Indecisione casa al mare

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Padovano75

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Buonasera a tutti.
Cercherò di essere il più sintetico possibile, sperando di avere il più ampio e spassionato ventaglio di pareri possibili.
Situazione: 42 anni io, 40 mia moglie, entrambi dipendenti a tempo indeterminato, lei part-time, e un figlio di 5 anni.
Reddito annuale complessivo netto da lavoro dipendente Euro 40.000,00.
Entrambi abbiamo una seconda casa e tutte e due sono affittate.
Su una abbiamo un debito verso la banca di 15.000 euro che scade tra 3 anni, sull'altra un mutuo di 70.000 euro residui che scade tra 20 anni. Entrambe con gli affitti ripagano il debito verso la banca, facendoci andare praticamente alla pari.
Tra 3 anni ci scadranno dei vincoli (non grosse cifre sia chiaro) e nel conto corrente teniamo il minimo indispensabile per far fronte anche a qualche imprevisto.
Veniamo al dunque: mi piacerebbe tanto acquistare un appartamento al mare, a Caorle precisamente, al massimo di 50 mq, che non ho ancora individuato anche perchè non so se la Banca sia disposta a concedermi un altro mutuo (l'altro per la verità è intestato a mia moglie) e in più pechè vorrei passassero prima 3 anni in modo da aver:
1. saldato un prestito e avere un minimo di liquidità, che nel frattempo si sarà svincolata, da poter versare come acconto
2. un affitto da destinare alla rata del nuovo mutuo
Sondando un pò alla buona un paio di agenzie mi è parso di capire che, al di là dei prezzi di vetrina vertiginosi della zona (oltre 3000 euro/mq: tanto per fare un esempio un 45 mq è stato messo a 170.000 euro) ci sia un buon margine di trattativa e non sia così impossibile trovare quella metratura anche sui 120.000 euro, che comunque non sarebbero pochi.....
Mi balena anche per la testa l'idea di vendere uno dei due appartamenti che sta in affitto (quello su cui grava il mutuo) ma non credo di riuscire a venderlo a oltre 75.000 euro e a quel punto l'operazione perderebbe di efficacia.
La motivazione che più mi spinge all'acquisto è per mio figlio, per avere un posto dove passare tanti week end e fargli trascorrere buona parte del periodo estivo.
Alla luce di quanto vi ho indicato, in tutta sincerità, pensate, oltre che fattibile, sia un'idea troppo rischiosa o campata in aria e che mi esponga troppo con ulteriori debiti verso la banca? O viceversa che sia un'operazione che nn comporta particolari rischi, visti anche gli introiti derivanti dai due affitti attuali?
Lo so che tra 3 anni sarebbe tutto più facile, anche in un'ottica di mercato che credo non subirà grossi scossoni, ma penso anche che mio figlio potrebbe goderselo fin da subito, visto che il tempo passa così in fretta.....
 
Ad occhio sembrate molto esposti sugli immobili.
Sempre ad occhio venderei l'appartamento dei 70.000, a costo di perderci qualcosa e cercherei qualcosa di piu' economico al mare.
 
secondo me al momento puoi solo pensare di prenderlo in fitto l'appartamento al mare.
dico questo perché mi sembra di capire che non puoi far disponibile la somma necessaria per anticipare parte dell'acquisto : i due appartamenti che già avete. di fatto ad oggi non ti danno nessun vantaggio economico, anzi se ci metti le tasse e le possibili/eventuali spese straordinarie che con gli anni dovrai affrontare, rischiano di diventare una fonte di spesa anziché di guadagno; forse non è sbagliato vendere anche se non ti metti nulla in tasca ti affrancheresti di possibili futuri problemi.

in conclusione, prima di metter mano ad un eventuale ulteriore acquisto immobiliare, farei un po di ordine nella situazione attuale.
 
È vero: siamo nella sezione immobiliare ma qui non troverai praticamente nessuno che "sponsorizzi" un investimento in immobili. Quasi tutti ti diranno di stare alla larga da qualsiasi tipo di immobile... figuriamoci poi da una seconda casa al mare, quando in due di case già ne avete tre!
E in effetti in questo caso anche io ti direi chi te lo fa fare.
E poi perché proprio Caorle se costa così tanto?
 
il figlio di 5 anni se sia te che tua moglie siete dipendenti non so quanto potrà godersi la casa al mare mentre voi lavorate, a meno che non possiate contare su altri parenti, però in quel caso 50 mq sono un po' pochi. Se avete già altri 2 immobili a reddito siete inclini agli investimenti, prova a calcolare se sarebbe più redditizio investire la somma che destinereste all'acquisto a Caorle in altro modo e pagare un affitto annuale per la casa al mare. Più si sale di valore meno un immobile rende in percentuale, se il prezzo al mq è di 3.000 euro probabilmente è meglio prendere in affitto, ai padroni di casa non sembrerà vero di trovare delle persone affidabili che mantengano in efficienza l'immobile e vi agevoleranno in ogni modo.
 
Premesso che trovo la casa al mare un grandissimo spreco di soldi se non affittata, questo perché non mi piace molto il mare e preferisco molto girare e vedere posti nuovi e paesaggi diversi, piuttosto che la stessa battigia giorno dopo giorno e mese dopo mese...de gustibus
Se il tasso di interesse sul debito (anche quello piccolo) è maggiore di quanto vi rendono i "vincoli" (che prodotti sono? c'è modo di svincolarli? a che tasso?) io chiuderei anticipatamente il debito. Avendo liberato un immobile puoi valutare di prendere un mutuo per acquistare questa "2°" casa al mare cercando di coprire la rata con l'affitto "libero".

Mi permetto di suggerirti di valutare molto bene la decisione, soprattutto anche quanto tenere da parte per imprevisti. Ripagare un debito (certo) con un affitto (incerto) espone a grossi rischi. Un inquilino moroso che ti distrugge casa e ti troverai a dover pagare:
a) mutuo;
b) tasse sull'affitto (che non percepirai);
c) avvocato e burocrazia per sfratto;
d) ristrutturazione post-sfratto.
Inoltre, pondera un eventuale rialzo dei tassi di interesse nelle valutazioni.
Se sono mutui a tassi variabili in 20 anni è verosimile che i parametri di riferimento aumenteranno e, se hai affittato a cedolare secca 4+4 per 8 anni hai canone bloccato, se invece hai modo di applicare anche l'aggiornamento ISTAT non è detto che questo ti copra l'incremento di rata. Stai attento a non rimanere incastrato con canoni di affitto sensibilmente inferiori all'importo delle rate...tuo figlio penso preferisca mangiare piuttosto che stare qualche weed-end al mare...
 
3000 euro al mq è un prezzo normale a bibione, caorle, lignano&co (poi dipende dalla zona, se fronte mare costa di più, ovviamente)...
 
Lo dicevo anche nel thread di Jesolo, la casa al mare va pensata in termini di qualità della vita, facendo un acquisto sensato per non perderci, guadagnarci se la sfrutti te è utopistico in questo momento.

Detto questo con 120k € secondo me non ti prendi grossi rischi di far una cavolata a Caorle, stiamo sempre parlando di fascie di prezzo ben commerciabili in caso di futuri problemi. Con uno stipendio netto di 40k €/anno in 3 secondo me se non avete vizi e spese elevate diventa assolutamente plausibile.

Però mi sembri in una buona situazione, immobili che si ripagano con il mutuo di cui uno fra 3 anni finisce direi che non ha senso venderli, con i tassi di adesso per me continua il momento di indebitarsi, no di spender la liquidità sugli immobili, anche se bada bene che per una 2^casa l'imposta di registro sul mutuo è del 2%, che si aggiungono al 9% di imposta, al notaio, all'eventuale agenzia...quindi calcola un 10-15k € in più di qui 120 iniziali.
 
E poi perché proprio Caorle se costa così tanto?
Chi la conosce sa bene il perchè... si respira l'aria venexiana, quella di una volta, non tanto per l'urbanistica quanto per gli abitanti, la loro attitudine ed il loro dialetto (il caorlòtto) che ha mantenuto parecchie caratteristiche dell'antico veneziano (nell'entroterra il dialetto si è imbastardito di molto). E poi è carina anche d'inverno, al contrario delle altre località balneari dell'alto Adriatico. Jesolo, Lignano e Bibione sono nient'altro che terreni paludosi bonificati nel corso del XX secolo mentre Caorle ha tutta una sua storia legata alla Serenissima.
 
alla luce delle informazioni che hai fornito, anche io non me la sento di dirti che sia un'ottima idea.
Avete già molte case sulle quali state pagando mutui (contenuti) che bene o male si ripagano. L'ottimo sarebbe smobilizzare una casa per comprare quella al mare, in modo da rimanere in una situazione abbastanza invariata rispetto ad ora, con però due differenze:
1) caorle è molto cara: andresti ad investire ben di più di quello che vai smobilizzando
2) non è detto che tu possa affittare la casa di caorle per aiutarti a pagare il mutuo. Non perché non si affitti, anzi, ma perché se la compri per usarla almeno un mese diciamo che te lo fumi, e non è detto che tu voglia mettere turisti in casa con tutte le conseguenze che questo comporta.
Inoltre saresti vincolato per il futuro ad andare solo lì: sicuro che sia quello che vuoi?
Io ti consiglierei invece di prenderla in affitto per una/due settimane che ti servono, magari se ti va puoi trovare una casa che ti piace molto e prendere accordi con il proprietario per andarci ogni anno in un dato periodo in cambio di un piccolo sconto. Molti fanno così, mia zia affittava la sua casa in montagna e per secoli ci è andata sempre la stessa famiglia nello stesso periodo dell'anno.
Avresti il vantaggio della posizione che vuoi, per quanto tempo vorrai e senza l'esborso di eventuali costi fissi e ulteriori mutui.
Se poi un anno ti stufi e vuoi andare -che so- in montagna, basta dare un po' di preavviso al proprietario, che tanto a caorle voglio vedere se non affitta. Col tempo e con lo stabilizzarsi delle finanze (mutui in essere) puoi pensare di vendere una delle tue seconde case e comprarne una al mare, cash.
 
Intanto grazie a tutti delle risposte e dei consigli, in effetti tanti degli aspetti emersi ammetto di averli attentamente ponderati nei mesi scorsi.
L'obiettivo, finanziariamente parlando, sarebbe quello di spostare il debito dall'appartamento con il mutuo residuo di Euro 70.000 a quello nuovo con in più (supponendo di estinguere solo il mutuo senza guadagnarci niente) l'esborso di una piccola parte di accantonamento, che però adesso non ho, a meno di riuscire a guadagnarci qualcosa nella vendita o di svincolare in anticipo alcune somme, ma sarebbe un pò una forzatura....
Forse ha ragione chi mi chiede cosa mi spinge ADESSO a fare una mossa così azzardata, considerato anche che da qua a tre anni non è che casca il mondo e comunque confermo, a meno di eventuali ripensamenti, che l'appartamento al mare lo terrei per me, senza affittarlo, proprio per potermelo godere quando voglio (in effetti a Caorle si sta bene 12 mesi all'anno) e, concedetemelo, per una questione di intimità.
Approfitto, anche se siamo in questa sezione, per chiedervi un'altra cosa: se la banca dovesse concedermi un mutuo, a quale condizioni lo farebbe? Ossia quanto concede al massimo in percentuale rispetto al valore di acquisto dell'immobile? E soprattutto, la rata va calcolata entro il 30% delle entrate complessive, ma inclusi gli affitti o no? Perché se questi non fossero conteggiati nel reddito, una ulteriore rata mi porterebbe fuori dai parametri (ora le due rate, mutuo + prestito, sommate sono il 23% delle entrate dei nostri stipendi), mentre viceversa conteggiando anche gli affitti, pur al netto della cedolare, rientrerei abbondantemente nel parametro.
 
Come già detto da altri secondo me il tuo patrimonio è già ora troppo orientato sugli immobili! Non tanto la situazione debitoria che di certo non migliora il quadro complessivo, ma a priori, anche aspettando 3 anni, stai mettendo tutto il tuo patrimonio sull'immobiliare, non mi sembra una buona idea.
 
Differenziare, differenziare e differenziare...
 
Come già detto da altri secondo me il tuo patrimonio è già ora troppo orientato sugli immobili! Non tanto la situazione debitoria che di certo non migliora il quadro complessivo, ma a priori, anche aspettando 3 anni, stai mettendo tutto il tuo patrimonio sull'immobiliare, non mi sembra una buona idea.

Come del resto una larga maggioranza di italiani over 50...
 
......... l'appartamento al mare lo terrei per me, senza affittarlo, proprio per potermelo godere quando voglio ......
è quello che penso anche io; su questo aspetto sono molto geloso delle mie cose.
 
A parte che di anni ne ho 42, anche vendendo l'appartamento da 70.000 (per capirci) che vantaggi otterrei? Al momento con l'affitto mi pago tutte le spese anzi per la verità mi avanzano pure 500 euro all'anno :p.... senza contare che se le cose continuano cosi (dal 2010 ad oggi non è mai saltato un canone) l'affittuario mi paga il mutuo e la quota capitale si abbassa ogni anno che passa, così che se vado a rivenderlo, aumenta il cash che mi resta in tasca....
 
Da come la racconti, anch'io comprerei la casa al mare, di certo non la prenderei in affitto. Secondo me è inutile considerare affitto-vendita come due opzioni possibili, in realtà non lo so : chi vuole essere proprietario non può essere inquilino (salvo casi eccezionali, tipo trasferimento temporaneo di lavoro, ecc). Ho solo due dubbi : non so che la banca vi concederebbe altro mutuo (avete già una certa esposizione) e personalmente non amo Caorle, ma i gusti sono gusti :)
 
Dal punto di vista strettamente economico non c'è da discutere.

Considerando il periodo in cui la casa sarà utilizzabile, costa di più affittarla o comprarla, nel caso 2 si affitta, nel caso 1 si compra.

Personalmente io considero un plus, in ogni caso, potermene andare dove mi pare e non dove ho la casa.

Considerare anche che il pupo che oggi ha 5 anni, tra 10/15 anni, col cavolo che si divertirà a venire nella casa al mare, vorrà andare con gli amici/amiche:D:D
 
Dal punto di vista strettamente economico non c'è da discutere.

Considerando il periodo in cui la casa sarà utilizzabile, costa di più affittarla o comprarla, nel caso 2 si affitta, nel caso 1 si compra.

Personalmente io considero un plus, in ogni caso, potermene andare dove mi pare e non dove ho la casa.

Considerare anche che il pupo che oggi ha 5 anni, tra 10/15 anni, col cavolo che si divertirà a venire nella casa al mare, vorrà andare con gli amici/amiche:D:D

Mi spieghi la prima parte che non l'ho capita?:confused:
 
A parte che di anni ne ho 42,
Non mi riferivo a te, ma al l'abitudine degli italiani di una certa età ad esporsi tipicamente e totalmente su investimenti immobiliari. .. perché come è risaputo "il mattone non tradisce mai..."😆😆😆
 
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