Acquisto prima casa con mutuo da dare in affitto ?

[Nemor]

Ho trovato un appartamento in condominio da acquistare come prima casa, 90k valore immobile+40k di ristrutturazione totale, l'immobile e' in un palazzo di fianco a quello in cui vivo, il prezzo lo reputo interessante
Pensavo di dare un 30k cash e di fare un mutuo per la restante parte, cioe' per 100k, mutuo 80% quindi ho fatto una simulazione su mutuionline.it

Rata a 30 anni 385 euro ( attualmente ho entrate sui 2'400 euro netti/mese meno una rata prestito di 522 euro/mese per altri 72 mesi )
La casa ai affitterebbe tranquillamente a 450 euro lordi

L'idea e' quella di affittare tramite tassazione IRPEF sfuttando le detrazioni, dovrebbe restare tutto del lordo, tolta l'IMU che andrei comunque a pagare in quanto non residente in quell'immobile

Come vi sembra l'idea ? Folle ? Controindicazioni ? Ovviamente non vi chiedo di usare la sfera circa i valori futuri delle case, se in discesa o in salita, ma allo stato attuale delle cose

 

[arte3000]

Ho trovato un appartamento in condominio da acquistare come prima casa, 90k valore immobile+40k di ristrutturazione totale, l'immobile e' in un palazzo di fianco a quello in cui vivo, il prezzo lo reputo interessante
Pensavo di dare un 30k cash e di fare un mutuo per la restante parte, cioe' per 100k, mutuo 80% quindi ho fatto una simulazione su mutuionline.it

Rata a 30 anni 385 euro ( attualmente ho entrate sui 2'400 euro netti/mese meno una rata prestito di 522 euro/mese per altri 72 mesi )
La casa ai affitterebbe tranquillamente a 450 euro lordi

L'idea e' quella di affittare tramite tassazione IRPEF sfuttando le detrazioni, dovrebbe restare tutto del lordo, tolta l'IMU che andrei comunque a pagare in quanto non residente in quell'immobile

Come vi sembra l'idea ? Folle ? Controindicazioni ? Ovviamente non vi chiedo di usare la sfera circa i valori futuri delle case, se in discesa o in salita, ma allo stato attuale delle cose

Personalmente tenterei di limare ancora il prezzo.

Non dimenticare che un mutuo trentennale non è uno scherzetto. È un orizzonte molto lungo.
Bisognerebbe capire quale rendita,in termini di percentuali,tu ritieni sia possibile ottenere.
Al limite,visto che il prezzo è buono,tentare,dopo qualche anno,con una vendita.

 

[broken brick]

Sei sicuro che non ti convenga la ced. secca? Sui 2.500 euro che tasse paghi? Premetto che non sono un commercialista.
I 40k più eventuali mobili li detrai in 10 anni....5k anno.

 

[tora64]

Ma non sei troppo sbilanciato sull'immobiliare ?

 

[gibO.o]

Prima casa? Ma non ne hai già un bel pò?

 

[Nemor]

Sei sicuro che non ti convenga la ced. secca? Sui 2.500 euro che tasse paghi? Premetto che non sono un commercialista.
I 40k più eventuali mobili li detrai in 10 anni....5k anno.

Si detrae il 50%, quindi 2k l'anno. E si detrae solo l'IRPEF, invece con la cedolare secca non puoi detrarre

 

[Nemor]

Ma non sei troppo sbilanciato sull'immobiliare ?

Troppo poco

 

[Nemor]

Prima casa? Ma non ne hai già un bel pò?

Ce l'ho gia', ma la mia quota e' l'11% circa

 

[Nemor]

Allora nessun altro consiglio ? Tutti gli agenti imm. che infestano il forum che fino hanno fatto ?

 

[gibO.o]

Secondo me fai bene per il fatto che è vicino e puoi tenere sotto controllo l'immobile (e l'amministratore di condominio )
Le detrazioni a questi livelli, come dicevo in un altro topic, non credo dureranno all'infinito causa UE... quindi meglio sfruttarli ora...

La butto lì... non è prettamente un tema immobiliare però...
Sei sicuro che il mutuo 100k su un immobile valutato 90k sia fattibile? Perchè sarebbe un mutuo al 110%... l'immobile non varrà 130k fino al fine lavori (ammesso che li varrà... ma questo è un altro discorso)

Quindi cosa fa? Ti da l'80% di 90k (72k) per l'acquisto e il resto (28k) con SAL (stato avanzamento lavori) dopo aver in mano pratica edilizia, computi e preventivi?
Oppure al massimo ti finanzia il 100% cioè 90k...

Chiedo perchè non so... se si può fare è un ottimo metodo di investimento con poco capitale

 

[broken brick]

Si detrae il 50%, quindi 2k l'anno. E si detrae solo l'IRPEF, invece con la cedolare secca non puoi detrarre

Si, scusa ma sono un gran distratto. Quello che volevo dire è che, anche se affitti con ced. secca l' immobile, ma hai comunque la capienza, puoi detrarre.

 

[Aleksander]

Ce l'ho gia', ma la mia quota e' l'11% circa

mi spieghi meglio?
hai prima csa con quota all' 11?

 

[Nemor]

mi spieghi meglio?
hai prima csa con quota all' 11?

Si, siamo comproprietari, io i miei fratelli e mio padre

 

[alfista1]

450 d'affitto per un appartamento che ti costa 130k più l'atto salvo sorprese durante la ristrutturazione, mi sembra poco, ergo o hai sottovalutato l'affitto o hai sopravvalutato l'immobile.
A meno che non sia un caso particolare in cui compri molto sotto prezzo e per qualche motivo non puoi chiedere più di tanto di affitto, e non punti a rivenderlo magari dopo i 5 anni almeno da 160k a salire, non mi sembra un buon affare.

 

[Nemor]

450 d'affitto per un appartamento che ti costa 130k più l'atto salvo sorprese durante la ristrutturazione, mi sembra poco, ergo o hai sottovalutato l'affitto o hai sopravvalutato l'immobile.
A meno che non sia un caso particolare in cui compri molto sotto prezzo e per qualche motivo non puoi chiedere più di tanto di affitto, e non punti a rivenderlo magari dopo i 5 anni almeno da 160k a salire, non mi sembra un buon affare.

Immobile in buono stato ( ma non ristrutturato ) in zona stessa metratura sta sui 150k e va via molto in fretta ( 2k euro a m/q, prima della crisi 3k euro m/q ), affitto come dicevo 450 euro al mese ( lordi ovviamente ). Hai ragione che costa 130k, ma poi con le detrazioni ristrutturazioni ne potrei recuperare piu' della meta' ( su 40k sono circa 2ok di detrazioni ), quindi costo finale sarebbe sui 110k circa. Per i prezzi di ristrutturazione ( vista la zona, sud lazio ) mi sono tenuto largo, 40k su 75mq sono circa 500 euro m/q

 

[gibO.o]

E a me non mi consideri? Neanche un accenno a quello che ho scritto...

 

[Vincemil]

Immobile in buono stato ( ma non ristrutturato ) in zona stessa metratura sta sui 150k e va via molto in fretta ( 2k euro a m/q, prima della crisi 3k euro m/q ), affitto come dicevo 450 euro al mese ( lordi ovviamente ). Hai ragione che costa 130k, ma poi con le detrazioni ristrutturazioni ne potrei recuperare piu' della meta' ( su 40k sono circa 2ok di detrazioni ), quindi costo finale sarebbe sui 110k circa. Per i prezzi di ristrutturazione ( vista la zona, sud lazio ) mi sono tenuto largo, 40k su 75mq sono circa 500 euro m/q

Scusa ma che conti fai? Se la casa ti costa 130 e ne spendi 40 di ristrutturazione anche se rientri di 20 spendi in totale 150 non 110

 

[Nemor]

Scusa ma che conti fai? Se la casa ti costa 130 e ne spendi 40 di ristrutturazione anche se rientri di 20 spendi in totale 150 non 110

La casa costa 90k+40k di ristrutturazione

 

[Nemor]

Secondo me fai bene per il fatto che è vicino e puoi tenere sotto controllo l'immobile (e l'amministratore di condominio )
Le detrazioni a questi livelli, come dicevo in un altro topic, non credo dureranno all'infinito causa UE... quindi meglio sfruttarli ora...

La butto lì... non è prettamente un tema immobiliare però...
Sei sicuro che il mutuo 100k su un immobile valutato 90k sia fattibile? Perchè sarebbe un mutuo al 110%... l'immobile non varrà 130k fino al fine lavori (ammesso che li varrà... ma questo è un altro discorso)

Quindi cosa fa? Ti da l'80% di 90k (72k) per l'acquisto e il resto (28k) con SAL (stato avanzamento lavori) dopo aver in mano pratica edilizia, computi e preventivi?
Oppure al massimo ti finanzia il 100% cioè 90k...

Chiedo perchè non so... se si può fare è un ottimo metodo di investimento con poco capitale

Si, questione interessante, infatti su questo punto volevo sapere meglio dagli immobiliaristi del forum.. La perizia sul mutuo la fanno sul valore della casa prima della ristrutturazione ?