Acquisto prima casa - Milano - strategie, dubbi, costi.

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Wally6

Nuovo Utente
Registrato
14/3/17
Messaggi
1.962
Punti reazioni
44
Buongiorno a tutti

Vi seguo da un po e finalmente è arrivato il mio momento di iniziare la ricerca di un immobile.
Questo post lo apro per farmi un'idea chiara su come procedere con l'acquisizione di una prima casa.

Vi spiego brevemente la situazione:
LUOGO DI RICERCA: milano (periferia, ma cmq nel comune di milano zona ovest).
Ho 26 anni (27 tra qualche mese quando passerò a tempo indeterminato presso una società sostanzialmente statale), stipendio 1600E per 14 mensilità
(tuttavia proprio da questo mese ho deciso di destinare una quota sostanziale del mio stipendio al fondo pensione, quindi mi troverò con un nuovo netto di 1400E).
I miei risparmi ammontano a 35000E.

Sono alla ricerca di un appartamento di 2 locali del valore di circa 80.000 / 100.000E
(ovviamente con qualche lavoretto da fare tipo cucina e bagno in cui preventivo circa 10.000 euro).
Qualcosa ho già visto che si trova: ho individuato un 4 - 5 appartamenti (a priori escludo quelli a piano rialzato e poco soleggiati o piani superiori al 3° senza ascensore).

Intenzione di fare un mutuo di 10/15 anni. (avrò un garante per la firma, ma non avrò aiuti finanziari. Gli unici "aiuti" saranno quelli della convivente che pagherà le spese di gestione/abitazione di ogni giorno dell'immobile).

Dato il tetto massimo di spesa preventivato, stimo un costo totale di accessori (agenzia, notaio, tasse, catasto ecc) pari a circa il 10% del valore dell'immobile, ergo 10.000E.

Proprio da queste mie stime, mi escono i seguenti calcoli: anticipo casa 20% di 100.000E di casa = 20.000E di anticipo
Totale risparmi 35.000E - 10.000 accessori - 10.000 lavori = 15.000E

Contanto che il mio obiettivo è appunto andare a vivere nella nuova casa entro fine anno, riuscitò a mettere da parte i 5.000 euro mancanti.

Le mie domande:

- cosa ne pensate dei mie calcoli preventivati? sono stati fatti leggendo vari post nel forum, ma chiedo comunque conferma.
- il valore dell'immobile ripeto che qualcosa nella mia zona si trova. Ovviamente con un budget di circa 120.000 130.000 euro ce ne sono parecchi, tuttavia spero cmq di poter avvicinare a tali immobili trattando (che ne pensate di ciò?)
- dato che è tassativo che al massimo entro fine anno vado a vivere in una nuova casa, è meglio visionare le case, trovarne una e poi cheidere il mutuo, o chiedere il mutuo e vivionare le case con già l'approvazione del mutuo in modo da ridurre i tempi e poter trattare più seriamente?


Vi aggiornerò inoltre in questo post sulle varie case che andrò a vedere, chiedendovi consigli/pareri su come muovermi (documenti, certificazioni da cheidere, pareri sul prezzi e trattative).

Grazie a tutti,

ciaìo!!!
 
Ciao, seguirò i tuoi interventi.
Sull'ultimo punto ti consiglio di fare prima un preventivo in banca sul mutuo che potresti avere, meglio una predelibera sulla tua situazione finanziaria, così sai già fin dove puoi seriamente spingerti.
 
Buongiorno a tutti

Vi seguo da un po e finalmente è arrivato il mio momento di iniziare la ricerca di un immobile.
Questo post lo apro per farmi un'idea chiara su come procedere con l'acquisizione di una prima casa.

Vi spiego brevemente la situazione:
LUOGO DI RICERCA: milano (periferia, ma cmq nel comune di milano zona ovest).
Ho 26 anni (27 tra qualche mese quando passerò a tempo indeterminato presso una società sostanzialmente statale), stipendio 1600E per 14 mensilità
(tuttavia proprio da questo mese ho deciso di destinare una quota sostanziale del mio stipendio al fondo pensione, quindi mi troverò con un nuovo netto di 1400E).
I miei risparmi ammontano a 35000E.

Sono alla ricerca di un appartamento di 2 locali del valore di circa 80.000 / 100.000E
(ovviamente con qualche lavoretto da fare tipo cucina e bagno in cui preventivo circa 10.000 euro).
Qualcosa ho già visto che si trova: ho individuato un 4 - 5 appartamenti (a priori escludo quelli a piano rialzato e poco soleggiati o piani superiori al 3° senza ascensore).

Intenzione di fare un mutuo di 10/15 anni. (avrò un garante per la firma, ma non avrò aiuti finanziari. Gli unici "aiuti" saranno quelli della convivente che pagherà le spese di gestione/abitazione di ogni giorno dell'immobile).

Dato il tetto massimo di spesa preventivato, stimo un costo totale di accessori (agenzia, notaio, tasse, catasto ecc) pari a circa il 10% del valore dell'immobile, ergo 10.000E.

Proprio da queste mie stime, mi escono i seguenti calcoli: anticipo casa 20% di 100.000E di casa = 20.000E di anticipo
Totale risparmi 35.000E - 10.000 accessori - 10.000 lavori = 15.000E

Contanto che il mio obiettivo è appunto andare a vivere nella nuova casa entro fine anno, riuscitò a mettere da parte i 5.000 euro mancanti.

Le mie domande:

- cosa ne pensate dei mie calcoli preventivati? sono stati fatti leggendo vari post nel forum, ma chiedo comunque conferma.
- il valore dell'immobile ripeto che qualcosa nella mia zona si trova. Ovviamente con un budget di circa 120.000 130.000 euro ce ne sono parecchi, tuttavia spero cmq di poter avvicinare a tali immobili trattando (che ne pensate di ciò?)
- dato che è tassativo che al massimo entro fine anno vado a vivere in una nuova casa, è meglio visionare le case, trovarne una e poi cheidere il mutuo, o chiedere il mutuo e vivionare le case con già l'approvazione del mutuo in modo da ridurre i tempi e poter trattare più seriamente?


Vi aggiornerò inoltre in questo post sulle varie case che andrò a vedere, chiedendovi consigli/pareri su come muovermi (documenti, certificazioni da cheidere, pareri sul prezzi e trattative).

Grazie a tutti,

ciaìo!!!

sE TI SBRIGHI POTRAI ANCORA TROVARE QUALCOSA DI BUONO ALTRIMENTI TI RESTERA come scelta una casa modesta e pessima dato che le migliori stanno andando a ruba
 
Faccio da contraltare...

1) Visto che sei accompagnato, hai pensato cosa te ne farai di un bilocale se avrai dei figli?

2) Col tuo stipendio ci stai con un mutuo a 20 anni (400€/m)... Non a 15 anni (+500€/m).. Certo hai garante però...
Potresti chiedere nella sezione mutui sapranno consigliarti.
 
sE TI SBRIGHI POTRAI ANCORA TROVARE QUALCOSA DI BUONO ALTRIMENTI TI RESTERA come scelta una casa modesta e pessima dato che le migliori stanno andando a ruba

?????? Intendi stanno andando ad Aruba!
 
Il mutuo sempre il più corto possibile.

Cerca una zona dove potresti facilmente affittare a studenti e un immobile, da cui riesci a ricavare due camere da letto e una cucina a vista perchè così potrai affittare a due studenti in condivisione e ottenere di più.

Perchè se il tuo percorso di vita è sano a breve metterai su famiglia e con i figli un bilocale diventa stretto.
 
grazie delle risposte. Non ho detto un particolare abbastanza fondamentale dati i vostri interventi.
Nel bilocale non andrò a viverci direttamente io ma un mio genitore. Io continuerò a vivere a poche centinaie di metri di distanza nel trilocale di famiglia.
Per questo la ricerca della casa ha confini molto ristretti ed è focalizzata solo ed esclusivamente ad un bilocale.

Il mutuo che sono intenzionato a pagare per vivere serenamente è anche di 700euro/mese. Ovviamente so bene che la banca non le basterà il mio stipendio ma quello del garante anche.
Ma da solo, con le mie entrate, pagare 700e/m ci sto dentro facendo piccoli sacrifici per un tempo di 10/12 annetti. (tenendo conto poi che nel giro di 7 anni potrei riscattare il mio fondo in cui verso tra contributi e tfr poco meno di 8k annui. Quindi un 10-15KE li potrei attingere da li senza nessun problema/spiegazione (30%)).

VINCEMIL purtroppo hai ragione, ho selezionato 2 appartamenti, chiamato agenzia ecc e mi è stato comunicato che sono in trattativa con altri acquirenti. Purtroppo qualcuno si è chiarito le idee prima di me. Io solo da due settimane ho iniziato la ricerca.

Restano altri 2 appartamenti che in foto non mi dispiacciono, nel giro di una/due settimane li andrò a vedere (essendo trasfertista al momento non posso durante la settimana).

a questo punto le mie domande sono:
- chiedere un preventivo alla banca per un mutuo si può fare? Non è vincolante o costoso? perchè ho letto in altre discussioni che c'era gente che aveva iniziato la pratica per il mutuo e poi cambiare banca diventava un problema.
- non mi avete detto nulla riguardo ad eventuali lavori per un bilocale. Contanto che gli appartamenti che si trovano sono degli anni 60/70 circa, ovviamente pavimentazione ecc sono da rifare. Oltre bagno e cucina. Io farei il lavoro sporco (buttare giu muri, alzare pavimenti ecc), lasciando fare ad amici/persone fidate (che cmq si devono pagare) il lavoro di di posa ecc. Tra costi materiali e manodopera pensate che possa farcela con 10KE? (ovviamente bagni e cucina prefabbricate economiche in stile moderno che si vedono sulle varie riviste dei principali rivenditori.
- come si tratta un prezzo di una casa? spiego meglio, agenzie che mettono in vendita case da 130KE, possono aspettarsi di concludere ad una cifra intorno ai 100K?
O partendo già da un certo prezzo, è inutile perderci del tempo?

grazie a tutti come al solito
 
Ah ora è più chiaro... quindi è per investimento... tutto è fattibile, io ti pongo queste questioni:

Hai tenuto conto del fatto che se vi scambiate le case prendendo la residenza:
a- pagherete entrambi l'IMU come 2° casa (e se guardi l'altro topic Riforma del catasto: ci credete? vedrai che con la riforma saranno mazzate sui denti)
b- non puoi detrarre gli interessi sul mutuo

Riguardo i lavori di "ristrutturazione" che intendi fare secondo me ci stai stretto con quei soldi... soprattutto visto che "è tassativo che al massimo entro fine anno vado a vivere in una nuova casa"
Se vuoi farti i lavori di demolizione te per risparmiare (io l'ho fatto) preparati a perderci molto tempo e sabati/domeniche, sempre che i vicini di casa non ti mandino i vigili volendo star tranquilli nel w-e!! E poi le macerie chi te le porta via e come?? Quindi pensa a tutto...

Comunque i costi che non puoi evitare sono per:
- professionista abilitato (così fai un CILA, accedi alle detrazioni e col condominio sei tranquillo)
- piastrellista
- elettricista adeguamento impianti
- idraulico per bagno/cucina
- muratore per rattoppi/intonaci/supporto murario
- elettricista
- serramentista per porte interne
- materiali (piastrelle, colla, sanitari, rubinetteria, mat. elettrico etc) che costano...
Ti consiglio di leggere attentamente il topic di @Nemor Ristrutturazione totale appartamento: meglio unica azienda o piu' professionisti ? (prendo sempre lui ad esempio :D)

Consiglio per gli acquisti:
Visto che vuoi ristrutturare non dare importanza alle condizioni interne. Scegli accuratamente per le condizioni ESTRINSECHE e INTRINSECHE dello stabile:
- posizione
- comodità trasporti/parcheggi
- possibile futuro acquisto box auto
- esposizione
- condominio "sano" (no morosi o malfamato)
- possibilmente termoautonomo
- condizioni di manutenzione generali
- bassa rumorosità
etc.
gli interni li puoi cambiare...
 
Non è per investimento. E' per andare a vivere fuori casa. E dato che non sono pronto e disposto ad impegnarmi per cifre troppo alte, ho scelto questa opzione in comune accordo al genitore disposto ad abitare nel nuovo appartamento. La residenza non viene scambiata. Ufficialmente abiterò io nella nuova casa (che ripeto, se la trovo, spero, sarà quasi attaccata a dove vivo attualmente in quanto ogni giorno/due giorni c'è la necessità del cane/spesa/lavoro/ecc.).

Questo appena descritto, è possibile farlo?

Come mi hai ben consigliato, gli interni appunto non li guardo nemmeno, ma sono molto restrittivo sulla tipologia di condominio (alcuni sono belli, altri meglio lasciarli perdere).
Per questo la mia ricerca è molto difficile.
La mia fretta di trovare un appartamento entro fine anno è anche per sfruttare i vantaggi fiscali dovuti alla ristrutturazione che dubito verranno prorogati anche per il 2018.

Di demolizioni ne ho già fatte e so bene che non è come si vede in tv. Tuttavia, sono ben disposto a questi sforzi pur di risparmiare.
 
Consiglio a bruciapelo;
considera le spese di notaio e tasse ( sono 2 atti!) più l'agenzia...quindi almeno 4/5 k che sono persi...e in conti tirati come i tuoi posso fare la differenza.
 
Hai ragione. Quei conti da te descritti li ho considerati in spese accessorie pari a circa il 10% dell'immobile. Quindi circa 10Keuro.

Appartamenti che non sono soggetti alla certificazione energetica. A cosa devo stare attento?
Nel caso prendessi un appartamento del genere, posso comunque usufruire dei bonus ristrutturazione?
consigli?
 
La mia opinione per gli appartamenti senza certificazione è che devi capirne profondamente i motivi e quindi che valore realmente hanno...anche in caso di futura vendita.
 
Il 99% dei "non soggetti a certificazione" è perchè il proprietario non vuole spendere i soldi prima di avere un acquirente, violando la legge che impone di mettere la classe energetica sugli annunci immobiliari. (rischiano multe l'A.I. e proprietario)
Pensa che anche gli edifici residenziali senza impianto sono soggetti a certificazione...
 
ho trovato un'immobile che andrò a vedere venerdì.
Bilocale ampio con cucina separata e semiabitabile. l'appartamento è vuoto, quindi completamente da arredare. Dalle foto sembra ci siamo i serramenti nuovi, tutto il resto risale all'età della casa (1960). Ultimo piano (5) con ascensore.

Pavimenti in marmo. Questo dovrebbe essere un punto a favore per la ristrutturazione secondo me perchè potrei facilmente applicare tutto sopra (al massimo livellare).

Come chiedevo prima, c'è scritto che la casa non è soggetta a certificazione energetica. Tuttavia, non saprei come controbattere per richiederla perchè la legge prevede piccole scorciatoie per alcune abitazioni. E non so assolutamente valutare se tale appartamento può usufruire di tale "agevolazione".


ps: sempre venerdì andrò anche in banca per informarmi per il mutuo. Inizio da ISP in quando ho una convenzione con l'azienda.

Pareri e consigli?
 
in quale zona cerchi?
 
Ti consiglio di guardare bene tutti i dettagli della ristrutturazione...ad esempio non puoi dire a priori vado sopra con un altro pavimento...è da capire come è ancorato l'attuale e che planarità ha...poi dovresti alzare le porte e comunque ti trovi dei dislivelli...questi dettagli sono importanti e cambiano sostanzialmente i costi... cosi' come qualità degli impianti ad esempio...
 
Pareri e consigli?

Hai letto quello che ho scritto???? Quella casa E' DA CERTIFICARE per poterla mettere in pubblicità... di sicuro servirà per il rogito altrimenti il notaio blocca tutto.

Leggi:
Il 99% dei "non soggetti a certificazione" è perchè il proprietario non vuole spendere i soldi prima di avere un acquirente, violando la legge che impone di mettere la classe energetica sugli annunci immobiliari. (rischiano multe l'A.I. e proprietario)
Pensa che anche gli edifici residenziali senza impianto sono soggetti a certificazione...
 
[+] : cerco nella zona 7 di Milano.

sotomajor: assolutamente d'accordo. Ma generalmente, con il marmo vecchio stampo, se ci fossero incrinature dovrei vedere delle rotture. Al massimo mi aspetto non sia perfettamente livellato ma quel problema lo si risolve facilmente con la colla delle nuove piastrelle. Inoltre, sempre dalle foto, il bagno è lungo e stretto. Tutte le tubature posizionate su una singola parete in serie. Quindi un futuro cambio sarebbe facile. Aggiornamenti dopo che vedo e valuto l'appartamento, perchè non è mostrata la planimetria quindi non ho ancora capito se mi soddisfa come sistemazione.

gibo_O : ho letto ciò che hai scritto. per questo la mia domanda chiedeva se effettivamente tutti i residenziali rientravano nella casistica, nessuno escluso. A telefono con l'Agenzia, gli ho accennato qualcosa e loro mi hanno risposto che per questo immobile non serve. Poi ovviamente quando li vedrò capirò meglio.
Ciò che hai scritto all'atto del rogito non ci avevo pensato. Glielo farò presente e ti terrò aggiornato. Grazie intanto.
 
Ecco gli unici fabbricati che non necessitano di APE:

– Tutti gli edifici adibiti a luoghi di culto;
– i fabbricati agricoli non adibiti a residenza e sprovvisti di impianti di climatizzazione;
– qualsiasi manufatto che non può essere riconducibile alla definizione di “edificio”, come può essere il caso dei capanni per gli attrezzi, le piscine, i gazebo, ecc.;
– i fabbricati allo stato di “scheletro strutturale”, quindi privi delle di parti dell’involucro edilizio;
– i fabbricati “al rustico”, quindi privi di serramenti, rifiniture e impianti tecnologici;
– i fabbricati isolati con una superficie utile inferiore ai 50 mq;
– i fabbricati che non devono garantire comfort abitativo perché di servizio e non destinati a permanenza prolungata di persone (garage, locali tecnici, locali caldaia, stalle, cantine, depositi, ecc.);
– i fabbricati adibiti a garage, autorimesse, depositi auto, ecc.
– i fabbricati collabenti, i ruderi e quelli abbandonati;
– i fabbricati industriali e artigianali particolari che vengono riscaldati per esigenze particolari (serre) o climatizzati tramite la combustione di reflui del processo produttivo che, altrimenti, non potrebbero essere impiegati in altro modo;
– manufatti “marginali” come legnaie, portici, ecc.

Dicendo che non serve dimostrano la loro serietà. Occhi aperti e non firmare niente.
 
Giochiamo a "indovinello":
-per me è la 7 (locale tecnico o una roba di servizio tipo lavanderia...speriamo non totalmente abusiva)
 
Indietro