Prima casa milano - dubbio perizia, spese non deliberate e box

[walter006]

Ciao a tutti,
finalmente sono quasi giunto ad un accordo per l'acquisto della mia prima casa a Milano. Appartamento bilocale con box completamente da ristrutturare.
Dopo la mia prima proposta non accettata, ci stiamo accordando TELEFONICAMENTE con un prezzo di oltre 7k più di quanto mi ero prefissato di spendere. (ahimè, ci penso da mesi e pensavo solo a questo appartamento che per me ha davvero le caratteristiche giuste). A giorni ci incontriamo per firmare.

Tuttavia, le mie domande sono le seguenti (scusate se sono banali ma sarebbe ovviamente la prima volta):

1) Nella futura perizia della banca, se quest'ultima valutasse l'immobile molto di meno, vorrei avere la possibile di far saltare l'accordo. Es: valore perizia 80k e prezzo acquisto 100K). Questo anche perchè dovrei tirare fuori più soldi inizialmente per poter chiedere l'80% del valore di perizia.

2) so che i condomini hanno già sostenuto una spesa di oltre 1000E per lavori per la fognatura preventivati per il prossimo anno. Lavori non ancora deliberati.
Quindi, se stipulassi prima della delibera, dovrei pagarli io al venditore. Ovviamente è una spesa che NON VOGLIO ASSOLUTAMENTE sostenere l'anno prossimo. (Altri lavori non ci sono, dato che facciata, tetto, ascensore cc sono tutti nuovi). Quindi, è possibile scrivere qualche clausolina nel contratto o è meglio se offro i 1/2K euro in meno?

3) Come faccio ad essere sicuro che il box sia di proprietà dell'appartamento?
4) se non comprassi il box, dovrei pagare qualceh adeguamento catastale nel caso sia dell'abitazione proprio?

Grazie in anticipo

 

[gibO.o]

Praticamente non sai nemmeno bene cosa stai comprando...
Ti lascio l'elenco delle cose di cui hai bisogno PRIMA di firmare una proposta.

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

 

[walter006]

Li ho quei documenti. Effettivamente non avevo fatto attenzione. Il box è di pertinenza della casa.
Il rendiconto ce l'ho. La spesa di 1K sostenuta è solo per preventivi futuri, per un inizio di accumulo (per non cheidere l'anno prossimo poco meno di 2k di botto)
Ma restano comunque in piedi i miei dubbi.

Grazie mille

 

[gibO.o]

Ok..
1) Potresti mettere una clausola nella proposta d'acquisto, però già lo vincolerai alla delibera... se vale meno di quello che paghi sono un pò cavoli tuoi Non so se il venditore sia d'accordo
2) Vedi tu... fa parte della contrattazione.. io punterei a togliere 1.000€ e poi la paghi tu perchè dopo che avrà venduto dubito gli spetti quel pagamento.
3) Atto notarile, plan catastale, licenza edilizia...
4) La "Divisione" la deve presentare il proprietario (venditore), chi la paga decidete voi. Comunque leggi qui E' pi? facile vendere il box auto

 

[walter006]

1) purtroppo non conosco bene tutti i passaggi dell'acquisto di una casa. Sto cercando di documentarmi ma vado ancora in confusione. Potresti essere pià chiaro?
in che senso lo vincolerò già alla delibera?
2) il venditore abita nello stesso condominio. ha due appartamenti di cui uno in vendita ovviamente. Per quel che so, se è un acconto dato solo per accumulo in previsione di un lavoro non ancora deliberato, quel lavoro lo paga il condomino proprietario al momento della delibera. Quindi, per quel che so, si che dovrei dargli indietro quei soldi.

3 e 4) riguardo gli altri punti va bene, grazie. Sono comunque propenso a comprare il box insieme. Così ho una proprietà completa. Discorso chiuso su questi punti. grazie.

 

[Paolo1956]

Glieli devi ridare indietro.

 

[walter006]

Glieli devi ridare indietro.

quindi metto clausola nel contratto o sconto subito?

 

[honof11]

quindi metto clausola nel contratto o sconto subito?

devi scontare subito!!! dopo firmato sono fatti tuoi!!!

 

[walter006]

Ok, perfetto grazie. Oppure potrei pensare di ritardare la firma del rogito dopo la delibera che dovrebbero farla entro settembre (e io potrei mettere le date del rogito a novembre).

Mentre per quanto riguarda la perizia. Potete aiutarmi?
Col prezzo offerto, pagherei 1700e/mq la casa da ristrutturare (ultimo piano) + 20K di box.

Di solito di quanto si possono scostare le perizie? Stanno bassi di solito le banche?

 

[honof11]

Ok, perfetto grazie. Oppure potrei pensare di ritardare la firma del rogito dopo la delibera che dovrebbero farla entro settembre (e io potrei mettere le date del rogito a novembre).

Mentre per quanto riguarda la perizia. Potete aiutarmi?
Col prezzo offerto, pagherei 1700e/mq la casa da ristrutturare (ultimo piano) + 20K di box.

Di solito di quanto si possono scostare le perizie? Stanno bassi di solito le banche?

vai su borsino immobiliare e fai un calcolo, poi ripeti anche sul sito delle agenzie delle entrate, per vedere mediamente in quella zona a quanto viene venduto al mq

 

[walter006]

visto su quei siti.
Sul primo, per immobile da ristrutturare, mettono come linea guida 1.400e/mq. Tuttavia, in quella zona non c'è nemmeno un bilocale a 85000 euro.
Mi sembrano un po bassini come valori. Ovviamente restano in vendita dite voi


Potreste aiutarmi riguardo la domanda fatta precedentemente? Vorrei andare preparato.


1) purtroppo non conosco bene tutti i passaggi dell'acquisto di una casa. Sto cercando di documentarmi ma vado ancora in confusione. Potresti essere pià chiaro?
in che senso lo vincolerò già alla delibera?

 

[Paraurti]

1400 eu mq a Milano? Stiamo parlando di zona fortemente degradata o ci sono altri problemi?

 

[gibO.o]

1) purtroppo non conosco bene tutti i passaggi dell'acquisto di una casa. Sto cercando di documentarmi ma vado ancora in confusione. Potresti essere pià chiaro?
in che senso lo vincolerò già alla delibera?

C'è un mediatore?

Nel tuo caso potrebbero esserci queste fasi (sempre in forma scritta):
- PROPOSTA D'ACQUISTO (con clausola "amici come prima" in caso di mancata concessione del mutuo)
- ACCETTAZIONE PROPOSTA
- ISTRUTTORIA MUTUO BANCA
- PRE-DELIBERA
- PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (comunemente chiamato compromesso)
- PERIZIA SULL'IMMOBILE
- CONCESSIONE MUTUO
- ROGITO (vendita vera e propria)

Fai dei preventivi dal notaio e una volta scelto fatti seguire da lui già dalle prime fasi.
Mi raccomando verifica (o fai verificare) la conformità urbanistica e catastale.

 

[walter006]

1400 eu mq a Milano? Stiamo parlando di zona fortemente degradata o ci sono altri problemi?

vedendo su questo sito borsino immobiliare, basta selezionare Milano, qualunque zona limitrofa (ma comunque sempre comune di Milano) e selezionando da ristrutturare, escono fuori quotazioni da 1.200 a 1.500 euro.
Dove sto comprando non è assolutamente degradata, anzi, parchi, pieno di mezzo pubblici, negozi, scuole senza ritrovamento di extracomunitari ecc. Mi sembrano molto tendenti al ribasso su questo sito.
Tuttavia, su immobiliare.it, selezionando le stesse zone, i prezzi medi di vendita sono pari a circa 2.200/2.500 euro al metro quadrato. E già ci siamo con i prezzi che si trovano sui vari siti (idealista, immobiliare ecc).

 

[walter006]

C'è un mediatore?

Nel tuo caso potrebbero esserci queste fasi (sempre in forma scritta):
- PROPOSTA D'ACQUISTO (con clausola "amici come prima" in caso di mancata concessione del mutuo)
- ACCETTAZIONE PROPOSTA
- ISTRUTTORIA MUTUO BANCA
- PRE-DELIBERA
- PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (comunemente chiamato compromesso)
- PERIZIA SULL'IMMOBILE
- CONCESSIONE MUTUO
- ROGITO (vendita vera e propria)

Fai dei preventivi dal notaio e una volta scelto fatti seguire da lui già dalle prime fasi.
Mi raccomando verifica (o fai verificare) la conformità urbanistica e catastale.

Si, c'è un mediatore che si fa pagare anche caro. Per questo mi scocciano anche i 1/2K euro in più dato ceh ne andrò a pagare 4K solo per agenzia, ma ahimè........
Notaio già trovato.

Ok, mi ritrovo in quello che hai scritto. Clausola subordinata ad ottenimento del mutuo ovviamente la metterò.
Tuttavia, ora ho due dubbi.

1) Il compromesso, cosa ha di diverso dalla proposta di acquisto?
Nella proposta di acquisto andrò già ad inserire tutte le date ecc (che sono fondamentali da rispettare no?)
Cosa viene indicato di più? Non si può saltare?
e' qui che vincolo l'offerta al valore di perizia? se fosse troppo bassa, in quel caso però perdo la caparra? (che vorrei dare 10K)

2) Le date da inserire nella proposta di acquisto, indicativamente, possono essere
1 mese per delibera mutuo, 1 mese per perizia, 1 mese per rogito?

Grazie