Cambio casa: rischio nel caso non si riesca a vendere entro l'anno. Come procedere?

[ClaudePlus]

Salve a tutti,

ho comprato un appartamento nel Giugno 2012 con mia moglie a 132000 euro (IVA 4% 5280) cointestandolo e contraendo un mutuo cointestato. Data l'esigenza di spazio vorremmo ora cambiare casa e abbiamo visto un casa di circa 10 anni in vendita a 255000 euro nello stesso comune dell'appartamento. Siamo in regime di separazione dei beni.

Vorremmo vendere il nostro appartamento ma come sempre in questi casi non sarà facile far combaciare vendita e acquisto. Stiamo valutando quindi di acquistare la casa senza avere ancora venduto il nostro, sperando poi di riuscire a vendere il nostro appartamento entro l'anno a disposizione per non perdere i privilegi prima casa sull'acquisto della nuova casa.

Il dubbio è questo: come procedere per minimizzare il danno in caso non si riesca a vendere entro l'anno. L'idea sarebbe questa:
- Acquisto della nuova casa come prima casa intestandola solo a me, "impegnandoci" al rogito a vendere
l'appartamento entro un anno.

Domanda 1) Acquistando da privato come prima casa pagherei il 2% del valore catastale usufruendo già al momento del rogito del credito d'imposta di 5280 euro relativo all'IVA pagati all'acquisto, corretto?

- Per fare questo chiederemmo un prolungamento del mutuo (previsto dal contratto) sull'appartamento in modo che la rata si abbassi a tal punto che la rata del nuovo mutuo che andremo a chiedere sommata alla prima rata sia comunque sotto il 35% del nostro reddito.

Domanda 2) In caso riuscissimo a vendere l'appartamento entro l'anno, tutto si risolve, corretto?

- Nel caso non riuscissimo a vendere l'appartamento entro l'anno l'idea sarebbe quella di vendere a mia moglie il mio 50% per conservare i privilegi prima casa sulla nuova casa.

Domanda 3) Sulla vendita del 50% mia moglie che aliquota pagherebbe? Potrebbe acquistare il suo 50% come prima casa avendoci già abitato per almeno 5 anni?

Domanda 4) Nello scenario in cui non riuscissimo a vendere che spese di mantenimento avremmo per l'appartamento in attesa di venderlo? IMU? Tassa rifiuti? Altre spese di qualsiasi genere?

Qualcosa non torna nel ragionamento? Ci sono soluzioni migliori?

Vorremmo in definitiva capire se questo scenario sarebbe sopportabile nella nostra situazione economica.

Grazie mille a chiunque voglia intervenire.

Claudio

 

[angy2007]

ti rispondo con beneficio di inventario perchè vado a memoria:
1) acquistando ora solo a nome tuo hai possibilità di detrarre la metà dell'IVA precedentemente pagata, eventualmente l'altra metà la potrebbe detrarre la consorte se compra la tua metà della vecchia casa ma poi avrebbe il problema in caso di rivendita della stessa e anche per doverci prendere la residenza, quindi metà del credito di imposta andrà probabilmente perso visto che la casa vecchia volete venderla.
2) Si
3) Paga aliquota prima casa, e non occorre che siano passati i 5 anni ma tieni presente quanto detto al punto 1)
4) Nel caso continuaste a tenerlo a disposizione per la vendita paghereste IMU seconda casa per la metà che eventualmente non avete volturato alla moglie, Irpef idem e rifiuti come da regolamento comunale da verfificare, cioè potrebbe non pagarsi se vuoto e senza allacci. Se la moglie mantiene lì la residenza pagherete come adesso sulla quota che avrà e rifiuti rimane ridotta di un poco perchè solo una persona abitante

Vediamo se qualcuno ha delle correzioni da apportare ma spero che un pò ti ho chiarito. Io acquisterei adesso se ho trovato la casa ideale, altrimenti è meglio mettere in vendita la casa attuale e acquistare quando trovi l'acquirente visto che il mercato è ancora in mano agli acquirenti. Così eviti anche il pastrocchio del mutuo da rinegoziare.