Convenienza su divisione immobili

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28/10/17
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Buonasera a tutti del forum sono nuovo e senza nessuna esperienza nel settore della finanza ne tantomeno degli immobili. Provo ad illustrare la mia situazione. Sono diventato comproprietario per successione ereditaria con altre 6 persone di alcuni immobili. Si tratta di 2 palazzine: una di 7 appartamenti e l'altra con 16 appartamenti. Sempre nella palazzina di 16 appartamenti è presente una tabaccheria e un negozio di 1400 mq circa. Gli appartamenti sono tutti affittati, a parte 3 nella palazzina dei 16 appartamenti per motivi di famiglia. Essendo che ormai da troppo tempo siamo in disaccordo, uno dei comproprietari vuole dividere facendo fare una stima dal suo perito (ovviamente poi toccherebbe a noi trovare un nostro perito) senza passare ad una causa di divisione del tribunale. Noi siamo proprietari di quote diverse nei 2 stabili. Volevo sapere se dividendo gli immobili secondo le nostre quote ci si rimette od è conveniente a livello economico. Disponibile a fornire dettagli più precisi, se qualcuno gentilmente mi spiega. Grazie
 
Non è un problema economico è un problema legale.essendo una propieta indivisa la sua gestione sarà sempre motivo di scontro

Quindi le soluzioni più rapide e meno sanguinose è fare le ripartizioni per millesimi o diminuire il numero di eredi acquistando le loro quote o vendere L intera proprietà che economicamente è quella più vantaggiosa ma poco fattibile.

Se iniziano i litigi L eventuale causa vi farà bruciare parecchi soldi
 
Buonasera e complimenti per il balzo reddituale da te ottenuto.
La decisione di dividere amichevolmente è certamente la più saggia e la più economica che possiate fare.
Ciononostante preparati a scucire cifre anche sui 10mila euro (dipende dalle tue quote) che dovrai regalare allo Stato.
 
Innanzitutto ringrazio per il contributo rispondendo ai miei quesiti. La domanda sulla convenienza economica della divisione nasce anche perché ho dubbi sulla possibile redditività dopo la divisione stessa. Queste 2 palazzine degli anni sessanta, hanno a parte i 3 appartamenti liberi non affittati, tutti canoni di locazione sulle 500 euro mensili e un paio sulle 200/300. La tabaccheria è sempre sui 500 euro al mese e il negozio quello che apporta maggiori incassi perché ne da 9000 euro al mese. Attualmente, io ho 1/9 cioè l'11 % di tutti gli immobili. Dopo la divisione dovrebbero darmi appartamenti per il mio 11%. Conviene dunque?? Ringrazio in anticipo.
 
Certo che conviene.
Nell'immobiliare il frazionamento è praticamente sempre vantaggioso...pensa solo a quanto si perde con le vendite in blocco!
Io ti consiglio di farti liquidare con alcuni appartamenti o negozi piccoli tutti tuoi. O, meglio ancora, con una quota cash.
Se anche ,al momento, ti sembrerà di perderci qualcosa a breve ringrazierai di aver diviso!
 
trovati un buon legale, è IMPOSSIBILE che riusciate a trovare tra eredi una soluzione per dividere in un caso simile, troppe persone coinvolte, troppo grande la torta.
i periti servono a poco...6 periti vi daranno certamente 6 stime diverse, e qui comincia il balletto infernale di accuse di fare ognuno il proprio interesse (verissimo infatti).

fate una Mediazione obbligatoria, vi sedete in sede imparziale, ognuno col proprio legale e con le varie perizie, e tramite i mediatori cercate di venire a patti.
se la mediazione va a balle, non vi resta che andare in tribunale e lasciare decidere al giudice, che dividerà oppure metterà all'asta.
alternative non ce ne sono, se restate in comunione vi scannate comunque, pensa ad esempio se ci sono lavori da fare!!

sei fortunato ad aver ricevuto gli immobili, ma alla fine ti assicuro che ti sembrerà di esserteli guadagnati.
 
Prima di mettere in mezzo gli avvocati vanno fatti almeno un paio di tentativi fra di voi, a mio avviso l'approccio corretto è quello di dividere la torta in due parti: immobili succulenti ed immobili insipidi.

Per es. se a tutti fa gola il condominio col negozione da 100mila l'anno, cominciate col dividervi gli appartamenti dell'altro condominio più sphigato.
 
se hai la possibilità prendi i soldi
oppure
appartamenti piccoli e negozi
 
Prima di mettere in mezzo gli avvocati vanno fatti almeno un paio di tentativi fra di voi, a mio avviso l'approccio corretto è quello di dividere la torta in due parti: immobili succulenti ed immobili insipidi.

Per es. se a tutti fa gola il condominio col negozione da 100mila l'anno, cominciate col dividervi gli appartamenti dell'altro condominio più sphigato.


pensare di dirimere una situazione così complessa seduti al tavolo della cucina senza mediatori sopra le parti è UTOPIA.
niente tribunali....si deve per forza mediare prima seguiti dai propri avvocati, che assieme ai mediatori cercheranno di mettere d'accordo le parti.
nella mia famiglia per dividere due appartamenti+una villetta ci abbiamo messo 3 anni di INUTILI discussioni, alla fine è stato un geometra paziente a metterci in accordo nel giro di 6 mesi.
tra parenti l'incomprensione, le piccole invidie e l'ignoranza rendono in genere vano ogni tentativo.
 
In un caso simile, minor numero di immobili ed eredi, ma molto litigiosi, siamo riusciti a "non litigare" mettendo in chiaro (e sottoscrivendo) delle regole. Un perito per erede che stima ogni singolo bene. E' stata fatta la media delle stime assegnando un valore ad ogni singolo appartamento accettando quello per buono.
A questo punto (è vero che c'era la chiara volontà di tutti di dividere tutto) i periti hanno creato tanti lotti quanto erano gli eredi (in certi casi con compensazione in denaro).
Ci siamo dati un mese di tempo per pensare ed eventualmente fare delle offerte in busta chiusa (solo al rialzo) qualora qualcuno avesse preferenze per un preciso lotto (il surplus è stato diviso pro quota). Quello che non è stato "scelto" pagando di più è stato tirato a sorte.
 
E' come in amore...vince chi fugge!
Se riesci a farti liquidare la tua parte tra i primi...fuggi. Lascia il cerino agli altri. Ti sembrerà di perderci, invece tra tempi lunghi, avvocati, spese varie, perizie etc.
Leggiti anche il 3d di Bigmad a Camaiore con i suoi cugini...è ancora li.
 
Ringrazio tutti delle risposte e opinioni che mi state inviando alla discussione. In realtà gli avvocati da parte mia ci sono di già da questa estate perché ho avuto problemi con la gestione effettuata da un mio parente che è pure uno dei 7 proprietari di tutto. Con i legali sono riuscito a mandare via questo mio cugino e ad affidare la gestione ad una figura esterna per un anno (era già amministratore condominiale delle 2 palazzine). Durante l'ultima riunione uno dei 7 ha parlato ancora di dividere e poi una volta diviso di vendere... Ma intanto ha detto che si fermava e faceva delle proposte di acquisto delle sue quote a noi. Un altro mio cugino ha detto che si faceva liquidare tutto dal tribunale a 100 mila. Il mio commercialista ha poi informato tutti della possibilità di fare delle permute aggiungendo che la tassazione in questo caso è conveniente.... Insomma c'è confusione... Manca una reale direttiva. Io potrei benissimo contattare quel mio parente che vuole dividere e dirgli che la strada migliore e più facilitata sarebbe la divisione tra noi senza finire in tribunali per i prossimi 20 anni....
 
Se qualcuno dei parenti vuole comprare la tua parte...io venderei. E diversificando comprerei quello che pare a me (vicino a casa, piccoli tagli etc).
 
Se qualcuno dei parenti vuole comprare la tua parte...io venderei. E diversificando comprerei quello che pare a me (vicino a casa, piccoli tagli etc).

a me pare il contrario "..Ma intanto ha detto che si fermava e faceva delle proposte di acquisto (vendita?) delle sue quote a noi."
sembra che ci sia qualcuno disposto a vendere le proprie quote. e ci credo! :D
signori vedo la faccenda non grigia, nera proprio...manca una reale direttiva? certo, perchè ogni comunista (vi chiamate così) può mettersi di traverso e bloccare TUTTI, anche se ha una quota piccolissima. capisci da solo che con 6 persone e 6 modi di vedere le cose uscirne bene e facilmente è MOLTO ma MOLTO difficile.
 
In una suddivisione abbastanza cospicua uno dei cugini ha comprato tutto (parlo di 3-4 anni fa), accendendo mutuo etc. aveva già il compratore per fare una bella iniziativa immobiliare. Tempo di fare tutti gli accordi il compratore è sparito, ora si ritrova un intero immobile sempre più bisognoso di manutenzione, un sacco di tasse e di casini. I cugini che hanno incassato sono tutti sereni e contenti....

Ed è solo un caso fra i tanti...
 
Salve, a tutti... Dopo mesi torno a scrivere... È successo di tutto... Ma alla fine ne sono uscito vincitore.. un mese fa ho firmato il preliminare per la cessione delle mie quote al parentame vario ed entro fine anno farò il rogito. Ora il problema diventa più serio... Investire quello che arriva. Mi piacerebbe ricevere se fosse possibile qualche indicazione da voi che siete più esperti di me in investimenti perché io non so nemmeno da dove iniziare
 
Aggiungo al mio precedente commento che girovagando su internet, ho trovato un annuncio riguardante un ex albergo in una nota zona turistica con progetto approvato per il cambio d'uso in residenziale, con la realizzazione di 7 appartamenti alcuni con grandi appartamenti e ampie cantine. C'è pure la possibilità di acquisto tramite la cessione di quote societarie. Vorrei capirne di più, sembrano operazioni di un certo livello e non so valutarne la convenienza
 
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