documenti necessari alla compravendita

[xman80an]

mi serve una mano concreta
dopo due anni di ricerche e visto il budget basso che abbiamo...siamo giunti alla conclusione di acquistare una casa , vista con agenzia, circa un anno e mezzo fa, che presenta però qualche problema.
villetta a schiera, 62 mq+50 di giardino+ 40 di cantina (h2,20) collegata internamente e trasformata in taverna +garage
prezzo concordato 135 mila euro. casa messa bene
ci sono una serie di problemi
1)stanno divorziando e quindi la situazione non è gestibile in maniera semplice
2)agenzia (vicino di casa loro) sarebbe da pagare in black..forse..(praticamente dola la visita della casa...ho sempre trattato di persona con venditori, in quanto agente non presentava le mie proposte ai proprietari...e quindi è stato escluso...ma tocca pagarlo perche ho firmato foglio visita)
3)la planimetria comunale è diversa da quella catastale, al momento della costruzione nel 2003 èstata modificata la ripartizione interna.
4)la cantina ha la cucina con gas, e la lavenderia ha anche la tazza del water. ( ho chiesto di far togliere sia gas che tazza)
5) mi dite quali sono i documenti necessari e obbligatori che loro devono aver pronti per poter vendere??
perche sono molto confusionari, in quanto lei non vorrebbe vendere..e agente non chhiarisce le problematiche che devono affrontare...piu di una volta ho fatto presente della difformità urbanistica.. ma ad ogni incontro , dicono che nn sanno che non gli risulta, che agente gli dice che ci pensa lui ecc...insomma molto fumo e niente arrosto.

dimenticavo loro stanno finendo di pagare il mutuo...quindi come funziona..non c'è rischio che io prenda il mutuo e loro non estinguono il loro??
io vorrei dare un termine...ossia dire mi dovete dare/ o avere pronti i seguenti documenti ...ora mi aiutate a dire quali sono questi docuemtni??

1) planimetria catastale
2)planimetria urbanistica
3)certificazione energetica è obbligatoria??
4)

 

[gibO.o]

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

Questi, esclusi quelli riguardanti il condominio (se non c'è).

Agenzia pagata in nero.. Non scherziamo. Già non hanno fatto il loro dovere...

Visto che c'è di mezzo un divorzio e presunto disaccordo fra i venditori la proposta d'acquisto dev'essere scritta molto bene (avvocato o notaio)

(P.s. Sarà già il 10imo topic che apri.. Potresti anche continuare dai vecchi topic in cui ti avevano già dato consigli.)

 

[xman80an]

grazie della risposta
istituto san Paolo, dove chiedo il mutuo, manda prima il perito e poi fa la valutazione dei mutuatari..

quindi io devo dire ai proprietari che devono
1) aggiornare planimetria del comune (tempi e modi non lo so)
2)eliminare water dalla lavanderia
3)eliminare tubazione metano in cantina( come faccio poi a capire che la tubatura rimasta sia a norma e secondo progetto)

fatto ciò..potrebbe passare il perito della banca e quindi prima di andare dal notaio devono avere

a)provenienza immobile
b)conformita urbanistica
c)abitabilità
d)conformita catastale
e)certificazione energetica (credo sia obbligatoria)

e non obbligatori ma importanti
f)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
g)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

corretto??

per l'agenzia..io chiederò scrittura dell'agente che mi sollevi da qualsiasi tipo di provvigione

 

[gibO.o]

1) Devono incaricare un tecnico per fare la sanatoria (ammesso che sia sanabile) con pratica edilizia e successiva variazione catastale
2) Si
3) Richiedi la dichiarazione di conformità dell'idraulico che modificherà l'impianto gas (e sarebbe bene avere le conformità di tutti gli impianti)

Per la perizia hai già bisogno di a-b-c-d-e! Anzi per aprire l'istruttoria mutuo di sicuro serve a)
La certificazione energetica era obbligatoria già quando si pubblicizza l'immobile per la vendita... sono passibili di multa l'agente e il proprietario.

Intesa San Paolo ci mette 2-3 mesi per deliberare... sappialo

 

[xman80an]

ma la provenienza dell'immobile non serve SOLO al momento del rogito?perito che ci fa?

 

[gibO.o]

La banca non ti concede il mutuo se ad esempio proviene da donazione (e non sono passati 20 anni ecc...) Al perito può servire ad esempio per la determinazione dei confini... Questi sono esempi... l'atto di provenienza è il documento più importante!

 

[Chi Unque]

Controlla che il mediatore sia regolarmente iscritto all'albo dei mediatori immobiliari, puoi cercare il suo nome e cognome su questo sito
infoimprese.it

Se non lo è, non sei tenuto a pagare la provvigione, nemmeno se hai firmato un foglio di visita o un contratto

 

[xman80an]

aggiornamenti:
agente dice che c'è un problema con la planimetria in comune
costruttore dice che non è cosi, e che comunque la diversa distribuzione interna non implica un problema di conformità urbanistica
proprietari dicono che se loro tolgono tazza e gas e poi non mi concedono mutuo chi li paga questi costi?
io ho detto che sono pronto a firmare compromesso,ma che il lavori sono a carico loro, altrimenti la casa non è vendibile...e sopratutto san paolo manda prima il perito e poi fa la valutazione dei redditi..quindi è una cosa che devono fare.
io piu che firmare un compromesso, in cui mi impegno ad acquistare casa se sia tutto a regola e se la banca mi concede il mutuo che dovrei fare??
se io mi impegno a pagare i lavori se non mi dannio mutuo, però voglio che sul compromesso sia specificato che se la perizia non va a buon fine per causa loro mi devono il doppio della caparra?
non so come fare..mi sembra assurdo che io debba pagare per rendere la loro casa vendibile...
altrimenti potrei dire pago x i lavori ma voglio una dichiarazione di conformita degli impianti....dato che non potevano portare il metano in cantina..se lo chiudoino alla meglio e poi succede qualcosa sono io responsabile...
che dite

 

[gibO.o]

E' assurdo appunto! Il costruttore dice BALLE!
Non firmare nemmeno il compromesso fino a che non risolvono la situazione perchè rischi di rimetterci tu (per rivalerti devi fare causa...) spiega loro che è meglio che si sbrighino prima che tu trovi altro...

 

[xman80an]

Oggi i proprietari mi dovevano dare documenti..ma ci sono problemi:
1 hanno progetto presentato al comune nel 2000 , ne frontespizio c e scritto costruzione di fabbricato per civile abitazione, recinzioni sistemazioni esterne, a seguire c`e la descrizione della modalita costruttiva e una planimetria che rappresenta l intero complesso senza suddivisione degli appartamenti
2.progetto presentato al comune ne 2002 con scritto 3variante con la piantina dell appartamento DIVERSA dallo stato attuale, ossia sono stati modificati un paio di pareti interne
3.denuncia inizio attivita del 2003 per varianti a concessioni edilizie gia rilasciate e in allegato la planimetria catastale che rappresenta llo stato reale vero
4.certificato di agibilita del 2003
5.atto notarile con allegata planimetria catastale

Non ho visura catastale ne certificati conformita impianti, ma sopratutto il progetto presentato nel 2002 al comune nn e` perfettamente uguale a quello catastale e poi non capisco, quella denuncia di inizio attivita per varianti nel 2003 che non descrive nulla ma riporta in allegato solo la planimetria catstale
Non si capisce nulla

 

[gibO.o]

Eh a quello servono i tecnici.. Per chiarire queste situazioni. Se davvero ti interessa chiama un geom/arch/ing per analizzare bene la situazione.
Non fidarti del venditore né dell'AI