Ipotesi di rendimento

[arte3000]

Buongiorno,il mio AI di fiducia mi ha proposto,a scopo di investimento,una proprietà immobiliare composta da 1 fondo commerciale e 1 appartamento che ritengo essere in buono stato,direi abitabili.

Ho visionato la proprietà solo da servizio fotografico e mi sono messo a fare qualche calcolo evitando decisioni affrettate.

Secondo voi,dopo aver sommato i costi per l'acquisto e stabilito l'ipotetico canone d'affitto dovrei togliere le spese che accompagnano sempre questo tipo d'investimento.


Tasse,assicurazioni,gestione dei beni e non da ultima la manutenzione.Posso solo ipotizzare gli eventuali periodi in cui gli immobili rimarrebbero sfitti o magari occupati da inquilini insolventi,voci che inciderebbero sulla rendita finale.

Quale potrebbe,in termini di percentuale,se fosse possibile calcolarla,una buona ipotesi di rendimento?

Spero di essere stato chiaro e ringrazio chi vorrà rispondere.

 

[nf232323]

IMHO, togliendo tutte tutte tutte le spese, non riuscendo a fare ipotesi di periodi sfitti e manutenzioni varie, secondo me un 4/5% annuo netto è valido...

 

[arte3000]

IMHO, togliendo tutte tutte tutte le spese, non riuscendo a fare ipotesi di periodi sfitti e manutenzioni varie, secondo me un 4/5% annuo netto è valido...

Mi trovi d'accordo.

Pensa che personalmente insisto sempre nel chiedere rendimenti lordi a due cifre,le varianti sono troppe e assai scostanti tra di loro.

 

[Mike_74]

Mi trovi d'accordo.

Pensa che personalmente insisto sempre nel chiedere rendimenti lordi a due cifre,le varianti sono troppe e assai scostanti tra di loro.

Bravi voi.
Parliamo di affitti brevi?
Se no, dove si trova un inquilino disposto a pagare cosi' tanto?
Solo disperati o si trova anche gente normale?

 

[gibO.o]

Se parliamo di immobili locati è un discorso... le ipotesi di rendimento di immobili vuoti sono solo teoriche e non bisogna fidarsi di cosa dice l'agente immobiliare.
C'è da chiedersi prima di tutto: da quanto tempo non è locato e perchè?
E questo vale soprattutto per gli immobili commerciali è determinante la location più che il prezzo...

 

[arte3000]

Bravi voi.
Parliamo di affitti brevi?
Se no, dove si trova un inquilino disposto a pagare cosi' tanto?
Solo disperati o si trova anche gente normale?

No,non bravi,solo un po' calcolatori e lo dico senza ironia.

Il mercato,attualmente è ai minimi,chiedere e possibilmente ottenere buoni rendimenti non è impossibile.

Difficile piuttosto quantificarne le percentuali.

Per "pagare così tanto" e disperati cosa intendi?

Visto che non è difficile comprare bene starei cercando di ipotizzare una buona rendita senza voler approfittare di nessuno.

 

[arte3000]

Se parliamo di immobili locati è un discorso... le ipotesi di rendimento di immobili vuoti sono solo teoriche e non bisogna fidarsi di cosa dice l'agente immobiliare.
C'è da chiedersi prima di tutto: da quanto tempo non è locato e perchè?
E questo vale soprattutto per gli immobili commerciali è determinante la location più che il prezzo...

Questa è una buona risposta!

No,la proprietà è vuota,libera da ogni vincolo e centralissima.

 

[Mike_74]

No,non bravi,solo un po' calcolatori e lo dico senza ironia.

Il mercato,attualmente è ai minimi,chiedere e possibilmente ottenere buoni rendimenti non è impossibile.

Difficile piuttosto quantificarne le percentuali.

Per "pagare così tanto" e disperati cosa intendi?

Visto che non è difficile comprare bene starei cercando di ipotizzare una buona rendita senza voler approfittare di nessuno.

A doppia cifra vuol dire immobile da 100k (+tasse, oneri e quisquilie) affittato a 1000 euro al mese.
Dove e come?

 

[arte3000]

A doppia cifra vuol dire immobile da 100k (+tasse, oneri e quisquilie) affittato a 1000 euro al mese.
Dove e come?

Scusa,ma secondo te il canone d affitto segue necessariamente il valore dell'immobile?

 

[Mike_74]

Scusa,ma secondo te il canone d affitto segue necessariamente il valore dell'immobile?

Direi proprio di si'. A meno di affitti brevi chi affitterebbe a 1000 al mese un appartamento da 100.000?

 

[arte3000]

Direi proprio di si'. A meno di affitti brevi chi affitterebbe a 1000 al mese un appartamento da 100.000?

Credo di essermi spiegato male.


Mi sembra abbastanza chiaro che,in caso d'acquisto e messa a rendita del bene,la mia richiesta sarebbe rivolta ad immobili decisamente appetibili sotto l'aspetto economico.

Credo che tu stia sottovalutando il fatto che è possibile acquistare alle aste,a stralcio,ottenere grossi sconti per i più svariati motivi,qualche eredità o casi in cui il vecchio proprietario si debba assolutamente liberare della casa.
Ecco in quasti casi il costo della tua casa è decisamente più basso dei valori correnti di mercato e così anche l'ipotesi di rendimento,subisce un deciso rialzo.

 

[Mike_74]

Credo di essermi spiegato male.


Mi sembra abbastanza chiaro che,in caso d'acquisto e messa a rendita del bene,la mia richiesta sarebbe rivolta ad immobili decisamente appetibili sotto l'aspetto economico.

Credo che tu stia sottovalutando il fatto che è possibile acquistare alle aste,a stralcio,ottenere grossi sconti per i più svariati motivi,qualche eredità o casi in cui il vecchio proprietario si debba assolutamente liberare della casa.
Ecco in quasti casi il costo della tua casa è decisamente più basso dei valori correnti di mercato e così anche l'ipotesi di rendimento,subisce un deciso rialzo.

Se un immobile potesse facilmente rendere il 10% ci sarebbe la fila e allora ciao 10%.
Non dico sia impossibile ma direi piuttosto singolare.

 

[riavulill]

Si possono fare tutti i calcoli che si vogliono ma un inquilino insolvente vanifica tutto e ti mette pure in perdita.
E di questi tempi non è un'ipotesi così remota soprattutto per le locazioni commerciali.
Ci si deve quindi premunire, garanzie, fidejussioni et similia, molto tempo da dedicarci e così via...

 

[arte3000]

Se un immobile potesse facilmente rendere il 10% ci sarebbe la fila e allora ciao 10%.
Non dico sia impossibile ma direi piuttosto singolare.

Non è sicuramente facile,ma il 10%,come base di rendimento,lo segherei in due per ottenere,forse,un 5% netto.

Si possono fare tutti i calcoli che si vogliono ma un inquilino insolvente vanifica tutto e ti mette pure in perdita.
E di questi tempi non è un'ipotesi così remota soprattutto per le locazioni commerciali.
Ci si deve quindi premunire, garanzie, fidejussioni et similia, molto tempo da dedicarci e così via...

Hai perfettamente ragione.Il pericolo di insolvenze è alto e rischia di compromettere il tuo investimento.

E' altrettanto vero che scegliendo di investire in immobili l'impegno sarebbe pari o forse superiore alla gestione di un'attività lavorativa.

Sostengo che si tratti di una cosa molto impegnativa.

 

[riavulill]

Sostengo che si tratti di una cosa molto impegnativa.

Te lo confermo per esperienza diretta.

 

[arte3000]

Te lo confermo per esperienza diretta.

In questo caso dovresti postare la tua esperienza.
Sarebbe sicuramente utile.

 

[Mike_74]

Non è sicuramente facile,ma il 10%,come base di rendimento,lo segherei in due per ottenere,forse,un 5% netto.




Hai perfettamente ragione.Il pericolo di insolvenze è alto e rischia di compromettere il tuo investimento.

E' altrettanto vero che scegliendo di investire in immobili l'impegno sarebbe pari o forse superiore alla gestione di un'attività lavorativa.

Sostengo che si tratti di una cosa molto impegnativa.

Scusa ma ti richiedo: chi pensi che andrebbe in affitto pagando il 10%?
Direi solo qualche disperato, certo che poi diventa molto rischioso.

 

[Mike_74]

Te lo confermo per esperienza diretta.

Io invece sconfesso. Ma siamo ben lontani dal 10%.

 

[sandalio]

Scusa ma ti richiedo: chi pensi che andrebbe in affitto pagando il 10%?
Direi solo qualche disperato, certo che poi diventa molto rischioso.

Dalle mie parti anche il 12%, però per immobili vetusti e piccoli.
Diciamo che un bilocale piccolo da ristrutturare ma abitabile, che vale poche decine di migliaia di euro, comunque non lo si affitta a meno di 200-300 euro, e arriviamo a quei rendimenti TEORICI.

 

[arte3000]

Scusa ma ti richiedo: chi pensi che andrebbe in affitto pagando il 10%?
Direi solo qualche disperato, certo che poi diventa molto rischioso.

No.

Tu andresti in affitto pagando quello che nella zona in cui vivi viene mediamente chiesto.

Il proprietario invece,nel caso in cui avesse concluso un ottimo affare,vedrebbe aumentare il proprio rendimento.

Non devi assolutamente pensare di calcolare la rendita d'affitto con i prezzi di mercato correnti.

In sostanza,se tu compri bene aumenti la possibilità di incrementare il proprio utile.

Se invece acquisti male,ed aggiungi tutti i problemi annessi, non solo non avresti un utile,ma rischieresti seriamente di finire per terra.