Acquisto bilocali in costruzione

nf232323

Nuovo Utente
Registrato
25/1/11
Messaggi
3.334
Punti reazioni
202
Salve,
sono interessato all'acquisto di 2 bilocali in fase di costruzione.
Il progetto prevede la costruzione di 4 bilocali da un fondo commerciale al piano terra ed io sono interessato a prenderne due da mettere a reddito.
Al momento devono essere ancora iniziati i lavori ed è presente ovviamente progetto con capitolato.
Dato che vorrebbero fare il compromesso con pagamento di un anticipo di circa il 40/50% del prezzo a breve per poter iniziare vorrei sapere come posso tutelarmi dal fallimento del costruttore (anche se dovrebbe essere soggetto non fallibile), da ritardi nella consegna etc.?
Avevo pensato di richiedere una fideiussione bancaria a garanzie al momento del compromesso facendo includere eventuali riduzioni al saldo (5.000€/mese ad esempio) qualora i lavori non venissero completati entro la data pattuita.
È possibile? Avete altri consigli?
 
Il 40-50% di anticipo per iniziare i lavori mi sembrano TANTI e se consideriamo che tu gli garantisci la vendita di metà degli appartamenti mi sembrano TANTISSIMI... Io non darei più del 20-30%! Bastano e avanzano per comprare i materiali & co. La fideiussione emessa da banche decenti...
Puoi mettere un versamento intermedio a stato avanzamento lavori (sempre coperto da fideiussione)
Sicuramente la penale da mettere.. il compromesso studialo bene dal notaio.
 
Tutto si può fare.
consigli? un avvocato che ti assista nella fase contrattuale.

Se non sbaglio le imprese sono obbligate a rilasciare fideussione.
 
Si, la fideiussione è obbligatoria. Consiglio un notaio di propria scelta.
 
Forse sono fuori tema, hai già deciso, mi pare, ma -se posso dire la mia- non comprerei mai il nuovo per affittarlo, con tutto quello che c'è già in giro, in asta, poi?! Anche se fossero destinati in futuro per figli, (ma gli piaceranno? abiteranno lì o studieranno e lavoreranno chissà dove?), i bilocali te li ritroveresti vecchi e in quali condizioni? Sulla futura rivalutazione non ci scommetterei proprio.
 
Tutto dipende dal prezzo! Se è un prezzo stracciato hai il vantaggio che nel nuovo non avrai spese per un bel pezzo.
 
Io sapevo che per fidejussione bancaria si intendono soldi veri parcheggiati....o no?

Comunque 40-50% di anticipo vuol dire fidarsi tanto :yes:
 
Io sapevo che per fidejussione bancaria si intendono soldi veri parcheggiati....o no?

Comunque 40-50% di anticipo vuol dire fidarsi tanto :yes:

Infatti quella legge (se ricordo nel 2005) fu una notevole mazzata per i costruttori seri. Io ho dovuto farmi fare una specie di "castelletto" dalla banca, e non potevo più usare i soldi dei promittenti acquirenti direttamente per i Sal....
Poi molti se ne fregavano e contavano sulla disinformazione.
 
Tutto dipende dal prezzo! Se è un prezzo stracciato hai il vantaggio che nel nuovo non avrai spese per un bel pezzo.

Il prezzo apparentemente sarebbe buono, con uno sconto del 20% sui valori di mercato per oggetti di pari livello. Forse però troppo buono, anche perchè sono in attesa ancora di un capitolato definitivo che mi faccia vedere cosa effettivamente dovrebbe venire fuori...

Forse sono fuori tema, hai già deciso, mi pare, ma -se posso dire la mia- non comprerei mai il nuovo per affittarlo, con tutto quello che c'è già in giro, in asta, poi?! Anche se fossero destinati in futuro per figli, (ma gli piaceranno? abiteranno lì o studieranno e lavoreranno chissà dove?), i bilocali te li ritroveresti vecchi e in quali condizioni? Sulla futura rivalutazione non ci scommetterei proprio.

Per le aste non ho esperienza e non mi piacciono molto onestamente. Fortunatamente essendo abbastanza giovane io ancora non penso alla mia successione e l'investimento è fatto esclusivamente per reddito. Di qui a quando sorgeranno questo tipo di esigenze, valide e più che meritevoli di considerazione, dovrei avere liquidità sufficiente per esaudire eventuali loro desideri.

Il 40-50% di anticipo per iniziare i lavori mi sembrano TANTI e se consideriamo che tu gli garantisci la vendita di metà degli appartamenti mi sembrano TANTISSIMI... Io non darei più del 20-30%! Bastano e avanzano per comprare i materiali & co. La fideiussione emessa da banche decenti...
Puoi mettere un versamento intermedio a stato avanzamento lavori (sempre coperto da fideiussione)
Sicuramente la penale da mettere.. il compromesso studialo bene dal notaio.

Hai pienamente ragione. La percentuale è venuta fuori in sede di primo confronto e già mi pareva abbastanza alta. Secondo me il costruttore ha necessità di lauto anticipo per iniziare i lavori, per questo ha scontato abbastanza anche i prezzi. Però questo mi fa ancor più dubitare sulla qualità del lavoro e, soprattutto, sulla capacità di portarlo a termine.

Infatti quella legge (se ricordo nel 2005) fu una notevole mazzata per i costruttori seri. Io ho dovuto farmi fare una specie di "castelletto" dalla banca, e non potevo più usare i soldi dei promittenti acquirenti direttamente per i Sal....
Poi molti se ne fregavano e contavano sulla disinformazione.

E' presente una legge che obblighi il costruttore/parte venditrice a offrire fideiussione bancaria alla parte acquirente? Non ne ero assolutamente a conoscenza, puoi farmi i riferimenti legislativi per cortesia?

----

Indipendentemente da tutto, non ho intenzione di firmare (e anticipare ovviamente nulla) fino a quando non vedo: regolarità urbanistica, capitolati definitivi e una bella, capiente fideiussione bancaria che mi garantisce da fallimenti del costruttore, inadempiente di quest'ultimo e anche ritardi nella consegna.
 
Indipendentemente da tutto, non ho intenzione di firmare (e anticipare ovviamente nulla) fino a quando non vedo: regolarità urbanistica, capitolati definitivi e una bella, capiente fideiussione bancaria che mi garantisce da fallimenti del costruttore, inadempiente di quest'ultimo e anche ritardi nella consegna.

bravo :)

l'investimento è fatto esclusivamente per reddito.

Approfondisci questo punto anche...

Ci sono 3 scenari possibili... gli immobili nel medio periodo (nella tua zona):
1- Diminuiranno di prezzo (probabile)
2- Rimarranno stabili (probabile)
3- Aumenteranno di prezzo (poco probabile)

Visto che gli scenari 1-2 sono molto più probabili del 3 devi fare in modo che il reddito ricavato annualmente faccia valer la pena l'investimento... non puoi pensare di rivendere guadagnandoci! (ci perderai qualcosa quasi sicuramente)

Per valutare hai bisogno di sapere:
A- prezzo di acquisto comprensivo di tutte le spese (agenzia, notaio, tasse, allacci)
B- canone di locazione ipotetico (puoi fare l'agevolato?)
C- calcolare il "bonus" detrazione 50% per l'acquisto di beni completamente ristrutturati (se previsto nel tuo caso... informati!)
D- regime fiscale a cui vuoi aderire (cedolare secca 10-21%? o irpef ordinario?)
E- spese annue (manutenzioni, condominio?, assicurazioni, IMU)

Fatto questo, ammettendo che TUTTI ti pargeranno l'affitto e che li affitterai subito è relativamente semplice calcolare l'interesse annuo e paragonarlo a qualche altro strumento finanziario semplice tipo conto deposito etc)... e poi facci sapere se il gioco vale la candela :)
 
Dovrebbe essere questo: D.Lgs 20 giugno 2005 n 122 Art. 2
 
La mia personale esperienza di acquisto sulla carta è stata tragica.
Ci si può tutelare in 1000 modi ma spesso le imprese non sono molto flessibili e non accettano di inserire tutele varie nei preliminari(es. completamento lavori entro il.... oppure sono limiti bonari ma non perentori).
Se sono abbastanza avanti come costruzione ci si può pensare con uno sconto notevole. ( considera che passano anni per una costruzione e visto l' andamento del mercato in negativo qunado rogiti te lo sei fumato).
Te lo sconsiglio fortemente se non hanno nemmeno iniziato a scavare.
Per me dai costruttori prezzi migliori non si trovano sulla carta ma dopo qualche anno dalla terminazione dei lavori dove svendono gli ultimi appartamenti.
 
casa a reddito

Salve, volevo delle vostri opinioni se conoscete l'agenzia CASE DEL PARCO, hanno sede a Bergamo. Propongono delle ville in Sardegna a castelsardo ed isola rossa con una rendita garantita fino al 10%. Cosa ne pensate in merito?Gli appartamenti in bei residence con piscina costano 119000(castelsardo trilocale) e 139000(isola rossa bilocale). Inoltre affermano che la zona isola rossa non è più edificabile quindi è una grossa opportunità anche come rivalutazione. Attendo i vostri punti di vista..Grazie mille
 
Indietro