acquisto appartamento per affitti turistici

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

corallin

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Ciao a tutti, vorrei chiedervi se ,al giorno d'oggi e secondo il vostro parere, è un buon investimento acquistare un mono o bilocale per poi affittarlo per brevi periodi(tramite airbnb &co). Abito vicino a Venezia quindi il turismo è sempre presente ma è anche sempre presente l'offerta, tra cui recenti costruzioni di nuovi hotel. Tra di voi c'è qualcuno che potrebbe riportare la propria esperienza con gli affitti turistici? Consigliereste ad altri di investire in quest'ambito? Accetto qualsiasi consiglio! Grazie mille
 
Ciao a tutti, vorrei chiedervi se ,al giorno d'oggi e secondo il vostro parere, è un buon investimento acquistare un mono o bilocale per poi affittarlo per brevi periodi(tramite airbnb &co). Abito vicino a Venezia quindi il turismo è sempre presente ma è anche sempre presente l'offerta, tra cui recenti costruzioni di nuovi hotel. Tra di voi c'è qualcuno che potrebbe riportare la propria esperienza con gli affitti turistici? Consigliereste ad altri di investire in quest'ambito? Accetto qualsiasi consiglio! Grazie mille

Dire che abiti vicino a Venezia ma non se dici dove si trova questo appartamento turistico che pensavi di acquistare non dici nulla.
Se pensi di comprare a Favaro Veneto direi di no, i cinesi ed altri stanno costruendo 10.000 posti letto a Mestre low cost e taglieranno fuori tutta l'offerta turistica che non e' posizionata su isole e centro storico.
Se pensi di comprare a Cavallino o a Jesolo devi valutare bene qualita' e tipologia di immobile
Se pensi di comprare a Venezia devi valutare ancor meglio qualita' e tipologia di immobile, perché i lavori ove necessari ti stroncherebbero.
 
Io direi comunque di fare altro con gli appartamenti da quelle parti
 
Ciao a tutti, vorrei chiedervi se ,al giorno d'oggi e secondo il vostro parere, è un buon investimento acquistare un mono o bilocale per poi affittarlo per brevi periodi(tramite airbnb &co). Abito vicino a Venezia quindi il turismo è sempre presente ma è anche sempre presente l'offerta, tra cui recenti costruzioni di nuovi hotel. Tra di voi c'è qualcuno che potrebbe riportare la propria esperienza con gli affitti turistici? Consigliereste ad altri di investire in quest'ambito? Accetto qualsiasi consiglio! Grazie mille

Anche io starei valutando un acquisto del genere,ma leggendo informazioni mi pare che ci sia troppo fumo sulla questione airbnb e simili...da quello che ho capito almeno in Lombardia le regole ci sarebbero anche, ma solo l'8% degli host del turismo breve le rispetterebbe e anche riguardo la tassazione airbnb dovrebbe fare da sostituto di imposta,ma si rifiuta...
Ci fosse più chiarezza sarebbe più semplice prendere decisioni ma qui ogni mese ci sono novità....
 
Anche io starei valutando un acquisto del genere,ma leggendo informazioni mi pare che ci sia troppo fumo sulla questione airbnb e simili...da quello che ho capito almeno in Lombardia le regole ci sarebbero anche, ma solo l'8% degli host del turismo breve le rispetterebbe e anche riguardo la tassazione airbnb dovrebbe fare da sostituto di imposta,ma si rifiuta...
...

Non si è capito bene come si sta comportando il fisco italiano nei confronti di Airbnb che non paga mentre tutti gli altri italiani sono costretti a pagare.
Almeno non la chiamassero "Tassa Air Bnb", bensi "Tassa per tutti Air bnb esclusa" :D
 
Dire che abiti vicino a Venezia ma non se dici dove si trova questo appartamento turistico che pensavi di acquistare non dici nulla.
Se pensi di comprare a Favaro Veneto direi di no, i cinesi ed altri stanno costruendo 10.000 posti letto a Mestre low cost e taglieranno fuori tutta l'offerta turistica che non e' posizionata su isole e centro storico.
Se pensi di comprare a Cavallino o a Jesolo devi valutare bene qualita' e tipologia di immobile
Se pensi di comprare a Venezia devi valutare ancor meglio qualita' e tipologia di immobile, perché i lavori ove necessari ti stroncherebbero.

beh, i 10000 posti letto non sono tutti low cost...mi pare di aver letto sui quotidiani locali che ,poi, sono non più di 2000 quelli che stanno costruendo in via cà marcello ( io abito lì vicino e mi pare che stiano costruendo 4 strutture, di cui solo il raddoppio di a&o hostel low cost , poi c'è un residence/aparthotel che non penso sia affatto low cost a vedere le tariffe che applicano nelle altre città e due altri alberghi di medio alto livello)...credo che un appartamento a mestre non sia un cattivo o investimento per poi affittare a turisti...poi ci sono località limitrrofe che sono meno costose di mestre e sono ottimamente collgate a venezia con treni ogni mezz'ora che in 20 minuti ti portano a piazzale roma ( ad esempio quarto d' altino, mogliano veneto, noale) dove si potrebbe acquistare ad un buon 10 o anche 20% in meno rispetto a mestre
 
Ciao a tutti, vorrei chiedervi se ,al giorno d'oggi e secondo il vostro parere, è un buon investimento acquistare un mono o bilocale per poi affittarlo per brevi periodi(tramite airbnb &co). Abito vicino a Venezia quindi il turismo è sempre presente ma è anche sempre presente l'offerta, tra cui recenti costruzioni di nuovi hotel. Tra di voi c'è qualcuno che potrebbe riportare la propria esperienza con gli affitti turistici? Consigliereste ad altri di investire in quest'ambito? Accetto qualsiasi consiglio! Grazie mille


In linea di massima non ne vale la pena acquistare per tale scopo, salvo rare eccezioni o affari particolari, poichè gli immobili in posizioni ottimali hanno dei costi elevati, mentre quelli in zone mediocri o periferiche non consentirebbero chissà quali margini a causa anche dell'elevata concorrenza nel settore.

Un solo solo monolocale o bilocale, a meno di non poter avere un'occupazione media annua superiore alle 300 notti e trovarsi in una buona posizione, non garantisce un reddito sufficiente per coprire tutte le varie forme di imposizione fiscale (Irpef, Imu, Tari, ecc.), le utenze (acqua, luce, gas, internet), gli oneri ricorrenti (spese di condominio, assicurazione, ecc.), le commissioni dei vari siti (airbnb, booking, ecc.) e i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Inoltre se uno decidesse di farlo come attività professionale con la partita Iva, dovrebbe considerare anche i contributi INPS da versare annualmente, o in alternativa se decidesse di delegare l'intera gestione ad un'agenzia specializzata in locazioni turistiche dovrebbe conteggiare la percentuale relativa.
 
Ultima modifica:
In linea di massima non ne vale la pena acquistare per tale scopo, salvo rare eccezioni o affari particolari, poichè gli immobili in posizioni ottimali hanno dei costi elevati, mentre quelli in zone mediocri o periferiche non consentirebbero chissà quali margini a causa anche dell'elevata concorrenza nel settore.

Un solo solo monolocale o bilocale, a meno di non poter avere un'occupazione media annua superiore alle 300 notti e trovarsi in una buona posizione, non garantisce un reddito sufficiente per coprire tutte le varie forme di imposizione fiscale (Irpef, Imu, Tari, ecc.), le utenze (acqua, luce, gas, internet), gli oneri ricorrenti (spese di condominio, assicurazione, ecc.), le commissioni dei vari siti (airbnb, booking, ecc.) e i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Inoltre se uno decidesse di farlo come attività professionale con la partita Iva, dovrebbe considerare anche i contributi INPS da versare annualmente, o in alternativa se decidesse di delegare l'intera gestione ad un'agenzia specializzata in locazioni turistiche dovrebbe conteggiare la percentuale relativa.

I locali che hanno un'occupazione media superiore alle 300 notti sono mosche bianche.
Diciamo che gia' 200 notti andrebbe bene per cavarci un reddito.
 
beh, i 10000 posti letto non sono tutti low cost...mi pare di aver letto sui quotidiani locali che ,poi, sono non più di 2000 quelli che stanno costruendo in via cà marcello ( io abito lì vicino e mi pare che stiano costruendo 4 strutture, di cui solo il raddoppio di a&o hostel low cost , poi c'è un residence/aparthotel che non penso sia affatto low cost a vedere le tariffe che applicano nelle altre città e due altri alberghi di medio alto livello)...credo che un appartamento a mestre non sia un cattivo o investimento per poi affittare a turisti...poi ci sono località limitrrofe che sono meno costose di mestre e sono ottimamente collgate a venezia con treni ogni mezz'ora che in 20 minuti ti portano a piazzale roma ( ad esempio quarto d' altino, mogliano veneto, noale) dove si potrebbe acquistare ad un buon 10 o anche 20% in meno rispetto a mestre

Nei 10.000 intendevo anche i prossimi sviluppi edilizi, compresi quelli programmati ma non ancora passati in consiglio per il clamoroso conflitto di interessi di chi ha comperato le aree e poi si e' messo in politica.
Per quanto riguarda le localita' da te citate, vanno bene per italiani e gente dell'Est, ma soprattutto per studenti.
Il problema principale pero' e il Fisco, che non vuole assolutamente che un alloggio destinato a finalita' turistiche possa essere adibito promiscuamente ad altri scopi. Anche se un lavoratore di passaggio ci sta solo 1 giorno.

In tante citta' di Italia hanno sguinzagliato i vigili ad affibbiare multe pesanti.
 
Nei 10.000 intendevo anche i prossimi sviluppi edilizi, compresi quelli programmati ma non ancora passati in consiglio per il clamoroso conflitto di interessi di chi ha comperato le aree e poi si e' messo in politica.
Per quanto riguarda le localita' da te citate, vanno bene per italiani e gente dell'Est, ma soprattutto per studenti.
Il problema principale pero' e il Fisco, che non vuole assolutamente che un alloggio destinato a finalita' turistiche possa essere adibito promiscuamente ad altri scopi. Anche se un lavoratore di passaggio ci sta solo 1 giorno.

In tante citta' di Italia hanno sguinzagliato i vigili ad affibbiare multe pesanti.

non sapevo di sta cosa dei prossimi sviluppi edilizi a mestre...quali sono le zone interessate ?...hai qualche link ?....secondo te quanto ci vorrà prima che aprano i relativiu i cantieri ?..perchè se effettivamente sti 10000 li realizzano e sono low cost allora hai sicuramente ragione nel ritenere che faranno terra bruciata della concorrenza e che che acquistare a mestre per locazioni turistiche ( anche considerando che il fisco nel prossimo lustro sarà particolarmente affamato vista la perdurante precaria situazione finanziaria del paese e la forte probabilità di una nuova recessione a breve che imporrà draconinane misure di persecuziuone fiscale e patrimoniale per evitare che i conti del paese esplodano) non sia un buon affare ed è probabile che chi lo fa dovrà ppoi ripiegare sull' affitto tradizionale per recuperare almeno il deprezzamento dell' immobile
 
Ultima modifica:
I locali che hanno un'occupazione media superiore alle 300 notti sono mosche bianche.
Diciamo che gia' 200 notti andrebbe bene per cavarci un reddito.

a tuo parere che occupazione media annua si può stimare per le strutture di mestre (b&b,alberghi locande ecc..) ?...e quella degli appartamenti privati su airbnb è superiore o inferiore (le tariffe di questi appartamenti privati vedo sono spesso più basse di quelli delle strutture alberghiere con il vantaggiuo per il turiusta di disporre di un appartamento intero invece di una sola stanza come in una struttura ricettiva) ?
 
a tuo parere che occupazione media annua si può stimare per le strutture di mestre (b&b,alberghi locande ecc..) ?...e quella degli appartamenti privati su airbnb è superiore o inferiore (le tariffe di questi appartamenti privati vedo sono spesso più basse di quelli delle strutture alberghiere con il vantaggiuo per il turiusta di disporre di un appartamento intero invece di una sola stanza come in una struttura ricettiva) ?

Chi affitta solo su AirBnb puo' puntare all'obiettivo di ottenere tassi di occupazione maggiori di coloro che pubblicizzano unita' adibite a locazione turistica su vari siti e di coloro che non gestiscono attivita' che sino unita' adibite a locazione turistica (affittacamere B&b preti, frati, ostelli, etc.), a condizione che lo sviluppo dell'avviamento venga condotto con grande competenza, energie e impegno fino a raggiungere i necessari 100-200 feedback positivi.

Per quanto riguarda Mestre, la stagione inizia il 25 marzo e di fatto termina il 5 novembre. Al di fuori c'e' la possibilita' di affittare per le feste di Natale e l'ultima settimana di Carnevale, ma sono pochi giorni. Ecco perché l'obiettivo di lavorare 300 giorni in una citta' come Venezia e' irrealistico.

Tieni conto che gli alberghi che possiedono personale a tempo indeterminato propongono delle volte, ma molto piu' spesso di quanto si pensi, offerte su Groupon. Last Minute e siti simili a

- 20 Euro in camera doppia a novembre, gennaio

A 20 Euro personalmente preferisco l'albergo a Santa Croce, piuttosto di pagare 80 Euro a Mestre.

Se 300 e' irrealistico 200 e' fattibilissimo ed i migliori Airbnbisti arrivano anche a 250, importo idoneo a garantire ampi margini.

Ad ogni modo non si puo' generalizzare perché ogni esperienza fa storia a se. Volevo solo offrire qualche numero di partenza condivisibile su cui ragionare, ma non generalizzare.
 
Secondo voi per essere vantaggioso quanto deve essere in percentuale un investimento immobiliare a indirizzo turistico e uno residenziale considerando il minor impegno di tempo?
 
I locali che hanno un'occupazione media superiore alle 300 notti sono mosche bianche.
Diciamo che gia' 200 notti andrebbe bene per cavarci un reddito.

Lo so perfettamente che sono delle mosche bianche, appunto per questo in teoria sarebbe meglio avere almeno 2 o 3 monolocali/bilocali, magari nello stesso stabile e a due passi da casa per ottimizzarne la gestione.

Comunque prendiamo il caso di un monolocale con 200 notti occupate a 90 € a notte, sono 18.000 € lordi annui, toglici il 21% di cedolare (3.780€), toglici Imu e Tari (500 €), toglici le utenze con tariffe seconda casa (2.000 €), toglici tutti gli altri oneri e vedrai che il reddito medio mensile che ti rimane è nella migliore delle ipotesi intorno agli 800-900 €, salvo imprevisti ovviamente.
 
Comunque prendiamo il caso di un monolocale con 200 notti occupate a 90 € a notte, sono 18.000 € lordi annui, toglici il 21% di cedolare (3.780€), toglici Imu e Tari (500 €), toglici le utenze con tariffe seconda casa (2.000 €), toglici tutti gli altri oneri e vedrai che il reddito medio mensile che ti rimane è nella migliore delle ipotesi intorno agli 800-900 €, salvo imprevisti ovviamente.

E le provvigioni a Booking e Airbnb dove sono ?
E le spese di pulizia, rotture, manutenzione straordinaria,
Non le avrai mica dimenticate ? :)

800-900 mi sembra decisamente ottimistico dopo l'introduzione della tassa Boccia.

p.s.: chiamiamola con il suo vero nome, non tassa AirBnb dal momento che Air Bnb non la paga.
 
Lo so perfettamente che sono delle mosche bianche, appunto per questo in teoria sarebbe meglio avere almeno 2 o 3 monolocali/bilocali, magari nello stesso stabile e a due passi da casa per ottimizzarne la gestione.

Comunque prendiamo il caso di un monolocale con 200 notti occupate a 90 € a notte, sono 18.000 € lordi annui, toglici il 21% di cedolare (3.780€), toglici Imu e Tari (500 €), toglici le utenze con tariffe seconda casa (2.000 €), toglici tutti gli altri oneri e vedrai che il reddito medio mensile che ti rimane è nella migliore delle ipotesi intorno agli 800-900 €, salvo imprevisti ovviamente.

90 euro x200 ???...in provincia Imperia in estate ne trovo a 70 euro. in Liguria notoriamente cara.
 
E le provvigioni a Booking e Airbnb dove sono ?
E le spese di pulizia, rotture, manutenzione straordinaria,
Non le avrai mica dimenticate ? :)

800-900 mi sembra decisamente ottimistico dopo l'introduzione della tassa Boccia.

p.s.: chiamiamola con il suo vero nome, non tassa AirBnb dal momento che Air Bnb non la paga.


Non a caso ho scritto "nella migliore delle ipotesi" quindi ho fatto un calcolo a spanne, dato che le commissioni variano in base ai portali e nel caso di Airbnb possono essere anche nell'ordine del 3% per il proprietario.
C'è poi chi le pulizie se le fa in proprio e si rivolge ad una lavanderia industriale per la biancheria a noleggio e per ogni cambio se la cava con pochi spiccioli.
Salvo imprevisti significa che in caso di manutenzione straordinaria praticamente non si guadagna niente, il tutto in uno scenario ipoteticamente favorevole, per questo nel mio primo post di questo topic ho scritto che generalmente non ne vale la pena acquistare un immobile con questo scopo.

In ogni caso anche se Airbnb si rifiuta di fare da sostituto d'imposta, l'irpef, tramite cedolare secca o con regime ordinario, bisogna versarla ugualmente, altrimenti si è degli evasori.
 
Non a caso ho scritto "nella migliore delle ipotesi" quindi ho fatto un calcolo a spanne, dato che le commissioni variano in base ai portali e nel caso di Airbnb possono essere anche nell'ordine del 3% per il proprietario.
C'è poi chi le pulizie se le fa in proprio e si rivolge ad una lavanderia industriale per la biancheria a noleggio e per ogni cambio se la cava con pochi spiccioli.
Salvo imprevisti significa che in caso di manutenzione straordinaria praticamente non si guadagna niente, il tutto in uno scenario ipoteticamente favorevole, per questo nel mio primo post di questo topic ho scritto che generalmente non ne vale la pena acquistare un immobile con questo scopo.

In ogni caso anche se Airbnb si rifiuta di fare da sostituto d'imposta, l'irpef, tramite cedolare secca o con regime ordinario, bisogna versarla ugualmente, altrimenti si è degli evasori.

Secondo me sottovaluti i costi inerenti la pulizia dei locali, pulizia che va fatta ogni volta. Anche se te li fai da solo togli tempo per altro. Certo se non hai altro da fare magari va pure bene, ma è comunque una minima parte delle persone.
 
90 euro x200 ???...in provincia Imperia in estate ne trovo a 70 euro. in Liguria notoriamente cara.

Ribadisco che la mia è solo un'ipotesi favorevole più o meno verosimile in un contesto con un elevato flusso turistico tutto l'anno (Venezia, Firenze, Milano, Roma, ecc.), utile a dimostrare che non si guadagna un granché con questa forma di investimento.
Sono perfettamente consapevole che c'è un'enorme variabilità nei prezzi e che si possono trovare sistemazioni analoghe nella medesima zona con differenze nell'ordine di diverse decine di euro per le motivazioni più varie.
Però un conto è fare un'analisi da investitore e un conto è farla da pensionato che ha ereditato l'immobile dai genitori e che si accontenta di coprirci le spese o poco più.
Chi opera nel settore applicando i più basilari principi economici si rende conto che certi prezzi o sono momentanei per attirare i clienti, specialmente nel caso di chi ha appena iniziato, oppure nascondono un qualche tipo di distorsione, non necessariamente illecita sia chiaro, ma se uno si mette a fare 2 conti a tavolino capisce subito che i margini sono veramente risicati con certe cifre.
 
Ultima modifica:
Siamo arrivati ad un livello di 5-10 3d nuovi al mese sull'apertura di b&b, affittacamere, stanze in case private, etc. da parte di privati che NON vogliono aprire partita IVA.
 
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