Vendere 2a casa per acquistare locale commerciale?

alex77roma

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Buon pomeriggio,
vivo a Roma, posseggo una 2a casa di 45 mq che non utilizzo e che sto valutando se mettere in affitto o vendere per investire in altro.
La casa (completamente ristrutturata ed arredata) potrebbe fruttare un affitto mensile di circa 700 euro, se la vendessi penso che potrei farci circa 150.000 euro.
Attualmente ho un mutuo residuo di 48.000, con una rata di 600 euro mensili e circa 7 anni restanti da pagare.
La rata del mutuo non graverà sul mio bilancio familiare solo se troverò un affittuario che pagherà in maniera puntuale l'affitto mensile, in caso contrario, diventerebbe difficoltoso aggiungere i 600 euro alle spese famigliari mensili, riuscirei ad andare avanti qualche mese, ma poi diventerebbe dura.
Avrei trovato un locale commerciale di 45 mq molto vicino a dove vivo ora, con un ristorantino avviato e che sembra andare piuttosto bene, a 105.000 euro con affitto mensile di 750 euro da parte del ristoratore.
Il locale è in una zona residenziale, davanti al capolinea di autobus, con un bar, una parrucchiera accanto, una scuola vicina e alcune serrande senza attività, diciamo quindi una zona poco viva come locali.
Questa operazione, mi porterebbe probabilmente ad estinguere il mio attuale mutuo e quindi eliminare i 600 euro che sto pagando mensilmente, garantendomi da subito una rendita finchè il locale è affittato, o gravarmi meno qualora dovesse chiudere l'attività che c'è ora.
Il discorso fatto può sembrare semplice e scontato, ma purtroppo vedo attività commerciali che aprono e chiudono e non so nemmeno se diventando proprietario di un locale commerciale avrò oneri e tasse diversi/maggiori di quelli del possedere una 2a casa, d'altra parte però anche l'affitto della casa non è garanzia totale perchè sento storie di inquilini che non pagano.
Non so cosa fare, per cui ogni vostro parere e punto di vista mi sarà senz'altro d'aiuto.
Grazie,
Alessandro.
 
Ultima modifica:
Premetto che non mi intendo di commerciale e che qui da me tutti lo sconsigliano. Ogni giorno vedo attività che chiudono, saracinesche abbassate e proprietari che si lamentano dell'inquilino che non paga.
Inoltre quando vendi un immobile e ricompri devi sempre considerare le spese iniziali di tasse, notaio etc...a fondo perduto.
Se non ti trovi bene con il tuo immobile che ti rende 5,6% lordo(700x12:150000) ti consiglio di rivolgerti a investimenti completamente diversi.
 
guarda io ho due negozi a torino che rendono attualmente lordo il 9 e l'11%, ma non riesco a venderli (già così i prezzi sono tagliati del 20% rispetto alla "stima" di due diverse agenzie immobiliari), affitate a una tabaccheria e aun bar. Pagano come orologi svizzeri (sono entrambi cinesi.....) e nemmeno così in 3 anni ho avuto una offerta SERIA (il prezzo l'ho fatto scendere parallelamente alla discesa dei prezzi degli immobili logicamente.....)

vedi tu.....non credo che roma sia messa meglio....
 
guarda io ho due negozi a torino che rendono attualmente lordo il 9 e l'11%, ma non riesco a venderli (già così i prezzi sono tagliati del 20% rispetto alla "stima" di due diverse agenzie immobiliari), affitate a una tabaccheria e aun bar. Pagano come orologi svizzeri (sono entrambi cinesi.....) e nemmeno così in 3 anni ho avuto una offerta SERIA (il prezzo l'ho fatto scendere parallelamente alla discesa dei prezzi degli immobili logicamente.....)

vedi tu.....non credo che roma sia messa meglio....

Torino.Adoro questa città!

Spiace leggere che anche a Torino la crisi continui a mordere. :'(

Scusa,ma se non ho capito male i cinesi pagano puntuali,mi chiedo cosa vuoi di meglio. :mmmm:
 
Torino.Adoro questa città!

Spiace leggere che anche a Torino la crisi continui a mordere. :'(

Scusa,ma se non ho capito male i cinesi pagano puntuali,mi chiedo cosa vuoi di meglio. :mmmm:

io abito in Svizzera, è un casino per me gestirli. Ho la menata dell'ici/imu o come cavolo si chiama, la registrazione del contratto, una/due volte all'anno devono parlarmi, gestire le spese condominiali, eccetera eccetera

Certo non pago le tasse sugli affitti che prendo.....però se riuscissi a disfarmene per me sarebbe un risparmio di tempo
 
Attento che le locazioni di locali commerciali seguono tassazione IRPEF e fanno cumulo con altri redditi, inoltre in genere la rendita catastale è anche parecchio più alta.. Valuta bene.. A me un locale commerciale che ho affittato a 200 lordi gli affittuari non hanno voluto comprare a 19k euro.. Con l'affitto mi ci pago Imu e tasse varie che gravano sopra
 
questa mi sfugge......

immagino ci sia con la svizzera accordo contro doppia imposizione, ma da doppia a zero.......

Forse è proprio quello il motivo per cui non riesce a vendere :D

Non so come funziona in Svizzera, nella UE giustamente ci sono norme contro la doppia imposizione.. Paghi dove è locato il bene e detrai nel paese dove risiedi..
 
Forse è proprio quello il motivo per cui non riesce a vendere :D

Non so come funziona in Svizzera, nella UE giustamente ci sono norme contro la doppia imposizione.. Paghi dove è locato il bene e detrai nel paese dove risiedi..

infatti è cosi' si pagano le tasse dove sta l'immobile. punto e basta.
 
Va bene, è abbastanza chiaro che il consiglio è sul rimanere con la 2a casa da mettere in affitto.
Vi ringrazio e vi auguro una buona giornata.
 
Locale commerciale dipende sempre da dove si trova perchè sono proprietaria delle mura di un negozio nel centro storico di Roma e, affittato, rende molto di più di un appartamento nella stessa zona. E da meno problemi di manutenzioni e varie.
 
Locale commerciale dipende sempre da dove si trova perchè sono proprietaria delle mura di un negozio nel centro storico di Roma e, affittato, rende molto di più di un appartamento nella stessa zona. E da meno problemi di manutenzioni e varie.

il tuo caso però rappresenta l'eccezione ;)
 
Locale commerciale dipende sempre da dove si trova perchè sono proprietaria delle mura di un negozio nel centro storico di Roma e, affittato, rende molto di più di un appartamento nella stessa zona. E da meno problemi di manutenzioni e varie.

Molto di piu' vuol dire che paghi tantissimo di IRPEF, direi un buon 40% ??
 
Locale commerciale dipende sempre da dove si trova perchè sono proprietaria delle mura di un negozio nel centro storico di Roma e, affittato, rende molto di più di un appartamento nella stessa zona. E da meno problemi di manutenzioni e varie.

La parolina magica è quella ;)
Con la crisi del commercio degli ultimi anni, che ha colpito duramente anche nelle zone di prestigio, un locale commerciale che resta vuoto diventa improvvisamente un costo: IMU e TASI, e su rendite catastali alte, si sentono parecchio.
 
La parolina magica è quella ;)
Con la crisi del commercio degli ultimi anni, che ha colpito duramente anche nelle zone di prestigio, un locale commerciale che resta vuoto diventa improvvisamente un costo: IMU e TASI, e su rendite catastali alte, si sentono parecchio.

un locale commerciale nel centro storico di Roma, o altra grande città turistica, difficilmente resta vuoto a lungo e, anche se fosse, ha reso tanti di quei soldi da rendere sopportabile il continuare a pagarci soltanto tasse
 
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