Prima Visita Immobile - Cosa Controllare

Munch

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Buongiorno a tutti,
lo scopo di questa discussione è quello di raccogliere consigli su come approcciarsi alla prima visita ad un immobile con lo scopo di acquistarlo.
Cosa controllare e come?

Esempio, voi cosa avete controllato, cosa controllereste o vi comportereste?
Dividerei in due macro categorie:
Esterno immobile:
- Come valutare stato generale
- Dove cercare eventuali segnali di problemi? (spigoli, macchie umidità, posizione scarichi)
- Posizione (ore sole, vicinato ecc)
Interno immobile:
- Infissi
- Finiture (porte, pavimenti)
- Cosa chiedere circa impianti elettrico, idrico, riscaldamento? (non so attestati, certificazioni, materiale di tubi e caloriferi)

Credo che in caso di interesse vero sull'immobile far fare sopralluogo a tecnico sia di rigore.

Avanti con i consigli
 
Esterno: guarda con attenzione se ci sono crepe o segni di cedimenti, materiali tipo l'amianto, guarda anche i palazzi vicini...alcune crepe sono più evidenti nella parte in alto, sotto il cornicione...guarda anche il tetto.
Valuta anche il traffico, il verde, la fauna locale.
Interno: chiedi subito una piantina e verifica se corrisponde esattamente, prendi qualche misura e controlla la scala grafica.
Questo è solo l'inizio.....inoltre, preferisci un usato da ristrutturare o un nuovo?
 
Intanto bisognerebbe capire se l'immobile è una villetta o un appartamento in condominio... perchè le cose da guardare cambiano... comunque ti faccio un elenco generico.

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

STATO DELL'IMMOBILE INTERNI:
1- Solaio -> saltella per vedere se vibra molto
2- Crepe evidenti -> falle vedere ad un tecnico
3- Piastrelle -> striscia i piedi per vedere le difformità
4- Infissi -> guarnizioni non appiccicose o secche, comprese quelle dei vetri
5- Imbiancata di recente -> forse nasconde muffa
6- Ha ancora i mobili della nonna -> chiedi di spostarli, guarda bene dietro
7- Ha una parete completamente a nord -> verificare presenza di muffa
8- Infiltrazioni dal tetto
9- Umidità di risalita (difficilmente risolvibile)
10- Esposizione ideale -> NORD: Ripostiglio, Scala, Bagno, Studio - EST: Camera, Bagno - SUD: Soggiorno - OVEST: Cucina

STATO DELL'IMMOBILE ESTERNI:
11- Facciate "scrostate" o rigonfiamenti -> intervento oneroso
12- Accessibilità alla copertura -> se non c'è un lucernario/botola bisogna sempre andare con cestello/ponteggio
13- Segni di colatura sulla facciata -> dilavamento, infiltrazioni
14- Se piano terra senza interrato deve avere il VESPAIO AREATO -> vedrai delle griglie ad h.50 cm in facciata

Quando hai visto tutto quello che ti ho elencato allora puoi parlare di soldi perchè sei in grado di valutare veramente ciò che comprerai :)
 
Ultima modifica:
Tutto giustissimo...io però i documenti li chiederei solo dopo la prima visita, e solo se la casa mi piace veramente!
 
Tutto giustissimo...io però i documenti li chiederei solo dopo la prima visita, e solo se la casa mi piace veramente!

Si è vero... mi sono fatto prendere la mano :D
Però mai parlare di soldi prima di aver visto tutto...
 
Intanto bisognerebbe capire se l'immobile è una villetta o un appartamento in condominio... perchè le cose da guardare cambiano... comunque ti faccio un elenco generico.

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

STATO DELL'IMMOBILE INTERNI:
1- Solaio -> saltella per vedere se vibra molto
2- Crepe evidenti -> falle vedere ad un tecnico
3- Piastrelle -> striscia i piedi per vedere le difformità
4- Infissi -> guarnizioni non appiccicose o secche, comprese quelle dei vetri
5- Imbiancata di recente -> forse nasconde muffa
6- Ha ancora i mobili della nonna -> chiedi di spostarli, guarda bene dietro
7- Ha una parete completamente a nord -> verificare presenza di muffa
8- Infiltrazioni dal tetto
9- Umidità di risalita (difficilmente risolvibile)
10- Esposizione ideale -> NORD: Ripostiglio, Scala, Bagno, Studio - EST: Camera, Bagno - SUD: Soggiorno - OVEST: Cucina

STATO DELL'IMMOBILE ESTERNI:
11- Facciate "scrostate" o rigonfiamenti -> intervento oneroso
12- Accessibilità alla copertura -> se non c'è un lucernario/botola bisogna sempre andare con cestello/ponteggio
13- Segni di colatura sulla facciata -> dilavamento, infiltrazioni
14- Se piano terra senza interrato deve avere il VESPAIO AREATO -> vedrai delle griglie ad h.50 cm in facciata

Quando hai visto tutto quello che ti ho elencato allora puoi parlare di soldi perchè sei in grado di valutare veramente ciò che comprerai :)

Per l'agibilità l'obbligo non dovrebbe essere solo per le case post '67 senza distinzioni tra centri urbani o meno ?
 
Per l'agibilità l'obbligo non dovrebbe essere solo per le case post '67 senza distinzioni tra centri urbani o meno ?

L'obbligo è stato introdotto nel Regio Decreto 27 luglio 1934, ma esplicitato meglio con la Legge Ponte n. 765/1967... quindi si diciamo che se non lo troviamo ante '67 non è grave (quando facco l'accesso agli atti in comune faccio già fatica a trovarlo per immobili degli anni 70-80... figuriamoci :eek:)
Poi i notai se è dentro o fuori al centro abitato, c'è o non c'è l'agibilità... dichiarando che è ante '67 credono che vada tutto bene :wall:
 
Questo è solo l'inizio.....inoltre, preferisci un usato da ristrutturare o un nuovo?

La mia idea era spaziare con la discussione in ogni direzione e non soffermarmi a uno specifico caso.
Chiunque in occasione di acquisto casa che sia nuovo o da risistemare potrebbe beneficiare di dritte! ;)
 
Intanto bisognerebbe capire se l'immobile è una villetta o un appartamento in condominio... perchè le cose da guardare cambiano... comunque ti faccio un elenco generico.

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

STATO DELL'IMMOBILE INTERNI:
1- Solaio -> saltella per vedere se vibra molto
2- Crepe evidenti -> falle vedere ad un tecnico
3- Piastrelle -> striscia i piedi per vedere le difformità
4- Infissi -> guarnizioni non appiccicose o secche, comprese quelle dei vetri
5- Imbiancata di recente -> forse nasconde muffa
6- Ha ancora i mobili della nonna -> chiedi di spostarli, guarda bene dietro
7- Ha una parete completamente a nord -> verificare presenza di muffa
8- Infiltrazioni dal tetto
9- Umidità di risalita (difficilmente risolvibile)
10- Esposizione ideale -> NORD: Ripostiglio, Scala, Bagno, Studio - EST: Camera, Bagno - SUD: Soggiorno - OVEST: Cucina

STATO DELL'IMMOBILE ESTERNI:
11- Facciate "scrostate" o rigonfiamenti -> intervento oneroso
12- Accessibilità alla copertura -> se non c'è un lucernario/botola bisogna sempre andare con cestello/ponteggio
13- Segni di colatura sulla facciata -> dilavamento, infiltrazioni
14- Se piano terra senza interrato deve avere il VESPAIO AREATO -> vedrai delle griglie ad h.50 cm in facciata

Quando hai visto tutto quello che ti ho elencato allora puoi parlare di soldi perchè sei in grado di valutare veramente ciò che comprerai :)

Utili suggerimenti e anche consigli pratici OK!.
Credo anche io che chiedere la documentazione alla prima visita forse sia eccessivo.

A prima vista come si fa a valutare gli impianti?
Esempio
Impianto elettrico: se ci sono cavi a vista o prese elettriche o punti luce "datati" è facile capire che l'impianto sarà da rifare
Può esser utile controllare dove è posizionato salvavita? Cosa deve per forza esserci in un pannello elettrico?
per l'impianto idraulico? Ci basiamo su stato di bagni e cucine?
Caldaia o boiler.Se sono spenti da parecchio possono esserci problemi con calcare o altro? Come farsi idea? Oppure queste sono cose da rinviare solo a successivo sopralluogo con proprio tecnico?
 
Potrebbe tornare utile vedere sul citofono che tipo di "popolazione" abita quel condominio. :yes:
 
Ultima modifica:
Utili suggerimenti e anche consigli pratici OK!.
Credo anche io che chiedere la documentazione alla prima visita forse sia eccessivo.

A prima vista come si fa a valutare gli impianti?
Esempio
Impianto elettrico: se ci sono cavi a vista o prese elettriche o punti luce "datati" è facile capire che l'impianto sarà da rifare
Può esser utile controllare dove è posizionato salvavita? Cosa deve per forza esserci in un pannello elettrico?
per l'impianto idraulico? Ci basiamo su stato di bagni e cucine?
Caldaia o boiler.Se sono spenti da parecchio possono esserci problemi con calcare o altro? Come farsi idea? Oppure queste sono cose da rinviare solo a successivo sopralluogo con proprio tecnico?

Per l'impianto elettrico dovresti accertarti della presenza o meno del certificato di conformità, così come anche per l'impianto termoidraulico.
Per la caldaia o boiler non credo siano così importanti nella scelta di un immobile: la loro sostituzione con una nuova non comporta una spesa rilevante sul totale di acquisto della casa.
 
La mia idea era spaziare con la discussione in ogni direzione e non soffermarmi a uno specifico caso.
Chiunque in occasione di acquisto casa che sia nuovo o da risistemare potrebbe beneficiare di dritte! ;)
Secondo me nuovo e usato sono due scelte molto diverse.
Se compri nuovo da costruttore devi pretendere tutto a regola d'arte.
Se compri un usato, e vuoi ristrutturarlo, in base alle tue esigenze, forse ti rivolgerai comunque all'elettricista per fargli mettere tante prese in cucina, specialmente soprapiano: è un classico, oggi tutti hanno mille microonde, caffettiere, minipimer, frullatori, grill etc.....solo un esempio....quindi della conformità ti importa il giusto.
 
Ciao a Tutti, mi unisco a questo magnifico gruppo per dirvi quanto segue e chiedervi consigli.
L'agenzia immobiliare che tratta l'appartamento che mi interessa, nonostante sia conosciutissima a livello nazionale e mi fermo qui..., mostra parecchia insofferenza nel rilasciarmi questi documenti :

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:

B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:

F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);

H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

Mi hanno fatto capire garbatamente e in maniera velata che sono un rompi...

Inoltre l'Agenzia immobiliare vuole che si vada per forza dal loro Notaio per le pratiche di acquisto.
Al posto mio come vi comportereste e cosa rispondereste all' Ai , tenendo comunque conto che ci terrei a concludere la trattativa ?
Ringrazio anticipatamente.
 
All'agenzia immobiliare tinta di verde fagli capire garbatamente che:
- se non ti fanno vedere i documenti significa che nascondono qualcosa.
- si devono guadagnare la loro provvigione.
- se non ti danno i documenti ti rivolgerai direttamente al venditore... e poi per la provvigione la deciderà il giudice (e sarà meno di quanto loro chiedono ora)
- ci sono altre case in vendita.

Se necessario mandare tutto per iscritto via raccomandata.

Avere quei documenti è un tuo sacrosanto diritto visto che stai investendo un SACCO di soldi.

Lo riscrivo anche qui:
[size=+2]NON SIATE IN BALIA DEGLI AGENTI IMMOBILIARI :D[/size]
 
"Per forza dal loro notaio" non esiste. Il notaio lo paga l'acquirente e quindi lo sceglie. Se proprio te ne vogliono imporre uno chiedi se sono intenzionati a pagarlo. Che simpatici! :mad:
 
Ti fanno capire che sei un rompi? Tu fagli capire che ti stanno ritardando e complicando l'acquisto (il contrario della loro professione) e che forse ti toccherà rivolgerti direttamente al venditore.
 
DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.
Abbiate pazienza per la domanda sciocca, questi documenti ovviamente è meglio chiederli anche se la vendita è tra privati....giusto?

Oppure fra privati sono documenti di cui almeno una parte se ne occupa il notaio?
 
Abbiate pazienza per la domanda sciocca, questi documenti ovviamente è meglio chiederli anche se la vendita è tra privati....giusto?

Oppure fra privati sono documenti di cui almeno una parte se ne occupa il notaio?

OVVIAMENTE SI. Questo vale per qualsiasi immobile con qualsiasi destinazione d'uso con opportune differenze in termini di documenti (eh si, anche i garage dovete controllare!)
Venduti da privati, agenzie, costruttori, ecc...

Il notaio GENERALMENTE fa controlli solamente su:
- Atto di provenienza, attestando che il venditore è realmente proprietario...
- Dati catastali (verifica coincidano...)
E poi in rogito scrive che il venditore DICHIARA di vendere senza abusi, che la planimetria è conforme bla bla bla... Però lui la casa mica l'ha vista! Potrebbe anche non esistere fisicamente... ah ma è accatastata tranquillo... :D
 
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