Attività commerciale non gradita dal condominio

[fra198]

Salve! E' la prima volta che scrivo su questo forum (anche se spesso leggo) perchè ho il seguente problema :
In un locale commerciale di mia proprietà, un inquilino, circa 10 anni fa ha aperto un bar.
Da un paio di anni, per incrementare gli incassi in tempi di crisi e far sopravvivere l'attività, l'inquilino ha iniziato a cucinare ed a preparare per i clienti che desiderino mangiare.
Per avviare questo nuovo servizio sono stati fatti molti lavori ed ottenuti tutti i permessi al Comune ed all' Asl di competenza per trasformare una parte del locale (una volta adibita a semplice deposito) in cucina.
Alcuni condomini lamentavano un forte odore di cucinato nella chiostrina interna del palazzo; per risolvere il problema è già stata installata una costosa cappa per il lavaggio dei fumi.
Le lamentele tuttavia proseguono : c'è chi avverte un "flusso di calore" che sale dal piano terra verso i piani alti.
Nella prossima riunione di condominio la questione è stata messa all'ordine del giorno; minacciano di fare causa a me ( come proprietario) ed all'inquilino.
Secondo voi :
1) Quale comportamento conviene adottare?
2) E' necessario che partecipi in prima persona alla riunione oppure è meglio fare una delega all'inquilino?
3) Il condominio ha ragione? Possono obbligare la cessazione dell'attività di cucina ?

Faccio presente che NON è presente regolamento condominiale di nessun tipo.
Ho già ricevuto una diffida (ed anche l'inquilino) per far cessare l'uso dei miei locali come cucina, ma nulla è cambiato.
Grazie a chi ha letto fin qui e vorrà suggerirmi qualcosa!!

 

[reganam]

Salve! E' la prima volta che scrivo su questo forum (anche se spesso leggo) perchè ho il seguente problema :
In un locale commerciale di mia proprietà, un inquilino, circa 10 anni fa ha aperto un bar.
Da un paio di anni, per incrementare gli incassi in tempi di crisi e far sopravvivere l'attività, l'inquilino ha iniziato a cucinare ed a preparare per i clienti che desiderino mangiare.
Per avviare questo nuovo servizio sono stati fatti molti lavori ed ottenuti tutti i permessi al Comune ed all' Asl di competenza per trasformare una parte del locale (una volta adibita a semplice deposito) in cucina.
Alcuni condomini lamentavano un forte odore di cucinato nella chiostrina interna del palazzo; per risolvere il problema è già stata installata una costosa cappa per il lavaggio dei fumi.
Le lamentele tuttavia proseguono : c'è chi avverte un "flusso di calore" che sale dal piano terra verso i piani alti.
Nella prossima riunione di condominio la questione è stata messa all'ordine del giorno; minacciano di fare causa a me ( come proprietario) ed all'inquilino.
Secondo voi :
1) Quale comportamento conviene adottare?
2) E' necessario che partecipi in prima persona alla riunione oppure è meglio fare una delega all'inquilino?
3) Il condominio ha ragione? Possono obbligare la cessazione dell'attività di cucina ?

Faccio presente che NON è presente regolamento condominiale di nessun tipo.
Ho già ricevuto una diffida (ed anche l'inquilino) per far cessare l'uso dei miei locali come cucina, ma nulla è cambiato.
Grazie a chi ha letto fin qui e vorrà suggerirmi qualcosa!!

se è un attività non vietata dal regolamento condominiale ed è in regola con la normativa vigente il condominio non ti può imporre niente,
comunica ai condomini che se vogliono dirti qualcosa di contattare il tuo legale, vedrai che la smetteranno di romperti le scatole.

 

[Kevmit]

se te rispetti la "legge" non credo che possano farti chiudere!!

 

[fra198]

La cosa che mi lascia perplesso è che l'amministratore del palazzo ha già fatto presente che il bar ha tutti i permessi del caso e preso accorgimenti per evitare fumi molesti, ma alcuni condomini non sono soddisfatti. Hanno preteso che la questione venisse portata in assemblea condominiale (altrimenti mandavano via l'amministratore); è un punto dell'ordine del giorno (con l'intento di fare causa credo).
Purtroppo l'inquilino ha bisogno della cucina, non ne può fare a meno

 

[*Bushido*]

personalmente, dovessi viverci in affitto o peggio acquisto, non entrerei in palazzine con locali e cucine, rumori e fumi sono garantiti e non migliorano certo la vita.
detto questo dal punto di vista legale, se tutto è verificato e in regola, non dovresti avere rogne...
ma stai certo che gli inquilini romperanno le balle sempre e comunque

 

[fra198]

personalmente, dovessi viverci in affitto o peggio acquisto, non entrerei in palazzine con locali e cucine, rumori e fumi sono garantiti e non migliorano certo la vita.
detto questo dal punto di vista legale, se tutto è verificato e in regola, non dovresti avere rogne...
ma stai certo che gli inquilini romperanno le balle sempre e comunque

In effetti uno dei più combattivi è proprio un condomino che ha messo in vendita l'appartamento per la modica cifra di 1,3 milioni...
Fino ad alcuni anni fa è sempre stato un negozio di abbigliamento, ma ora la tendenza è cambiata e la strada è invasa da friggitorie, bar, pub
Non ho la fila di inquilini firmati tipo Prada, Fendi e Gucci come gli altri condomini vorrebbero
Non ho ancora le idee chiare sul come muovermi, vorrei favorire l'inquilino, ma credo che mi vogliano far causa in ogni caso.

 

[rickiconte]

Il discorso "odori" mi pare di capire sia stato risolto con l'installazione della cappa. Adesso l'unico problema rimasto è il "flusso di calore"? Sarebbe??

 

[fra198]

Il discorso "odori" mi pare di capire sia stato risolto con l'installazione della cappa. Adesso l'unico problema rimasto è il "flusso di calore"? Sarebbe??

In pratica l'aria calda che produce il funzionamento della cappa per il lavaggio dei fumi, unitamente alle macchine per l'aria condizionata.
Queste apparecchiature "scaricano" in un cortile condominiale non grandissimo in effetti.
Altra lamentela dei condomini è che la porta del locale di mia proprietà rimane aperta mentre si cucina e la cosa dà fastidio (sempre per gli odori); in realtà i camerieri entrano ed escono per servire ai tavoli e devono attraversare il cortile condominiale per raggiungere i clienti.
I camerieri non sono trasparenti, devono pur passare, e forse qualche odore mentre la porta è aperta si aggiunge al famoso "flusso di calore"
Altri condomini però ce l'hanno il condizionatore (che pure può creare calore)...

 

[Buscopan]

In pratica l'aria calda che produce il funzionamento della cappa per il lavaggio dei fumi, unitamente alle macchine per l'aria condizionata.
Queste apparecchiature "scaricano" in un cortile condominiale non grandissimo in effetti.
Altra lamentela dei condomini è che la porta del locale di mia proprietà rimane aperta mentre si cucina e la cosa dà fastidio (sempre per gli odori); in realtà i camerieri entrano ed escono per servire ai tavoli e devono attraversare il cortile condominiale per raggiungere i clienti.

Annoso problema: immissioni di vapori e odori molesti in ambito condominiale. E’ vero che il titolare dell’esercizio in questione posto all’interno del complesso condominiale ha installato una cappa aspirante, ma, se le emissioni moleste persistono, sia pure – mi pare di capire - in forma più attenuata, l’inquilino è tenuto ad adottare tutte le cautele necessarie per evitare fuoriuscita di odori o di calore atti a molestare i condomini.

Il condomino sei e rimani tu, proprietario del bene concesso in locazione e ciò può comportare una responsabilità concorrente per le violazioni poste in essere dal tuo inquilino. Detto tipo di responsabilità si può configurare, ovviamente, nel caso esista un regolamento condominiale applicabile (qui mancante) che è lo strumento per tutelare la pace e l’ordine del condominio, la cui violazione sia perpetrata con il tuo consenso (tu rivesti un doppio ruolo di condomino e di locatore) ovvero in caso di tua inerzia, ma, anche se esistesse un regolamento di condominio, il condomino-locatore rimane responsabile in via esclusiva, ai sensi dell’articolo 2051 (Danno cagionato da cose in custodia) e dell’articolo 2053 (Rovina di edificio) cod. civ., dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, non dei danni arrecati a terzi dagli accessori (ad es. dall’impianto di aerazione o dalla cappa aspirante) e dalle altri parti del bene locato, di cui risponde il solo inquilino che prende in locazione il bene, con obbligo, però, di intervenire onde evitare pregiudizi o molestie ad altri.

Secondo la Suprema Corte (Cass. 13881/2010), infatti, qualora i condomini lamentino immissioni moleste di fumi e di odori dalla cucina riconducibili al malfunzionamento dell’impianto di aerazione o alla non corretta chiusura delle finestre (nel caso di specie, porta della cucina), la responsabilità per la causazione di dette immissioni è da ascriversi al solo gestore di tale attività (è lui il legittimato passivo in questo caso), non avendo il locatore la materiale disponibilità tanto degli impianti installati nei locali quanto, ancor meno, delle relative finestre.

L’adozione di accorgimenti tecnici da parte dell’autore delle immissioni per ridurle dovrà essere valutata per stabilire il livello di tollerabilità delle stesse. In caso di diminuzione dell’intollerabilità, si dovrà tener conto delle misure già adottate nell’indicazione di eventuali ulteriori accorgimenti tecnici per ricondurre a tollerabilità le immissioni (anche in assenza di un regolamento condominiale tutelante, è sufficiente che un solo condomino lamenti la molestia affinché l’ente territoriale, a mezzo ufficio Igiene ed Alimenti, mandi i suoi ispettori ad accertare lo stato di fatto e a controllare il sistema di aerazione e di smaltimento fumi.

Il Comune potrebbe ad es. suggerire l’adozione di una cappa aspirante filtrata collegata ad una canna fumaria (se non è già stata installata) da apporre nella chiostrina condominiale in aderenza ad una delle facciate, bene comune pro quota e pro indiviso: in questo caso, il soggetto legittimato ad esercitare il diritto (e anche ad impugnare in proprio nome l’eventuale delibera condominiale di diniego) è solamente il proprietario dell’unità immobiliare entro la quale è esercitata l’attività di ristorazione, il conduttore non è legittimato attivamente.

Nel dedalo delle legittimazioni attive, cioè della possibilità di fare causa, ci sono due azioni in materia di immissioni: la tutela della parte che si ritiene danneggiata da immissioni di calore ed esalazioni (non è necessario che le molestie olfattive siano nocive per la salute, basta la semplice molestia, come non è necessario che le emissioni di calore siano continue, la violazione non è esclusa anche se sono periodiche od occasionali) trova riferimento negli articoli 844 (Immissioni), che ha come specifico riferimento l’ambito dei rapporti tra privati, disciplinando le immissioni di qualunque natura che superano la normale tollerabilità (non è per il sol fatto che il calore viene percepito che esso diviene intollerabile) e che trova applicazione quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, e articolo 2043 (Risarcimento per fatto illecito) del codice civile.

Nel caso di persistente contenzioso, il condomino o i condomini, sempre che sia dimostrato o dimostrabile che il calore e gli odori provenienti da attività di ristorazione posta al piano terreno dell’edificio in condominio superino la normale tollerabilità, hanno diritto ad agire in giudizio contro colui che causa le immissioni moleste per fare eliminare la causa delle stesse.

Tutto sta nel capire se è l’emissione è lecita o illecita, a prescindere da autorizzazioni o permessi, e, proprio per questa ragione, sarebbe opportuno ricercare una soluzione condivisa stragiudiziale, senza correre le alee di un giudizio destinato a risolversi in relazione alle circostanze peculiari del caso di specie, alla condizione dei luoghi (scrivi di chiostrina interna di ridotta superficie), e all’attività normalmente svolta: il giudice valuta il caso guardando alla concreta situazione, cioè alla situazione di fatto. Qualora il giudice ritenesse le immissioni immateriali in discorso intollerabili, a seguito di accertamento tecnico, scatta l’inibitoria delle immissioni e l’eventuale risarcimento dei danni.

 

[*Bushido*]

...quel che è certo è che i residenti non molleranno... e francamente non posso dargli torto, il fatto che il cortile sia diventato luogo di passaggio per i camerieri è altro punto a sfavore...

 

[fra198]

Annoso problema: immissioni di vapori e odori molesti in ambito condominiale. E’ vero che il titolare dell’esercizio in questione posto all’interno del complesso condominiale ha installato una cappa aspirante, ma, se le emissioni moleste persistono, sia pure – mi pare di capire - in forma più attenuata, l’inquilino è tenuto ad adottare tutte le cautele necessarie per evitare fuoriuscita di odori o di calore atti a molestare i condomini.

Il condomino sei e rimani tu, proprietario del bene concesso in locazione e ciò può comportare una responsabilità concorrente per le violazioni poste in essere dal tuo inquilino. Detto tipo di responsabilità si può configurare, ovviamente, nel caso esista un regolamento condominiale applicabile (qui mancante) che è lo strumento per tutelare la pace e l’ordine del condominio, la cui violazione sia perpetrata con il tuo consenso (tu rivesti un doppio ruolo di condomino e di locatore) ovvero in caso di tua inerzia, ma, anche se esistesse un regolamento di condominio, il condomino-locatore rimane responsabile in via esclusiva, ai sensi dell’articolo 2051 (Danno cagionato da cose in custodia) e dell’articolo 2053 (Rovina di edificio) cod. civ., dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, non dei danni arrecati a terzi dagli accessori (ad es. dall’impianto di aerazione o dalla cappa aspirante) e dalle altri parti del bene locato, di cui risponde il solo inquilino che prende in locazione il bene, con obbligo, però, di intervenire onde evitare pregiudizi o molestie ad altri.

Secondo la Suprema Corte (Cass. 13881/2010), infatti, qualora i condomini lamentino immissioni moleste di fumi e di odori dalla cucina riconducibili al malfunzionamento dell’impianto di aerazione o alla non corretta chiusura delle finestre (nel caso di specie, porta della cucina), la responsabilità per la causazione di dette immissioni è da ascriversi al solo gestore di tale attività (è lui il legittimato passivo in questo caso), non avendo il locatore la materiale disponibilità tanto degli impianti installati nei locali quanto, ancor meno, delle relative finestre.

L’adozione di accorgimenti tecnici da parte dell’autore delle immissioni per ridurle dovrà essere valutata per stabilire il livello di tollerabilità delle stesse. In caso di diminuzione dell’intollerabilità, si dovrà tener conto delle misure già adottate nell’indicazione di eventuali ulteriori accorgimenti tecnici per ricondurre a tollerabilità le immissioni (anche in assenza di un regolamento condominiale tutelante, è sufficiente che un solo condomino lamenti la molestia affinché l’ente territoriale, a mezzo ufficio Igiene ed Alimenti, mandi i suoi ispettori ad accertare lo stato di fatto e a controllare il sistema di aerazione e di smaltimento fumi.

Il Comune potrebbe ad es. suggerire l’adozione di una cappa aspirante filtrata collegata ad una canna fumaria (se non è già stata installata) da apporre nella chiostrina condominiale in aderenza ad una delle facciate, bene comune pro quota e pro indiviso: in questo caso, il soggetto legittimato ad esercitare il diritto (e anche ad impugnare in proprio nome l’eventuale delibera condominiale di diniego) è solamente il proprietario dell’unità immobiliare entro la quale è esercitata l’attività di ristorazione, il conduttore non è legittimato attivamente.

Nel dedalo delle legittimazioni attive, cioè della possibilità di fare causa, ci sono due azioni in materia di immissioni: la tutela della parte che si ritiene danneggiata da immissioni di calore ed esalazioni (non è necessario che le molestie olfattive siano nocive per la salute, basta la semplice molestia, come non è necessario che le emissioni di calore siano continue, la violazione non è esclusa anche se sono periodiche od occasionali) trova riferimento negli articoli 844 (Immissioni), che ha come specifico riferimento l’ambito dei rapporti tra privati, disciplinando le immissioni di qualunque natura che superano la normale tollerabilità (non è per il sol fatto che il calore viene percepito che esso diviene intollerabile) e che trova applicazione quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, e articolo 2043 (Risarcimento per fatto illecito) del codice civile.

Nel caso di persistente contenzioso, il condomino o i condomini, sempre che sia dimostrato o dimostrabile che il calore e gli odori provenienti da attività di ristorazione posta al piano terreno dell’edificio in condominio superino la normale tollerabilità, hanno diritto ad agire in giudizio contro colui che causa le immissioni moleste per fare eliminare la causa delle stesse.

Tutto sta nel capire se è l’emissione è lecita o illecita, a prescindere da autorizzazioni o permessi, e, proprio per questa ragione, sarebbe opportuno ricercare una soluzione condivisa stragiudiziale, senza correre le alee di un giudizio destinato a risolversi in relazione alle circostanze peculiari del caso di specie, alla condizione dei luoghi (scrivi di chiostrina interna di ridotta superficie), e all’attività normalmente svolta: il giudice valuta il caso guardando alla concreta situazione, cioè alla situazione di fatto. Qualora il giudice ritenesse le immissioni immateriali in discorso intollerabili, a seguito di accertamento tecnico, scatta l’inibitoria delle immissioni e l’eventuale risarcimento dei danni.

Ti ringrazio per il competente post! Mi sei di grande aiuto!

Mi pare di capire che la questione, in fase di giudizio, è dall'esito incerto.
Alcune cose mi lasciano perplesso :
1) Il bar con i suoi condizionatori/cappa contribuisce a generare calore e/o odori. I condomini ai piani superiori con i loro condizionatori no?
2) Il fatto che la porta rimanga a volte aperta per il passaggio delle persone non è un normale utilizzo della proprietà?
3) Il bar con la sua cucina al piano terra dà fastidio per via del calore/ odori. Le cucine dei condomini ai piani superiori affacciano nello stesso cortile; le loro verdure non puzzano certo meno e non ci sono cappe che lavano i fumi.
4) Per tenere conto del maggiore utilizzo del cortile i negozi al piano terra hanno più millesimi in relazione alla superficie.

La cappa non è collegata ad alcune canna fumaria. Pare sia un tipo specifico di cappa. Credevo che ci volesse la autorizzazione del condominio per installarla. In effetti l'installazione non è semplice dovrebbe essere alta 22 metri. Dubito che i condomini del piano attico siano favorevoli...
La soluzione stragiudiziale non so bene quale potrebbe essere...
- I condomini vogliono che la cucina chiuda i battenti
- L'inquilino dice di avere i permessi e preso tutti gli accorgimenti (oltre a tentare di convincere tutti con le buone fino alla nausea), di avere 5 dipendenti e di non poter rinunciare agli incassi dell'attività di cucina (300 euro giorno circa)
Personalmente mi sembra di essere un asino in mezzo ai suoni
Sono convinto che alla prossima assemblea mi ricopriranno solo di insulti.
L'avvocato di una eventuale causa, secondo voi, chi lo deve pagare?
- io
- inquilino
- 50%

Oppure avvocato solo per me e che l'inquilino si arrangi?

 

[fra198]

...quel che è certo è che i residenti non molleranno... e francamente non posso dargli torto, il fatto che il cortile sia diventato luogo di passaggio per i camerieri è altro punto a sfavore...

Mi fai coraggio!
Il portone che fa accedere al cortile negli orari dei negozi è sempre aperto. C'è un altro negozio (altro proprietario) con vetrine ed i clienti vanno e vengono.
A protezione delle scale c'è un secondo cancello sempre chiuso per evitare che qualcuno vada a spasso per il palazzo senza invito!

 

[rickiconte]

- L'inquilino dice di avere i permessi e preso tutti gli accorgimenti (oltre a tentare di convincere tutti con le buone fino alla nausea), di avere 5 dipendenti e di non poter rinunciare agli incassi dell'attività di cucina (300 euro giorno circa)

Beh questo punto direi che sarebbe importantissimo chiarirlo.
Da come lo hai scritto, tu non sai niente ma ti fidi esclusivamente di quello che ha detto l'inquilino. Sarà così???

 

[reganam]

Ti ringrazio per il competente post! Mi sei di grande aiuto!

Mi pare di capire che la questione, in fase di giudizio, è dall'esito incerto.
Alcune cose mi lasciano perplesso :
1) Il bar con i suoi condizionatori/cappa contribuisce a generare calore e/o odori. I condomini ai piani superiori con i loro condizionatori no?
2) Il fatto che la porta rimanga a volte aperta per il passaggio delle persone non è un normale utilizzo della proprietà?
3) Il bar con la sua cucina al piano terra dà fastidio per via del calore/ odori. Le cucine dei condomini ai piani superiori affacciano nello stesso cortile; le loro verdure non puzzano certo meno e non ci sono cappe che lavano i fumi.
4) Per tenere conto del maggiore utilizzo del cortile i negozi al piano terra hanno più millesimi in relazione alla superficie.

La cappa non è collegata ad alcune canna fumaria. Pare sia un tipo specifico di cappa. Credevo che ci volesse la autorizzazione del condominio per installarla. In effetti l'installazione non è semplice dovrebbe essere alta 22 metri. Dubito che i condomini del piano attico siano favorevoli...
La soluzione stragiudiziale non so bene quale potrebbe essere...
- I condomini vogliono che la cucina chiuda i battenti
- L'inquilino dice di avere i permessi e preso tutti gli accorgimenti (oltre a tentare di convincere tutti con le buone fino alla nausea), di avere 5 dipendenti e di non poter rinunciare agli incassi dell'attività di cucina (300 euro giorno circa)
Personalmente mi sembra di essere un asino in mezzo ai suoni
Sono convinto che alla prossima assemblea mi ricopriranno solo di insulti.
L'avvocato di una eventuale causa, secondo voi, chi lo deve pagare?
- io
- inquilino
- 50%

Oppure avvocato solo per me e che l'inquilino si arrangi?

è il propietario dell'attività che deve ribattere, tu non c'entri niente.
vicino casa mia un conoscente voleva aprire un bar in un negozio ma i condomini non lo hanno voluto, allora ha aperto in un condominio vicino ,dopo un pò i condomini hanno protestato per i rumori del bar e il titolare lo ha insonorizzato a spese sue.
Riguardo alla canna fumaria i condomini non possono obbiettare niente se è stata installata seguendo le norme.

"è stata ritenuta lecita, ai sensi dell'art. 1102 c.c., l'installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina o al servizio di un locale di proprietà esclusiva, qualora l'opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità mentale e sia fatta nel rispetto delle distanze fissate dall'art 889 c.c. al fine di non ridurre le funzioni di aerazione e luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio.

In tale situazione, l'alterazione dello stato dei luoghi non avrebbe rilevanza sotto il profilo dell'estetica dell'immobile, atteso che, come nel caso di specie, la canna fumaria viene istallata in una chiostrina interna dell'edificio, quindi in un ambiente che riveste particolare rilevanza in relazione al decoro dello stesso (Trib. Roma, 29 gennaio 2004).

Lo steso dicasi nel caso in cui l'installazione di una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale di un fabbricato in condominio non richiede né interpello, né consenso degli altri condomini, quando non leda diritti esclusivi di quest'ultimi e non alteri il decoro architettonico dell'edificio (Trib. Napoli, 17 marzo 1990)."



Fonte Canna fumaria sulla facciata del condominio
Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio. Spese, condomini, millesimi, amministratori, assemblee e regolamenti.

 

[fra198]

Beh questo punto direi che sarebbe importantissimo chiarirlo.
Da come lo hai scritto, tu non sai niente ma ti fidi esclusivamente di quello che ha detto l'inquilino. Sarà così???

I lavori li ha fatti sicuro.
Ho contattato l'amministratore che non ha negato nulla, anzi....
I permessi Comune ed Asl non li ho visti (non penso di poterli pretendere); ma è impossibile che faccia le cose abusivamente, la polizia municipale passa abbastanza di frequente, è una zona centrale.

 

[fra198]

è il propietario dell'attività che deve ribattere, tu non c'entri niente.
vicino casa mia un conoscente voleva aprire un bar in un negozio ma i condomini non lo hanno voluto, allora ha aperto in un condominio vicino ,dopo un pò i condomini hanno protestato per i rumori del bar e il titolare lo ha insonorizzato a spese sue.
Riguardo alla canna fumaria i condomini non possono obbiettare niente se è stata installata seguendo le norme.

"è stata ritenuta lecita, ai sensi dell'art. 1102 c.c., l'installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina o al servizio di un locale di proprietà esclusiva, qualora l'opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità mentale e sia fatta nel rispetto delle distanze fissate dall'art 889 c.c. al fine di non ridurre le funzioni di aerazione e luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio.

In tale situazione, l'alterazione dello stato dei luoghi non avrebbe rilevanza sotto il profilo dell'estetica dell'immobile, atteso che, come nel caso di specie, la canna fumaria viene istallata in una chiostrina interna dell'edificio, quindi in un ambiente che riveste particolare rilevanza in relazione al decoro dello stesso (Trib. Roma, 29 gennaio 2004).

Lo steso dicasi nel caso in cui l'installazione di una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale di un fabbricato in condominio non richiede né interpello, né consenso degli altri condomini, quando non leda diritti esclusivi di quest'ultimi e non alteri il decoro architettonico dell'edificio (Trib. Napoli, 17 marzo 1990)."



Fonte Canna fumaria sulla facciata del condominio
Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio. Spese, condomini, millesimi, amministratori, assemblee e regolamenti.

Mi pare di capire che la canna fumaria debba essere posta ad almeno 1 metro di distanza da ogni finestra di altre proprietà.
Non so se ci sono tutte le distanze necessarie (non ho al momento le misure per verificarlo).
In effetti è un' idea! Sperando che poi non si lamentino dal fabbricato affianco che dista solo pochi metri.

 

[Kevmit]

ci saranno dei "valori" anche di rumorosità e calore o no?? ci sarà la asl che dovrà magari intervenire e controllare se sta davvero tutto a norma, e se lo è, non credo che possano fargli nulla..

 

[W.te.]

Quando leggo queste storie penso che spesso i piccoli imprenditori sono eroi moderni nella guerra di tutti contro tutti e della jungla burocratica. E' normale che qualcuno ogni tanto sbarelli e sposti baracca e burattini dove ci sono meno regole e meno attaccabrighe.
Perchè siamo arrivati a tal punto da cacXarci il ca_xx_o a vicenda su qualsiasi menata?
ma è normale che un locale crei disagio se sei al centro in condominii attaccati l'uno all'altro,ma di che disagio parliamo? La gente intollerante verso qualsiasi micro disagio dovrebbe vendere e andare ad abitare in collina a 100mt dal primo vicino e con i prati intorno, che ci fanno in città?

 

[*Bushido*]

Quando leggo queste storie penso che spesso i piccoli imprenditori sono eroi moderni nella guerra di tutti contro tutti e della jungla burocratica. E' normale che qualcuno ogni tanto sbarelli e sposti baracca e burattini dove ci sono meno regole e meno attaccabrighe.
Perchè siamo arrivati a tal punto da cacXarci il ca_xx_o a vicenda su qualsiasi menata?
ma è normale che un locale crei disagio se sei al centro in condominii attaccati l'uno all'altro,ma di che disagio parliamo? La gente intollerante verso qualsiasi micro disagio dovrebbe vendere e andare ad abitare in collina a 100mt dal primo vicino e con i prati intorno, che ci fanno in città?

a parole hai ragione, ma se fossi tu uno dei residenti? magari è solo una "pittima", ma magari il disagio è reale.
come l'imprenditore vuole lavorare senza troppi vincoli, l'inquilino vuole vivere casa propria senza essere disturbato.
Le attività di ristorazione sono le più soggette a questi problemi, generano rumori/odori e traffico sgradito.

 

[reganam]

a parole hai ragione, ma se fossi tu uno dei residenti? magari è solo una "pittima", ma magari il disagio è reale.
come l'imprenditore vuole lavorare senza troppi vincoli, l'inquilino vuole vivere casa propria senza essere disturbato.
Le attività di ristorazione sono le più soggette a questi problemi, generano rumori/odori e traffico sgradito.

è vero, infatti per evitare che aprano bisogna specificarlo nel regolamento condominiale.
Comunque comprare sopra un negozio è sempre una scommessa perchè sono molte le attività che possono procurare disagi( pub, pescherie, se.xi shop, asili, pasticcerie, ecc ecc ) infatti di solito gli appartamenti sopra negozi sono svalutati rispetto a chi non ne ha sotto.