Locale commerciale da mettere a reddito: pro e contro

ladyfinanza1

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Salve "amici" del forum.
Volevo chiedere a chi ha più esperienza un parere sulle locazioni commerciali.
Non ho mai acquistato immobili di tale tipologia, ma forse (sono in dubbio) parteciperò a un'asta a breve. Il prezzo di partenza è irrisorio e vale la pena tentare. Ma vi espongo i miei dubbi:

1) Sono due immobili adiacenti. Entrambi già locati. Uno dei due affittuari paga regolarmente, l'altro no. E' in corso uno sfratto per morosità. Quanto tempo occorre per completare lo sfratto? i tempi sono biblici come nel caso degli affitti residenziali?

2) Rispetto alle locazioni residenziali, quali sono i pro e i contro in generale? E' un tipo di investimento che consigliereste/sconsigliereste per qualche ragione?

Grazie per i contributi.
 
Salve "amici" del forum.
Volevo chiedere a chi ha più esperienza un parere sulle locazioni commerciali.
Non ho mai acquistato immobili di tale tipologia, ma forse (sono in dubbio) parteciperò a un'asta a breve. Il prezzo di partenza è irrisorio e vale la pena tentare. Ma vi espongo i miei dubbi:

1) Sono due immobili adiacenti. Entrambi già locati. Uno dei due affittuari paga regolarmente, l'altro no. E' in corso uno sfratto per morosità. Quanto tempo occorre per completare lo sfratto? i tempi sono biblici come nel caso degli affitti residenziali?

2) Rispetto alle locazioni residenziali, quali sono i pro e i contro in generale? E' un tipo di investimento che consigliereste/sconsigliereste per qualche ragione?

Grazie per i contributi.

lascia stare, gli unici negozi richiesti sono quelli in ubicazioni primarie e non finiscono mai all asta.
poi che inquilino è che preferisce pagare un affitto che comprarlo a un prezzo irrisorio ?:confused:
 
Le valutazioni sulla zona le ho già fatte con agenzia. Così come una stima del prezzo massimo che vale la pena pagare, in rapporto all'affitto mensile.

Quindi dando per scontata la convenienza/la zona ecc. che vantaggi ci sono in più o in meno rispetto a un normale affitto? La causa per sfratto ha tempi più brevi?

Non ha importanza se uno dei 2 inquilini preferisce pagare regolarmente piuttosto che partecipare all'asta..è affare suo... (non è detto che non ci saranno entrambi comunque!)
 
Le valutazioni sulla zona le ho già fatte con agenzia. Così come una stima del prezzo massimo che vale la pena pagare, in rapporto all'affitto mensile.

Quindi dando per scontata la convenienza/la zona ecc. che vantaggi ci sono in più o in meno rispetto a un normale affitto? La causa per sfratto ha tempi più brevi?

Non ha importanza se uno dei 2 inquilini preferisce pagare regolarmente piuttosto che partecipare all'asta..è affare suo... (non è detto che non ci saranno entrambi comunque!)

propio ieri parlavo con un tecnocasa che era convinto di fare un affare un affare comprando all asta un immobile commerciale recente di mq 70 in periferia ( che io non avrei voluto neanche gratis) mi diceva che era pentito perchè dopo 4 anni che non riusciva ad affittarlo a un canone congruo ha dovuto locarlo per 4 soldi a un estetista (che non si sa quanto durerà..)
 
La gente pensa che comprando all'asta automaticamente fa il buon affare. Per fortuna non è così altrimenti saremmo tutti investitori.
 
Locale commerciale da mettere a reddito: pro e contro

Io ho sia commerciale che residenziale, gli unici vantaggi per il commerciale che mi vengono in mente sono lo sfratto in caso di morosità, nel senso che rispetto al residenziale non si possono verificare situazioni di invalidi o minori che ne rallentano i tempi (in ogni caso siamo intorno all'anno), e la minore manutenzione.
I contro sono la tassazione esagerata rispetto al residenziale (nel mio caso oltre il triplo), difficile rivendita se non impossibile soprattutto in periferia.
Nel mio caso ho un ottima locazione da 10 anni ma dovessi riaffittarlo ora ci prenderei poco più della metà, secondo me può convenire solo se lo compri a 20-30 mila e lo riaffitteresti facilmente a 300-400 (zona nord o centro italia), poi bisognerebbe vedere esposizione e zona in dettaglio.
 
secondo me può convenire solo se lo compri a 20-30 mila e lo riaffitteresti facilmente a 300-400 (zona nord o centro italia), poi bisognerebbe vedere esposizione e zona in dettaglio.

Molto interessante la tua valutazione perché rispecchia esattamente il profilo di questi immobili.
Attualmente affittati a 450 euro, l'agenzia mi ha detto che dovendo riaffittarli oggi, si può chiedere 350 massimo 400.
Il prezzo base è di 15.000 euro! Credo non ci siano dubbi sul fatto che vale la pena provare, senza prendersi a capelli con i rilanci.

Anche questi locali hanno una tassazione molto elevata: 792 euro e 860 euro, perché uno è accatastato come A10, l'altro come C1. Se tu dovessi dare la preferenza a uno dei due, su quale punteresti? L'A10 con il moroso dentro (la causa di sfratto l'hanno già avviata) e IMU a 792, o il C1 con il pagatore e IMU a 860?
 
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@ ladyfinanza

L'IMU è praticamente uguale, di sicuro meglio evitare il moroso dovendo scegliere, ma alla base potrebbe convenire l'accoppiata.
 
Sì infatti quasi sicuramente parteciperò a entrambe.
Forse la presenza del moroso potrebbe portare più di una persona a buttarsi sull'altro lotto..in quel caso forse vale la pena attendere lo sfratto ma comprare a un prezzo più basso
 
Io ho sia commerciale che residenziale, gli unici vantaggi per il commerciale che mi vengono in mente sono lo sfratto in caso di morosità, nel senso che rispetto al residenziale non si possono verificare situazioni di invalidi o minori che ne rallentano i tempi (in ogni caso siamo intorno all'anno), e la minore manutenzione.
I contro sono la tassazione esagerata rispetto al residenziale (nel mio caso oltre il triplo), difficile rivendita se non impossibile soprattutto in periferia.
Nel mio caso ho un ottima locazione da 10 anni ma dovessi riaffittarlo ora ci prenderei poco più della metà, secondo me può convenire solo se lo compri a 20-30 mila e lo riaffitteresti facilmente a 300-400 (zona nord o centro italia), poi bisognerebbe vedere esposizione e zona in dettaglio.

Cioè 15% lordo
 
E che ne sai?
Non sarebbe tanto conveniente a quel prezzo.
Comunque l'asta è tra pochi giorni: sapremo presto l'esito
 
Asta fatta. Il primo lotto è stato aggiudicato a 32, l'altro a 39. Diciamo che con le tasse (che sono 9% o iva al 22%) non era chissà che affarone, infatti ci siamo fermati quasi tutti prima. Hanno rilanciato solo un vecchietto (il quale poco prima mi aveva confidato di farlo per hobby) e un'agenzia immobiliare della zona, che se li è aggiudicati entrambi.
 
lascia stare, gli unici negozi richiesti sono quelli in ubicazioni primarie e non finiscono mai all asta.
poi che inquilino è che preferisce pagare un affitto che comprarlo a un prezzo irrisorio ?:confused:

Semplice,paga l'affitto perché la Banca non concede il mutuo.
 
ah dimenticavo: non era presente nessuno dei due inquilini. Quindi, il moroso è tale e basta. L'altro aveva saltato qualche rata per poi pagare di nuovo. Diciamo che non ho voluto spingermi più di tanto con i rilanci anche per queste due situazioni di incertezza. Metti che dopo l'asta anche l'altro iniziava a non pagare più, la causa di sfratto dura 2 anni se la inizi tu e non il tribunale.
 
Asta fatta. Il primo lotto è stato aggiudicato a 32, l'altro a 39. Diciamo che con le tasse (che sono 9% o iva al 22%) non era chissà che affarone, infatti ci siamo fermati quasi tutti prima. Hanno rilanciato solo un vecchietto (il quale poco prima mi aveva confidato di farlo per hobby) e un'agenzia immobiliare della zona, che se li è aggiudicati entrambi.

Ma l'agenzia immobiliare non ti aveva detto che il prezzo base era corretto? :D
comunque da quando le aste sono pubblicizzate su internet affari non se ne fanno più.
si facevano quando era un business tra pochi .
 
Ma l'agenzia immobiliare non ti aveva detto che il prezzo base era corretto? :D
comunque da quando le aste sono pubblicizzate su internet affari non se ne fanno più.
si facevano quando era un business tra pochi .

non ho capito cosa mi avrebbe detto l'agenzia immobiliare. Se intendi la stima, non ero andata da loro (mica esistono solo loro in città) e comunque se per loro è vantaggioso a quel prezzo, per me non lo era. Ognuno fa un discorso diverso quando acquista. Se loro li metteranno in vendita a 70 (sono noti praticare prezzi alti sui loro immobili), aspettando magari un anno o più per venderli, con tutti i rischi di essere pagati a singhiozzi (o per nulla) dagli inquilini, per me non era vantaggioso. E poi anche loro, su quello da 39, erano in difficoltà nel rilanciare ancora.

Gli affari alle aste giudiziarie si fanno ancora ma non tutti i giorni e non al primo tentativo.
 
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