Il negozio «giusto» rende più della casa

reganam

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Il negozio «giusto» rende più della casa
Il negozio «giusto» rende più della casa - Il Sole 24 ORE
Prezzi ancora in contrazione, affitti che crescono (o restano stabili) e rendimenti potenziali lordi “doppi” rispetto alle abitazioni. È il cocktail vincente che sta spingendo molti investitori privati ad abbandonare il residenziale e strizzare l’occhio al settore dei negozi come opportunità di investimento. Nel commerciale, infatti, si può puntare tranquillamente al 7% di rendimento lordo. Tecnocasa colloca questo valore fra il 6% e il 10% mentre Idealista indica una media nazionale all’8,8 per cento.

Sono numeri, però, che vanno soppesati. A un alto rendimento corrisponde sempre un maggior grado di rischio, perché a seconda della zona e dell’affidabilità del locatore salgono le possibilità di andare incontro a morosità o locali sfitti. Problema scongiurato, almeno sulla carta, nelle arterie principali. «In alcune high street, il rendimento può anche scendere sotto il 3%, mentre il 10% è difficilissimo da ottenere. Puntare al 7% è un obiettivo corretto», spiega Andrea Faini, ceo di World Capital, società di consulenza che ha sviluppato un dipartimento apposito per seguire gli investitori di “piccolo taglio”, in una fascia di prezzo compresa tra 500mila e 3 milioni di euro.

Opportunità differenti sul territorio
Tecnocasa ha elaborato per Cas24 Plus un rapido osservatorio basato su immobili commercializzati in questo momento dalla sua rete. A Milano (dove i prezzi calano in media dell’1,5%, con canoni stabili), inutile puntare sulle zone centrali come via Torino, quotata sui 12mila euro al metro quadrato. «In una zona semicentrale in fermento, però, ad esempio quella compresa tra piazza Piemonte e De Angeli – osserva Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi del franchising – con 280mila euro si possono comprare 40 metri quadrati ottimi da adibire a ristorazione veloce, con un canone di affitto annuo pari a 19mila euro e un rendimento atteso del 6,7%». A Roma (prezzi e canoni stabili), in zona San Giovanni in Laterano, 300mila euro spesi per 30 mq si possono locare a 19.200 euro (6,4%), mentre rischiando in zona Tiburtina, in via Durantini, si può puntare all’8 per cento.

Torino (prezzi in ribasso dello 0,6% e canoni che salgono di oltre un punto percentuale) non bisogna guardare le strade del lusso, come via Roma o via Lagrange, ma in una zona altrettanto centrale come via Garibaldi si può acquistare a caro prezzo (oltre 5.000 euro al metro) ma spuntare un rendimento del 10%. Oppure spostarsi tra via Nizza e San Salvario e scovare vere e proprie scommesse, come appena 75mila euro per 40 mq da locare a 8.400 euro l’anno, con un rendimento (teorico) dell’11%.

A Firenze, dove i prezzi in media si raffreddano dell’1%, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella, in via Cavour, si possono prendere 52 mq a 250mila euro da affittare a 15mila l’anno (rendimento del 6%). A Napoli, complici i lavori di riqualificazione che hanno interessato diverse zone, nelle vie di passaggio ormai si trovano prezzi di acquisto alti, che continuano ad aumentare di qualche punto percentuale. Ma senza stare nel Vomero, in via Toledo, 60 mq a 450.000 euro promettono una rendita da locazione di 30mila euro l'anno (rendimento lordo del 6,6%). Insomma, l’investitore privato appare un po’ costretto a muoversi tra il centro, appannaggio di investitori professionali e che presenta prezzi cari, e la periferia spesso rischiosa. Il “semicentrale” sembra la strada maestra. Anche se generalizzare è difficile.

Opzione franchising o ristrutturazione
Due punti rimangono a sostegno dell’investimento: «In primo luogo, nella gran parte dei casi gli immobili commercializzati sono già locati con un contratto in essere, il che permette di stimare i tempi di ritorno dell’investimento e dà un certo grado di certezza». E poi, la localizzazione fisica in una via di passaggio comincia a perdere importanza. «Soprattutto nel food – secondo Megliola di Tecnocasa – molti giovani aprono catene di ristorazione o di somministrazione anche in vie laterali, che attirano ugualmente clienti grazie a un’ottima promozione sui social. Un trend tangibile soprattutto nelle città più dinamiche come Milano». «Un’alternativa per spuntare rendimenti più alti, ma sempre in location poco rischiose, è puntare a un immobile da ristrutturare», osserva Faini di World Capital.

Una buona opportunità è rappresentata dai negozi in franchising, grazie alla crescente domanda di locali da parte di chi vuole avviare un’attività affiliata a una catena nazionale. Secondo un recente rapporto di Confimprese, infatti, entro l’anno dovrebbero concretizzarsi un migliaio di nuove aperture. I comparti più dinamici sono quelli della ristorazione e del fashion. Anche l’immobiliare è protagonista di questo trend grazie soprattutto a Tecnocasa, che prevede l’apertura di duecento nuove agenzie. Le catene – evidenzia il report – preferiscono presidiare i centri storici dove le vetrine intercettano l’interesse dei clienti di passaggio.

Il peso delle tasse
Se si passa dallo studio delle opportunità potenziali a quelle concretamente effettuate e si allarga lo sguardo a tutto il territorio, il mercato è però spaccato. «Certo i principali capoluoghi hanno dinamiche interessanti e si può rintracciare un interesse crescente da parte dei privati. Ma se guardiamo al complesso dei comuni italiani, non vediamo certo un gran risveglio di acquisti sui negozi, anzi, il settore è in sofferenza e in molti centri ci sono negozi sfitti che peggiorano il contesto sociale» ragiona Gian Battista Baccarini, presidente dell’associazione di categoria Fiaip, che insieme ad altre sigle del settore oggi ha organizzato un incontro in cui si chiedono al legislatore alcuni interventi correttivi a favore del real estate, tra cui l’introduzione della cedolare secca anche per le locazioni commerciali.

Infine, non bisogna sottovalutare il peso della tassazione. In genere, come minimo il 45-50% del rendimento lordo se ne va in tasse.
 
Articolo interessante, anche io mi sto informando su un possibile investimento commerciale (piccolo negozio).

Secondo voi quale deve essere il rapporto tra prezzo di acquisto finale e ricavo lordo/netto?
Avevo trovato nei giorni scorsi un calcolo da fare per stabilire la percentuale netta di ricavo, appena lo trovo lo posto.
 
boh per Torino ti posso dire che io vorrei vendere da anni un negozio affittato a una tabaccheria che paga 600 al mese. Prezzo che vorrei realizzare: 70k. Sono 40 mq. Nessuno e dico nessuno li tira fuori, al massimo me ne offrono 50. Poi si può scrivere di tutto, ma la realtà e un'altra
 
boh per Torino ti posso dire che io vorrei vendere da anni un negozio affittato a una tabaccheria che paga 600 al mese. Prezzo che vorrei realizzare: 70k. Sono 40 mq. Nessuno e dico nessuno li tira fuori, al massimo me ne offrono 50. Poi si può scrivere di tutto, ma la realtà e un'altra

600 al mese sono 7200 lordi annui. Quanto ti rimane netto?

Potresti gentilmente fare un elenco delle varie tasse, spese ecc...sarebbe molto utile.
Ti ringrazio in anticipo.
 
Abbiate pazienza... ma sull'affitto di un locale commerciale non c'è la cedolare secca e dunque ci si pagano tasse secondo la fascia irpef di appartenenza e non mi pare difficile, per chi abbia già un lavoro normale, sconfinare in quella che mi sembra sia del 37 o del 43%
Poi so che ci sono delle buonuscite che vanno date al locatario quando lascia il negozio... tipo 18 mesi di affitto.
Per non dire del rischio di chiusura dell'attività e dunque di morosità...
Dunque, per me... se uno il negozio ce l'ha e si è stufato di lavorarci (come è per mia moglie) che se lo affitti pure. Ma se ne deve comprare uno per affittarlo, io sarei molto più prudente.
 
Abbiate pazienza... ma sull'affitto di un locale commerciale non c'è la cedolare secca e dunque ci si pagano tasse secondo la fascia irpef di appartenenza e non mi pare difficile, per chi abbia già un lavoro normale, sconfinare in quella che mi sembra sia del 37 o del 43%
Poi so che ci sono delle buonuscite che vanno date al locatario quando lascia il negozio... tipo 18 mesi di affitto.
Per non dire del rischio di chiusura dell'attività e dunque di morosità...
Dunque, per me... se uno il negozio ce l'ha e si è stufato di lavorarci (come è per mia moglie) che se lo affitti pure. Ma se ne deve comprare uno per affittarlo, io sarei molto più prudente.

Sotto i 28000 mila euro è del 27% sopra, fino a 55000 è del 38%
 
Abbiate pazienza... ma sull'affitto di un locale commerciale non c'è la cedolare secca e dunque ci si pagano tasse secondo la fascia irpef di appartenenza e non mi pare difficile, per chi abbia già un lavoro normale, sconfinare in quella che mi sembra sia del 37 o del 43%
Poi so che ci sono delle buonuscite che vanno date al locatario quando lascia il negozio... tipo 18 mesi di affitto.
Per non dire del rischio di chiusura dell'attività e dunque di morosità...
Dunque, per me... se uno il negozio ce l'ha e si è stufato di lavorarci (come è per mia moglie) che se lo affitti pure. Ma se ne deve comprare uno per affittarlo, io sarei molto più prudente.

Non va pagata la buonuscita se è l affittuario che va via di sua scelta
 
Per avere un reale rendimento su un affitto bisogna mettere in conto anche le spese tipo tares e la mancanza di cedolare secca, per arrivare alla possibilità che rimanga sfittio più tempo che un appartamento o la difficoltà di liberazione in caso di morosità.
Per il momento continuo a preferire gli appartamenti di piccola metratura, faccio un esempio bilocale da ristrutturare acquistato a 35000 euro 15000 euro di ristrutturazione affittato con cedolare secca al 10% a 500 euro.
 
Per avere un reale rendimento su un affitto bisogna mettere in conto anche le spese tipo tares e la mancanza di cedolare secca, per arrivare alla possibilità che rimanga sfittio più tempo che un appartamento o la difficoltà di liberazione in caso di morosità.
Per il momento continuo a preferire gli appartamenti di piccola metratura, faccio un esempio bilocale da ristrutturare acquistato a 35000 euro 15000 euro di ristrutturazione affittato con cedolare secca al 10% a 500 euro.

Se si acquista un locale commerciale in una zona adeguata, non penso rimanga sfitto per molto. Nella mia prov. (Bergamo) nelle vie principali o comunque zone commerciali di negozi sfitti ne vedi pochi.

In caso di morosità ho sempre sentito che con il commerciale è meno rischioso, mal che vada tieni gli arredi ecc, ma su questo punto lascio parlare chi ne sa di più

Un calcolo che si può fare è: rendita lorda / prezzo di acquisto * 100 = Ricavo lordo / 2 (50% di tasse ecc) = Ricavo netto %
 
Mah, io non investirei mai in un negozio... già il settore della distribuzione è stato sconquassato negli scorsi decenni dalla GDO, ma è ancora NIENTE rispetto a quello che sta facendo Amazon... sta arrivando uno tsunami per il retail.
 
Se si acquista un locale commerciale in una zona adeguata, non penso rimanga sfitto per molto. Nella mia prov. (Bergamo) nelle vie principali o comunque zone commerciali di negozi sfitti ne vedi pochi.

In caso di morosità ho sempre sentito che con il commerciale è meno rischioso, mal che vada tieni gli arredi ecc, ma su questo punto lascio parlare chi ne sa di più

Un calcolo che si può fare è: rendita lorda / prezzo di acquisto * 100 = Ricavo lordo / 2 (50% di tasse ecc) = Ricavo netto %

vie principali va bene, ma è roba di lusso, appena esci e vai nei paesi di negozi sfitti ne vedi eccome.
 
vie principali va bene, ma è roba di lusso, appena esci e vai nei paesi di negozi sfitti ne vedi eccome.

Io ho investito in un postribolo ad Amsterdam... vetrinetta con donzella... box per visitatori con fazzolettini a dispenser...!!! :D
 
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