Finalmente sono pronto per fare una proposta

[falcoreste]

salve a tutti,
è tanto che non scrivo ma ho continuato a leggervi di tanto in tanto.

sono approdato su questo forum un annetto fa o poco più, perché avevo bisogno di aiuto nel cercare, trovare e comprare casa.
Dopo mille vicissitudini, finalmente, io e la mia compagna, siamo pronti a fare una proposta di acquisto.


casa di inizio anni 80, prov di Bologna (budrio), zona giorno di 36mq, camera di 13mq, cambretta di 11mq, un bagno sufficientemente capiente, 2 balconcini, cantina a piccolo garage.
La casa è stata ristrutturata nel 2009, con materiali piuttosto buoni (alla seconda visita siamo andati con un impresario edile di nostra fiducia)

prezzo di partenza 185.000
l'AI ci comunica l'intenzione dei proprietari di un 10% di trattativa
Rogito entro 6 mesi

La nostra proposta sarà:
165000 se consegna entro metà maggio, 160000 se invece slitta ad agosto.
La duplice proposta mi è stata consigliata sulla base del fatto che i tassi iniziano lentamente a risalire e c'è caso che quello 0,40 o 0,50 di differenza tra maggio ed Agosto comporti quei 6/7 mila euro di interessi in più.

Ma adesso chiedo a voi, ha senso questa duplice proposta? il ragionamento sul tasso (fisso) è corretto?

Altro dubbio:
l'AI mi ha dato una copia della proposta, a suo dire ufficiale della FIAIP (spero di non aver sbagliato acronimo) ma che non contempla la sospensiva per il via libera dell sbanca.
L'AI dice che lo aggiungiamo a penna: è una cosa legalmente valida?
Oltre la sospensiva per la banca, devo mettere anche quella per la situazione catastale?
In realtà io ho già copia della piantina catastale, c'è qualche controllo che posso fare per conto mio o in ogni caso bisogna passare per richieste al comune?

infine, sempre tramite amici, ci è stato consigliato di:
verificare che al momento dei lavori di ristrutturazione sia stata richiesto l'opportuno permesso al comune
di verificare che sulla casa non ci siano "concessioni"

sono verifiche che ha senso fare? le devo fare io o chiederle al venditore?
necessitano di una sospensiva nella proposta?


scusate le mille domande ma, come si evince da quanto chiedo, è per me materia assai sconosciuta

grazie mille per la pazienza
saluti

 

[broken brick]

Una clausola scritta a mano ha certamente valore, controlla che ci sia la firma anche dal venditore.
La dichiarazione di conformità catastale è obbligatoria al rogito, pena la nullità dell'atto. Legge 122/2010
Mi preoccuperei maggiormente della conformità urbanistica.

 

[gibO.o]

camera di 13mq, cambretta di 11mq

Scusa ma PER LEGGE un appartamento deve avere ALMENO una camera DOPPIA, cioè da 14mq... già qualcosa non va...

sono verifiche che ha senso fare? le devo fare io o chiederle al venditore?
necessitano di una sospensiva nella proposta?

NO! La proprosa proprio NON LA FARE fino a che non hai tutti i documenti!!!! Ricordati che l'A.I. fa l'interesse suo e del venditore... non tuoi.
Copio dall'altro topic:

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

 

[skarlatti]

non hai detto di preciso quanti mq commerciali sono... a spanne sembrerebbero 90. l'hanno ristrutturata 8 anni fa, ti sei informato che interventi hanno fatto? impianti, caldaia, caloriferi, serramenti?

sempre a spanne io x 165.000 non la prenderei, troppo.

 

[Chi Unque]

Prima di tutto ricordati che per il compratore la via più sicura è quella di non fare proprio la proposta di acquisto. Cioè devi cercare adesso un notaio (non legato al venditore o alla agenzia immobiliare) e mettere tutto in mano al notaio, che è in grado di fare i controlli in modo molto più sicuro. Come ti è già stato detto, mai fare la proposta di acquisto senza tutti i documenti necessari. Volendo è vero che si può aggiungere la clausola del mutuo a penna ma non è preferibile. Quello che dovresti fare è comunque farti dare dall'agente immobiliare il testo della proposta di acquisto (se vuoi fare la proposta invece che lasciare fare al notaio, cosa che personalmente ti sconsiglio) INTEGRALMENTE compilato in ogni sua parte. Quindi se vuole aggiungere o togliere clausole, PRIMA aggiunge /toglie le clausole , ti fa avere il testo definitivo, lo controlli o meglio lo fai controllare a un esperto. E a quel punto se è il caso firmi

 

[falcoreste]

Buongiorno, innanzitutto grazie mille per le vostre risposte.
Che chiaramente aprono la via ad ulteriori dubbi, pertanto vi chiedo qualche chiarimento:
@Mozzarello:
l'AI mi ha mostrato un modulo prestampato ufficiale FIAIP, credo però sia un pelino vecchio per non avere la clausola della sospensiva legata al mutuo.
A questo punto, dici che è meglio che io mi riscriva tutto il testo del modulo e aggiungo la clausola della sospensiva?
se si, quale sarebbe la dicitura più corretta? perchè immagino che anche qui, in caso di controversia, per avere ragione bisogna fare le cose in un certo modo

L'idea della proposta nasce dalla necessità di accordarci sul prezzo: in sostanza il mio messaggio al proprietario (coppia separata) è che se vanno via entro 3 mesi, offro 165mila, se vanno via entro 5 mesi, offro 160mila
(a questo proposito ti chiedo un parere anche relativo alla sensatezza/fattibilità di questa (malsana) idea
@gibO.o
riguardo ai documenti necessari da richiedere

A) Provenienza immobile -> Atto notarile | Ok, questo è facile da capire, devo richiederlo così com'è. In realtà l'AI mi ha solo mostrato l'atto del rogito fatto dagli attuali proprietari (anno 2009 - casa pagata 205mila a cui sono stati aggiunti i lavori)
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune | anche qui, chiedo paro paro quanto scritto
C)* Agibilità/abitabilità | il fatto che dentro ci abiti la moglie con 3 figli, quindi, non certifica che ci si possa abitare, giusto?
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa | qui sono un attimo in difficoltà sul "cosa" richiedere. Cioè, io , in mano, ho la piantina catastale, quella fornita dal catasto, con tutte le quote degli ambienti (compresa la camera matrimoniale di 13,37mq). Ho quindi già quello che mi serve, o esiste un altro documento specifico che va affiancato alla piantina catastale?


DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica | questo l'AI mi ha detto che lo forniranno al rogito, in quanto obbligo di legge
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima) | questi credo che l'AI li abbia già, io devo chiederli prima della proposta/preliminare o dopo?
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni | io avevo chiesto gli ultimi 2 verbali di condominio, ho ricevuto il rendiconto delle spese 10/2015 fino a 09/2016 più il prospetto per le spese dell'anno successivo. E' importante che insista sul discorso dei 2 rendiconti definitivi?
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate | Qui devo essere io che mi metto in contatto con l'amministratore o devo richiederlo all'AI?
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi | anche in questo caso, come sopra: sento io l'amministratore o è compito dell'AI/proprietari?

@broken brick
l'AI mi ha detto che la proposta la firmo io e lui la presenta ai proprietari. Se loro accettano, allora la firmano e poi dopo si prende appuntamento dal notaio per il preliminare.
Mi ha chiesto un assegno di 5 mila all'atto della proposta, e uno di 25mila al preliminare

per la dichiarazione di conformità urbanistica, chiedo io al comune? o si tratta di un documento che il venditore deve predisporre?
e scusa l'ulteriore domanda, di preciso di cosa si tratta e quali sono gli eventuali problemi che ne possono conseguire?
@skarlatti
non ricordo precisamente quanti metri commerciali, ma direi intorno agli 85, senza contare cantina e garage
Ristrutturazione di tutti gli impianti (il proprietario è un elettricista), parquet in tutta la casa tranne in cucina e in bagno, serramenti in legno con vetrocamera, pompa di calore (2 split in casa)
Secondo piano senza ascensore e senza possibilità di metterla in futuro.

io, senza alcuna esperienza specifica, avevo considerato che 2000€/mq fosse un prezzo ragionevole.
Su immobili da ristrutturare, nelle zone limitrofe, si parla di 1200€/mq (ovviamente ci sono gli sgravi fiscali, ma è anche vero che tanto tempo se ne parte per i lavori, per cercare i materiali, e 3/4 mesi di affitto in più da pagare)

Spero di aver risposto a tutti.
Scusatemi se mi sono dilungato e per le millemila domande.
Grazie ancora

 

[broken brick]

-Per verificare la conformità urbanistica il tecnico più adatto, generalmente è un geom.
-Si, tu fai una proposta con allegato assegno di 5k (intestato al venditore), che diventerà contratto quando sarà accettata (firmata) dal venditore.

 

[gibO.o]

Risposte in grassetto

C) Agibilità NO, non certifica un bel niente.. serve il certificato
D) Conformità catastale
esempio di estratto di mappa catastale
(la sagoma del fabbricato deve più o meno corrispondere alla realtà, il n° di particella deve corrispondere con quello della plan. catastale)

esempio di planimetria catastale (deve corrispondere alla realtà)

p.s. Una casa degli anni 80 NON può avere una camera doppia/matrimoniale inferiore 14mq.. poi se a te "sta bene", visto che si parla di pochi cm puoi sicuramente usarlo a tuo favore per trattare il prezzo

E)- Attestato di prestazione energetica | questo l'AI mi ha detto che lo forniranno al rogito, in quanto obbligo di legge FALSO. E' obbligatorio per legge esporlo CON l'annuncio... l'AI e il proprietario rischiano la multa... PRETENDILO prima
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima) | questi credo che l'AI li abbia già, io devo chiederli prima della proposta/preliminare o dopo? TUTTI i documenti che servono a togliere ogni dubbio lo devi avere PRIMA di firmare
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni | io avevo chiesto gli ultimi 2 verbali di condominio, ho ricevuto il rendiconto delle spese 10/2015 fino a 09/2016 più il prospetto per le spese dell'anno successivo. E' importante che insista sul discorso dei 2 rendiconti definitivi? Si perchè il definitivo è l'unico che conta
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate | Qui devo essere io che mi metto in contatto con l'amministratore o devo richiederlo all'AI? L'amministratore per motivi di privicy non può dartelo.. l'AI/Proprietario devono chiederlo loro
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi | Come sopra

---------------------------------------------------------------------
Quando avrai TUTTI questi documenti che LORO ti devono fornire verifichi se è tutto conforme oppure chiami un tecnico (che avendo tutti o quasi i documenti ti costa anche poco) dopo di che valuti il prezzo e la proposta da fare. Sembrerà fin troppo puntiglioso ma stai investendo il "capitale di una vita" quindi pretendi quello che ti serve per valutare in autonomia.
[size=+2]NON SIATE IN BALIA DEGLI AGENTI IMMOBILIARI [/size]

 

[Chi Unque]

@Mozzarello:
l'AI mi ha mostrato un modulo prestampato ufficiale FIAIP, credo però sia un pelino vecchio per non avere la clausola della sospensiva legata al mutuo.
A questo punto, dici che è meglio che io mi riscriva tutto il testo del modulo e aggiungo la clausola della sospensiva?
se si, quale sarebbe la dicitura più corretta? perchè immagino che anche qui, in caso di controversia, per avere ragione bisogna fare le cose in un certo modo

L'idea della proposta nasce dalla necessità di accordarci sul prezzo: in sostanza il mio messaggio al proprietario (coppia separata) è che se vanno via entro 3 mesi, offro 165mila, se vanno via entro 5 mesi, offro 160mila
(a questo proposito ti chiedo un parere anche relativo alla sensatezza/fattibilità di questa (malsana) idea

@gibO.o
riguardo ai documenti necessari da richiedere

1) La cosa più semplice è che vai dal notaio, e chiedi al notaio di contattare l'agente immobiliare. Poi se la vede il notaio
2) Se vuoi fare la proposta, devi farti inviare copia del testo che l'agente immobiliare vuole usare. Poi vai da un esperto (notaio, avvocato) e gli chiedi di rivedere il testo (per evitare che ci siano clausole a te sfavorevoli) e aggiungere eventuali clausole, tra cui la sospensiva per il mutuo. Poi decidi se firmare o no, e non ci devono essere ulteriori clausole aggiunte o modificate, allegati, etc. rispetto a quanto rivisto dall'avvocato
3) La proposta con due tipologie di prezzo si può fare anche volendo, ma ci vedo due problemi. Innanzitutto bisogna controllare che tu non vai a finire invischiato nelle loro beghe matrimoniali (contestazioni sulla proprietà della casa, etc.). Poi i tempi su quando se ne vanno devono essere certi fin dall'inizio

Ho letto anche i vari commenti dopo il mio e condivido, sono utili consigli quelli che ti hanno dato

 

[skarlatti]

Buongiorno, innanzitutto grazie mille per le vostre risposte.
Che chiaramente aprono la via ad ulteriori dubbi, pertanto vi chiedo qualche chiarimento:


@skarlatti
non ricordo precisamente quanti metri commerciali, ma direi intorno agli 85, senza contare cantina e garage
Ristrutturazione di tutti gli impianti (il proprietario è un elettricista), parquet in tutta la casa tranne in cucina e in bagno, serramenti in legno con vetrocamera, pompa di calore (2 split in casa)
Secondo piano senza ascensore e senza possibilità di metterla in futuro.

io, senza alcuna esperienza specifica, avevo considerato che 2000€/mq fosse un prezzo ragionevole.
Su immobili da ristrutturare, nelle zone limitrofe, si parla di 1200€/mq (ovviamente ci sono gli sgravi fiscali, ma è anche vero che tanto tempo se ne parte per i lavori, per cercare i materiali, e 3/4 mesi di affitto in più da pagare)


Grazie ancora

ciao, io non conosco Budrio ma mi sono fatto un giro veloce su immobiliare.it , appartamenti trilocali di 85/100 mq di recente ristutturazione sui tra i 100/120k ce ne sono.

poi non so perchè non mi è ancora chiaro il tuo appartamento che caratteristiche ha di preciso ma prova ad immaginare che riesci a prenderlo a 165k, più hai altri 15k circa di spese accessorie... poi fai finta che per un qualche motivo tra qualche anno devi cambiar casa e questa la devi vendere, a 165k qualcuno te la compra?

 

[falcoreste]

salve a tutti, come sempre mille grazie per il vostro aiuto.
Adesso sono un po' di fretta non riesco a rispondere a tutti voi.

Do solo una risposta al volo a skarlatti riguardo il prezzo:

Budrio è un paese con molte frazioni, la stragrande maggioranza delle quali è praticamente nel bel mezzo della pianura padana, in mezzo a tanti campi, con pochissimi strutture e servizi.
I prezzi, a poco più di 2 o 3 km dal paese, scendono drasticamente... si trova a 140mila una casa più grande e costruita di recente.. ma è in mezzo al nulla.

Quella che abbiamo visto noi è a 700m dalle mura del centro storico, attaccata ad un parco ben curato, non ci sono negozi sotto casa ma 5 min a piedi c'è ortofrutta, macelleria, edicola... e 5 min di macchina supermercato, farmacia e la nostra pediatra

Insomma, il prezzo non ci è sembrato particolarmente eccessivo, anzi, credo che in zona sia piuttosto concorrenziale.
Chiaramente i bei lavori di ristrutturazione fatti in casa hanno contribuito a far cadere la scelta su quella casa.

Attualmente viviamo in una casa che ha 10 anni (in affitto), piano terra con terrazza, giardino e garage con scale interne.
Sulla carta un posto fighissimo, ma nel concreto è una struttura pensata e realizzata male, con gli spazi grandi ma molto poco vivibili, in cui non riusciamo proprio a sentirci a nostro agio.
Quella casa, invece, concezione di spazi vecchia, ma estremamente più funzionale.. avendola vista con i proprietari che ancora la abitano, ci siamo resi conto che il livello di "in casa ci sto bene", rispetto a dove stiamo adesso è il 10mila % in più.

Poi non nego che tutte le vecchie case abbiano un po' questo stesso "fascino", ma il problema è che di ristrutturato, a queste cifre e in zone comparabili, non abbiamo trovato nulla.
Soldi per la ristrutturazione non ne abbiamo, e quindi questa soluzione ha attirato la nostra attenzione..

Poi chiaro, qualche dubbio ancora c'è, non fosse altro che per il fatto che è la prima volta che acquistiamo casa..

 

[skarlatti]

salve a tutti, come sempre mille grazie per il vostro aiuto.
Adesso sono un po' di fretta non riesco a rispondere a tutti voi.

Do solo una risposta al volo a skarlatti riguardo il prezzo:

Budrio è un paese con molte frazioni, la stragrande maggioranza delle quali è praticamente nel bel mezzo della pianura padana, in mezzo a tanti campi, con pochissimi strutture e servizi.
I prezzi, a poco più di 2 o 3 km dal paese, scendono drasticamente... si trova a 140mila una casa più grande e costruita di recente.. ma è in mezzo al nulla.

Quella che abbiamo visto noi è a 700m dalle mura del centro storico, attaccata ad un parco ben curato, non ci sono negozi sotto casa ma 5 min a piedi c'è ortofrutta, macelleria, edicola... e 5 min di macchina supermercato, farmacia e la nostra pediatra

Insomma, il prezzo non ci è sembrato particolarmente eccessivo, anzi, credo che in zona sia piuttosto concorrenziale.
Chiaramente i bei lavori di ristrutturazione fatti in casa hanno contribuito a far cadere la scelta su quella casa.

Attualmente viviamo in una casa che ha 10 anni (in affitto), piano terra con terrazza, giardino e garage con scale interne.
Sulla carta un posto fighissimo, ma nel concreto è una struttura pensata e realizzata male, con gli spazi grandi ma molto poco vivibili, in cui non riusciamo proprio a sentirci a nostro agio.
Quella casa, invece, concezione di spazi vecchia, ma estremamente più funzionale.. avendola vista con i proprietari che ancora la abitano, ci siamo resi conto che il livello di "in casa ci sto bene", rispetto a dove stiamo adesso è il 10mila % in più.

Poi non nego che tutte le vecchie case abbiano un po' questo stesso "fascino", ma il problema è che di ristrutturato, a queste cifre e in zone comparabili, non abbiamo trovato nulla.
Soldi per la ristrutturazione non ne abbiamo, e quindi questa soluzione ha attirato la nostra attenzione..

Poi chiaro, qualche dubbio ancora c'è, non fosse altro che per il fatto che è la prima volta che acquistiamo casa..

beh ma allora il discorso cambia, effettivamente la cosa più importante è che voi stiate bene nella vostra casa... se tu personalmente non trovi il prezzo eccessivo allora comprala.

 

[falcoreste]

-Per verificare la conformità urbanistica il tecnico più adatto, generalmente è un geom.
-Si, tu fai una proposta con allegato assegno di 5k (intestato al venditore), che diventerà contratto quando sarà accettata (firmata) dal venditore.

perfetto!
per la proposta stavo valutando il testo che c'è in evidenza, quello redatto dal notaio di Genova (credo)

Magari lo scarico, lo adeguo alla situazione, e poi posto un pdf così mi dite se può andare o meno

intanto grazie mille

 

[falcoreste]

C) Agibilità NO, non certifica un bel niente.. serve il certificato

Quando avrai TUTTI questi documenti che LORO ti devono fornire verifichi se è tutto conforme oppure chiami un tecnico (che avendo tutti o quasi i documenti ti costa anche poco) dopo di che valuti il prezzo e la proposta da fare. Sembrerà fin troppo puntiglioso ma stai investendo il "capitale di una vita" quindi pretendi quello che ti serve per valutare in autonomia.
[size=+2]NON SIATE IN BALIA DEGLI AGENTI IMMOBILIARI [/size]

chiaro.. ti ringrazio molto..
in effetti io ho un estratto di mappa catastale ma è del 2009, prima che facessero i lavori

inoltre nel verbale di assemblea che ho chiesto mancano i fogli di 3 punti su 5 (vabbè uno è varie ed eventuali, ma mancano i fgli relativi all'adeguamento della caldaia condominiale)

Grazie mille, i tuoi consigli sono oro colato.
Sarò puntigliosissimo!!!

 

[falcoreste]

bene, oggi che ho un po' di tempo, sto iniziando a mettere giù il testo per la proposta (come dicevo, è una mera personalizzazione del testo del notaio ligure che c'è in evidenza)

mi vengono subito un po' di domande, che però posterò assieme al testo, magari diviso in 2 o 3 parti, in modo da avere un punto di confronto.

Intanto vi chiedo 3 cose di cui ho discusso con l'AI:

- l'AI mi ha chiesto di specificare nella proposta a quale filiale mi rivolgerò per la richiesta del mutuo?
è una richiesta comune/plausibile/sensata?

- l'AI mi ha fatto un rapido conto delle spese notarili, sostenendo che il notaio avrebbe chiesto:
1300 per il rogito
1000 per l'ipoteca
IVA su quello sopra
Tasse

e mi ha fatto un totale di 6000 euro

Io, però, facendo un po' di conti con la rendita catastale e rivalutazione del 5%, considerando il 9% a cui si aggiungono 100 euro per imposta catastale e imposta di ipoteca, arrivo intorno ai 1500 (non ho però considerato la rendita delle pertinenze - cantina e garage - perché non ce l'ho)

quindi faccio:
1500+
3200= (notaio iva compresa)

4700.
mi sono certamente dimenticato qualcosa nel calcolo, giusto?

Ultima domanda, che però non so se sia lecita qui sul forum:
qualcuno conosce un notaio serio e di cui ci si possa fidare a Bologna?

A me, l'AI me ne ha indicato uno in piazza Trento Trieste, dicendo che è uno dei più bravi.
Non scrivo il nome perché non so se si possa fare.

Grazie a tutti voi per i vostri aiuti, è veramente un grande aiuto quello che date a chi, come me, non conosce affatto l'argomento!!
saluti

 

[broken brick]

-Bologna è la città dei notai. Università dal 1500 proprio per la facoltà di legge, i famosi "glossatori". Non avrai problemi a trovarne uno bravo. Però sceglilo tu, non c'è motivo di ricorrere a quello dell'AI.
-Perchè devi passare il we a scrivere la proposta, che non è il tuo lavoro? Falla scrivere al tuo Sig. Dott. Notaio che tanto lo devi pagare comunque. IMHO

 

[falcoreste]

intanto grazie mille broken,

è che ho sentito tanti ex colleghi di lavoro che hanno avuto pessime esperienze con i notai:
chi non ha fatto bene tutti i dovuti controlli, chi ha tirato fuori spese extra etc etc

io, non sono di origini bolognesi e, sebbene vivi qui da moltissimi anni, non ho un tessuto di conoscenze tale da poter chiedere a chi affidarmi.

Considerati gli ottimi consigli che sto ricevendo qui, mi piacerebbe anche un'indicazione: affronterei così la questione con più leggerezza.

Riguardo la proposta, ho copia/incollato quella del 3d in evidenza e sto semplicemente modificando le parti tipo "il proponente" con "i proponenti", e robetta di questo tipo.

E' vero che il notaio che sceglierò (in qualche modo) ha sicuramente qualcosa di pronto, ma con lui non avrei la possibilità di chiedere una personalizzazione più di tanto.
Qui, almeno, il testo è stato discusso, qualche altro consiglio lo posso chiedere..
Insomma, mi sembra un peccato non sfruttare un'occasione simile, ecco

grazie mille ancora per la tua disponibilità

 

[falcoreste]

buongiorno a tutti, volevo aggiornare lo stato della "compravendita" che in realtà mi pare si stia arenando.
Volevo quindi chiedervi un parere su quella che è la posizione dell'AI per capire se tutto sommato è ragionevole o se mi sta nascondendo qualcosa.

2 giorni fa gli mando una email chiedendogli di procurarmi questi documenti:

- Atto Notarile di Provenienza
- Visura Catastale (Aggiornata)
- Estratto di Planimetria Catastale Immobile + Pertinenze (Quella che ho in mio possesso è del 2009 e manca il garage)
- Estratto Mappa Catastale (Aggiornata)
- Titoli Abilitativi (Aggiornati) (in 2 banche ci hanno detto che senza non avviano le pratiche per il mutuo)
- Ricevuta di Avvenuta Denuncia di Variazione (in quella che ho io non si legge la data di emissione. In ogni caso in banca ci hanno chiesto tutti documenti aggiornati)
- Dichiarazione di Conformità Urbanistica Protocollata
- Certificato di Agibilità/Abitabilità Aggiornato
- Dichiarazione di conformità impianti (se ricordo bene lei questi documenti già ce l'ha)

Una dichiarazione dell'amministratore di condominio in relazione a:
- Eventuali spese straordinarie deliberate e in caso ce ne siano, quali sono e a quanto ammontano le previsioni
- Eventuali morosità dei condòmini e decreti ingiuntivi
- Resoconto dei lavori relativi al tetto


Ieri lo sento per sapere se ha ricevuto tutto e lui mi dice che per trovare proprio tutti i documenti ci vuole tempo e che prima sarebbe meglio fare una proposta, magari con delle sospensive.
Lui, prossima settimana, mi darebbe:

- l'atto del rogito con cui gli attuali proprietari hanno acquistato
- visura catastale aggiornata
- quanto da me richiesto in relazione al condominio

Mi chiedo, visto che i proprietari hanno deciso di vendere casa più o meno un paio di anni fa (la signora è rimasta incinta, aveva già 2 bambini, e non c'è spazio in casa per il terzo), è mai possibile che ad oggi non si siano mai preoccupati di predisporre tutta la documentazione necessaria?

Secondo dubbio:
ammettiamo che io, a questo punto seguito da un notaio, faccia una proposta con tutta una serie di sospensive legate alla documentazione mancante, resto poi in balìa dei tempi dei proprietari per poter raccogliere i documenti che sono indispensabili per la valutazione della banca?
O a questo punto metto una sospensiva della serie: la proposta scade fra 7 giorni e, se accettata, resta valida a patto che venga consegnata assieme alla documentazione richiesta?

anche perchè, mi chiedo, quanto ci vorrà per avere tutti questi documenti?
una settimana non basta?

La mia sensazione è che ci sia qualcosa sotto, che i propietari non vogliono dichiarare e che l'AI gli sta dando una mano a tenere ben nascosto.
Anche perchè a tel l'AI mi ha fatto la tanto garbata quanto velata minaccia "se non fa la proposta io riprendo a fare le visite per quella casa", come a dire che le aveva sospese.
Sinceramente non vedo perchè mai avrebbe dovuto farlo, credo sia stato solo un modo per mettermi pressione.

E questo è il motivo principale per cui oggi ho fissato un appuntamento per un'altra casa.
Mia moglie vorrebbe quella, mi sta suggerendo di restare calmo e provare a portare a casa il risultato pur facendo un po' la parte del fesso.
Io, il fesso lo posso pure fare, ma non ho intenzione di prenderla in quel posticino.

Ditemi, sono lecite le mie preoccupazioni? o la prassi è quella che suggerisce l'AI?

grazie mille a tutti voi

 

[Chi Unque]

La mia sensazione è che ci sia qualcosa sotto, che i propietari non vogliono dichiarare e che l'AI gli sta dando una mano a tenere ben nascosto.
Anche perchè a tel l'AI mi ha fatto la tanto garbata quanto velata minaccia "se non fa la proposta io riprendo a fare le visite per quella casa", come a dire che le aveva sospese.
Sinceramente non vedo perchè mai avrebbe dovuto farlo, credo sia stato solo un modo per mettermi pressione.

Sicuramente è esatto quello che dici. Ti conviene farti seguire da un notaio e da un tecnico, e lasciare che se la sbrigano loro con l'AI
La categoria degli agenti immobiliari è formata da gente che passa la vita a farsi insultare da tutti, chiediti perché

 

[gibO.o]

Io non firmerei niente fino a che non ti danno i documenti.
Anche non avessero i documenti (andati persi?) i proprietari possono richiedere l'accesso agli atti in comune o pagare un professionista per farlo! Spesso è l'agenzia stessa che manda un professionsita di fiducia... In max 2 settimane si riescono ad avere...

Spiega all'A.I. che la sua provvigione sarà proporzionata ai servizi che ti fornisce... se la devono guadagnare!!! Digli anche che di appartamenti in vendita ce ne sono tanti...

P.s. chiedigli anche l'attestato di prestazione energetica che avrebbero già dovuto avere per poter mettere in pubblicità l'immobile. (altrimenti è sanzionabile...)