investimento su saldo a stralcio conviene?

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

federico il duca

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salve mi occupo di piccoli investimenti in aste giudiziarie e un'agenzia immobiliare mi ha proposto una soluzione che non avevo mai considerato:
si tratta di 2 appartamenti di 50 mq circa con garage realizzati nel pieno dell'ultima bolla, quindi 10 anni fa circa, siamo in un paese a 15km dalla costa adriatica fra emilia romagna e marche, questi appartamenti valevano all'epoca della costruzione circa 60.000 euro cad uno oggi molto meno, la cosa meno interessante è data dal fatto che qui il mercato immobiliare non ha ripreso vigore come in città o sul mare quindi per alienarli potrebbero servire tempi di 18/24, gli appartamenti sono affittati entrambi uno da piu di un anno l'altro da pochi mesi uno a 350 euro l'altro a 370
secondo l'agenzia il giudice potrebbe decidere di prendere in considerazione una proposta di 60.000 euro per entrambi gli appartamenti. Specifico, visto che prima non l'ho detto che si tratta di un acquisto prima che l'immobile vada all'asta di una impresa immobiliare che è in difficoltà.
attualmente possiedo gia un bilocale a pochi km da questo affittato con locazione a canone concordato e so che gli inquilini comunque, quando solvibili, comunque danno un po' di incombenze, (questioni condominiali, burocrazia con utenze, pulizia caldaie)pertanto avrei a che fare con 3 soggetti, l'operazione mi alletta perchè mi pare abbia un ROE elevato, anche se la zona non è facile da rivendere ad ogni modo vado a snocciolare i numeri per dare un giudizio complessivo:
investimento (che pensavo di finanziare x 3/4 con mutuo ipotecario magari da prendere anche successivamente con calma dopo averlo saldato)
60.000 acquisto
5.600 imposta di registro
2.500 oneri notarili
3.500 agenzia immobiliare (dicono che minimo prendono 2000 euro per appartamento a me pare tanto)
71.500 a spanne l'investimento totale

la rendita sarebbe 720 euro - (10% cedolare secca su canone concordato)= 648 x 12 = 7776 - imu a spanne 7500
quindi la rendita lorda di ammortamenti per obsolescenza immobile sarebbe superiore al 10%
cosa ne pensate? eventualmente meglio usare i propri risparmi >(che potrei usare per altri business oppure finanziarsi e come?)
 
Ultima modifica:
La mia domanda è: perchè comprare per 71500 un qualcosa che potrei prendere all' asta per 65000 circa o forse meno, dato che dovrei chiedere un mutuo e quindi non ho soldi "fermi"?
 
Valevano nel 2008 60k l'uno. Oggi molto meno.
Immagino quindi che valgano 40k l'uno ad essere ottimisti.

Se ti occupi di investimenti non mi sembra che tu stia facendo un grande affare, se invece fai tutt'altro lavoro e non sai come impiegare il capitale è un altro discorso.

Ti mancano ancora un sacco di costi per calcolare una rendita netta, agenzia, manutenzione ordinaria, mesi sfitti e imu 138€ ad appartamento? che hanno 50€ di RC?
 
Valevano nel 2008 60k l'uno. Oggi molto meno.
Immagino quindi che valgano 40k l'uno ad essere ottimisti.

Se ti occupi di investimenti non mi sembra che tu stia facendo un grande affare, se invece fai tutt'altro lavoro e non sai come impiegare il capitale è un altro discorso.

Ti mancano ancora un sacco di costi per calcolare una rendita netta, agenzia, manutenzione ordinaria, mesi sfitti e imu 138€ ad appartamento? che hanno 50€ di RC?

vedo che avete entrambi molta esperienza di rendite, rendita catastale sui 200 euro ma sapete ottenere una rendita superiore al 10% con qualcosa di alternativo il valore commerciale è fra 45/50.000 euro e mi costano 36.000 euro cada uno
 
La mia domanda è: perchè comprare per 71500 un qualcosa che potrei prendere all' asta per 65000 circa o forse meno, dato che dovrei chiedere un mutuo e quindi non ho soldi "fermi"?

come fai a comprare all'asta a 65000 euro? se prendessi un mutuo avrei interessi al 2% a fronte di una rendita del 10% per smontare questo investimento servono argomenti diversi penso
 
Sei qua per prendere una pacca sulla spalla. Allora te lo dico io.

Bravo! compra subito!
 
Sei qua per prendere una pacca sulla spalla. Allora te lo dico io.

Bravo! compra subito!

pacche sulla spalla no ma neache commeti dementi da chi non ha un'idea di quello di cui sta commentando, magari sai come ottenere una rendita del 10% netta e non ho capito io... oppure in alternativa mi proporresti un conto deposito.....
diciamo che il tuo tono denota solo di essere prevenuto
 
Anche perché x sua stessa ammissione prende immobili difficilmente rivendi ili quindi non è qui a lodarsi ma solo a proporre una sua visione di investimenti da reddito
 
pacche sulla spalla no ma neache commeti dementi da chi non ha un'idea di quello di cui sta commentando, magari sai come ottenere una rendita del 10% netta e non ho capito io... oppure in alternativa mi proporresti un conto deposito.....
diciamo che il tuo tono denota solo di essere prevenuto

Ho visto che hai aggiunto ora la parte "al lordo dell'obsolescenza degli immobili", tranquillo calcola anche tu i rendimenti togliendo solo l'imu.
Per fare un calcolo sensato dovresti accantonare una % per le future ristrutturazioni e calcolare una % di possibilità inquilino moroso, oltre tutte le spese, mesi sfitti, assicurazioni etc etc.

Se calcoli TUTTO, secondo me sei più sul 6-7% netto.

E' brutto? DIPENDE, se fai l'investitore immobiliare per mestiere, fa schifo, se fai il dentista invece è un ottimo rendimento.
mi occupo di piccoli investimenti in aste giudiziarie

Aggiungici pure che se li riteni immobili difficilmente rivendibili, mettergli sul groppone 5-10 anni di locazione ti diventano degli appartamenti da svendere proprio.
Per questo il conto dovresti farlo sul valore effettivo di rivendita. E non sul, forse in 18/24 mesi trovo il ***** che mi paga un prezzo fuori mercato. Gli appartamenti si vendono in massimo 10-12 mesi, oltre vuol dire che sei fuori mercato.

Questo in base a ciò che dichiari tu, se si affittano a 350-370 al mese, metti pure che si possano rivendere da 40-45k entro 1 anno.
Aggiungi nel business plan 2k ad immobile per dargli una ripulita/ritinteggiata, e ti costano 38k. Rivendi con un margine che va dal 5 al 18% in un anno. E' buono? DIPENDE, se fai il dentista potrebbe pure starci, se fai trading immobiliare fa schifo.

Questo è ciò che intendo con quello che ti ho scritto sopra. Se pensi sia un commento demente, pazienza.
Se ti occupi di investimenti non mi sembra che tu stia facendo un grande affare, se invece fai tutt'altro lavoro e non sai come impiegare il capitale è un altro discorso.
 
Se calcoli TUTTO, secondo me sei più sul 6-7% netto.

E' brutto? DIPENDE, se fai l'investitore immobiliare per mestiere, fa schifo, se fai il dentista invece è un ottimo rendimento.

in questo forum questo tipo di atteggiamento è ormai una costante e non dà spazio a nessun dialogo neanche volendo privilegiare tutti gli aspetti negativi dai un senso al tuo intervento ma non te ne rendi conto. partendo dall'assunto che sei un investitore immobiliare, nella peggiore delle ipotesi realizzeresti un 6/7% che da dentista va bene da investitore immobiliare fa schifo...... purtroppo dovresti guardare il btp italia che stanno collocando allo 0,25% sei consapevole di ciò che affermi?
inoltre l'osolescienza non esclude un rivalutazione che in questa fase sembra proprio materializzarsi. venderlo in 18/24 mesi significa "invendibile"???!
forse ho speso anche troppo tempo risponderti meriti una pacca sulla spalla e "vai a trollare in un forum della lego dove puoi giocare e fare le tue "sensate" considerazioni" ;) senza rancore
 
come fai a comprare all'asta a 65000 euro? se prendessi un mutuo avrei interessi al 2% a fronte di una rendita del 10% per smontare questo investimento servono argomenti diversi penso

Ci sono i mutui anche per le aste, non è questo il punto
 
in questo forum questo tipo di atteggiamento è ormai una costante e non dà spazio a nessun dialogo neanche volendo privilegiare tutti gli aspetti negativi dai un senso al tuo intervento ma non te ne rendi conto. partendo dall'assunto che sei un investitore immobiliare, nella peggiore delle ipotesi realizzeresti un 6/7% che da dentista va bene da investitore immobiliare fa schifo...... purtroppo dovresti guardare il btp italia che stanno collocando allo 0,25% sei consapevole di ciò che affermi?
inoltre l'osolescienza non esclude un rivalutazione che in questa fase sembra proprio materializzarsi. venderlo in 18/24 mesi significa "invendibile"???!
forse ho speso anche troppo tempo risponderti meriti una pacca sulla spalla e "vai a trollare in un forum della lego dove puoi giocare e fare le tue "sensate" considerazioni" ;) senza rancore

Guarda, basta dire che il tuo lavoro principale non è l'immobiliare e che la tua cultura finanziaria è limitata ai btp allo 0,25.
Allora sono d'accordo sul fatto che sia un ottimo investimento.

L'equivoco è nato quando tu ti sei presentato dicendo che il tuo mestiere è fare investimenti in aste immobiliari.

Comunque no, da investitore immobiliare di professione, fare il 6-7% annuo non è per niente buono. Il capitale serve per fare operazioni, se lo tieni fermo con quel rendimento non combini nulla.
 
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