Equity crowdfunding e aste immobiliari

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

FabrizioCo

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Ciao ragazzi, avevo chiesto anni fa il vostro aiuto per un libro sulle aste giudiziarie che ho scritto. Spero vi sia stato utile!!
Nel frattempo ho continuato a operare nel settore delle aste, finchè non sono venuto a conoscenza di questa interessante opportunità. Come potete leggere in dettaglio nell’articolo, fino a poco tempo fa potevano lanciare campagne di equity crowdfunding solo società di capitali attive in settori innovativi e tecnologici o a vocazione sociale. L’immobiliare ovviamente non ricadeva in questa categoria. Il comma 1 dell’articolo 57 del decreto legge 50 del 24 aprile, la cosiddetta Manovrina 2017, ha eliminato questa limitazione.

Ho quindi avuto un’illuminazione: creare una startup che acquisti all’asta immobili da mettere a reddito. Vorrei iniziare con piccoli appartamenti, bilocali soprattutto, da acquistare pagandoli al massimo i 2/3 del loro valore. Poi con il tempo, se i soci arrivano e tutto va per il verso giusto, passare ad immobili di altra natura. Ho realizzato in un’oretta il sito per la startup, che va ovviamente migliorato e integrato. Pur non essendo un grafico, ho anche buttato giù uno schizzo del logo, che devo dire non mi dispiace.

La nuova legge sull’equity crowdfunding consente di creare una public company, ossia una Srl con capitale diffuso, in cui i soci possono investire anche piccole cifre, nell’ordine delle 500 euro o meno. Stanno nascendo in questi mesi i primi portali dedicati e le prime iniziative. Inutile dire che vorrei essere tra i primi, anche in considerazione del fatto che con il mattone, a differenza di altri investimenti che ho fatto, non ho mai avuto problemi, sia nelle operazioni di trading sia in quelle di locazione.
Scrivo questo articolo perché sono in cerca di suggerimenti e di persone che vogliano unirsi a me nel progetto non solo come investitori, ma anche come collaboratori.

Potete contattarmi in privato con il modulo di contatto presente nel sito, tramite la pagina facebook oppure con un mp nel fol.
 
l'idea di per sè non è malvagia, ma mettere in affitto è controproducente perchè il ritorno dell'investimento è lontano e chi investe in una startup vuole ritornare nel più breve tempo. diverso discorso invece se parli di acquisto immobili di pregio a prezzo inferiore del 50% del valore di mercato, a questo punto ti dico che la cosa potrebbe funzionare, ma ci vogliono almeno 1 milione di euro, regole chiare e precise su tutti i costi annessi e connessi, anche se di questi tempi la vedo dura convincere gente ad investire sull'immobiliare
 
l'idea di per sè non è malvagia, ma mettere in affitto è controproducente perchè il ritorno dell'investimento è lontano e chi investe in una startup vuole ritornare nel più breve tempo. diverso discorso invece se parli di acquisto immobili di pregio a prezzo inferiore del 50% del valore di mercato, a questo punto ti dico che la cosa potrebbe funzionare, ma ci vogliono almeno 1 milione di euro, regole chiare e precise su tutti i costi annessi e connessi, anche se di questi tempi la vedo dura convincere gente ad investire sull'immobiliare
In realtà non è del tutto corretto.
Nell'ultimo semestre 2016 si hanno avute le prima controtendenza, il mercato immobiliare ha registrato un aumento delle transazioni.
In città famose come Firenze , il primo semestre 2017 ha avuto aumenti a due cifre delle transazioni. E le diminuzioni nei prezzi si sono concluse.
In asta aggiudicata, a prezzo 50% in meno rispetto mercato, ho rivenduto in meno di 7 mesi dalla data decreto trasferimento.
Gli oggetti di pregio rivendibili li devi cercare sotto i 500k di stima, almeno in città d'arte come Firenze.
L'idea di Colombo è interessante, preferisco la rivendita alla locazione, piuttosto.
 
Vorrei inizialmente investire in bilocali economici già ristrutturati da mettere in locazione. Non sarebbe secondo voi un buon affare acquistare qualche bilocale già ristrutturato ad un prezzo massimo di 30.000 euro, valore commerciale di 80/90.000 euro, in zone dove il canone di affitto per appartamenti simili è di 400/450 euro al mese?

La Società sarebbe, come tutte, una Startup nei primi esercizi di attività, per il semplice fatto che sarà stata da poco costituita. Il target di investitori non saranno speculatori che vogliono rientrare nel breve tempo ma cassettisti che vogliono diversificare nel mattone, acquistando all'asta, a prezzi quindi molto convenienti.

Al momento mi sto documentando sugli aspetti fiscali, perché vorrei avere il quadro completo riguardo la tassazione di una società immobiliare. Ho trovato questo interessante documento che fornisce un quadro abbastanza dettagliato. Se qualcuno mi sa fornire altre info, sono ben accette!!

Vi ringrazio per le vostre opinioni e vi chiedo di continuare a fornirmene!! Buona domenica (da me è molto piovosa!!).
 
Vorrei inizialmente investire in bilocali economici già ristrutturati da mettere in locazione. Non sarebbe secondo voi un buon affare acquistare qualche bilocale già ristrutturato ad un prezzo massimo di 30.000 euro, valore commerciale di 80/90.000 euro, in zone dove il canone di affitto per appartamenti simili è di 400/450 euro al mese? .

Buona idea. Ma di quali zone si parla?
 
Buona idea. Ma di quali zone si parla?

Nel lungo periodo non ci sarebbero limiti territoriali; non sono preclusi acquisti all'estero, anzi ben vengano se sono potenziali affari. Inizialmente province di Milano, Lecco, Como, Varese, Monza e Brianza.
 
In pratica vorresti creare una specie di Housers con target le aste immobiliari.
L'idea è buona dato che è più facile trovare dei margini di profitto rispetto al mercato standard.
Inoltre potrebbe avvicinare al settore ASTE tanti risparmiatori che psicologicamente si tengono lontano per "paura" di aver a che fare in futuro con il pignorato... aspetto di leggere come riuscirai ad organizzarla... non è semplice.OK!
 
?...
Inoltre potrebbe avvicinare al settore ASTE tanti risparmiatori che psicologicamente si tengono lontano per "paura" di aver a che fare in futuro con il pignorato... aspetto di leggere come riuscirai ad organizzarla... non è semplice.OK!

Suona buffo.
Mi immagino sono anni che non frequenti l'ambiente delle esecuzioni e pignoramenti fallimentari.
Senza ledere il rispetto verso i pignorati incappati in malaugurate vicende finanziarie, il 90% dei pignorati, esecuzioni et/o fallimenti, sono di natura fraudolenta.
Divertendosi a leggere le perizie in dettaglio, tutte le trascrizioni che verranno cancellate dal giudice una volta emerso l'aggiudicatario definitivo, è immediata l'evidente logica finanziaria a ledere dell' esecutato nei confronti dei creditori.
Senza cercare inutile demagogia.
 

Potresti essere più chiaro?
Interpreto quello che hai scritto in due modi diversi quindi non riesco a capire cosa ti suona buffo.:confused:

Mi immagino sono anni che non frequenti l'ambiente delle esecuzioni e pignoramenti fallimentari.
Preciso che non ho mai partecipato ad aste quindi non ho mai frequentato "l'ambiente".
Da tecnico ho fatto solo il CTU e CTP, non sono mai andato oltre la fase della perizia.
Conosco però l'aspetto peggiore dell'ambiente dato che in questa fase si ha indirettamente a che fare con gli esecutati...
 
Ultima modifica:
Potresti essere più chiaro?
Interpreto quello che hai scritto in due modi diversi quindi non riesco a capire cosa ti suona buffo.:confused:


Preciso che non ho mai partecipato ad aste quindi non ho mai frequentato "l'ambiente".
Da tecnico ho fatto solo il CTU e CTP, non sono mai andato oltre la fase della perizia.
Conosco però l'aspetto peggiore dell'ambiente dato che in questa fase si ha indirettamente a che fare con gli esecutati...

Semplicemente, non ci sono alcuni problemi con gli esecutati.
Parlo per esperienza e ricordo che per legge ( di recente modificata), non vengono più consegnati immobili con esecutati o mobili dell'esecutato presenti.Gli oneri sono a carico dell'esecuzione e dell' ISVEG.
 
Semplicemente, non ci sono alcuni problemi con gli esecutati.
Parlo per esperienza e ricordo che per legge ( di recente modificata), non vengono più consegnati immobili con esecutati o mobili dell'esecutato presenti.Gli oneri sono a carico dell'esecuzione e dell' ISVEG.

posso assicurarti che a pesaro ti lasciano baracca e burattini io 10 giorni fa ho dovuto lasciare una lauta mancia agli esecutati per farmi dare le chiavi e spenderò altro per ramazzare la mondezza che hanno lasciato, sono talmente indietro con i decreti di trasferimento che stanno mettendo mano a quelli di marzo ora, se avessi dovuto andare per vie legali ci mettevo un anno, peraltro non avendo il titolo di proprietà enel, acqua e gas non posso riallacciarli..... ho qualche speranza con le ricevute di pagamento e il verbale di aggiudicazione, per affittarlo almeno dovrei riuscire a intestarmi le utenze
 
Semplicemente, non ci sono alcuni problemi con gli esecutati.
Parlo per esperienza e ricordo che per legge ( di recente modificata), non vengono più consegnati immobili con esecutati o mobili dell'esecutato presenti.Gli oneri sono a carico dell'esecuzione e dell' ISVEG.

Mi riferivo al fatto che la cronaca dice che si possono avere problemi con l'esecutato anche se l'immobile è libero da persone e cose ...

Esempi? Basta cercare su google:
Perde l’abitazione: per riaverla minaccia la vincitrice dell’asta | Corriere di Como
Casa all'asta: l’ex proprietario minaccia l'acquirente
Compra all'asta e viene minacciato di morte - Paliano - Ciociariaoggi.it
 
posso assicurarti che a pesaro ti lasciano baracca e burattini io 10 giorni fa ho dovuto lasciare una lauta mancia agli esecutati per farmi dare le chiavi e spenderò altro per ramazzare la mondezza che hanno lasciato, sono talmente indietro con i decreti di trasferimento che stanno mettendo mano a quelli di marzo ora, se avessi dovuto andare per vie legali ci mettevo un anno, peraltro non avendo il titolo di proprietà enel, acqua e gas non posso riallacciarli..... ho qualche speranza con le ricevute di pagamento e il verbale di aggiudicazione, per affittarlo almeno dovrei riuscire a intestarmi le utenze
Non metto in dubbio eccezioni, malcostume e tribunali sovraccarichi.
Però per esperienza mia, negli ultimi tre anni, la realtà è quella prevista dall'ultima revisione dell'art. 506, che, ripeto, almeno nella mia esclusiva zona di riferimento ( Trib. LU, FI, PT ) viene sempre rispettata.
In sintesi, lo sgombero e i costi annessi alla piena presa di possesso dell'immobile, sono a carico della procedura.
Trovare eccezioni o pignorati "criminali", sarà probabile quanto a trovarli nel percorso casa-lavoro.

In dettaglio:

Per rispondere alla sua domanda riteniamo che occorra partire dalle previsione di cui all’art. 560 c.p.c., a mente del quale “Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento”.

Da questa norma si ricava che:

- l’ordine di liberazione è atto del Giudice, e dunque il custode non può procedere autonomamente alla liberazione dell’immobile fino a che il Giudice non l’abbia disposta. Ovviamente, nulla esclude che l’ordine di liberazione sia già stato adottato dal Giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di vendita e di delega delle relative operazioni, individuando anche il momento in cui il custode dovrà procedere, nel qual caso ovviamente nulla questio.

- il Giudice ordina la liberazione dell'immobile quando:

- non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l'immobile;

- procede all'aggiudicazione.

Dunque, da un lato l’adozione dell'ordine di liberazione in sede di aggiudicazione non consente margini di discrezionalità, con la conseguenza che la sua adozione è obbligatoria; dall’altro, il momento di aggiudicazione rappresenta il termine ultimo entro il quale esso deve essere adottato, ma nulla vieta che detto ordine possa essere pronunciato dal Giudice anche in un momento precedente.

Quanto appena detto non è stato inciso dalla legge 119/2016, la quale ha fortemente innovato l’art. 560, modificando però solo la disciplina dell’esecuzione dell’ordine di liberazione.

È infatti oggi previsto (anche se alcune questioni erano già state affrontate e risolte in questi termini dalla prassi) che:

1. il provvedimento con cui il giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell’immobile è impugnabile con opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 cpc;

2. Per il terzo che vanti la titolarità di un diritto di godimento sul bene pignorato il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei suoi confronti la notificazione del provvedimento di liberazione;

3. la liberazione dell'immobile pignorato deve avvenire senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, e dunque i suoi costi sono a carico della procedura;

4. Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti c.p.c.; quindi, l’esecuzione dell’ordine di liberazione è un sub procedimento endoesecutivo, e non da più luogo all’introduzione di una autonoma procedura esecutiva per rilascio.



Per quanto attiene alla decorrenza si tenga presente, infine, che mentre i punti 1 e 2 sono di immediata applicazione, il 3 ed il 4 si applicheranno agli ordini di liberazione disposti, anche nei procedimenti in corso, successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore delle legge di conversione decreto legge, e quindi dal 2 agosto 2016.



[edit] chiedo venia verso l'user fondatore del thread, sono andato un pò OT.
 
farò un bel copia incolla per l'associazione dei notai di pesato delegati alla vendita del 98% delle esecuzioni nella provincia, ma non servirà a nulla le prime aste le feci nel 2002 dopo 15 anni se l'immobile è occupato devi prenderti un avvocato e fargli precettare il decreto mezzo ufficiale giudiziario a tue spese, su rimini ho comprato nel 2004 e anche li uguale nel 2014 ho comprato sempre su rimini e c'era una situazione complicata con un contratto d'affitto scaduto da un po ma anche lil notaio delegato se ne lavò le mani e dovetti spendere 5oo euro di avvocato
 
Confermo che anche in altre province il tribunale lascia l'onere dello sfratto al nuovo acquirente!

5 mesi per il decreto di trasferimento sarebbero un sogno, dove opero io si aspetta anche 8-9 mesi, distruggendo il business plan a livello di rendimento/tempo.
 
Confermo che anche in altre province il tribunale lascia l'onere dello sfratto al nuovo acquirente!

5 mesi per il decreto di trasferimento sarebbero un sogno, dove opero io si aspetta anche 8-9 mesi, distruggendo il business plan a livello di rendimento/tempo.

Quale è la tua zona di riferimento?
 
Confermo che anche in altre province il tribunale lascia l'onere dello sfratto al nuovo acquirente!

5 mesi per il decreto di trasferimento sarebbero un sogno, dove opero io si aspetta anche 8-9 mesi, distruggendo il business plan a livello di rendimento/tempo.

La giustizia italiana è un cancro per il business
 
d'ora in poi terrò conto dei tempi, nell'ultima situazione dovrebbe tornarmi utile il pagamento del saldo prezzo con il verbale di aggiudicazione per riallacciare luce acqua e gas, ma certamente non so come stipulare un contratto d'affitto senza il decreto originale o in copia, diciamo che con le chiavi si può comunque iniziare a mostrare se uno vende e poi eventualmente si lascia aperta la data per ufficializzare un compromesso. un acquisto fatto nel 2016 dove il delegato alla vendita era un avvocato che non faceva parte del clan dell'associazione notai, mi diede proprio un bel servizio, libretti caldaia e al saldo pagamento mandò a carico della procedura un ingegnere a per fare la certificazione energetica, ho provato a chiedere questa cosa all'associazione notai mi hanno riso per telefono
 
d'ora in poi terrò conto dei tempi, nell'ultima situazione dovrebbe tornarmi utile il pagamento del saldo prezzo con il verbale di aggiudicazione per riallacciare luce acqua e gas, ma certamente non so come stipulare un contratto d'affitto senza il decreto originale o in copia, diciamo che con le chiavi si può comunque iniziare a mostrare se uno vende e poi eventualmente si lascia aperta la data per ufficializzare un compromesso. un acquisto fatto nel 2016 dove il delegato alla vendita era un avvocato che non faceva parte del clan dell'associazione notai, mi diede proprio un bel servizio, libretti caldaia e al saldo pagamento mandò a carico della procedura un ingegnere a per fare la certificazione energetica, ho provato a chiedere questa cosa all'associazione notai mi hanno riso per telefono
...faccio fatica a seguirti, non ho capito tutto..

Avvenuto saldo, il delegato è tenuto a correre dal giudice, per far trascrivere al piu presto il decreto trasferimento;in genere 1 paio di settimane sono sufficienti per il giudice.
Immediatamente dopo, sempre iul delegato si reca all'agenzia Entrate per pagare, in base alla tipologia di oggetto, imposta registro etc.
Al che ti comunica il tutto, compresi eventuali originali, ape, abitabilità, planimetria, perizia etc.
Poi, ad avvenuto, paghi Lui ( o lei..) :) Mai prima!
Dimenticanza volesse :cool:, i documenti originali, fossero stati lasciati in comune senza deposito al curatore/delegato, hai il diritto (dovere..) di recarti subito in comune con il decreto di trasferimento, ed esigere la consegna degli originali senza alcun addebito, eccetto forse una marca da bollo o roba del genere.

Rischi sempre di trovare un "cassone" che ti consiglia di rifarli da zero.NO!

..i "cassoni" vanno sempre individuati e evitati come la peste :D

Sono solo suggerimenti in base a piccole esperienze OK!
 
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