In base alla normativa vigente, per pagamenti di importi superiori a 77,47 € va emessa una ricevuta fiscale con una marca da bollo da 2,00 € e poi data agli ospiti.
Il 90% dei miei ospiti sono stranieri e gliela consegno tranquillamente, intestandola al nominativo che su Airbnb risulta aver prenotato e pagato, ad alcuni che non capiscono spiego semplicemente che si tratta di una sorta di fattura che devo emettere in base alla legge fiscale italiana.
Tralasciando un attimo la questione fiscale, se tu non vedi i tuoi affittuari allora chi si occupa di prendere e di trasmettere i loro dati alla Questura locale attraverso il portale alloggiati? Chi si occupa di controllare come lasciano l'immobile?
Per contratto intendo due pagine scritte in italiano/inglese/francese/tedesco/spagnol/ecc., controfirmate da entrambe le parti e in base alle quali si stabilisce la natura turistica della locazione, la durata del soggiorno, cosa è concesso e non è concesso fare, ecc.
Si tratta più che altro di una forma di tutela nel caso in cui qualcuno dovesse rimanere più del dovuto o far danni maggiori della cauzione eventualmente stabilita da te su Airbnb.
Inoltre, nel caso in cui non lo avessi già fatto, controlla bene la normativa regionale e comunale per tutti gli adempimenti burocratici del caso.
Mi pare che tu abbia le idee chiare, wop82, e ci tenevo a farti i miei complimenti, in quanto la materia – terreno di scontro tra Stato e Regioni (ogni Regione dispone di una propria normativa di settore che costituisce un riferimento per l’individuazione e la qualificazione delle diverse forme di ricettività turistica, alberghiera o meno) – spesso rimane nebulosa e sfocata.
Condivido le tue osservazioni, ma aggiungerei all’elenco delle evidenze citate – anch’io consigliando vivamente che la causa di questo negozio giuridico vada sempre messa per iscritto, anche se l’uso della forma scritta non appare funzionale al dinamismo che caratterizza questi rapporti contrattuali brevissimi, specificando, a scanso di equivoci, l’aspetto locativo del negozio - un ultimo documento, forse il più importante.
Il documento-chiave per finanza1979 sarà la certificazione unica (CU) che riceverà entro marzo e che dovrà custodire gelosamente perché gli servirà da memo sugli importi che dovrà indicare in dichiarazione, perché è probabile che si ritrovi con importi soggetti a ritenuta e altri non soggetti a ritenuta (se è finanza1979 ad affittare direttamente al turista o al villeggiante: in questo caso non entra in scena un esattore che paga per lui, ma sarà lui stesso a versare direttamente cedolare secca o IRPEF all’erario), perciò dovrà fare attenzione a non fare confusione.
La CU conterrà l’ammontare dei proventi percepiti e l’ammontare delle ritenute effettuate dal mediatore web con compiti di esattore sulle sole locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni.
La ritenuta è sempre del 21%, perciò, se finanza1979 ha optato a contratto per il regime della cedolare secca (del 21%), quella ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non dovrà versare nulla al Fisco, non concorrendo alla formazione del reddito imponibile, diversamente, in caso di scelta per il regime di tassazione ordinario, si tratterà di un versamento a titolo d’acconto IRPEF che dovrà conguagliare aggiungendo la differenza (l’aliquota minima è, in questo caso, del 23%).
Un problema che potrebbe sorgere in particolare a chi cedolarizza, operando in modo non saltuario, ma continuativo, è come indicare in dichiarazione i relativi canoni - relativi a durate inferiori a 30 giorni - percepiti da una pluralità di turisti.
In teoria, sarebbe possibile compilare solo due righi del modello REDDITI PF: uno relativo ai proventi conseguiti, ascritti ai redditi fondiari, sommando tutti i periodi per frazione di anno, ciascuno di durata inferiore a 30 giorni (ad es. 200 giorni), per i quali l’appartamento è stato locato ad uso turistico, evidenziando per la parte residua del medesimo anno d’imposta (165 giorni) una diversa condizione dell’appartamento da parte del proprietario (ad esempio appartamento tenuto a disposizione = codice 2 in colonna 2
(Utilizzo).
Tuttavia, si consiglia di non operare in siffatta maniera per una ragione molto semplice. E’ bene compilare un singolo rigo per ogni periodo frazionato di locazione, magari redigendo più modelli del quadro RB (mod. n°1, mod. n°2, mod. n°3 ecc.) proprio al fine di rendere evidente (e coerente all’amministrazione finanziaria in caso di controlli) la locazione breve, con la mancata registrazione del relativo contratto (di durata inferiore a 30 giorni) e la eventuale mancata valorizzazione della sez.II del medesimo quadro in cui vanno indicati gli estremi di registrazione per fruire delle agevolazioni fiscali (opzione per la cedolare secca).
