frazionamento immobile

[porchetto]

Buongiorno sono un ragazzo inesperto, approfitto di questo magnifico forum per chiedere un consiglio.
una mia amica possiede un appartamento di 160 mq in una bella zona di Roma.
L'appartamento è un bell'appartamento, ma non sufficientemente bello da soddisfare i riccastri che possono / vogliono spendere 1 M€
Ho suggerito alla mia amica di frazionarlo in modo da ottenere un piccolo appartamento bilocale (del quale le ho già trovato la possibile acquirente) e un appartamento comodo e bello da 110 mq.
LA mia amica non vuole fare lei i lavori, io sono neolaureato in ingegneria e mi sono appena iscritto all'ordine, quindi non ho problemi a farle ottenere il titolo edilizio, nella fattispecie una CILA (come previsto dal decreto sblocca italia che classifica i frazionamenti come manutenzione straordinaria).
il punto è ottenuta la CILA fa l'inizio lavori esegue quelle poche opere per dividere la casa e procede al riaccatastamento senza ultimare i lavori (impianti ed altro)
per vendere la situazione deve essere allineata.
l'accatastamento come deve essere fatto in F3 unità in corso di costruzione oppure in A2 direttamente anche se non sono ultimati i lavori?
quindi deve eventualmente finire almeno le partizioni intenrne (demolizioni e costruzioni ? del sovrapposto?)

conto molto sui saggi consigli di chantal e di broken brik
aiutate un giovane collega inesperto

 

[porchetto]

mettiamo qui gli auguri a chantal magari passa e mi da un suo consiglio

auguri chantal e a tutte le donne del forum

 

[porchetto]

109 visite e nessuno che da un piccolo consiglio ad un forumista inesperto.
Avevo messo pure i fiori per chantal ma neanche lei mi ha risposto

 

[rickiconte]

Ma scusa saresti tu il neo ingegnere/ragazzo inesperto?

Da come scrivi in altri thread sembri un esperto di vecchia data e persona matura di età .....boh ....

 

[broken brick]

Sul frazionamento non so aiutarti. I colleghi mi dicono che non ha più i costi di una volta.

 

[porchetto]

Sul frazionamento non so aiutarti. I colleghi mi dicono che non ha più i costi di una volta.

Grazie per la cortese risposta.
Il problema non è sui costi ma sulla possibilità di vendere prima di eseguire i lavori, frazionamenti ne ho fatti tanti anche se sono inesperto
Qui il problema è di fare la progettazione ma non i lavori per non impegolarmi ed assumere il rischio di fare un lavoro per un cliente che alla fine potrebbe non pagare,quindi progetto - riaccatastamento. - vendita.

 

[porchetto]

Ma scusa saresti tu il neo ingegnere/ragazzo inesperto?

Da come scrivi in altri thread sembri un esperto di vecchia data e persona matura di età .....boh ....

Sono giovane dentro e dove scrivo seguo la ragione oltre al minimo di esperienza

 

[porchetto]

Brick ma sei ingegnere anche tu?

 

[gibO.o]

Ecco, ti dico la mia dal punto di vista tecnico e da rompib.alle (p.s. non conosco nello specifico il R.E. di Roma)

io sono neolaureato in ingegneria e mi sono appena iscritto all'ordine, quindi non ho problemi a farle ottenere il titolo edilizio,

Non so se dici sul serio o meno.. cmq hai anche p.IVA? Perchè solo con l'iscrizione all'ordine non puoi firmare... in caso di accertamento non puoi dire di averlo fatto gratis!

il punto è ottenuta la CILA fa l'inizio lavori esegue quelle poche opere per dividere la casa e procede al riaccatastamento senza ultimare i lavori (impianti ed altro)
per vendere la situazione deve essere allineata.

Però a fine lavori devi farti rilasciare la dichiarazione di conformità impianti.. e non puoi frazionare dicendo che non fai modifiche impiantistiche... anche solo dividere i
i contatori è una modifica!

l'accatastamento come deve essere fatto in F3 unità in corso di costruzione oppure in A2 direttamente anche se non sono ultimati i lavori? quindi deve eventualmente finire almeno le partizioni intenrne (demolizioni e costruzioni ? del sovrapposto?)

Sopprimi e fai direttamente 2 A2 senza passare da F3. Chiaramente devi aver finito le partizioni altrimenti mmm dichiari il falso...

Poi ci sono anche problemi di natura condominiale (se è permesso dal regolamento, bisogna poi rifare tabelle millesimali, contabilizzazione se centralizzato etc)
E di natura urbanistica... aumento di carico urb... eventuali oneri? Obbligo di dare un box auto ad ogni appartamento? (verificare in ufficio tecnico..) ma non so.

Spero di esserti stato utile.

 

[broken brick]

Brick ma sei ingegnere anche tu?

Si, sono un ingegnere civile.

 

[porchetto]

Ecco, ti dico la mia dal punto di vista tecnico e da rompib.alle (p.s. non conosco nello specifico il R.E. di Roma)


Non so se dici sul serio o meno.. cmq hai anche p.IVA? Perchè solo con l'iscrizione all'ordine non puoi firmare... in caso di accertamento non puoi dire di averlo fatto gratis!


Però a fine lavori devi farti rilasciare la dichiarazione di conformità impianti.. e non puoi frazionare dicendo che non fai modifiche impiantistiche... anche solo dividere i
i contatori è una modifica!


Sopprimi e fai direttamente 2 A2 senza passare da F3. Chiaramente devi aver finito le partizioni altrimenti mmm dichiari il falso...

Poi ci sono anche problemi di natura condominiale (se è permesso dal regolamento, bisogna poi rifare tabelle millesimali, contabilizzazione se centralizzato etc)
E di natura urbanistica... aumento di carico urb... eventuali oneri? Obbligo di dare un box auto ad ogni appartamento? (verificare in ufficio tecnico..) ma non so.

Spero di esserti stato utile.

Grazie
Ti rispondo.
1. Ho la partita iva, ma non vedo l'ora di chiuderla, diciamo che la venditrice è una mia parente e quindi si giustifica di lavorare gratis, ho sempre lavorato per me o per la mia società o per i miei parenti prossimi, solo ultimamente mi sono imbarcato in due disgraziate avventure con condomini che non ti pagano.
2.è vero a fine lavori devi fare la dichiarazione di fine lavori e poi presentare la certificazione per l'agibilità con i durc e le conformità. Il problema è se iniziati i lavori è possibile vendere il bene, in linea teorica di infatti è possibile comunicare il cambio del committente titolare della Cila,
Penso che una soluzione potrebbe essere allibrare in F3 le unità immobiliari in costruzione e poi procedere alla vendita.
Altre volte (ma non con frazionamenti) mi è capitato di vendere appartamenti ancora in costruzione anche se già identificati al catasto come A2.
Un caso analogo mi è capitato a perugia dove per una divisione e fusione ho riaccatastato procedendo alla fine lavori sull'unita venduta, le altre non le ho chiuse.
3. Per il condominio un tecnico deve comunicare la divisione millesimale e siamo a posto. Non mi è mai capitato un regolamento che impedisce i frazionamenti se legittimi rispetto alle leggi urbanistiche. Uno vietava le case di tolleranza ma è una altra storia.
4. Il profilo urbanistico si è semplificato con il decreto sblocca italia il frazionamento è manutenzione straordinaria e quindi non soggetta ad oneri.


Grazie per il tuo aiuto

 

[gibO.o]

Ah ho capito vuoi vendere proprio l'appartamento come se fosse in costruzione... ma ha senso a livello economico? Non so, mi da l'idea che spendendo qualche migliaio di euro risolvi le cose per bene e incrementi seriamente il valore degli immobili... boh se lo chiedi evidentemente ha senso

La voltura di CILA non l'ho mai sentita francamente... e non so se si possa fare (è una comunicazione, che nemmeno prevede il fine lavori... di fatto non un titolo abilitativo) Poi se mi smentisci meglio! Buono a sapersi...

 

[Vincemil]

Dividere un appartamento e' un gioco che quasi mai vale la candela!

 

[chantal_bbb]

mettiamo qui gli auguri a chantal magari passa e mi da un suo consiglio

auguri chantal e a tutte le donne del forum

Grazie, carissimo, sei un gentleman! Ma qua vi è una penuria di rappresentanti femminili......

 

[chantal_bbb]

Buongiorno sono un ragazzo inesperto, approfitto di questo magnifico forum per chiedere un consiglio.
una mia amica possiede un appartamento di 160 mq in una bella zona di Roma.
L'appartamento è un bell'appartamento, ma non sufficientemente bello da soddisfare i riccastri che possono / vogliono spendere 1 M€
Ho suggerito alla mia amica di frazionarlo in modo da ottenere un piccolo appartamento bilocale (del quale le ho già trovato la possibile acquirente) e un appartamento comodo e bello da 110 mq.
LA mia amica non vuole fare lei i lavori, io sono neolaureato in ingegneria e mi sono appena iscritto all'ordine, quindi non ho problemi a farle ottenere il titolo edilizio, nella fattispecie una CILA (come previsto dal decreto sblocca italia che classifica i frazionamenti come manutenzione straordinaria).
il punto è ottenuta la CILA fa l'inizio lavori esegue quelle poche opere per dividere la casa e procede al riaccatastamento senza ultimare i lavori (impianti ed altro)
per vendere la situazione deve essere allineata.
l'accatastamento come deve essere fatto in F3 unità in corso di costruzione oppure in A2 direttamente anche se non sono ultimati i lavori?
quindi deve eventualmente finire almeno le partizioni intenrne (demolizioni e costruzioni ? del sovrapposto?)

conto molto sui saggi consigli di chantal e di broken brik
aiutate un giovane collega inesperto

Io non sono un tecnico e tu ne sai sicuramente più di me, furbacchione! Comunque credo proprio dipenda dal tipo di lavori devi fare per frazionare l'immobile. Alcuni sono praticamente pronti da dividere, come ben sai, altri presumono lavori consistenti di demolizione, rifacimento, spostamenti, ecc. Detto questo, che io sappia puoi benissimo accatastate come F3 ma è chiaro che poi difficilmente troverai gli acquirenti che si accollano l'onere di accatastarlo successivamente in A2. Dando per scontato che tu hai gli elementi sufficienti per sapere già che saranno accatastati A2. Inoltre, F3 identifica l'immobile da costruire, non da ristrutturare, che io sappia eh. Come costruttore, puoi fare un compromesso per un immobile F3 ovvero sprovvisto di rendita e di agibilità, rimandando il rogito a quando l'immobile sarà finito, agibile e provvisto di RC. Praticamente, sarebbe come una vendita su carta. Il costruttore accatasta F3 o F4, che sono cat. temporanee, anche perchè così non paga IMU fino all'accatastamento definitivo (A).

 

[porchetto]

Ah ho capito vuoi vendere proprio l'appartamento come se fosse in costruzione... ma ha senso a livello economico? Non so, mi da l'idea che spendendo qualche migliaio di euro risolvi le cose per bene e incrementi seriamente il valore degli immobili... boh se lo chiedi evidentemente ha senso

La voltura di CILA non l'ho mai sentita francamente... e non so se si possa fare (è una comunicazione, che nemmeno prevede il fine lavori... di fatto non un titolo abilitativo) Poi se mi smentisci meglio! Buono a sapersi...

Allora due punti
1. Frazionare aggiunge valore?
Dipende, nella zona di roma dove sta questo appartamento ho analizzato la distribuzione delle richieste.
Una prima popolazione di richieste con budget fino a 300 k non ha una grande numerosità, la seconda classe fino a 500 k invece è molto numerosa, sopra a 500 fino a 800 k ci sono molte poche richieste, aumentano invece le richieste sopra gli 800 k oltre ad 1 M.
L'appartamento ha una grande superficie dovrebbe essere quotato sopra gli 800 k ma manca di caratteristiche che cercano gli acquirenti per quella classe di prezzo, ovvero lo spazio esterno, il palazzo signorile il piano alto....
Nella classe di prezzo fino a 500 k gli acquirenti sono meno esigenti è in quella classe si posiziona ben la frazione più grande.
Per la porzione più piccola alla fin fine non è difficile piazzarla, alla fine per vendere L'intero devo lavorare Sul prezzo.
Invece posso raggiungere il risultato con questo frazionamento senza sacrificare il prezzo.

2. Per fare il frazionamento abbiamo un costo di circa 500 /mq otteniamo,due appartamenti nuovi ma dovemmo investire almeno 80k vale la pena? È poi sarebbe una operazione irreversibile, se mi limito alla progettazione invece ho ebtrambe levstrade aperte.

Poi c'è la percezione del costo della ristrutturazione, vedi tu che sei del mestiere parli di poche migliaia di euro.
I profani che comprano non valutano mai correttamente, se offri un appartamento ristrutturato dicono che il costo di ristrutturazione è minimo poi invece vorrebbero comprare appartamenti da restaurare a quattro soldi anche se molto belli nelle caratteristiche perchè gli appartamenti da ristrutturare più di tanto non possono costare.

La mia scelta è di concentrare gli sforzi sugli immobili nei quali il restauro aggiunge più valore.

Ti aggiungo che se un appartamento è abitabile o ridotto come una casa di Aleppo, il restauro costa sempre grosso modo la stessa cifra, questo è un appartamento abitabile.

 

[porchetto]

Ah ho capito vuoi vendere proprio l'appartamento come se fosse in costruzione... ma ha senso a livello economico? Non so, mi da l'idea che spendendo qualche migliaio di euro risolvi le cose per bene e incrementi seriamente il valore degli immobili... boh se lo chiedi evidentemente ha senso

La voltura di CILA non l'ho mai sentita francamente... e non so se si possa fare (è una comunicazione, che nemmeno prevede il fine lavori... di fatto non un titolo abilitativo) Poi se mi smentisci meglio! Buono a sapersi...

Non sono all'altezza di contraddirti. Non penso che non si possa fare è il titolo che legittima il frazionamento.
Non è una concessione ma una abilitazione, ma non è importante, senza la cila sarebbe comunque abusivo.

 

[porchetto]

Dividere un appartamento e' un gioco che quasi mai vale la candela!

Dipende dalla domanda, 20 anni fa frazionare a perugia aggiungeva valore perché realizzavi appartamenti da affittare a studenti e quindi da mettere a reddito.
Ora conviene realizzare appartamenti di prestigio in centro storico, per vendere a famiglie facoltose.

 

[porchetto]

Grazie, carissimo, sei un gentleman! Ma qua vi è una penuria di rappresentanti femminili......

Infatti tu sei una preziosa amica in questo forum.
Dovresti tenere un blog.
Magari te ne parlo in p.ivato

 

[porchetto]

Io non sono un tecnico e tu ne sai sicuramente più di me, furbacchione! Comunque credo proprio dipenda dal tipo di lavori devi fare per frazionare l'immobile. Alcuni sono praticamente pronti da dividere, come ben sai, altri presumono lavori consistenti di demolizione, rifacimento, spostamenti, ecc. Detto questo, che io sappia puoi benissimo accatastate come F3 ma è chiaro che poi difficilmente troverai gli acquirenti che si accollano l'onere di accatastarlo successivamente in A2. Dando per scontato che tu hai gli elementi sufficienti per sapere già che saranno accatastati A2. Inoltre, F3 identifica l'immobile da costruire, non da ristrutturare, che io sappia eh. Come costruttore, puoi fare un compromesso per un immobile F3 ovvero sprovvisto di rendita e di agibilità, rimandando il rogito a quando l'immobile sarà finito, agibile e provvisto di RC. Praticamente, sarebbe come una vendita su carta. Il costruttore accatasta F3 o F4, che sono cat. temporanee, anche perchè così non paga IMU fino all'accatastamento definitivo (A).

Mi hai sgamato.


Hai toccato un punto importante non so se puoi vendere un f3 ad un retail.