in caso di donazione o permuta

 

[sand1975]

Sempre che non ho malinteso l'articolo, lo stesso dice che le detrazioni passano all'acquirente.

Nella parte finale dell'articolo però si fa presente quanto segue:
Dopo la modifica intervenuta dal DL 138 del 2011 ricordiamo per gli atti perfezionati dal 17 settembre 2011, data di entrata in vigore della legge di conversione n. 148 del 2011, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi agevolabili, in presenza di un espresso accordo delle parti, nell’atto di vendita è consentito il mantenimento delle detrazioni in capo al venditore” come chiarito dall’agenzia delle entrate nella circolare 25 AE del 2012 e che altrimenti si trasferiscono all’acquirente.

Trasferimento della detrazione fiscale Irpef lavori ristrutturazione 36% o 50% anche in caso di donazione o permuta

“In presenza di un accordo tra le parti” che non c’era.

 

[rickiconte]

Si, appunto, si va dal presupposto che PRIMA del rogito la situazione delle detrazioni sia già stata discussa tra venditore ed acquirente ma visto che non ne è MAI stato discusso interpreto che le detrazioni andavano in automatico all'acquirente (anzi è proprio specificato nelle ultime parole del trafiletto che ho sottolineato.

 

[Madon]

pensa io che fesso allora: ho acquistato un'immobile e su questo c'erano detrazioni per risparmio energetico che io non sapevo e il venditore non me ne aveva mai fatto menzione.
Sei mesi dopo mi chiama chiedendomi se potevamo andare dal notaio a far aggiungere sull'atto che le detrazioni rimanevano in carico a lui...e io ci sono andato gratis(serviva come sapete il mio benestare).
Stiamo sempre li, pure se lo avessi saputo prima senza fatture che ci facevo? Certo avrei potuto farmi pagare il disturbo, ma preferisco restare a posto con la coscienza.

 

[Madon]

nel tuo caso non so se solo con il rogito del box ci fai qualcosa, perché non puoi detrarre tutto ma solo alcune voci che sinceramente non ricordo quali

 

[rickiconte]

Qui parla proprio di box e dice la stessa cosa se non ho capito male:

DOMANDA
Sono proprietario di una prima casa con relativo garage auto. Per 5 anni mi sono avvalso del recupero fiscale del 36% relativo al box auto. In questi giorni sto vendendo la mia prima casa e relativo box in quanto acquistata un'altra con relativo box e relativo recupero fiscale del 50% . Posso continuare a portare in detrazione il 36% del 1° box ed usufruire della detrazione del 50% per il box acquistato nella seconda prima casa? Vi chiedo un aiuto perché nel rogito va indicata questa situazione di detrazione fiscale.

RISPOSTA
La detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio è prevista dall’art. 16 bis del TUIR e riguarda, fra l’altro, gli “relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune”.
La medesima disposizione stabilisce anche che “In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'ACQUIRENTE persona fisica dell'unita' immobiliare”.


E' possibile beneficiare delle detrazioni fiscali residue di un box venduto insieme a quelle relative all'acquisto di un nuovo box? > 50ePiu.it

 

[sand1975]

nel tuo caso non so se solo con il rogito del box ci fai qualcosa, perché non puoi detrarre tutto ma solo alcune voci che sinceramente non ricordo quali

Il box era di pertinenza e quindi il 50% sul prezzo di acquisto (15000 euro) in 10 anni menò uno (acquistato 2017) cinema si evince dall’atto di provenienza. Semplice.

 

[Madon]

Il box era di pertinenza e quindi il 50% sul prezzo di acquisto (15000 euro) in 10 anni menò uno (acquistato 2017) cinema si evince dall’atto di provenienza. Semplice.

forse qualche anno prima le regole erano diverse, ma mio padre(stessa condizione tua) non ha detratto il 50% pulito dell'acquisto, ma meno...purtroppo ora non ho con me i dati altrimenti li avrei scritti.
Comunque se credi che ti sia stato fatto un torto, senti un avvocato, è la cosa migliore per tutelarti.