A ben vedere, visto che mi pagano rate che sono equivalenti a un affitto, in caso di inadempimento dovrei trattenere tutto quanto versato, perche' altrimenti io avrei avuto il disagio di persone in casa e loro ci sono stati a scrocco e non sarebbe piu' un equo compenso. Al limite potrei restituirgli un 20%, che e' quello che avrei pagato in tasse con cedolare secca.
Per l'autorita' giudiziaria pare (pare) che i tempi siano piu' corti di uno sfratto, ma dovrei sentire un avvocato.
Le rate che il compratore ti versa - nella vendita rateale con riserva di proprietà - non sono equivalenti ad un affitto, lo sono nel caso in cui il tuo contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà del bene passi al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti (terzo comma dell’articolo 1526 del codice civile).
Spetta a te scegliere l’esatta forma negoziale alla quale vuoi dare attuazione. Presta attenzione alle clausole che inserisci a contratto, stabilisci chiaramente la parte del canone da imputare a godimento del bene e quella a indennizzo, per scongiurare eventuali interventi del giudice, in caso di inadempimento.
Se il compratore smette di pagare le rate (per il 1525 il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione del contratto), il 1453
(Risoluzione del contratto per inadempimento) ti mette davanti a due strade: la prima è costituita dall’azione di adempimento per il recupero della somma delle rate scadute, la seconda è aspettare che il tuo credito si accresca, così da raggiungere un margine tale da consentirti di fare dichiarare - se ricorrono gli estremi della regola generale, il solito 1455
(Importanza dell’inadempimento) – al giudice la risoluzione del contratto (ma non è detto che il giudice la pensi come te): la liberazione dell’immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi tipici degli sfratti, ma dovrà essere comunque essere attivato il procedimento ordinario, art.605 c.p.c
(Precetto per consegna o rilascio), che attualmente non è proprio velocissimo.
Nel caso di risoluzione per inadempimento, dovrai restituire le rate riscosse, salvo diritto ad un equo compenso (primo comma dell’articolo citato), quindi, dovrai restituire i canoni già corrisposti e il riconoscimento di un indennizzo per il godimento dell’utilizzatore del bene, tale da remunerare il solo godimento e non ricomprendere anche la quota destinata al trasferimento finale di esso (Cass. n.19732/2011).
Nella pratica notarile, è frequentemente usato l’ombrello protettivo del c.d. patto di confisca, l’accordo per cui, in caso di inadempimento dell’acquirente, e conseguente risoluzione, le rate pagate restano in proprietà al venditore a titolo di indennizzo: al riguardo il secondo comma dell’articolo citato contiene però una applicazione specifica del potere insindacabile di riduzione a favore del giudice, vale a dire che il compratore ha facoltà di chiedere al giudice la riduzione dell’indennizzo convenuto se risulta eccessivamente oneroso.
Alcune ulteriori cautele negoziali: prevedi una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna e chiarisci quale sia la somma che ti riservi di trattenere per ogni mese di occupazione dell’immobile, possibilmente veicola i pagamenti attraverso una fiduciaria, annota il verificarsi della condizione contrattuale nei Registri Immobiliari (se l’atto viene trascritto, la riserva è opponibile ai terzi, siano essi creditori del venditore o del compratore), stabilisci che le spese tutte, ordinarie e straordinarie, siano a carico del conduttore, e norma eventuali previsioni di rimborso, inserisci una clausola finalizzata a pubblicizzare presso la competente Conservatoria la risoluzione contrattuale per mancato pagamento del prezzo.
Consiglio finale: fatti assistere da un bravo professionista, non solo esperto dei meccanismi naturali o patologici dei processi di acquisto, ma ferrato in questa tipologia di vendita (ti assicuro che sono davvero pochi): la commedia degli scambi immobiliari fantasiosi lasciala ai commedianti.
Solo che non ho capito l'aspetto tecnico di questa cosa: avviene un rogito vero e proprio solo che la proprieta' rimane a me ma intestatari risultano loro... fino a quando pagano. Funziona cosi'?
Per Irpef intendi la plusvalenza sull'immobile? Magari avercelo sto problema..
La tesi, al momento maggioritaria, individua nella vendita con riserva di proprietà un diritto reale di garanzia attribuito al venditore, denominato non a caso “riservato dominio”, che si pone in antitesi all’acquisto della proprietà da parte del compratore che avviene immediatamente, escludendo però che l’effetto traslativo si realizzi prima del pagamento dell’ultima rata, che in pratica vuol dire una sorta di contratto traslativo con effetto differito in cui l’acquirente entra in possesso della casa al momento del rogito (è un contratto di compravendita a tutti gli effetti, con relative imposte e balzelli), ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo, fin quando, cioè, si esauriscono le rate (è come se l’acquirente pagasse un mutuo, e, infatti, il prezzo comprende anche gli interessi).