vendita vecchio immobile con patto di riservato dominio

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

quel del lago

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Ciao a tutti, ho letto alcuni thread a riguardo ma volevo un vostro parere nel mio caso specifico.
Ho un appartamento in un borgo storico, quindi parecchio datato, muri di sassi da 40cm per capirci.
La struttura e' buona ma ci sono da fare parecchi lavori dentro. Sentendo piu' agenzie vale intorno ai 40000 euro anche se ci pago una imu per 75000, ma non e' facile venderlo perche' e' parecchio promiscuo. Vi lascio immaginare come costruivano una volta, parte uno e poi gli altri si "attaccano" di lato, dientro ecc.... Una coppia mi ha proposto una vendita con patto di riservato dominio. Mi sono sembrate persone oneste perche' mi hanno messo subito in chiaro la loro situazione. Non possono aprire mutui perche' il marito ha problemi con Equitalia e pagherebbero l'equivalente di un affitto. Lei prende la pensione e sono innamorati della zona. Facendo 2 conti mi impegnerei per 8-10 anni. Chiaro che io preferirei incassare subito ma in quasi un anno ho avuto 3-4 visite e questa e' l'unica proposta concreta.
Voi che fareste?
 
perchè invece non proponi un rent to buy?
 
perchè invece non proponi un rent to buy?

Perche' avrei tutte le rogne dell'affitto su un immobile vecchio su cui ogni 15gg mi chiamerebbero per un problema, gia' provato e' escluso.
Mentre cosi', se non ho capito male, mi pagano una specie di affitto ma e' tutto a carico loro, comprese le tasse.
Onestamente se dovessi affittare farei un contratto normale per poi vendere a scadenza a prezzo pieno, non vedo alcuna convenienza nel rent to buy.
 
Secondo voi a sta gente non c'e' modo di fargli ottenere un prestito da qualche finanziaria per scavalcare il mutuo?
 
Ciao a tutti, ho letto alcuni thread a riguardo ma volevo un vostro parere nel mio caso specifico.
Ho un appartamento in un borgo storico, quindi parecchio datato, muri di sassi da 40cm per capirci.
La struttura e' buona ma ci sono da fare parecchi lavori dentro. Sentendo piu' agenzie vale intorno ai 40000 euro anche se ci pago una imu per 75000, ma non e' facile venderlo perche' e' parecchio promiscuo. Vi lascio immaginare come costruivano una volta, parte uno e poi gli altri si "attaccano" di lato, dientro ecc.... Una coppia mi ha proposto una vendita con patto di riservato dominio. Mi sono sembrate persone oneste perche' mi hanno messo subito in chiaro la loro situazione. Non possono aprire mutui perche' il marito ha problemi con Equitalia e pagherebbero l'equivalente di un affitto. Lei prende la pensione e sono innamorati della zona. Facendo 2 conti mi impegnerei per 8-10 anni. Chiaro che io preferirei incassare subito ma in quasi un anno ho avuto 3-4 visite e questa e' l'unica proposta concreta.
Voi che fareste?

Accetterei senza pensarci due volte!:D
 
Mentre cosi', se non ho capito male, mi pagano una specie di affitto ma e' tutto a carico loro, comprese le tasse.


A me pare invece che il carico fiscale per imposte dirette e per imposte locali (IMU / TASI) gravi su di te (è una vendita a rate, e la proprietà viene trasferita con l'ultima rata). Considera poi che è un contratto che va gestito con oculatezza e non è esente da rischi: in caso di inadempimento del compratore, dovrai restituire le rate pagate, tutt’al più avrai diritto ad un equo compenso per l’utilizzo del bene e per risarcimento danni e, in caso di mancata restituzione del bene, dovrai adire l’autorità giudiziaria con relativi tempi e costi.
 
Quel del lago : è scontato che il contratto dovrà essere redatto da un notaio competente in materia. Essendo un contratto piuttosto flessibile, è possibile prevedere il pagamento dell'IMU e della TASI in capo al cessionario in qualità di utilizzatore effettivo dell'immobile (se non in contrasto con la normativa locale). Per quanto riguarda invece l'IRPEF, quella resta in capo al cedente.

Questo tipo di contratto è disciplinato dagli artt. 1523-1526.

N.B. L’art. 1524, comma 1 c.c. stabilisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, a condizione che risulti da atto scritto con data certa anteriore al pignoramento.

Se l'immobile è poco appetibile sul mercato, penso che sia un'ottima chance. Ripeto però che devi approfondire assolutamente l'entità dell'esposizione del potenziale acquirente con Equitalia. Fermo restando che potrai (dovrai) concordare il pagamento di un congruo anticipo. Un altro elemento importante è l'età di questi signori.
 
in caso di inadempimento del compratore, dovrai restituire le rate pagate, tutt’al più avrai diritto ad un equo compenso per l’utilizzo del bene e per risarcimento danni e, in caso di mancata restituzione del bene, dovrai adire l’autorità giudiziaria con relativi tempi e costi.

A ben vedere, visto che mi pagano rate che sono equivalenti a un affitto, in caso di inadempimento dovrei trattenere tutto quanto versato, perche' altrimenti io avrei avuto il disagio di persone in casa e loro ci sono stati a scrocco e non sarebbe piu' un equo compenso. Al limite potrei restituirgli un 20%, che e' quello che avrei pagato in tasse con cedolare secca.
Per l'autorita' giudiziaria pare (pare) che i tempi siano piu' corti di uno sfratto, ma dovrei sentire un avvocato.
 
Quel del lago : è scontato che il contratto dovrà essere redatto da un notaio competente in materia. Essendo un contratto piuttosto flessibile, è possibile prevedere il pagamento dell'IMU e della TASI in capo al cessionario in qualità di utilizzatore effettivo dell'immobile (se non in contrasto con la normativa locale). Per quanto riguarda invece l'IRPEF, quella resta in capo al cedente.

C'e' da dire che se loro diventassero "proprietari" non dovrebbero pagare l'imu perche' sarebbe prima casa.
Solo che non ho capito l'aspetto tecnico di questa cosa: avviene un rogito vero e proprio solo che la proprieta' rimane a me ma intestatari risultano loro... fino a quando pagano. Funziona cosi'?
Per Irpef intendi la plusvalenza sull'immobile? Magari avercelo sto problema..

Se l'immobile è poco appetibile sul mercato, penso che sia un'ottima chance. Ripeto però che devi approfondire assolutamente l'entità dell'esposizione del potenziale acquirente con Equitalia. Fermo restando che potrai (dovrai) concordare il pagamento di un congruo anticipo. Un altro elemento importante è l'età di questi signori.

L'aspetto Equitalia va certamente valutato anche se mi pare di capire che dovrei essere al sicuro.
Per l'anticipo mi hanno gia' detto che non hanno soldi. Per l'eta' non so ancora ma direi attorno ai 60 anni.
Fossero al max 4 anni di rate sarei tentato, ma con queste premesse e 8-10 anni davanti capisci che sono abbastanza perplesso, anche se il contratto fosse blindato. Magari potrei accontentarmi di 5-10000 euro di meno e piazzarlo in pochi mesi (un mio amico agente dice sempre: non esistono immobili invendibili, e' sempre questione di prezzo).
A proposito, visto che mi pagano a rate, dovrei chiedere piu' dei 40000 che avevo proposto inizialmente, no? Quanto di piu'?
 
A ben vedere, visto che mi pagano rate che sono equivalenti a un affitto, in caso di inadempimento dovrei trattenere tutto quanto versato, perche' altrimenti io avrei avuto il disagio di persone in casa e loro ci sono stati a scrocco e non sarebbe piu' un equo compenso. Al limite potrei restituirgli un 20%, che e' quello che avrei pagato in tasse con cedolare secca.
Per l'autorita' giudiziaria pare (pare) che i tempi siano piu' corti di uno sfratto, ma dovrei sentire un avvocato.


Le rate che il compratore ti versa - nella vendita rateale con riserva di proprietà - non sono equivalenti ad un affitto, lo sono nel caso in cui il tuo contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà del bene passi al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti (terzo comma dell’articolo 1526 del codice civile).

Spetta a te scegliere l’esatta forma negoziale alla quale vuoi dare attuazione. Presta attenzione alle clausole che inserisci a contratto, stabilisci chiaramente la parte del canone da imputare a godimento del bene e quella a indennizzo, per scongiurare eventuali interventi del giudice, in caso di inadempimento.

Se il compratore smette di pagare le rate (per il 1525 il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione del contratto), il 1453 (Risoluzione del contratto per inadempimento) ti mette davanti a due strade: la prima è costituita dall’azione di adempimento per il recupero della somma delle rate scadute, la seconda è aspettare che il tuo credito si accresca, così da raggiungere un margine tale da consentirti di fare dichiarare - se ricorrono gli estremi della regola generale, il solito 1455 (Importanza dell’inadempimento) – al giudice la risoluzione del contratto (ma non è detto che il giudice la pensi come te): la liberazione dell’immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi tipici degli sfratti, ma dovrà essere comunque essere attivato il procedimento ordinario, art.605 c.p.c (Precetto per consegna o rilascio), che attualmente non è proprio velocissimo.

Nel caso di risoluzione per inadempimento, dovrai restituire le rate riscosse, salvo diritto ad un equo compenso (primo comma dell’articolo citato), quindi, dovrai restituire i canoni già corrisposti e il riconoscimento di un indennizzo per il godimento dell’utilizzatore del bene, tale da remunerare il solo godimento e non ricomprendere anche la quota destinata al trasferimento finale di esso (Cass. n.19732/2011).

Nella pratica notarile, è frequentemente usato l’ombrello protettivo del c.d. patto di confisca, l’accordo per cui, in caso di inadempimento dell’acquirente, e conseguente risoluzione, le rate pagate restano in proprietà al venditore a titolo di indennizzo: al riguardo il secondo comma dell’articolo citato contiene però una applicazione specifica del potere insindacabile di riduzione a favore del giudice, vale a dire che il compratore ha facoltà di chiedere al giudice la riduzione dell’indennizzo convenuto se risulta eccessivamente oneroso.

Alcune ulteriori cautele negoziali: prevedi una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna e chiarisci quale sia la somma che ti riservi di trattenere per ogni mese di occupazione dell’immobile, possibilmente veicola i pagamenti attraverso una fiduciaria, annota il verificarsi della condizione contrattuale nei Registri Immobiliari (se l’atto viene trascritto, la riserva è opponibile ai terzi, siano essi creditori del venditore o del compratore), stabilisci che le spese tutte, ordinarie e straordinarie, siano a carico del conduttore, e norma eventuali previsioni di rimborso, inserisci una clausola finalizzata a pubblicizzare presso la competente Conservatoria la risoluzione contrattuale per mancato pagamento del prezzo.

Consiglio finale: fatti assistere da un bravo professionista, non solo esperto dei meccanismi naturali o patologici dei processi di acquisto, ma ferrato in questa tipologia di vendita (ti assicuro che sono davvero pochi): la commedia degli scambi immobiliari fantasiosi lasciala ai commedianti.


Solo che non ho capito l'aspetto tecnico di questa cosa: avviene un rogito vero e proprio solo che la proprieta' rimane a me ma intestatari risultano loro... fino a quando pagano. Funziona cosi'?
Per Irpef intendi la plusvalenza sull'immobile? Magari avercelo sto problema..


La tesi, al momento maggioritaria, individua nella vendita con riserva di proprietà un diritto reale di garanzia attribuito al venditore, denominato non a caso “riservato dominio”, che si pone in antitesi all’acquisto della proprietà da parte del compratore che avviene immediatamente, escludendo però che l’effetto traslativo si realizzi prima del pagamento dell’ultima rata, che in pratica vuol dire una sorta di contratto traslativo con effetto differito in cui l’acquirente entra in possesso della casa al momento del rogito (è un contratto di compravendita a tutti gli effetti, con relative imposte e balzelli), ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo, fin quando, cioè, si esauriscono le rate (è come se l’acquirente pagasse un mutuo, e, infatti, il prezzo comprende anche gli interessi).
 
C'e' da dire che se loro diventassero "proprietari" non dovrebbero pagare l'imu perche' sarebbe prima casa.
Solo che non ho capito l'aspetto tecnico di questa cosa: avviene un rogito vero e proprio solo che la proprieta' rimane a me ma intestatari risultano loro... fino a quando pagano. Funziona cosi'?
Per Irpef intendi la plusvalenza sull'immobile? Magari avercelo sto problema..



L'aspetto Equitalia va certamente valutato anche se mi pare di capire che dovrei essere al sicuro.
Per l'anticipo mi hanno gia' detto che non hanno soldi. Per l'eta' non so ancora ma direi attorno ai 60 anni.
Fossero al max 4 anni di rate sarei tentato, ma con queste premesse e 8-10 anni davanti capisci che sono abbastanza perplesso, anche se il contratto fosse blindato. Magari potrei accontentarmi di 5-10000 euro di meno e piazzarlo in pochi mesi (un mio amico agente dice sempre: non esistono immobili invendibili, e' sempre questione di prezzo).
A proposito, visto che mi pagano a rate, dovrei chiedere piu' dei 40000 che avevo proposto inizialmente, no? Quanto di piu'?

Per ordine : sì, occorre un rogito vero e proprio perchè l'atto deve essere fatto dal notaio e trascritto nei pubblici registri immobiliari. Ovviamente nell'atto di compravendita con riserva di proprietà deve essere segnalata la presenza di una condizione, e ciò consente di tutelare il venditore in caso di atti dispositivi da parte dell’acquirente. In seguito al completo pagamento del prezzo sarà dunque necessario un atto di quietanza che consentirà di far risultare nei registri immobiliari il venir meno della riserva di proprietà.
Di tutte queste cose se ne occuperà ovviamente il notaio.
Irpef : non intendo eventuale plusvalenza.
Equitalia : con la trascrizione l'immobile è blindato e non pignorabile da eventuali creditori, ma ti consiglio di chiedere quali sono le loro pendenze.
Età : ok
Durata : hai ragione, 8-10 anni sono troppi.
Solvenza : devi accertarti che abbiano una pensione o redditi certi equivalenti a garantire la loro solvibilità nel tempo.
Acconto : no, il discorso cade completamente! Troppo rischioso fare una vendita simile senza avere un buon acconto.
A questo punto, cala il prezzo e cerca altro venditore......mio modesto consiglio, ovviamente.
 
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