pareri su proposta di acquisto

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

bigmad

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Come molti sapranno, da alcuni anni la mia famiglia ha un immobile in vendita (un palazzetto).
Finalmente una società interessata ad una "speculazione" (in senso buono) immobiliare, ha mostrato interesse per l'acquisto e ci ha fatto una proposta.
Tuttavia si tratta di una proposta abbastanza "strana", che vorrei descrivervi per avere un vostro contributo -più o meno (a seconda delle conoscenze personali) tecnico o specializzato- che mi aiuti a capire se si tratta di una proposta accettabile o meno.

In sintesi si tratta di questo:
La proposta l'ha fatta una società che ci propone quanto segue:
Offrono 400mila euro che però non pagherebbero loro e non li pagherebbero adesso.
Il rogito è spostato a 730 giorni (2 anni) dall'accordo.
Nel frattempo loro ristrutturano e mettono in vendita.
Ogni volta che, sperabilmente già a partire dai primi mesi del prossimo anno, viene venduto un appartamento, NOI (che risulteremmo ancora proprietari "privati") faremmo il preliminare e il rogito con il compratore e i soldi di quest'ultimo finirebbero in un conto corrente a firma congiunta tra noi e la ditta, in modo che nessuno possa prelevare soldi dal conto senza la firma dell'altro.
A quel punto noi preleveremmo la nostra parte, in proporzione ai 400mila pattuiti oggi e la ditta si prenderebbe il resto.
Se non riescono a vendere entro 2 anni potrebbero o saldare il debito con noi pagando quanto rimane da pagare dei 400mila pattuiti o, addirittura rinunciare e lasciarci gli appartamenti invenduti ristrutturati senza che noi si debba loro alcunchè.
In tutto ciò io ho intravisto alcuni problemi:
1) per il fisco (o chi per lui) noi, che faremmo tutti i rogiti come proprietari, venderemmo un insieme di appartamenti ristrutturati per, ipotizzo una cifra, 1200000 euro, ma di questa cifra, noi incasseremmo effettivamente solo 400mila euro, cioè quello che ha proposto la ditta.
La ditta sostiene che ci farebbero fatture per la differenza, imputandole alla ristrutturazione, fatture che noi potremmo addirittura portare in detrazione fiscale per la legge sulle ristrutturazioni.
Secondo voi è tutto "normale" o c'è una buccia di banana dietro l'angolo?
2) Che succede se la ditta vende un immobile a qualcuno e poi non glielo consegna nei tempi pattuiti o con dei vizi di costruzione? Quel qualcuno se la potrebbe prendere con noi, che siamo appunto formalmente i proprietari e, per esempio chiederci penali e risarcimenti?
3) non avendo la ditta versato alcuna caparra confirmatoria al preliminare, che succede se noi accettiamo l'offerta, ma loro si ritirano? Se noi avessimo la caparra ce la terremmo e anzi, forse avremmo diritto al doppio della stessa... ma loro non hanno allegato alcun assegno alla proposta...
4) L'Agente immobiliare matura la provvigione nel momento in cui noi accettiamo la proposta... non ricevendo alcun denaro, però, i 12000 euro di provvigione, dovremmo anticiparli noi... per rivederli, forse tra 2 anni.
5) che succede se durante i lavori di ristrutturazione succede un incidente in cantiere? Noi, fino al rogito definitivo saremmo formalmente i proprietari e dunque i responsabili dei lavori.

Come vi semba una proposta del genere? E' una pratica normale nell'ambiente delle imprese di ristrutturazione? Vi sembra consueta o è strana? C'è qualcosa che mi sfugge? Qualche rischio catastrofico che non percepisco?

La ditta dice che deve fare così perchè se paga a noi subito i 400mila poi per ristrutturare deve pagare circa 36mila euro di oneri e tasse e, quando vende, siccome è una ditta, deve pagarci l'iva, aumentando il prezzo per il compratore e diminuendo dunque l'appeal dell'immobile.
Facendo invece vendere a noi, l'iva si risparmia e forse anche i 36mila euro di oneri e tasse iniziali...
Vi convince???
Qualcuno ha avuto qualche esperienza simile?

Grazie in anticipo a chi vorrà rispondermi...

Se può servire metto, opportunamente anonimizzata, la proposta della ditta:

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PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE (PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA)
PREMESSO CHE : a. Il fabbricato descritto al successivo articolo 1) è complessivamente in pessimo stato di conservazione e richiedente rilevanti interventi di ristrutturazione, rinnovo, ammodernamento ed adeguamento funzionale come sommariamente ma più espressamente elencato al comma f. dell’articolo 1) successivo; b. Lo stesso fabbricato predetto è suscettibile di intervento di Riqualificazione Edilizia contemplante il frazionamento edilizio e catastale nonché la complessiva ristrutturazione per la realizzazione di più unità immobiliari autonome di varia tipologia, dimensione e caratteristiche come raffigurato nell’elaborato grafico allegato a questo documento con lettera “A”; c. Il Proponente, come di seguito meglio identificato, si è dichiarato disponibile ed in grado di effettuare l’integrale intervento di ristrutturazione, rinnovo, ammodernamento ed adeguamento funzionale nonché di Riqualificazione Edilizia per la realizzazione dell’intera trasformazione di cui ai commi precedenti di questa premessa, fino a dare l’opera finita a perfetta regola d’arte e corredata delle richiesta conformità urbanistica ed edilizia e dichiarazione di abitabilità; CIÒ PREMESSO il sottoscritto ----- nato a ----- il ----- avente codice fiscale ----- e residente in ----- in qualità di Amministratore Unico e Legale Rappresentante e, per i poteri conferitigli, in nome e per conto della società ----- con sede legale in Via ---- iscritta la R.E.A. della C.C.I.A.A. di ----- col no. ----- avente partita iva e codice fiscale -----, in Premessa e di seguito indicato come “Proponente”, tramite l’Agenzia di Intermediazione Immobiliare ----- di -----, iscritta alla C.C.I.A.A. di ----- con sede in ----- e degli Agenti Immobiliari ----- iscritto alla C.C.I.A.A di Lucca al no. ----- con sede presso la predetta Agenzia ed in seguito univocamente denominati “Agente Immobiliare”, con la presente proposta
PROMETTE IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE
a corpo e non a misura, per sé o per persona o ente che si riserva di nominare successivamente sino al momento dell’atto notarile di trasferimento della proprietà, l‘immobile sotto descritto, comprensivo della complessiva quota delle parti comuni afferenti la proprietà in questione, alle condizioni più avanti indicate.
1) DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
a. Ubicazione: Via ----- in -----.
b. Intestazione dei beni: sig. ----- nato a -----, residente in -----, via -----, codice fiscale ----- proprietario per 54/216,
sig.ra ----- nata a -----, residente in -----, codice fiscale ----- proprietaria per 49/216,

sig. ----- nato a ----- il -----, residente in -----, codice fiscale ----- proprietario per 49/216,
sig.ra ----- nata a ----- il -----, residente in -----, codice fiscale ----- proprietaria per 49/216,
sig.ra ----- nata ----- il ----- residente in -----, codice fiscale ----- proprietaria per 15/216.

c. Origine dei beni: I beni sono pervenuti in possesso dei proprietari in seguito a Successione Testamentaria, Ricongiunzione di Usufrutto e successivamente per Atto Pubblico di Compravendita del 07/11/1998, con nota presentata in atti dal -----, Repertorio n. -----, Raccolta -----, Rogante Notaio -----, Registrato con n. ---- - 1998.
d. Identificazione Catastale e Materiale:
Fabbricato del tipo plurifamiliare, di vecchia costruzione (antecedente al 1942), elevato su quattro piani fuori terra, compreso il terrestre, comprendente un’unità ad uso commerciale al piano terra e n° 3 unità immobiliari di abitazione ai piani superiori, il tutto ubicato nel capoluogo del comune di ----- . Più precisamente l’immobile oggetto della presente proposta e della futura compravendita è la sola porzione residenziale del fabbricato identificata dalle seguenti particelle catastali del Catasto Fabbricati del Comune di -----: √ Foglio -- Particella --- Sub -, graffata con particella, --- Sub -, Zona Censuaria -, Categoria A/3, Classe 7, consistenza vani catastali 7,5, superficie catastale totale mq 226, totale escluse aree scoperte mq. 218, rendita catastale euro 644,93 rappresentata in Planimetria Catastale allegata alla lettera “B”; √ Foglio -- Particella --- Sub -, Zona Censuaria 1, Categoria A/3, Classe 6, consistenza vani catastali 6, superficie catastale totale mq 156, totale escluse aree scoperte mq. 148, rendita catastale euro 429,18, rappresentata in Planimetria Catastale allegata alla lettera “C”; √ Foglio -- Particella --- Sub --, Zona Censuaria 1, Categoria A/3, Classe 6, consistenza vani catastali 6, superficie catastale totale mq 160, totale escluse aree scoperte mq. 157, rendita catastale euro 429,18, rappresentata in Planimetria Catastale allegata alla lettera “D”;
e. Destinazione d’uso e composizione
Foglio -- Particella --- Sub -, graffata con particella, --- Sub -: Civile abitazione composta, al piano primo, da quattro vani oltre cucina, ingresso, disimpegno, bagno con antibagno, veranda coperta, terrazza abitabile e, al piano terra, da tre vani cantina e legnaia e da “vasca” priva di accesso. Uno dei predetti vani cantina è collegato al piano primo da scala interna, agli altri vani cantina si accede dalla corte a comune. Foglio -- Particella --- Sub -: Civile abitazione posta al piano secondo, composta da cinque vani oltre cucina, dispensa, bagno, veranda coperta e terrazza abitabile. Foglio -- Particella --- Sub --: Civile abitazione posta al piano terzo, composta da cinque vani oltre cucina, dispensa, bagno, veranda coperta, terrazza abitabile e toilette con accesso dalla predetta terrazza.
f. Stato di conservazione Unità catastali ai Subalterni 8, 9, 10 : risultano in pessimo stato di conservazione e richiedenti rilevanti interventi di ristrutturazione ed adeguamento funzionale. Tutte le aree “comuni” costituite dalle scale interne, infissi di queste, facciate del retro e del fronte Nord dell’intero fabbricato, tetto di copertura, risultano in pessimo stato di conservazione e manutenzione e richiedenti rilevanti interventi di ristrutturazione ed adeguamento funzionale. L’impiantistica idrotermosanitaria ed elettrica risulta ovunque di antica installazione, in parte incompleta e non ovunque funzionante. La parte strutturale dell’edificio (mura perimetrali ed interne “portanti”, solai, scale interne), appaiono prive di evidenti segni di cedimenti strutturali e probabilmente non richiedenti particolari interventi di consolidamento. Il tetto di copertura del fabbricato sembra essere in accettabili condizioni di solidità ma in pessime condizioni di manutenzione e non assicura sufficiente isolamento termico e isolamento dalle intemperie. E’ pertanto necessario il suo completo rifacimento e, in ragione di ciò, anche in forza delle recenti direttive introdotte dal decreto n. 58 del 28 febbraio 2017 come modificato dal Decreto Ministeriale 07 marzo 2017 n. 65, l’esecuzione di interventi di stabilizzazione / consolidamento “antisismico”.

2) DICHIARAZIONI DEL VENDITORE
OMISSIS
IL PROPONENTE DICHIARA
di aver visitato gli immobili e di averli trovati di proprio gradimento. La compravendita verrà effettuata, compresa la quota di parti comuni eventualmente ad essi spettanti ai sensi dell’art. 1117 codice civile, nello stato di fatto e diritto in cui gli immobili si trovano anche con espresso riferimento a tutto quanto descritto nei capitoli precedenti e seguenti.

3) PREZZO OFFERTO, MODALITÀ DI PAGAMENTO, ROGITO NOTARILE, ONERI E SPESE

a. Il Prezzo offerto per l’acquisto dell’intero immobile come descritto all’articolo 1.d) precedente e come rappresentato nelle planimetrie catastali allegate alla lettera “B”, “C” e “D” è di Euro 400.000,00 (quattrocentomila/00) che verranno integralmente versati all’atto notarile di compravendita.
b. L’atto notarile di compravendita verrà stipulato entro e non oltre il termine ordinatorio di 730 (settecentotrenta) giorni solari dalla data di sottoscrizione della presente proposta accettata e notificata, dal Proponente o da persona fisica e/o giuridica che il Proponente si riserva di nominare entro il settimo giorno antecedente la data fissata per il rogito presso lo studio notarile prescelto dal Proponente e di cui saranno fornite le generalità alla parte Venditrice con almeno 10 (dieci) giorni di anticipo rispetto alla data fissata per la sottoscrizione dell’atto.
c. Ove, entro il termine ordinatorio dei 730 (settecentotrenta) giorni solari predetti, avvenga la cessione a terzi diversi dal Proponente dell’intero immobile o di frazioni di esso, in ragione dell’esecuzione del Mandato a Vendere di cui al successivo articolo 5), il Proponente sarà libero da ogni obbligazione verso il Venditore il quale si dichiara fin d’ora pienamente soddisfatto ovvero, in caso di vendita frazionata, il Proponente resterà obbligato all’acquisto della sola porzione eventualmente residua ed al pagamento del correlato prezzo proporzionalmente determinato sulla base della tabella di distribuzione del valore attribuito allegata alla lettera “E”.

d. L’immobile sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, come visto e gradito, con tutte le servitù attive e passive nonché in regola con il pagamento delle spese per utenze e servizi.
e. Ogni spesa, imposta o tassa inerente l'acquisto sarà a carico del Proponente escluse solamente quelle, per Legge, a carico del Venditore. Gli immobili in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovranno essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica.

4) AFFIDAMENTO DI APPALTO PER LA RISTRUTTURAZIONE E RIQUALIFICAZIONE EDILIZIA
a. Per tutto quanto in premessa, con l’accettazione della presente proposta, il Venditore si impegna contestualmente ed irrevocabilmente a stipulare con il Proponente specifico Contratto di Appalto per la completa operazione di ristrutturazione, rinnovo, ammodernamento ed adeguamento funzionale nonché Riqualificazione Edilizia come richiamata al comma c) in Premessa, nei termini e con le modalità dettagliati di seguito:
i. Il Contratto d’Appalto sarà omnicomprensivo di materiali, manodopera e servizi per la completa e totale esecuzione dell’intervento di cui all’articolo 4.a) precedente, dato finito a regola d’arte inclusa la prevista Comunicazione finale di Chiusura Lavori con deposito dello Stato Finale e rilascio della Dichiarazione asseverata di conformità urbanistica ed edilizia ed abitabilità, nonché il correlato aggiornamento catastale;
ii. Il corrispettivo dell’Appalto è stabilito a corpo ed il correlato importo è fin d’ora convenuto in un ammontare variabile e suscettibile di adeguamenti, comunque commisurato e non superiore all’eccedenza (differenza) fra il prezzo attribuito alla porzione di fabbricato riportate in colonna “G” dell’allegato “E”, ovvero frazioni di esso come derivanti dal progetto di Riqualificazione Edilizia, ed il futuro prezzo di vendita a terzi come determinato dal Proponente/Mandatario in base a quanto previsto al successivo articolo 5).
iii. Il pagamento del prezzo dell’appalto avverrà attraverso la corresponsione al Proponente/Appaltatore dell’eccedenza dell’importo della vendita del fabbricato, o delle frazioni di esso, richiamato al successivo articolo 5) comma h).
iv. Il Contratto d’Appalto non potrà contenere clausole, patti o vincoli per le parti in conflitto con i contenuti del presente accordo. Ove ciò accadesse, quanto previsto nel presente accordo prevarrà.
v. La parte Proponente/Appaltatore produrrà a propria esclusiva cura e carico tutta la documentazione tecnica, progettuale ed amministrativa (progettazione di massima, progettazione esecutiva, redazione capitolati, computi metrici, e ogni altro documento progettuale ed operativo occorrente) necessaria sia alla realizzazione di tutto l’intervento sia all’ottenimento delle richieste autorizzazioni / concessioni edilizie nonché al correlato aggiornamento catastale;
vi. Il Proponente/Appaltatore effettuerà tutti gli interventi nel rispetto delle normative vigenti applicabili e conformemente a quanto previsto dagli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti nel Comune di ----;
vii. Il Proponente/Appaltatore condurrà l’appalto in assoluta autonomia ed a propria discrezione a propria ed esclusiva cura e carico, avvalendosi di tecnici ed imprese di propria fiducia ed è fin d’ora autorizzato al Subappalto di parte e/o tutte le opere contemplate nel Contratto d’Appalto che verrà sottoscritto. Il Proponente/Appaltatore resta comunque responsabile verso il Venditore/Committente della regolarità di quanto oggetto di Subappalto. In nessun caso il subappalto potrà essere opposto al Venditore/Committente come motivo di giustificazione, causa e/o esimente di responsabilità per inadempienze, ritardi o non perfette realizzazioni delle opere subappaltate.

viii. Restando a cura e carico del Proponente/Appaltatore tutti gli adempimenti di carattere tecnico, amministrativo e i relativi oneri/costi ai fini dell’ottenimento di permessi e autorizzazioni necessari per la realizzazione dei lavori.
ix. Il Venditore/Committente, con l’accettazione della presente proposta, si impegna a dare fin d’ora l’assenso ed approvazione all’esecuzione delle opere ed interventi progettati dal Proponente/Appaltatore ed a tal fine si impegna a sottoscrivere ogni documento amministrativo e tecnico occorrente all’ottenimento di permessi e autorizzazioni necessari per la realizzazione dei lavori. Il Proponente/Appaltatore darà tempestiva notifica al Venditore/Committente della necessità di tali sottoscrizioni perché questi possa provvedere a detta obbligazione in tempo utile.
x. Tutte le opere ed interventi verranno condotti dal Proponente/Appaltatore a propria esclusivo rischio e responsabilità, rimanendo direttamente responsabile verso il Venditore/Committente e i terzi di eventuali danni causati per il suo operato e/o l’operato di soggetti scelti e/o a qualunque titolo e scopo coinvolti dal Proponente/Appaltatore per lo svolgimento degli interventi da Egli, o su sua commissione, avviati. A garanzia del Venditore/Committente e di eventuali terzi il Proponente/Appaltatore si impegna a sottoscrivere adeguata polizza di assicurazione a copertura.
xi. Il Venditore/Committente avrà facoltà di condurre periodici sopralluoghi e/o chiedere specifiche informative a verifica del rispetto delle norme di sicurezza sui cantieri. Per l’esecuzione dei sopralluoghi che comportano l’accesso al cantiere aperto sull’immobile il Venditore/Committente dovrà dare preavviso di almeno 5 giorni ed il sopralluogo sarà condotto in presenza del Proponente/Appaltatore o di suo delegato.

5) MANDATO PER LA VENDITA DEL FABBRICATO E/O DELLE UNITÀ IMMOBILIARI DERIVATE
Sottoscrivendo la presente proposta per accettazione, il Venditore conferisce al Proponente espresso mandato per la vendita con vincolo di esclusiva dell’immobile nel suo intero e/o per frazioni di esso come risultanti dall’attuazione del progetto di ristrutturazione e riqualificazione edilizia di cui agli articoli precedenti. Il mandato per la vendita verrà attuato dal Proponente come segue:

a. Il Proponente/Mandatario avrà facoltà e pieno potere, in completa autonomia ed a propria esclusiva discrezionalità, di proporre per la vendita la porzione di fabbricato oggetto della presente proposta nella sua interezza ovvero frazioni di esso come derivanti dal progetto di Riqualificazione Edilizia in precedenza descritta;

b. Il Proponente/Mandatario avrà facoltà di fissare in completa autonomia ed a propria esclusiva discrezionalità il prezzo di vendita richiesto per l’intero fabbricato oggetto della presente proposta e/o per le singole unità immobiliari derivanti dalla Riqualificazione Edilizia prima descritta;

c. Il prezzo di vendita sopra specificato, inteso come importo complessivo di vendita per l’immobile o come somma degli importi di vendita delle singole unità, non potrà in alcun caso e per alcuna ragione essere inferiore al prezzo di compravendita indicato all’articolo 3.a) precedente pattuito fra le parti;
d. Ai fini dell’esecuzione del mandato per la vendita il Proponente/Mandatario si avvarrà della collaborazione di Agenti Immobiliari, abilitati all’esercizio dell’attività di Intermediazione come previsto dalla Legge no. 39/1989, appartenenti al Network Immobiliare “--- ” sottoscrivendo con essi specifico mandato di intermediazione, ed utilizzerà tutti gli strumenti e mezzi commerciali ritenuti adeguati allo scopo, scelti ed adottati a propria discrezione ed a proprio esclusivo onere.
e. Il Proponente/Mandatario è autorizzato, attraverso gli Agenti del Network Immobiliare “ --- ”, a fare sottoscrivere ai potenziali acquirenti specifica offerta di acquisto a favore del Venditore/Mandante. Detta proposta, quando venisse accettata, si convertirà in contratto preliminare di compravendita vincolante per il potenziale acquirente ed il Venditore/Mandante. Nella proposta sarà fissato il prezzo di acquisto pattuito, le modalità di pagamento, la data del rogito e di corresponsione del saldo del prezzo nonché ogni altro clausola ed elemento contrattuale giuridicamente occorrenti per il perfezionamento della transazione.
f. Il Venditore/Mandante assume fin d’ora l’obbligazione ad accettare ogni proposta di acquisto, ed a rogitare con il Cliente Acquirente proposto dal Proponente/Mandatario, purché formulata secondo i requisiti di Legge e che soddisfi i requisiti minimi di prezzo riportati in colonna “G” della tabella allegata alla lettera “E”.

g. Il Cliente Acquirente verserà ogni corrispettivo dovuto, inclusi i pagamenti a titolo di caparra confirmatoria e/o anticipi in conto prezzo, nonché il saldo del prezzo pattuito, a favore del Venditore/Mandante
a mezzo di versamento e/o bonifico in un conto corrente bancario cointestato al Proponente/Mandatario ed al Venditore/Mandante che, in seguito all’accettazione della presente proposta ed alla sottoscrizione del Contratto di Appalto di cui al precedente articolo 4), verrà acceso su banca scelta di comune accordo fra le parti e con la clausola di operatività di movimentazione esclusivamente attraverso di firma congiunta di entrambi i sottoscrittori Proponente/Mandatario e Venditore/Mandante.
h. In occasione di ogni versamento effettuato dal Cliente Acquirente su detto conto corrente bancario, il Venditore/Mandante preleverà dall’importo versato la quota ad Egli proporzionalmente spettante sulla base del correlato prezzo riportato in colonna “G” della tabella allegata alla lettera “E” mentre l’eccedenza spetterà al Proponente/Mandatario a copertura del corrispettivo del Contratto di Appalto richiamato all’articolo 4) comma a) sub .ii) e .iii) precedente.
i. Nel caso di pagamenti parziali derivanti, ad esempio, dal pagamento di caparre e/o anticipi in conto del prezzo pattuito, il Venditore/Mandante potrà incamerare una quota dell’importo versato proporzionata in misura diretta all’ammontare del pagamento parziale occorso rispetto al saldo del totale pattuito per la compravendita in questione.
j. Il Proponente/Mandatario preleverà ogni eccedenza ad Egli spettante a fronte di correlata emissione di fattura fiscale verso il Venditore/Appaltante per il corrispondente importo.
k. Al completamento della vendita ed avvenuto saldo totale del corrispettivo del prezzo pattuito all’articolo 3) comma b) e come richiamato in colonna “G” dell’Allegato “E”, di tutta la porzione del fabbricato oggetto della presente proposta, il corrispettivo totale del Contratto di Appalto di cui al precedente articolo 4), comma a) sub .ii) si intenderà integralmente saldato ed il Proponente/Appaltatore con esso pienamente soddisfatto niente avrà più a pretendere e volere e rilascerà al Venditore/Appaltante quietanza pienamente liberatoria.
l. Clausola di Salvaguardia: Con espresso riferimento all’Obbligazione a Vendere richiamata al precedente comma f) di questo articolo 5), ove il Venditore/Mandante rifiutasse, in assenza di giustificato e documentato motivo, di accettare la proposta di acquisto e/o di perfezionare la vendita (rogitare) col Cliente Acquirente proposto dal Proponente/Mandatario, sarà tenuto al saldo integrale di tutti gli oneri, costi, spese ed esborsi sopportati dal Proponente/Appaltatore per la ristrutturazione, rinnovo, ammodernamento ed adeguamento funzionale nonché Riqualificazione Edilizia come richiamata all’articolo 4) Affidamento di Appalto precedente, ferma restando la facoltà del Proponente di richiedere adeguato risarcimento per il maggior danno subito anche conseguente al lucro cessante ed al danno emergente subiti.

6) CONSEGNA DELL’IMMOBILE

a. La parte Venditrice, entro e on oltre 7 (sette) giorni dalla data di notifica dell’avvenuta accettazione della presente proposta, consegnerà alla parte Proponente le chiavi per acquisire il libero ed illimitato accesso a tutto il fabbricato ai fini dei potere dare avvio all’esecuzione delle attività ed interventi di Ristrutturazione e Riqualificazione Edilizia programmati e oggetto del Contratto d’Appalto di cui al precedente articolo 4) nonché di tutte le attività ad essi connesse, prodromiche e conseguenti.

b. L’accesso al fabbricato nonché ad ogni parte dell’immobile oggetto della compravendita non comporta in ogni caso l’ingresso in possesso ed il trasferimento al Proponente dei beni in questione bensì la semplice detenzione ed uso ai soli fini dell’esecuzione delle opere richiamate al comma precedente nonché delle correlate attività di commercializzazione come richiamato nel Mandato per la Vendita di cui al precedente articolo 5).

7) INADEMPIENZA DEL PROPONENTE/APPALTATORE/MANDATARIO: RINUNCIA A RIVALSA E/O COMPENSAZIONI
a. L’inadempienza del Proponente, qualunque ne sia la causa ed origine, fatto salvo il caso in cui essa sia conseguente a dimostrata inadempienza o dolo del Venditore, comporterà la facoltà da parte del Venditore di incamerare a beneficio dell’immobile l’intero intervento di Ristrutturazione e Riqualificazione Edilizia prodotti dall’esecuzione del Contratto d’Appalto di cui al precedente articolo 4) fatta salva la facoltà di richiedere equo risarcimento dell’eventuale maggior danno subito.
b. La parte Proponente fin d’ora rinuncia a qualunque rivalsa, richiesta di risarcimento o compensazione sotto qualsiasi forma ed a qualunque titolo e ragione occorra verso la parte Venditrice. In ciò è inclusa la rinuncia a chiedere il pagamento dei lavori e dei servizi già eseguiti, dei materiali già utilizzati e/o presenti a piè d’opera nonché di ogni onere o spesa aggiuntiva.
c. Tutte le modifiche, aggiunte, alterazioni, trasformazioni a qualsiasi titolo apportate all’immobile in oggetto anche in forza e conseguenza dell’esecuzione del Contratto di Appalto di cui all’articolo 4) precedente, anche se espressamente approvate dal Venditore, resteranno pertanto in ogni caso a beneficio dell’immobile senza che alcunché sia dovuto al Proponente anche a titolo di rimborso spese.


8) TERMINE D'IRREVOCABILITÀ' DELLA PROPOSTA

La presente proposta è irrevocabile sino alle ore 19:00 del giorno 08 Dicembre 2017 compreso ai sensi dell’art. 1329 cod. civ. Decorso tale termine senza che sia stata sottoscritta per accettazione del Venditore e portata a conoscenza del Proponente, si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia come se non fosse mai stata formulata.

9
) COMUNICAZIONE DELLA PROPOSTA
L'Agente Immobiliare si obbliga a dare immediato avviso della presente proposta al Venditore.

10) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (Contratto Preliminare) non appena il Proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del Venditore; la relativa comunicazione potrà pervenire al Proponente anche tramite l Agente Immobiliare mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. ovvero email certificata al seguente indirizzo di P.E.C.: ----- .

11) CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA

Qualora si perfezionasse l’accordo contrattuale, come previsto al superiore articolo 10), le Parti contraenti, Proponente e Venditore, convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla condizione risolutiva concernente la verifica della corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell’immobile a quanto indicato al superiore articolo 2.b). L’ Agente Immobiliare assume fin d’ora l’impegno, con la sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel termine di 10 (dieci) giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale dando formale comunicazione dell’esito alle parti.


12) REGISTRAZIONE E SPESE

Ai sensi e per gli effetti dell’Articolo 5 del DPR 131/1986 la presente proposta, nonché ogni altra futura proposta che venisse prodotta in esecuzione del mandato a vendere di cui al precedente articolo 5), se perfezionata in vincolo contrattuale, sarà soggetta a registrazione entro 20 (venti) giorni dalla data di esecuzione del primo pagamento effettuato a perfezionamento della transazione. I costi di registrazione, ex An. 1475 cod. civ., saranno a carico del Proponente. L’Agente Immobiliare si impegna a procedere alla registrazione di ogni proposta d’acquisto accettata previa consegna in sue mani di almeno due copie della stessa, con firme autografe originali, e della relativa provvista economica necessaria per procedere al versamento di quanto dovuto per la registrazione.


13) FORO COMPETENTE

Per ogni controversia che dovesse insorgere in relazione alla presente scrittura, sarà competente in via esclusiva il Foro di ----
Firma del Proponente, lì : L’Amministratore Unico Firma degli Agenti Immobiliari per accettazione dell’incarico di effettuare la verifica di cui all’articolo 11). Ai sensi e per gli effetti del D.Lgs 6 ottobre 2005 n. 206 il sottoscritto dichiara che il presente contratto è stato oggetto di articolata trattativa, avendone esaminata e discussa ogni singola clausola, ben consapevole delle reciproche obbligazioni, nonché dei reciproci diritti. Pertanto, anche ai sensi degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ., previa attenta lettura del presente contrano, il sottoscritto dichiara di approvare espressamente tutto quanto in Premessa nonché agli articoli: 3) Prezzo e Modalità di pagamento, 4) Affidamento di appalto per la ristrutturazione e riqualificazione edilizia ed in particolare i punti 4.a.ii e 4.a.iii, art. 7) Inadempienza del proponente/appaltatore/mandatario: rinuncia a rivalsa e/o compensazioni, art. 8) Termine d'irrevocabilità della proposta; art. 11) Clausola risolutiva espressa e art. 13) Foro competente.

Firma del Proponente lì :
L’Amministratore Unico

ACCETTAZIONE DEL VENDITORE
Preso atto del contenuto della presente proposta d’acquisto dichiara di accettarla integralmente, confermando di approvare espressamente tutto quanto in Premessa nonché agli articoli: 2) Dichiarazioni del Venditore, art. 3) Prezzo e Modalità di pagamento, art. 4) Affidamento di appalto per la ristrutturazione e riqualificazione edilizia ed in particolare i punti 4.a.ii e 4.a.iii, art. 5) Mandato per la vendita del fabbricato e/o delle unità immobiliari derivate ed in particolare i punti 5.b, 5.f, 5.g e 5.l, art. 6) Consegna dell’Immobile, art. 11) Clausola risolutiva espressa e art. 13) Foro competente.
Firma del Venditore ---, lì : ---- ---- ---- ---- ----

RITIRO DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO ACCETTATA
Il Proponente dichiara di ricevere copia della proposta d'acquisto regolarmente accettata dal VENDITORE
 
Ultima modifica:
PS: se qualcuno risponderà, per favore lo faccia senza citare tutto il mio messaggio che è lunghissimo :D
 
Inizio io.
- Avere un conto con firma congiunta con ditta e privato esterno ad essa non credo sia nemmeno possibile. E se lo fosse sotto il punto di vista fiscale può solo creare problemi.
- La figura del "responsabile dei lavori" è assolutamente da nominare (magari il professionista che seguirà le cose) così da scaricarsi parte delle responsabilità
- Non avendo il controllo la ristrutturazione può anche essere dannosa (magari "rovinano il palazzetto")
- Professionista e DL di fiducia scelto dalla proprietà (e pagato dalla ditta).
- L'A.I. assolutamente da non pagare prima di avere dei denari in mano

Per fare le cose correttamente, ipotizzando n.4 appartamenti "valore attuale" 100.000€:
vendete l'appartamento per 100.000€ e contestualmente al rogito la ditta fattura e si fa pagare la ristrutt. di (es. altri 100.000€) dai compratori.. il problema è che il mutuo concesso 80% sarebbe dei soli 80.000€ (a meno di fare il complicato mutuo+ristrutt.) E questo restringe la platea di compratori a chi paga tutto cash.
 
Questo si chiama fare impresa con il ... degli altri.
Io rifiuterei subito senza neanche pensarci, non esiste una proposta del genere, squilibratissima.
Troppe responsabilità sulle azioni altrui.
Pagare moneta vedere cammello...
 
Allora,

1) ti ci vuole un bravo fiscalista

2) come proprietario rimani comunque corresponsabile per incidenti, danni e eventuali abusi (magari c'è anche il penale....)

comunque, tutti i punti che hai elencato sono critici ( e la mediazione è il minore dei problemi)
 
PS: se qualcuno risponderà, per favore lo faccia senza citare tutto il mio messaggio che è lunghissimo :D

lascia stare, è il modo migliore per trovarsi dei problemi.
Al limite potreste ribaltargli la proposta,
la palazzina rimane a voi e loro la ristrutturano a loro spese e mano a mano che VOI vendete gli pagate con il ricavato una quota dei lavori.
vedrai che non accetteranno.
 
Sono anche 4 anni che l'immobile è in vendita e non si batte chiodo...
 
Non è così anomala come offerta, ma va seguita molto molto bene, sia a livello di responsabilità che a livello burocratico e legale.
Non mi piace molto la cosa del conto cointestato, anche perché se volete usufruire delle detrazioni, dovrete fare un apposito bonifico da un c/c privato alla società.

E' ovvio che acquistando e pagando l'immobile a quel prezzo, come già detto in altri thread, nessuna impresa riuscirebbe ad avere un margine sufficiente.
 
Io ti consiglio di chiedere se hanno già utilizzato questa formula in passato.
In caso positivo fatti dare i nominativi (non esiste privacy o cose simili, se non te li danno, già puzza) e vai a suonargli il campanello per sentire come si sono trovati con la società.
 
Ovviamente loro sono consapevoli che l'immobile e' in vendita da 4 anni e che quindi come si dice in gergo e':ampiamente s*******to.Classica proposta che si fa a venditore disperato/ingenuo etc etc...
Tenere tanto tempo in vendita un immobile e' il classico errore che fa il proprietario che sbaglia il prezzo di vendita e che segue con ribassi un mercato che xro' scende di piu' e che penalizza di piu' gli immobili che sono in vendita da anni

Chi vuole vendere deve mettere il prezzo del mercato del momento altrimenti aspetta senza s*******re l'immobile con un vendesi x anni
 
lascia stare, è il modo migliore per trovarsi dei problemi.
Al limite potreste ribaltargli la proposta,
la palazzina rimane a voi e loro la ristrutturano a loro spese e mano a mano che VOI vendete gli pagate con il ricavato una quota dei lavori.
vedrai che non accetteranno.

Accetterebbe solo un pazzo
 
Io cercherei di vedere il bicchiere mezzo pieno: loro ristrutturano a spese loro e il palazzo rimane nostro.
Se falliscono mentre ristrutturano... noi ci troviamo il palazzetto parzialmente ristrutturato, senza aver speso niente.
Se non vendono nulla tra 2 anni... noi ci teniamo il palazzo ristrutturato senza aver speso nulla
Se effettivamente possiamo detrarre spese che in realtà NON sosteniamo (la ristrutturazione) avremmo un beneficio fiscale non indifferente

Quello che mi preoccupa, in realtà è il non riuscire a capire se, nelle pieghe delle righe, esista la possibilità che, magari attraverso una causa legale, loro riescano:
a farsi pagare i lavori da noi (perchè questa in realtà è come un affidamento in appalto di una ristrutturazione)
a "soffiarci" il palazzo senza tirare fuori una lira
a riuscire in un qualche intento nascosto che io adesso non vedo...
 
io mi occupo di cantieri, e che io sappia non può esistere cantiere senza un contratto di appalto.
Il primo ente che viene a fare controlli vuole vedere una montagna di documenti e il contratto, e comunque sui documenti deve esserci il committente.
Insomma un contratto ci vuole, dove c'è scritto che voi pagate una certa cifra per dei lavori, poi il resto sono accordi privati. Come ben si sa però, rispettare accordi privati non scritti è un optional e far valere contratti scritti in tribunale è un attimo.
 
Io cercherei di vedere il bicchiere mezzo pieno: loro ristrutturano a spese loro e il palazzo rimane nostro.
Se falliscono mentre ristrutturano... noi ci troviamo il palazzetto parzialmente ristrutturato, senza aver speso niente.
Se non vendono nulla tra 2 anni... noi ci teniamo il palazzo ristrutturato senza aver speso nulla
Se effettivamente possiamo detrarre spese che in realtà NON sosteniamo (la ristrutturazione) avremmo un beneficio fiscale non indifferente

Quello che mi preoccupa, in realtà è il non riuscire a capire se, nelle pieghe delle righe, esista la possibilità che, magari attraverso una causa legale, loro riescano:
a farsi pagare i lavori da noi (perchè questa in realtà è come un affidamento in appalto di una ristrutturazione)
a "soffiarci" il palazzo senza tirare fuori una lira
a riuscire in un qualche intento nascosto che io adesso non vedo...

a parte il fatto che i contratti li stipulano i professionisti, basta mettere una clausola che in caso di mancata vendita l'impresa sarà pagata con parte dell' immobile ristrutturato e sarete tranquilli
 
io credo che questi non ristrutturano tutto ma solo 1 piano ( alto??) se vendono, continuano, se non vendono, si fermano e ti chiedono il costo della ristrutturazione...

e loro potrebbero avere ragione perché si avrebbe un arricchimento ingiustificato o nelle sue forme...

è cmq una proposta che potrebbe essere accettata se ponete alcuni paletti e manleva di responsabilità, così come quella della rinuncia a qualsiasi richiesta onerosa per costi sostenuti o altri come p.e. l'arricchimento ( in generale e in tutte le sue possibili forme)


vedrai che non accettano... in ogni caso, tale contratto va stipulato da un VS avvocato/fiscalista/notaio



arricchimento senza causa art. 2041 cc
 

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inoltre, ammesso che l'impresa rinunci ad ogni richiesta.... lo stato come si comporta sul maggior valore (ricevuto a gratis)??? secondo me lo considererà, appunto, arricchimento, ergo tassabile!


imho
 
Arricchimento senza causa? c'è un contratto con una penale, che causa ti serve?

E come possono chiederti di pagare il costo della ristrutturazione se c'è un contratto?

Stavolta io sto dalla parte di bigmad :D e ripeto, fatti seguire da un legale e un tecnico!
 
Non lo sottovaluterei... leggi sotto, se si trova l'immobile ristrutturato... gratis... cosa potrebbe dire il fisco??

poi, c'è scritto arricchimento e tutte le sue forme.... in ogni caso, prima di firmare va seguito da un legale competente di parte, e non tralascerei niente, anche se sembra, all'apparenza, assurdo!


Arricchimento ingiustificato in "Diritto on line"
 
Ma perché queste cose complicate?!?

Contratto d appalto per la ristrutturazione, pagamento con il trasferimento di una o più unità immobiliare.
Semplice e lineare.

L impresa edile se l è studiata bene per minimizzare costi, minimizzare tassazione e massimizzare i ricavi.
Nulla di male certo, ma la cosa è troppo sbilanciata a favore loro.

Il rischio è quello che si ristrutturino e vendano solo gli immobili più appetibili (piani alti) e ti lascino sul groppone a te il resto (ovviamente non ristrutturato).
 
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