Acquisto bilocale per affitto turistico

EnricoDD

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16/4/18
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Buongiorno a tutti, vorrei chiedere un parere da chi è piu esperto di me per un possibile investimento immobiliare per avere un opinione.
Io e mia moglie saremmo intenzionati ad acquistare un bilocale sul lago di garda (dove abitiamo) da affittare settimanalmente ai turisti.
Avremmo gia trovato una soluzione, ovvero un bilocale da 55mq da ristrutturare, a 3 minuti di auto dal centro del paese in un residence con piscina e vista lago.
L'immobile l'ho fatto periziare da un amico fidato, e me l ha periziato tra i 92500 e i 98000 euro in base allo stato manutentivo, io lo sto acquistando (proposta di acquisto) a 65000 euro.
I dati per avere l'idea se l'investimento è oculato sono questi:
- spese annuali mantenimento immobile (imu, assicurazione, immondizie, luce, spese condominiali) circa 3000/3500 euro
- mutuo rata in 30 anni (per averla bassa) euro 197 mese
- locazione settimanale in bassa stagione ad euro 450/550 settimana (seguendo gli altri immobili nella zona), in alta stagione euro 650/800 settimana
- settimane di possibile locazione (aprile - ottobre) 30
- 15 settimane locate a 450 euro mi coprirebbero (tasse già pagate del 21%) spese di mutuo e gestione casa (lavori straordinari a parte)

Lo gestirebbe mia moglie, che lavora gia nel ramo turistico quindi non avrei spese di gestione terzi dell'immobile.

Il mio giochetto sarebbe questo, tra acquisto, agenzia, notaio e ristrutturazione piu o meno si arriva a 85/90K euro.
Mutuo in 30 anni di 60k euro che estinguerò nel giro di 10 anni.
Se affitto il locale, per 20 settimane sulle 30 disponibili, tra alta stagione e bassa stagione vi sarebbe un cashflow di 3/400 euro mese (spalmati sui 12 mesi)
Se il tutto funziona tra x anni, estinto il mutuo si farebbe la stessa operazione per acquisto di un altro mono/bilocale.

Secondo voi è un investimento oculato?

Grazie mille in anticipo.
Enrico
 
Premetto che non conosco la tipologia di turisti che frequenta la zona del lago di Garda, ma è realmente plausibile avere solo delle prenotazioni settimanali sia in bassa che in alta stagione?
Inoltre tutte le prenotazioni dovrebbero avere il medesimo giorno di arrivo e di partenza per chiunque prenoti, altrimenti la calendarizzazione tenderà ad essere ben poco razionale dal punto di vista contabile, anche perchè ipotizzi di locare 15-20 settimane su 30.

Nel mio caso le prenotazioni settimanali rappresentano solamente il 20% del totale, considerando sempre il periodo aprile-ottobre, e sono prevalentemente concentrate nei mesi che vanno da giugno a settembre, anche perchè mi trovo in una località balneare.
Il 90% dei miei ospiti sono stranieri e in bassa stagione si fermano in genere 3-4 notti per poi spostarsi in un'altra regione per vedere altre città e luoghi, dunque un'ipotesi di investimento come la tua non sarebbe realizzabile.
 
no hai ragione, ho sbagliato a spiegarmi, era per rendere solo l'idea del possibile guadagno, ma ovviamente si farebbero le prenotazioni anche di un giorno o solo di un weekend
 
Se ti può essere di aiuto ho visto che airbnb ti fa una stima del rendimento medio mensile.
Vedendo i risultati della mia seconda casa, mi è venuto un dubbio che espongo anche a te.
Sicuro che con un affitto 4+4 non si abbia più o meno lo stesso rendimento senza sbattimenti?
 
Essendo in un posto molto turistico vedo che tra conoscenti e amici che hanno appartementi tutti li affittano stagionalmente...per farti un esempio a bardolino è difficile trovare una casa in affitto per viverci proprio perchè la maggior parte affitta stagionalmente...quindi presumo che convenga in questa formula, però la certezza non la ho...cmq si terrà in considerazione.

Per airbnb non lo sapevo....vado a controllare subito
Grazie mille
 
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