Ne approfitto per chiedervi un'altra cosa: posso fare un contratto transitorio a canone concordato, o devo per forza fare il 3+2 (che il mio probabile futuro inquilino non accetterà mai)?
Forse perché il tuo
probabile futuro inquilino cerca una facile via d’uscita per sganciarsi. Il transitorio, infatti, costituisce un comodo paravento dietro il quale i soggetti coinvolti cercano di eludere i limiti di durata dei contratti 4+4 e 3+2, dimenticandosi che il transitorio è un contratto blindatissimo (è imposta una tassativa conformazione del contratto al modello elaborato a livello nazionale allegato al DM 30/12/2002 emanato ai sensi della legge 431/1998, ripreso dalla convenzione locale, che deve contenere clausole predeterminate dalla legge, e non di fantasia, proprio per evitare un uso improprio del contratto) che necessita di motivazioni reali e non fittizie basate su fondate esigenze di vita o di lavoro.
La condizione di temporaneità deve essere documentata da parte del conduttore e la documentazione, atta a provare detta esigenza, deve essere allegata al contratto: evento certo (non incerto) a data prefissata al momento della stipula del contratto, dipendente da fattori estranei alla mera volontà del conduttore, e, nel caso l’esigenza transitoria riguardi il locatore, devono essere confermati i motivi della transitorietà con lettera raccomandata prima dello spirare del termine. O ricorrono tali condizioni e si soddisfano tali modalità, oppure, quali che siano le cause che in corso di rapporto inficiano i presupposti contemplati, la locazione breve si trasforma in una locazione lunga ordinaria prevista dalla legge del 1998, però a canone concordato, o, in alternativa, ad un pesante risarcimento (36 mensilità dell’ultimo canone corrisposto) in capo al locatore.
Le regole invece cambiano se il transitorio (che gode nei Comuni CIPE della cedolare al 10% come precisato dalle Entrate) viene sottoscritto a seguito di un accordo territoriale stipulato in applicazione del nuovo decreto ministeriale 16 gennaio 2017 che attua la nuova convenzione nazionale (e alcuni Comuni si stanno già attrezzando per l’autunno, vedi ad es. Torino), che ha stravolto il precedente decreto del 2002: è prevista, infatti, la possibilità di stipulare contratti transitori di durata inferiore ai 30 giorni (finora limitati alle sole locazioni turistiche), facoltativamente registrabili, senza necessità di documentare l’esigenza del conduttore o del locatore e senza il ripristino del rapporto o il risarcimento (solo per contratti di durata superiore ai 30 giorni locatore e conduttore dovranno documentare le rispettive esigenze temporanee e permane ripristino o risarcimento) e sparisce la necessità di conferma da parte del locatore dell’esigenza di transitorietà prima della conclusione del contratto.
Bastano queste poche righe per capire la volontà del legislatore di non favorire, anzi di ostacolare, detta tipologia contrattuale con meccanismi faticosi e pericolosi per il locatore (perchè quello che rischia passi falsi è lui: il conduttore può benissimo soddisfare il proprio interesse ad una locazione breve, prevedendo a contratto stipulato art. 2 (commi 1 o 3) uno sganciamento rapido con recesso anticipato in qualunque momento non subordinato all’esistenza di gravi motivi espressamente previsti, tra l’altro, anche nel transitorio): da ciò finora la scarsa diffusione di una tipologia contrattuale che, invece, avrebbe potuto costituire una validissima integrazione alle tipologie contrattuali previste dall’art.2 se solo fosse stata impostata in maniera meno farraginosa e contorta.