Calcolo del canone concordato

ladyfinanza1

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Salve!

Vorrei provare a calcolare una ipotetica rata di affitto a canone concordato per un immobile che sto per affittare. L'immobile si trova in una città ad alta densità abitativa, quindi rientra nelle città dove è possibile fare il canone concordato. Esiste un modello di calcolo disponibile online? Non ho trovato nulla sul sito dell'AdE.
 
....... Non ho trovato nulla sul sito dell'AdE.

forse + che all'AdE, dovresti chiedere al comune, presso il quale insiste l'immobile, se è stato stipulato l'accordo con cui si fissano parametri a cui attenersi per il calcolo, e da li poi procedere.
 
Dovresti cercare il decreto con relative tabelle vigente per il tuo Comune.
Solitamente il territorio è diviso in zone con diversi livelli minimi e massimi di prezzo al mq. Una volta identificata la zona di riferimento per il tuo immobili controlla bene altri articoli presenti nel decreto che magari offrono incrementi percentuale sul prezzo al mq. se la casa è arredata, se rientra in determinate metrature (per Firenze c'è un incremento del 10% - o 15%, non ricordo bene - se l'immobile ha meno di 55 mq.), se viene affittata con transitori o con contratto per studenti etc.
Una volta verificato questo applica le eventuali rivalutazioni al canone che trovi nella tabella per la tua zona ed avrai il canone massimo al mq.
Calcola quindi la superficie di mq. del tuo immobile valida per il decreto, solitamente è presente un articolo che dice se si prende la superficie lorda/netta con lo 0,25 delle terrezze, lo 0,15 delle aree comunali ad uso esclusivo ed altro.
Una volta calcolato i mq. (puoi anche approssimare prendendo la metratura netta senza troppi fronzoli) moltiplica per il canone al mq. calcolato sopra ed avrai il canone mensile massimo applicabile.
 
Vi ringrazio, in rete è tutto un po' confusionario quindi non mi resta che andare al Comune per capirci qualcosa.

Ne approfitto per chiedervi un'altra cosa: posso fare un contratto transitorio a canone concordato, o devo per forza fare il 3+2 (che il mio probabile futuro inquilino non accetterà mai)?
 
Vi ringrazio, in rete è tutto un po' confusionario quindi non mi resta che andare al Comune per capirci qualcosa.

Ne approfitto per chiedervi un'altra cosa: posso fare un contratto transitorio a canone concordato, o devo per forza fare il 3+2 (che il mio probabile futuro inquilino non accetterà mai)?

A canone concordato puoi fare 3+2, transitorio e studenti.
 
.... in rete è tutto un po' confusionario quindi non mi resta che andare al Comune per capirci qualcosa.

questo è vero, però una volta che inizi, vedrai che in seguito tutto sarà decisamente + semplice perché dovrai solo regolarti su eventuali cambi/aggiornamenti di prezzo al mq. ;)

(considera che la legge è del 98, le prime tabelle erano ovviamente di quegli anni, ma già il semplice cambio da lire ad euro ha richiesto diversi anni dall'entrata in vigore di quest'ultimo per trovare in prezzi espressi direttamente in euro).
 
Prova a digitare su internet la tua città e "canone agevolato". (legge 431/98 art 2 comma 3) Forse ti risparmi un giro in Comune.
 
Ne approfitto per chiedervi un'altra cosa: posso fare un contratto transitorio a canone concordato, o devo per forza fare il 3+2 (che il mio probabile futuro inquilino non accetterà mai)?


Forse perché il tuo probabile futuro inquilino cerca una facile via d’uscita per sganciarsi. Il transitorio, infatti, costituisce un comodo paravento dietro il quale i soggetti coinvolti cercano di eludere i limiti di durata dei contratti 4+4 e 3+2, dimenticandosi che il transitorio è un contratto blindatissimo (è imposta una tassativa conformazione del contratto al modello elaborato a livello nazionale allegato al DM 30/12/2002 emanato ai sensi della legge 431/1998, ripreso dalla convenzione locale, che deve contenere clausole predeterminate dalla legge, e non di fantasia, proprio per evitare un uso improprio del contratto) che necessita di motivazioni reali e non fittizie basate su fondate esigenze di vita o di lavoro.

La condizione di temporaneità deve essere documentata da parte del conduttore e la documentazione, atta a provare detta esigenza, deve essere allegata al contratto: evento certo (non incerto) a data prefissata al momento della stipula del contratto, dipendente da fattori estranei alla mera volontà del conduttore, e, nel caso l’esigenza transitoria riguardi il locatore, devono essere confermati i motivi della transitorietà con lettera raccomandata prima dello spirare del termine. O ricorrono tali condizioni e si soddisfano tali modalità, oppure, quali che siano le cause che in corso di rapporto inficiano i presupposti contemplati, la locazione breve si trasforma in una locazione lunga ordinaria prevista dalla legge del 1998, però a canone concordato, o, in alternativa, ad un pesante risarcimento (36 mensilità dell’ultimo canone corrisposto) in capo al locatore.

Le regole invece cambiano se il transitorio (che gode nei Comuni CIPE della cedolare al 10% come precisato dalle Entrate) viene sottoscritto a seguito di un accordo territoriale stipulato in applicazione del nuovo decreto ministeriale 16 gennaio 2017 che attua la nuova convenzione nazionale (e alcuni Comuni si stanno già attrezzando per l’autunno, vedi ad es. Torino), che ha stravolto il precedente decreto del 2002: è prevista, infatti, la possibilità di stipulare contratti transitori di durata inferiore ai 30 giorni (finora limitati alle sole locazioni turistiche), facoltativamente registrabili, senza necessità di documentare l’esigenza del conduttore o del locatore e senza il ripristino del rapporto o il risarcimento (solo per contratti di durata superiore ai 30 giorni locatore e conduttore dovranno documentare le rispettive esigenze temporanee e permane ripristino o risarcimento) e sparisce la necessità di conferma da parte del locatore dell’esigenza di transitorietà prima della conclusione del contratto.

Bastano queste poche righe per capire la volontà del legislatore di non favorire, anzi di ostacolare, detta tipologia contrattuale con meccanismi faticosi e pericolosi per il locatore (perchè quello che rischia passi falsi è lui: il conduttore può benissimo soddisfare il proprio interesse ad una locazione breve, prevedendo a contratto stipulato art. 2 (commi 1 o 3) uno sganciamento rapido con recesso anticipato in qualunque momento non subordinato all’esistenza di gravi motivi espressamente previsti, tra l’altro, anche nel transitorio): da ciò finora la scarsa diffusione di una tipologia contrattuale che, invece, avrebbe potuto costituire una validissima integrazione alle tipologie contrattuali previste dall’art.2 se solo fosse stata impostata in maniera meno farraginosa e contorta.
 
Ultima modifica:
Il probabile inquilino è un single che ha trovato lavoro qui. Ha un contratto di 2 anni, quindi vorrebbe un transitorio di un anno, eventualmente rinnovabile. Non credo che gli interesserebbe un 3+2 (e non credo che sarebbe vantaggioso neppure).

Su internet sono riuscita a trovare l'accordo territoriale della città, e a determinare la fascia di zona in cui ricade l'immobile.. è già qualcosa, ma credo che un giro al Comune lo farò comunque!
 
Il probabile inquilino è un single che ha trovato lavoro qui. Ha un contratto di 2 anni, quindi vorrebbe un transitorio di un anno, eventualmente rinnovabile. Non credo che gli interesserebbe un 3+2 (e non credo che sarebbe vantaggioso neppure).


Ti sbagli. Con riferimento al contratto che qui si discute, innanzitutto a me pare che l’esigenza transitoria invocabile sia di 24 mesi, non di 12 (il conduttore non ha un contratto a tempo determinato – da allegare al contratto di locazione - della durata di 12 mesi, ma di 24, il che impedisce di sottoscrivere un contratto transitorio per tale durata), ma sorvolando su questo aspetto, il contratto transitorio ordinario – a differenza di quello transitorio per studenti universitari fuori sede – una volta giunto a scadenza, termina senza bisogno di alcuna comunicazione.

Una parte della dottrina sostiene l’applicazione dell’istituito della rinnovazione tacita del contratto di cui all’art.1597 (Rinnovazione tacita dl contratto) cod. civ., ma non esistono finora sentenze che avvalorino tale tesi: né la legge di riforma del 1998, nè le disposizioni contenute nei decreti ministeriali del 1999 e 2002, né tanto meno gli allegati tipi di contratto prevedono un meccanismo di rinnovo.

L’art.1 dl contratto-tipo stabilisce che il contratto, stipulato per X mesi, cessa senza bisogno di disdetta alcuna. D’altra parte, se ci rifletti, il rinnovo è incompatibile con la natura (transitoria) dell’esigenza che ha ispirato tale tipologia di contratto: l’esigenza transitoria deve avere una data certa di fine, se l’esigenza transitoria persiste, significa che le cause della transitorietà si protraggono oltre i termini prestabiliti che non sono procrastinabili, con le (irragionevoli) conseguenze che ne derivano, e, in ogni caso, anche se ammettessimo la proroga di un anno, la somma del primo periodo e del periodo di proroga eccederebbe il limite di durata massima di 18 mesi. Inoltre, anche ai contratti transitori è applicabile l’art.13 che prevede la nullità di ogni pattuizione che si discosti dai limiti di durata stabiliti per legge.

Non so per quale ragione ritieni che il 3+2 non sia vantaggioso rispetto ad un transitorio, curiosamente è l’esatto contrario: il contratto di locazione a canone concordato è quello più vantaggioso dal punto di vista fiscale: è vero che per i transitori ordinari il DM del 2002 prevede variazioni fino ad un massimo del 20% dei valori minimi e massimi rispetto ai concordati, ma solo alcune convenzioni locali applicano aumenti. Il concordato gode di bonus fiscali non solo per l’inquilino, ma soprattutto per il proprietario se l'immobile si trova in un Comune ad alta tensione abitativa ( Reddito imponibile IRPEF ridotto del 5% ed ulteriormente del 30%; base imponibile imposta di registro ridotta del 30%; IMU ridotta con taglio di IMU e TASI del 25%), per il transitorio ordinario non sono previste agevolazioni fiscali nazionali nè, in genere, comunali (IMU ordinaria).
 
Ultima modifica:
Buongiorno a tutti, credo di aver trovato il topic giusto...

ho un appartamento da affittare (seconda casa) nel comune di Torino e avrei intenzione di farlo con il canone concordato perchè vorrei risparmiarci un po' con le tasse da pagare grazie alle agevolazioni fiscali

mi consigliate di andare direttamente in comune a parlare con qualcuno?
cioè il discorso è, io vado in comune chiedo quanto posso chiedere con il canone concordato (da un minimo a un massimo) e poi la seconda volta torno con l'inquilino per fare il contratto direttamente lì in comune?

quali sono i contro di questo contratto? io dalla parte del proprietario di casa vedo solo vantaggi (agevolazioni fiscali, canone basso=maggior sicurezza di essere pagato) e dalla parte dell'inquilino pure (canone basso, agevolazioni fiscali) quindi non riesco a capire dove sia la fregatura per il proprietario di casa (se ce ne fosse una)

mi date una mano please?
vorrei evitare di mettere in mezzo agenzie immobiliari perchè in teoria ho già trovato chi me lo affitterebbe
 
Buongiorno a tutti, credo di aver trovato il topic giusto...

ho un appartamento da affittare (seconda casa) nel comune di Torino e avrei intenzione di farlo con il canone concordato perchè vorrei risparmiarci un po' con le tasse da pagare grazie alle agevolazioni fiscali

mi consigliate di andare direttamente in comune a parlare con qualcuno?
cioè il discorso è, io vado in comune chiedo quanto posso chiedere con il canone concordato (da un minimo a un massimo) e poi la seconda volta torno con l'inquilino per fare il contratto direttamente lì in comune?

quali sono i contro di questo contratto? io dalla parte del proprietario di casa vedo solo vantaggi (agevolazioni fiscali, canone basso=maggior sicurezza di essere pagato) e dalla parte dell'inquilino pure (canone basso, agevolazioni fiscali) quindi non riesco a capire dove sia la fregatura per il proprietario di casa (se ce ne fosse una)

mi date una mano please?
vorrei evitare di mettere in mezzo agenzie immobiliari perchè in teoria ho già trovato chi me lo affitterebbe


Fatti una chiacchierata con il centro servizi in Via Corte D'Appello:
Centro servizi Lo.C.A.Re.

Se ti stimano un canone di affitto concordato inferiore di circa 130 Euro rispetto al canone libero allora ci fai probabilmente una patta, quello che risparmi di tasse lo perdi in minor gettito.
Di solito però la differenza tra canone libero e concordato è maggiore per cui gli sconti fiscali diventano spesso uno specchietto per le allodole.

Ovviamente per conoscere il punto di pareggio preciso devi metterti a tavolino a fare due conti partendo da questa pagina:
Città di Torino
 
Per il calcolo conviene andare a un caf o un'associazione dei piccoli proprietari, almeno la prima volta per non incorrere in errori.
 
Fatti una chiacchierata con il centro servizi in Via Corte D'Appello:
Centro servizi Lo.C.A.Re.

Se ti stimano un canone di affitto concordato inferiore di circa 130 Euro rispetto al canone libero allora ci fai probabilmente una patta, quello che risparmi di tasse lo perdi in minor gettito.
Di solito però la differenza tra canone libero e concordato è maggiore per cui gli sconti fiscali diventano spesso uno specchietto per le allodole.

Ovviamente per conoscere il punto di pareggio preciso devi metterti a tavolino a fare due conti partendo da questa pagina:
Città di Torino

Qui a Roma nessuna differenza di costo per l'inquilino, a guadagnarci solo il proprietario. Inoltre cercare di capire quale sarebbe il prezzo "corretto" per un canone concordato è un'impresa...
 
Qui a Roma nessuna differenza di costo per l'inquilino, a guadagnarci solo il proprietario. Inoltre cercare di capire quale sarebbe il prezzo "corretto" per un canone concordato è un'impresa...

dici che un 4 vani, servizio singolo, cucina abitabile, 4° piano (su 6), zona Don Bosco, fittato a mercato libero verrebbe a fare lo stesso 9 mila annui?
 
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