affitto con patto di futura vendita

[numero0]

Buongiorno a tutti.

Avendo fatto diverse compravendite in pochi anni come privato, (acquistando all'asta), desidero ora (in alternativa all'affitto), per le prossime operazioni:

1) lasciare passare un po' di tempo prima di fare altre vendite, per non entrare nel mirino dell'agenzia delle entrate come "commerciante di immobili" soggetto all'attività di impresa con annessi e connessi (inps, commercialista, impossibilità di affittare con cedolare secca ecc.)
2) tutelare gli immobili che comprerò da inquilini "vandali" e il mio patrimonio da cattivi pagatori
3) fare passare 5 anni per non pagare tassazione sulla plusvalenza

Ho rilevato che la maggior parte di chi compra deve prima vendere per poi acquistare da me, spesso poi aggiungendoci anche mutuo.
Per cui avrei pensato di far pagare affitto per 5 anni e rivendere alla scadenza dell'affitto stesso, nel frattempo chi doveva vendere avrà avuto il tempo necessario, io ricaverei un reddito per 5 anni da affitto e dopo un guadagno in conto capitale dalla vendita.
Probabile che chi deve comprare una casa la tratti meglio di un normale inquilino e sia più puntuale nei pagamenti.

Problematiche:
a) vorrei che la "promessa o preliminare di vendita" non risulti elusione fiscale e non appaia subito per non subire le attenzioni di cui sopra ai punti 1) e 2)
b) l'affitto con cedolare è 4 anni rinnovabile di altri 4 per cui se il cliente non volesse acquistare starebbe dentro comunque 8 anni.

Avete idee in proposito? Grazie

 

[Apuleio2006]

Buongiorno a tutti.

Avendo fatto diverse compravendite in pochi anni come privato, (acquistando all'asta), desidero ora (in alternativa all'affitto), per le prossime operazioni:

1) lasciare passare un po' di tempo prima di fare altre vendite, per non entrare nel mirino dell'agenzia delle entrate come "commerciante di immobili" soggetto all'attività di impresa con annessi e connessi (inps, commercialista, impossibilità di affittare con cedolare secca ecc.)
2) tutelare gli immobili che comprerò da inquilini "vandali" e il mio patrimonio da cattivi pagatori
3) fare passare 5 anni per non pagare tassazione sulla plusvalenza

Ho rilevato che la maggior parte di chi compra deve prima vendere per poi acquistare da me, spesso poi aggiungendoci anche mutuo.
Per cui avrei pensato di far pagare affitto per 5 anni e rivendere alla scadenza dell'affitto stesso, nel frattempo chi doveva vendere avrà avuto il tempo necessario, io ricaverei un reddito per 5 anni da affitto e dopo un guadagno in conto capitale dalla vendita.
Probabile che chi deve comprare una casa la tratti meglio di un normale inquilino e sia più puntuale nei pagamenti.

Problematiche:
a) vorrei che la "promessa o preliminare di vendita" non risulti elusione fiscale e non appaia subito per non subire le attenzioni di cui sopra ai punti 1) e 2)
b) l'affitto con cedolare è 4 anni rinnovabile di altri 4 per cui se il cliente non volesse acquistare starebbe dentro comunque 8 anni.

Avete idee in proposito? Grazie

Brillante.
ho letto il tuo decalogo e ho visto che ne hai diversi con affitto a riscatto, l'ho sempre pensata come un ripiego invece di questi tempi ha deppe potenzialità, avendo anche io intenzione di comprare un immobile low cost credo che lo impegnerò in questo modo.

 

[numero0]

il quesito di cui sopra riguarda future operazioni
quelli che ho venduto a rate sono "con riserva di proprietà" dal notaio, per cui mi tengo la proprietà fino all'ultima rata ma nel frattempo pago imu, al termine saranno passati 5 anni e non pagherò plusvalenza
nel contratto quindi non esiste affitto, solo quota capitale, che incasso esentasse, accollo anche ai compratori la manutenzione straordinaria e tutte le spese condominiali non già deliberate prima dell'atto
se non pagassero mi tengo tutto e mi riprendo l'immobile
c'era solo la problematica del differimento degli incassi, ma una banca me li valuta come "redditi" per cui posso fare mutuo su nuovo immobile e così farmeli "anticipare", in un certo senso

 

[Apuleio2006]

il quesito di cui sopra riguarda future operazioni
quelli che ho venduto a rate sono "con riserva di proprietà" dal notaio, per cui mi tengo la proprietà fino all'ultima rata ma nel frattempo pago imu, al termine saranno passati 5 anni e non pagherò plusvalenza
nel contratto quindi non esiste affitto, solo quota capitale, che incasso esentasse, accollo anche ai compratori la manutenzione straordinaria e tutte le spese condominiali non già deliberate prima dell'atto
se non pagassero mi tengo tutto e mi riprendo l'immobile
c'era solo la problematica del differimento degli incassi, ma una banca me li valuta come "redditi" per cui posso fare mutuo su nuovo immobile e così farmeli "anticipare", in un certo senso

ottima idea
alla fine comunque riesci a venderle.
ma erano quelle che avevi preso già locate o le vuote che poi ha locato per vendere con questa modalità?
dove ho cercato ci sono diverse case all'asta locate con contratti 4 + 4, se pagano può essere un ottimo investimento, paghi 20 mila all'asta e prendi 3600 lorde all'anno di locazioni, ma se hanno già 1 anno di arretrati nel mentre che la casa è andata all'asta allora è meglio perderli che trovarli.

 

[numero0]

già locate ci ho provato solo ultimamente ma non ce l'ho fatta causa rialzi
per le operazioni che vuoi fare puoi chiedere al custode se pagano, infatti si sostituisce all'esecutato nel gestire gli affitti, comunque sempre visitare gli immobili, le perizie sono magari datate, spesso l'inquilino non c'è più, oppure, almeno, lo conosci