investimento immobiliare

[Bose]

Buongiorno,
Sono proprietario di 4 case, 3 appartamenti che ho dato in affitto, e una casa dove vivo.
Ho una buona liquidità, contrario ad azioni, obbligazioni, e compagnie assicurative, vivo di conti deposito, che purtroppo non vanno oltre il 2% netto (avevo rendimax e adesso esagon).
Una parte stavo pensando di investirla per una vecchia casa di mio zio, che attualmente è in mano a una agenzia immobiliare ma che bypasserei senza problemi con accordi diretti con mio zio.
Questa casa è in vendita appunto tramite agenzia a 50.000,00, ma sono convinto che mio zio me la darebbe a 40/45.000,00.
La casa è una bifamiliare, piano terra dove appunto è in vendita, e sopra c'è un'altra casa dove appunto abita il fratello di mio zio.
Casa anni 70, tutta da ristrutturare.
Non ho ben capito di chi è il tetto e il passo carraio dove appunto suo fratello entra la macchina però (in teoria penso che sia tutto promiscuo sbaglio?).
Ma questo è una cosa che chiederò e vi aggiornerò.
Restiamo in tema di investimento.
Ipotizziamo pure di acquistarla a 45.000,00, ci mettiamo un 10% di atto, altri 60.000,00 circa di ristrutturazione (calcolo approssimativo fatto per i prezzi che girano qui in lombardia, quindi 600,00 al mq x 100mq).
Una volta ristrutturata, penso di poterla affittare a 450,00/500,00 mensili, che meno la cedolare secca (contratto registrato) mi fa 4.158,00, togliendo l'imu, e cioè 650,00 circa annui, mi rimane "netto" all'anno 3.508,00 (292,00 mensili).
Praticamente i quasi 110.000,00 investiti, mi renderebbero un 3,2/3,3% annuo (se l'affitto subito ovviamente).
Lo ritenete un buon investimento?

 

[meglioqui]

ciao bose, io ritengo che "bloccare" 110.000 euro con una rendita del 3,2% sia un investimento mediocre. per considerarlo un investimento buono dovrebbe essere intorno al 5%. perchè occorre considerare, nel mio caso specifico, lo sbattimento degli inquilini, eventuali problemi alla casa che comportano spese di 50 100 euro.

non so di dove sei tu, e che lavoro fai, ma perchè non tieni in considerazione qualche investimento più rischioso ma più interessante? tipo l'acquisto di una casa all'asta

 

[Nunziatella]

Dico la mia, ma forse io sono un sostenitore delle case alla fine:
Non so come funziona l'acquisto all'asta, e perché parli di rischio - anche se sono contrario sulle prime case - ?
Se ristrutturi una casa hai il 50% di detrazione in 10 anni, quindi nel caso spendo 60.000,00 me ne rientrano 30.000,00 e quindi l'investimento non è di 110.000,00 ma di 30.000,00 in meno.
Proprio su questo post ho appreso che puoi addirittura venderla dopo la casa senza perdere la detrazione.
Ergo, forse rende veramente il 5%.

 

[rosboenritao]

Buongiorno,
Sono proprietario di 4 case, 3 appartamenti che ho dato in affitto, e una casa dove vivo.
Ho una buona liquidità, contrario ad azioni, obbligazioni, e compagnie assicurative, vivo di conti deposito, che purtroppo non vanno oltre il 2% netto (avevo rendimax e adesso esagon).
Una parte stavo pensando di investirla per una vecchia casa di mio zio, che attualmente è in mano a una agenzia immobiliare ma che bypasserei senza problemi con accordi diretti con mio zio.
Questa casa è in vendita appunto tramite agenzia a 50.000,00, ma sono convinto che mio zio me la darebbe a 40/45.000,00.
La casa è una bifamiliare, piano terra dove appunto è in vendita, e sopra c'è un'altra casa dove appunto abita il fratello di mio zio.
Casa anni 70, tutta da ristrutturare.
Non ho ben capito di chi è il tetto e il passo carraio dove appunto suo fratello entra la macchina però (in teoria penso che sia tutto promiscuo sbaglio?).
Ma questo è una cosa che chiederò e vi aggiornerò.
Restiamo in tema di investimento.
Ipotizziamo pure di acquistarla a 45.000,00, ci mettiamo un 10% di atto, altri 60.000,00 circa di ristrutturazione (calcolo approssimativo fatto per i prezzi che girano qui in lombardia, quindi 600,00 al mq x 100mq).
Una volta ristrutturata, penso di poterla affittare a 450,00/500,00 mensili, che meno la cedolare secca (contratto registrato) mi fa 4.158,00, togliendo l'imu, e cioè 650,00 circa annui, mi rimane "netto" all'anno 3.508,00 (292,00 mensili).
Praticamente i quasi 110.000,00 investiti, mi renderebbero un 3,2/3,3% annuo (se l'affitto subito ovviamente).
Lo ritenete un buon investimento?

che domanda è di chi è il tetto? a casa mia e di tutti penso che il tetto è una parte in comune o no?

 

[Bose]

Esatto, l'intento è quello, ristrutturarla e con il 50% della ristrutturazione trarne profitti.
Si forse è di più del 3% se usufruisco appunto del 50%, mi avvicinerei a un 4,5/5% netto (sempre se la si fitta subito e a quel prezzo ovviamente), senza considerare l'ipotesi che se qualcuno me la chiedesse dopo ristrutturata, anche vendendola a 110.000,00 stesso, ci guadagnerei il 50% della ristrutturazione, non male che dite?
Il tetto, era inizialmente di entrambi, difatti il piano terra ha una scala (che è stata chiusa anni fa) che accede appunto al tetto ma passando dal piano primo, praticamente prima che veniva chiusa questa scala accedeva si al tetto usato come solaio, ma la tromba della scala passava dalla casa del piano sopra, da qui il buon senso del padre di mio zio di chiuderla.
Ma adesso non so come stanno le cose, idem per il passo carraio, in teoria dovrebbe essere in comune, ma in pratica ne usufruisce solo il fratello e siccome la casa è libera su 4 lati, forse hanno trovato un accordo.
Tipo tre lati al piano terra, un lato (passo carraio) e tetto al fratello.
Spero di essermi spiegato.

 

[numero0]

se devi vendere io vedo malissimo queste situazioni di "è mio, no è tuo, è in comune, ecc. ecc." se affitti interessa molto meno ma i rendimenti non mi sembrano sufficienti

 

[Bose]

se devi vendere io vedo malissimo queste situazioni di "è mio, no è tuo, è in comune, ecc. ecc." se affitti interessa molto meno ma i rendimenti non mi sembrano sufficienti

Già hai ragione numero0, però non sappiamo ancora come stanno le cose, e vi aggiornerò a breve, non appena lo vedo.
Ma il fatto che è in mano a una agenzia immobiliare, non dovrebbe in teoria avere le carte in regola a livello di catasto e spartizioni?
Tipo tramite accordi loro e con regolare atto, hanno deciso che uno si prende il tetto e l'latro una parte di giardino in più.
O non esistono queste cose?
E per le somme ipotizzate, compreso l'usufruire del 50% della ristrutturazione, dite che è un buon investimento, parliamo appunto del 4/5% netto.

 

[triple]

Già hai ragione numero0, però non sappiamo ancora come stanno le cose, e vi aggiornerò a breve, non appena lo vedo.
Ma il fatto che è in mano a una agenzia immobiliare, non dovrebbe in teoria avere le carte in regola a livello di catasto e spartizioni?
Tipo tramite accordi loro e con regolare atto, hanno deciso che uno si prende il tetto e l'latro una parte di giardino in più.
O non esistono queste cose?
E per le somme ipotizzate, compreso l'usufruire del 50% della ristrutturazione, dite che è un buon investimento, parliamo appunto del 4/5% netto.

Dipende,quanto può valere dopo la ristrutturazione secondo te ?

 

[Bose]

Non saprei, la prenderei innanzitutto per affittarla (esempio sopra riportato).
Non è il momento per vendere secondo me, ma per acquistare.
Io a parte qualche richiesta particolare, tipo dopo la ristrutturazione una persona si innamora dalle finiture fatte (a volte le finiture sono anche nel buon gusto più che nel caro del materiale), e me la chiede, gli metterei un ricarico di 10.000,00 oltre le tasse di plus valenze che ci pagherei.
E come già detto, ci guadagnerei il 50% della ristrutturazione (30.000,00 C.A.).
Restando in tema di affitto, sempre che la si affitta ovviamente, il 4/5% a me ispira tanto, certo, se dopo ristrutturata uno te la chiede e te la paga quei 10.000,00 in più oltre quello che ho speso (plusvalenze a parte) e in più ho il 50% della ristrutturazione che mi torna indietro in 10 anni, beh non chiederei di meglio.
Io non sono esperto, ma fare un immobile di sana pianta con i prezzi attuali e affittarlo, è da matti, ma comprare a sotto costo (più di così non vanno giù le case secondo me), e poter godere del 50% di ristrutturazione, vendendolo, o affittarlo senza perdere questi 30.000,00 di detrazione, per me è ancora quello che rende di più.
Certo, come scritto sopra, i 30.000,00 te li danno in 10 anni, ma io 3.000,00 all'anno non li butto affatto via....

 

[Mattia Dal Dosso]

Con quei conti, no non è un bell'investimento.

Secondo me l'errore sono i 60k di ristrutturazione, se la devi affittare, la puoi sistemare con molto molto meno.

Perché il valore degli affitti non è proporzionale al valore effettivo dell'abitazione, nel senso che una casa anni 80 bruttina la puoi affittare esempio a 300€, stessa casa ristrutturata la affitterai a 400€, con la differenza che tra le due case c'è una differenza di prezzo importantissima che ti fa passare da una rendita esempio del 6-7% ad un 3-4%.

 

[numero0]

non porrei il rimborso fiscale come guadagno, è, appunto un RIMBORSO

 

[Bose]

Con quei conti, no non è un bell'investimento.

Secondo me l'errore sono i 60k di ristrutturazione, se la devi affittare, la puoi sistemare con molto molto meno.

Perché il valore degli affitti non è proporzionale al valore effettivo dell'abitazione, nel senso che una casa anni 80 bruttina la puoi affittare esempio a 300€, stessa casa ristrutturata la affitterai a 400€, con la differenza che tra le due case c'è una differenza di prezzo importantissima che ti fa passare da una rendita esempio del 6-7% ad un 3-4%.

Ringrazio tutti per i pareri espressi, però essendo un forum, ognuno di noi dice una cosa senza sapere (giustamente) le cose dal lato pratico.
Ed è per questo che bisogna confrontarsi bene e nei dettagli.
La casa, così com'è, non l'affitti neanche a 250,00, proprio perchè è messa male.
Tipo;
Impianto elettrico con piattina (non a norma), infissi che il legno è marcio, vetro singolo (immagina un potenziale cliente che pensa alla dispersione del caldo e del freddo e quindi ai costi di riscaldamento e raffrescamento), bagno da rifare e quant'altro che una casa di 45 anni ha bisogno.
Ecco perchè la si compra a quella cifra, d'altronde parliamo di una bifamiliare con 4 lati liberi (promiscui), un sotto tetto (che è ancora da capire come stanno le cose) e di 105 mq commerciali.
Indipendentemente dalla svalutazione attuale degli immobili, è una casa posizionata e messa bene strutturalmente.
Ha, 3 camere da letto, un bagno, e un bel soggiorno/cucina, compreso un ripostiglio che potrebbe diventare un secondo bagno.
Ecco perchè sfruttare sia il momento della svalutazione stessa che l'agevolazione della ristrutturazione.
Certo che un rimborso non è un guadagno, diciamo che ristrutturi con i saldi del 50%.
Ripeto, numeri alla mano rimane un buon investimento a mio parere, e da quello che mi dite qui, non vedo alternative, solo pareri sfavorevoli all'immobile in questione ma nessuna soluzione per virare verso altre forme sicure.
Il miglior conto deposito attuale, è esagon, offre il 3,15% LORDO a 84 mesi, vogliamo veramente fare un confronto?
Facciamolo con i numeri però questo confronto, e non tanto con le antipatie sul mattone, già di suo sta attraversando un brutto periodo

 

[Mattia Dal Dosso]

Veramente ancora al giorno d'oggi paragoniamo l'immobile locato al conto deposito?

Io sono allibito, ma hai la vaga idea delle ore, energie, tempo, rotture di ***** etc che comporta comprare un'abitazione da ristrutturare, ristrutturarla e poi locarla?
Prova dal conto economico ad aggiungere 15-20€ l'ora per ogni ora che perdi appresso al progetto, poi dimmi che fine fa quell'1% in più di rendimento.
Aggiungi che i primi mesi dall'acquisto all'effettiva locazione sono persi e andrebbero calcolati su tutti gli anni successivi, visto che un conto deposito inizia a darti una rendita dal giorno 1, non dopo 6 mesi!
E non sto a parlare di inquilini morosi, sfratti, mesi sfitti tra un inquilino e l'altro, etcetc.

Comunque io per lavoro acquisto, vendo e affitto immobili, quindi non ho antipatie sul mattone, ma sui calcoli fatti a casaccio, su quello si ho delle grosse antipatie.

Ad ogni modo sul mercato trovi bilocali già pronti da mettere a reddito al 6-7% lordo. Secondo me tu ti sei fissato su quell'immobile senza valutare cosa offre realmente il mercato.

 

[Bose]

No, assolutamente, difatti ho chiesto e se lo sapessi cosa è meglio fare dei miei due soldini, non chiederei.
Sono del parere, che se hai passione, tempo e interesse nel fatto di investire i tuoi soldi nel modo migliore, secondo me ci sta.
15/20 euro ora per pensare? Io progetto mentre guido, penso di notte a come organizzare il lavoro del giorno dopo e se mi dessero 15/20 euro l'ora solo per pensare e organizzare, altro che lavorare a 3.000,00 al mese, il mio datore di lavoro dovrebbe raddoppiarmi lo stipendio.
Fa piacere che sei del mestiere, e mi piacerebbe capire con te quali sono i tuoi progetti per il futuro, visto che parli in modo negativo di questo "prodotto".
Mi faresti un esempio di questi bilocali che rendono il 6/7% lordo?
Ti ricordi che stiamo parlando di una bifamiliare di 105 mq con cortile sui 4 lati e con una mansarda vero?
E che i 60.000,00 ipotizzati per la ristrutturazione possono diventare 45.000,00/50.000,00 e sempre con la possibilità che ti torni indietro il 50%?
Guarda che non è sarcasmo il mio, a me piace molto ascoltare gente che ci è passata prima di me nelle cose.

 

[numero0]

Ringrazio tutti per i pareri espressi, però essendo un forum, ognuno di noi dice una cosa senza sapere (giustamente) le cose dal lato pratico.
Ed è per questo che bisogna confrontarsi bene e nei dettagli.
La casa, così com'è, non l'affitti neanche a 250,00, proprio perchè è messa male.
Tipo;
Impianto elettrico con piattina (non a norma), infissi che il legno è marcio, vetro singolo (immagina un potenziale cliente che pensa alla dispersione del caldo e del freddo e quindi ai costi di riscaldamento e raffrescamento), bagno da rifare e quant'altro che una casa di 45 anni ha bisogno.
Ecco perchè la si compra a quella cifra, d'altronde parliamo di una bifamiliare con 4 lati liberi (promiscui), un sotto tetto (che è ancora da capire come stanno le cose) e di 105 mq commerciali.
Indipendentemente dalla svalutazione attuale degli immobili, è una casa posizionata e messa bene strutturalmente.
Ha, 3 camere da letto, un bagno, e un bel soggiorno/cucina, compreso un ripostiglio che potrebbe diventare un secondo bagno.
Ecco perchè sfruttare sia il momento della svalutazione stessa che l'agevolazione della ristrutturazione.
Certo che un rimborso non è un guadagno, diciamo che ristrutturi con i saldi del 50%.
Ripeto, numeri alla mano rimane un buon investimento a mio parere, e da quello che mi dite qui, non vedo alternative, solo pareri sfavorevoli all'immobile in questione ma nessuna soluzione per virare verso altre forme sicure.
Il miglior conto deposito attuale, è esagon, offre il 3,15% LORDO a 84 mesi, vogliamo veramente fare un confronto?
Facciamolo con i numeri però questo confronto, e non tanto con le antipatie sul mattone, già di suo sta attraversando un brutto periodo

Io ho molta simpatia per il mattone, sopratutto nella giornata di oggi; (stamane registrato contratto affitto per 80/mese garage comprato all'asta a 5.200 tutto compreso, lunedì scorso chiamato agenzia per casa sempre presa all'asta pare che già oggi mi facciano offerta, parliamo di un 50% netto di guadagno in 6 mesi).
Non ho simpatia per le ristrutturazioni amenoché non si tratti di posizioni introvabili, con tutto quello che c'è già in giro di pronto, per non parlare delle aste...

 

[mcord]

Non mi piace l'idea del pianoterra con primo piano di un altro proprietario (peggio, un parente)

Non mi piacerebbe come potenziale locatario così come non mi piacerebbe come potenziale acquirente


Il tetto è in comune, per sistemarlo dovresti avere l'accordo (e la partecipazione economica) dell'altro proprietario

La facciata non è in comune, ma il problema è lo stesso ...

... e se fai una ristrutturazione importante dentro ma fuori rimane una catapecchia la commerciabilità ne risente pesantemente.


Gli ingressi poi da quel che ho capito non sono indipendenti ... in pratica sei in condominio

Non è una bifamiliare in senso proprio

 

[numero0]

esatto, per un brutto contesto mi sono giocato qualche decina di migliaia di euro in immobile ereditato, venduto con fatica a luglio dopo 5 anni circa

 

[Bose]

MMMMMM..... Dipende sai... Quando il fratello sopra ha un figlio, che è mio cugino e che è in affitto, forse ci scappa che lo compri proprio lui, adesso non possono, ma domani chissà?
Il tetto nn ha niente, e se mai dovesse averlo è nel suo interesse a farlo, è a lui che gli piove in testa, mica al piano terra.
Per la facciata hai ragione, sarà un problema...
Gli ingressi poi da quel che ho capito non sono indipendenti ... in pratica sei in condominio
No, assolutamente, gli ingressi sono indipendenti, non lo prenderei mai come l'hai ipotizzato.
è una bifamiliare si e no dai...

 

[Mattia Dal Dosso]

15/20 euro ora per pensare? Io progetto mentre guido, penso di notte a come organizzare il lavoro del giorno dopo e se mi dessero 15/20 euro l'ora solo per pensare e organizzare, altro che lavorare a 3.000,00 al mese, il mio datore di lavoro dovrebbe raddoppiarmi lo stipendio.
Fa piacere che sei del mestiere, e mi piacerebbe capire con te quali sono i tuoi progetti per il futuro, visto che parli in modo negativo di questo "prodotto".
Mi faresti un esempio di questi bilocali che rendono il 6/7% lordo?

Se il tuo rating orario è di 7€ l'ora, allora usa questo dato, ma lo devi usare, se no meglio che andiamo al bar a parlare di investimenti, non su finanzaonline.

Apri immobiliare.it, in lombardia (non so altre zone) è pieno di bilocali a 50-60-70k che affitti a 300, 350 e 400 mensili. Ovvio non in città, ma in paesi da 10-15-20k abitanti.

I miei progetti o cosa consiglierei?
Acquista quello che ti rende meglio in palazzine non a rischio degrado. Solo bilocali e trilocali. Rendita migliore, costi di gestione più bassi, rivendibilità più facile.
Preferibilmente in palazzine dai 15 ai 25 anni di età. (più nuove le paghi troppo in confronto a quanto percepisci di locazione e più vecchie ti tocca metterci mano fra poco con il rischio che la palazzina si degradi a causa di futuri acquirenti, con conseguente perdita di valore del tuo immobile).
Meglio due immobili da 50k che uno da 100k. Se ti trovi a dover sfrattare un inquilino almeno avrai un immobile su due che ti garantisce di ripagarti le spese di gestione, avvocato e sfratto.
Se ti piace il rischio, acquista a prezzi stracciati in palazzine degradate, hai la % più alta di rendimento, ma con tutti i rischi del caso.

Il tuo immobile va bene per fare un'operazione immobiliare di acquisto, ristrutturazione e rivendita. Valuta se ci stai con i conti, ma considera che non ci si improvvisa immobiliaristi dall'oggi al domani. Molto più semplice comprare bilo e trilocali già pronti, magari seguiti giusto da un tecnico che ti chiede al massimo quei 2-300€ per evitare di prendere fregature.

 

[Bose]

Se il tuo rating orario è di 7€ l'ora, allora usa questo dato, ma lo devi usare, se no meglio che andiamo al bar a parlare di investimenti, non su finanzaonline.

Apri immobiliare.it, in lombardia (non so altre zone) è pieno di bilocali a 50-60-70k che affitti a 300, 350 e 400 mensili. Ovvio non in città, ma in paesi da 10-15-20k abitanti.

I miei progetti o cosa consiglierei?
Acquista quello che ti rende meglio in palazzine non a rischio degrado. Solo bilocali e trilocali. Rendita migliore, costi di gestione più bassi, rivendibilità più facile.
Preferibilmente in palazzine dai 15 ai 25 anni di età. (più nuove le paghi troppo in confronto a quanto percepisci di locazione e più vecchie ti tocca metterci mano fra poco con il rischio che la palazzina si degradi a causa di futuri acquirenti, con conseguente perdita di valore del tuo immobile).
Meglio due immobili da 50k che uno da 100k. Se ti trovi a dover sfrattare un inquilino almeno avrai un immobile su due che ti garantisce di ripagarti le spese di gestione, avvocato e sfratto.
Se ti piace il rischio, acquista a prezzi stracciati in palazzine degradate, hai la % più alta di rendimento, ma con tutti i rischi del caso.

Il tuo immobile va bene per fare un'operazione immobiliare di acquisto, ristrutturazione e rivendita. Valuta se ci stai con i conti, ma considera che non ci si improvvisa immobiliaristi dall'oggi al domani. Molto più semplice comprare bilo e trilocali già pronti, magari seguiti giusto da un tecnico che ti chiede al massimo quei 2-300€ per evitare di prendere fregature.

Vendita Casa indipendente in via Europa Concesio. Ottimo stato, posto auto, riscaldamento autonomo, 62 mq, rif. 63409362
Casa indipendente, sulla statale e non messa benissimo, (di SOLI 62MQ!!!!) ripeto sulla statale!!!!
Marionetto grazie del tuo tempo che spendi per me.
Ma hai letto che parliamo di un quadrilocale di 105 mq con 4 lati liberi da dividere con un solo proprietario?
Ingresso indipendente e mansarda come idem come 4 lati (promiscuo)?
Penso che ricordi anche il prezzo di acquisto, ma lo ripeto, 40/45.000,00.
Ribadisco ancora, se spendi 50/60 mila euro (anche meno se vuoi), la metà ti torna in 10 anni!!!!!!!
Quindi, che non sto facendo l'affare del secolo l'ho capito, difatti parliamo di un 4/5% netto annuo (sempre se lo affitto nell'imediato) come rendita, ma che con 100.000,00 scarsi si ha un quadrilocale tutto ristrutturato e in 10 anni te ne tornano 25/30 mila euro a mio avviso non è male.
Poi se io sono un tarato, bene fatemelo presente che cerco di spremere ancora il cervello.
Ringrazio tutti per la partecipazione che state dando a questo mio post, non credevo che ci fosse ancora gente altruista, oggi giorno ognuno pensa per i fatti suoi.