federico il duca
open six
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salve mi occupo di piccoli investimenti in aste giudiziarie e un'agenzia immobiliare mi ha proposto una soluzione che non avevo mai considerato:
si tratta di 2 appartamenti di 50 mq circa con garage realizzati nel pieno dell'ultima bolla, quindi 10 anni fa circa, siamo in un paese a 15km dalla costa adriatica fra emilia romagna e marche, questi appartamenti valevano all'epoca della costruzione circa 60.000 euro cad uno oggi molto meno, la cosa meno interessante è data dal fatto che qui il mercato immobiliare non ha ripreso vigore come in città o sul mare quindi per alienarli potrebbero servire tempi di 18/24, gli appartamenti sono affittati entrambi uno da piu di un anno l'altro da pochi mesi uno a 350 euro l'altro a 370
secondo l'agenzia il giudice potrebbe decidere di prendere in considerazione una proposta di 60.000 euro per entrambi gli appartamenti. Specifico, visto che prima non l'ho detto che si tratta di un acquisto prima che l'immobile vada all'asta di una impresa immobiliare che è in difficoltà.
attualmente possiedo gia un bilocale a pochi km da questo affittato con locazione a canone concordato e so che gli inquilini comunque, quando solvibili, comunque danno un po' di incombenze, (questioni condominiali, burocrazia con utenze, pulizia caldaie)pertanto avrei a che fare con 3 soggetti, l'operazione mi alletta perchè mi pare abbia un ROE elevato, anche se la zona non è facile da rivendere ad ogni modo vado a snocciolare i numeri per dare un giudizio complessivo:
investimento (che pensavo di finanziare x 3/4 con mutuo ipotecario magari da prendere anche successivamente con calma dopo averlo saldato)
60.000 acquisto
5.600 imposta di registro
2.500 oneri notarili
3.500 agenzia immobiliare (dicono che minimo prendono 2000 euro per appartamento a me pare tanto)
71.500 a spanne l'investimento totale
la rendita sarebbe 720 euro - (10% cedolare secca su canone concordato)= 648 x 12 = 7776 - imu a spanne 7500
quindi la rendita lorda di ammortamenti per obsolescenza immobile sarebbe superiore al 10%
cosa ne pensate? eventualmente meglio usare i propri risparmi >(che potrei usare per altri business oppure finanziarsi e come?)
si tratta di 2 appartamenti di 50 mq circa con garage realizzati nel pieno dell'ultima bolla, quindi 10 anni fa circa, siamo in un paese a 15km dalla costa adriatica fra emilia romagna e marche, questi appartamenti valevano all'epoca della costruzione circa 60.000 euro cad uno oggi molto meno, la cosa meno interessante è data dal fatto che qui il mercato immobiliare non ha ripreso vigore come in città o sul mare quindi per alienarli potrebbero servire tempi di 18/24, gli appartamenti sono affittati entrambi uno da piu di un anno l'altro da pochi mesi uno a 350 euro l'altro a 370
secondo l'agenzia il giudice potrebbe decidere di prendere in considerazione una proposta di 60.000 euro per entrambi gli appartamenti. Specifico, visto che prima non l'ho detto che si tratta di un acquisto prima che l'immobile vada all'asta di una impresa immobiliare che è in difficoltà.
attualmente possiedo gia un bilocale a pochi km da questo affittato con locazione a canone concordato e so che gli inquilini comunque, quando solvibili, comunque danno un po' di incombenze, (questioni condominiali, burocrazia con utenze, pulizia caldaie)pertanto avrei a che fare con 3 soggetti, l'operazione mi alletta perchè mi pare abbia un ROE elevato, anche se la zona non è facile da rivendere ad ogni modo vado a snocciolare i numeri per dare un giudizio complessivo:
investimento (che pensavo di finanziare x 3/4 con mutuo ipotecario magari da prendere anche successivamente con calma dopo averlo saldato)
60.000 acquisto
5.600 imposta di registro
2.500 oneri notarili
3.500 agenzia immobiliare (dicono che minimo prendono 2000 euro per appartamento a me pare tanto)
71.500 a spanne l'investimento totale
la rendita sarebbe 720 euro - (10% cedolare secca su canone concordato)= 648 x 12 = 7776 - imu a spanne 7500
quindi la rendita lorda di ammortamenti per obsolescenza immobile sarebbe superiore al 10%
cosa ne pensate? eventualmente meglio usare i propri risparmi >(che potrei usare per altri business oppure finanziarsi e come?)
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