Cambio residenza e perdita agevolazioni prima casa

[nahar]

Ciao ragazzi, credo di essere incappato in uno dei grossi enigmi della burocrazia italiana. Andiamo con ordine:
1) Compro una casa con agevolazioni prima casa, vi porto la residenza, la rivendo entro 5 anni
2) Per non perdere le agevolazioni, compro un'altra casa entro un anno e vi porto la residenza (il che vuol dire che il vigile mi troverà in casa, ovvero che io abiterò in quella casa), ovvero: renderò quella casa la mia abitazione principale. Fin qui tutto a posto.
3) Dopo qualche tempo (esempio: 6 mesi), per svariate ragioni personali (validissime per me, ma magari risibili per un burocrate, ad esempio: gravi dissidi col vicinato, etc) decido di andarmene e di locare l'immobile in questione, senza togliere la residenza.

Domanda da un milione di dollari: perderò le agevolazioni? Probabilmente non vi sarebbero stati dubbi nel caso si fosse trattato del primo acquisto, in quanto il requisito della residenza deve permanere nel Comune ove è ubicato l'immobile, e non nell'immobile stesso. Ma nel caso di riacquisto entro un anno, con immobile da adibire ad abitazione principale, sarebbe interessante capire come comportarsi nel caso in cui, dopo un certo periodo, si voglia locare l'immobile pur mantenendovi la residenza. Immagino non esista una risposta univoca, ma vorrei comunque sentire i vostri venerabili pareri.

 

[braccinecorte87]

Pagine 9 - 13
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...rma/Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf


Obbligo di residenza nel Comune in cui s’intende effettuare l’acquisto: non è sufficiente avere la dimora nel Comune dove si effettuerà l’acquisto agevolato, ma occorre la residenza o l’intenzione di trasferirla entro 18 mesi.

Termine entro il quale stabilire l’abitazione principale: se l’acquirente procede, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da destinare ad abitazione principale, non decade dall’agevolazione fruita in sede di acquisto.
La normativa non stabilisce, però, un limite temporale entro il quale il contribuente è tenuto a fissare nel nuovo immobile la propria abitazione principale. In ogni caso, l’acquirente non deve dilazionare eccessivamente il suo proposito di trasloco, anche in presenza di diritti di godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non oltre i tre anni previsti per l’accertamento ed il recupero eventuale delle imposte.

Locazione dell’immobile agevolato: la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile

E' vero che nel tuo caso la locazione riguarderebbe un immobile acquistato non direttamente con agevolazioni ma comunque "trasferendovi" quelle di cui hai già beneficiato, quindi dovresti mantenerle. Puoi chiedere conferma presso gli uffici AdE.

 

[nahar]

Già, mi sa che l'unica via per stare tranquillissimi è presentare una istanza di interpello all'AdE, o quantomeno chiedere una consulenza giuridica (sempre all'AdE)

 

[chantal_bbb]

Ciao ragazzi, credo di essere incappato in uno dei grossi enigmi della burocrazia italiana. Andiamo con ordine:
1) Compro una casa con agevolazioni prima casa, vi porto la residenza, la rivendo entro 5 anni
2) Per non perdere le agevolazioni, compro un'altra casa entro un anno e vi porto la residenza (il che vuol dire che il vigile mi troverà in casa, ovvero che io abiterò in quella casa), ovvero: renderò quella casa la mia abitazione principale. Fin qui tutto a posto.
3) Dopo qualche tempo (esempio: 6 mesi), per svariate ragioni personali (validissime per me, ma magari risibili per un burocrate, ad esempio: gravi dissidi col vicinato, etc) decido di andarmene e di locare l'immobile in questione, senza togliere la residenza.

Domanda da un milione di dollari: perderò le agevolazioni? Probabilmente non vi sarebbero stati dubbi nel caso si fosse trattato del primo acquisto, in quanto il requisito della residenza deve permanere nel Comune ove è ubicato l'immobile, e non nell'immobile stesso. Ma nel caso di riacquisto entro un anno, con immobile da adibire ad abitazione principale, sarebbe interessante capire come comportarsi nel caso in cui, dopo un certo periodo, si voglia locare l'immobile pur mantenendovi la residenza. Immagino non esista una risposta univoca, ma vorrei comunque sentire i vostri venerabili pareri.

Nessun problema. Puoi tranquillamente affittare casa senza perdere le agevolazioni usufruite nell'acquisto e riacquisto. Solo ai fini IMU perderai l'esenzione perchè è prevista la dimora effettiva.

 

[Aleksander]

Quindi non sono obbligato nemmeno a spostare la residenza nel nouvo immobile posto che ho la residenza nello stesso comune?

 

[braccinecorte87]

Per fissare nel nuovo immobile la tua abitazione principale devi farne la tua residenza.

 

[isodiana]

Stai facendo la classica confusione tra abitazione principale che è richiesta a fini Imu e prima casa che è richiesta a fini di agevolazione fiscale
Se hai la residenza nel comune e ti rivendi la prima casa ricomprandone subito un'altra entro un anno non perdi nulla delle agevolazioni perché te le porti dietro sempre che tu abbia la residenza nel comune
Se diventa la tua abitazione principale allora non paghi neanche l imu

 

[braccinecorte87]

Mi riferivo a questa situazione particolare:

"Termine entro il quale stabilire l’abitazione principale: se l’acquirente procede, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da destinare ad abitazione principale, non decade dall’agevolazione fruita in sede di acquisto.
La normativa non stabilisce, però, un limite temporale entro il quale il contribuente è tenuto a fissare nel nuovo immobile la propria abitazione principale. In ogni caso, l’acquirente non deve dilazionare eccessivamente il suo proposito di trasloco, anche in presenza di diritti di godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non oltre i tre anni previsti per l’accertamento ed il recupero eventuale delle imposte."

L'abitazione principale è quella in cui si ha la residenza. Per agevolazione non si intende quella "prima casa", sull'imposta di registro ?

 

[Aleksander]

in effetti su questo aspetto c'è molta confusione, sul forum come nel confronto con professionisti come notai e avvocati.
Penso che questo derivi dal fatto che la normativa non è chiara.
Dal sito linkato sopra agenzia delle entrate, non un blog di uno sbarbatello è evidente (lo dicono loro!!!!)che la normativa non prevede un limite ma l'agenzia dice (su che basi????) tassativamente va fatto entri i tre anni...

Termine entro il quale stabilire l’abitazione principale: se l’acquirente procede, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da destinare ad abitazione principale, non decade dall’agevolazione fruita in sede di acquisto.
La normativa non stabilisce, però, un limite temporale entro il quale il contribuente è tenuto a fissare nel nuovo immobile la propria abitazione principale. In ogni caso, l’acquirente non deve dilazionare eccessivamente il suo proposito di trasloco, anche in presenza di diritti di godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non oltre i tre anni previsti per l’accertamento ed il recupero eventuale delle imposte


capisco male io oppure come al solito siamo nel paese delle banane?

 

[nahar]

Purtroppo sì, siamo nel paese delle banane
la normativa infatti non solo rimane fumosa in merito al termine entro il quale destinare l'immobile a propria abitazione principale (ribadisco che parliamo sempre dell'immobile riacquistato entro un anno dalla vendita del precedente,a sua volta avvenuta prima del decorso di 5 anni dall'acquisto con agevolazioni prima casa), limitandosi a parlare di "tempistiche ragionevoli", ma non parla nemmeno di cosa accade nell'eventualità di cambio di residenza avvenuto successivamente.
Esempi: la normativa dice che la residenza va spostata entro tre anni dall'acquisto del nuovo immobile, bene. Che succede se io fisso la residenza nell'immobile dopo due anni+nove mesi, e al terzo anno+un mese la sposto altrove? O ancora: che succede se fisso subito (appena acquistato) la residenza nell'immobile e dopo qualche mese (prima dunque del decorso dei tre anni) la sposto altrove?
Ci si ritrova a combattere coi mulini a vento, ecco che succede. Perché poi l'AdE ha SEMPRE ragione, no?

 

[Aleksander]

io non la sposto e pace!

 

[nahar]

Ottima soluzione!

 

[chantal_bbb]

Quindi non sono obbligato nemmeno a spostare la residenza nel nouvo immobile posto che ho la residenza nello stesso comune?

Al di là dell'obbligo di legge, sarebbe strano mantenere la residenza in una casa di cui non si è più proprietari. Non penso che l'acquirente sarebbe d'accordo, a rigor di logica!

 

[nahar]

Ragazzi cerchiamo di rimanere ben ancorati al topic
qui si parla di cosa accade alle agevolazioni se, dopo un certo periodo (?), si toglie la residenza dall'immobile A che è stato riacquistato con agevolazioni prima casa entro un anno (il che presuppone sia stato adibito ad abitazione principale, non bastando nel caso del riacquisto il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile) dalla vendita di altro immobile B (avvenuta ovviamente entro i 5 anni dall'acquisto con agevolazioni prima casa). E' un giro di parole contorto, ma di questo parliamo, non di altro.

 

[Aleksander]

Al di là dell'obbligo di legge, sarebbe strano mantenere la residenza in una casa di cui non si è più proprietari. Non penso che l'acquirente sarebbe d'accordo, a rigor di logica!

Io vivo in casa 100% di mia madre in comodato d'uso gratuito.
Ho comprato nello stesso comune come prima casa e rivenduto entro i 5 anni. Non ho mai spostato la residenza in quanto l alloggio non era agibile..
ho pagato la plusvalenza..
ora ho ricomprato sempre mantenendo i vantaggi prima casa. Vorrei non spostare la residenza e metterlo in affitto.
Come vedi non c' è nessun proprietario che puo avere dei problemi, sono io che ho il problema di vivere in uno stato del terzo mondo.

 

[chantal_bbb]

Ragazzi cerchiamo di rimanere ben ancorati al topic
qui si parla di cosa accade alle agevolazioni se, dopo un certo periodo (?), si toglie la residenza dall'immobile A che è stato riacquistato con agevolazioni prima casa entro un anno (il che presuppone sia stato adibito ad abitazione principale, non bastando nel caso del riacquisto il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile) dalla vendita di altro immobile B (avvenuta ovviamente entro i 5 anni dall'acquisto con agevolazioni prima casa). E' un giro di parole contorto, ma di questo parliamo, non di altro.

Nion mi pare che siamo andati OT. Ad ogni modo, la norma non prevede per quanto tempo occorra mantenere la residenza nell'immobile acquistato con agevolazioni prima casa. L'importante è che vi sia stata trasferita entro 18 mesi, salvo alcuni casi ben circoscritti e definiti sempre dalla stessa normativa.

 

[chantal_bbb]

Io vivo in casa 100% di mia madre in comodato d'uso gratuito.
Ho comprato nello stesso comune come prima casa e rivenduto entro i 5 anni. Non ho mai spostato la residenza in quanto l alloggio non era agibile..
ho pagato la plusvalenza..
ora ho ricomprato sempre mantenendo i vantaggi prima casa. Vorrei non spostare la residenza e metterlo in affitto.
Come vedi non c' è nessun proprietario che puo avere dei problemi, sono io che ho il problema di vivere in uno stato del terzo mondo.

Come vedi, tuttavia, il tuo è un caso particolare e ben definito : l'immobile non era agibile ed hai pagato plusvalenza per rivendita infraquinquennale. Ma se :
tu non abitassi a casa di tua madre;
l'immobile venduto fosse agibile;
l'immobile acquistato dovesse necessariamente essere da te abitato e non avresti altri luoghi in cui stabilire la residenza oppure tu avessi tutto l'interesse a trasferirvi la residenza per avere agevolazioni fiscali;
tu avessi tutto l'interesse a non pagare una plusvalenza sulla rivendita infraquinquennale;
ecco che il quesito non avrebbe senso. Comunque nessuno ti vieta di restare in comodato da tua madre e affittare la tua prima casa : puoi farlo senza problemi.

 

[nahar]

Nion mi pare che siamo andati OT. Ad ogni modo, la norma non prevede per quanto tempo occorra mantenere la residenza nell'immobile acquistato con agevolazioni prima casa. L'importante è che vi sia stata trasferita entro 18 mesi, salvo alcuni casi ben circoscritti e definiti sempre dalla stessa normativa.

Il discorso dei 18 mesi vale per il PRIMO acquisto di abitazione con agevolazioni prima casa. In tal caso il problema non si pone comunque, poiché la norma parla di fissare la residenza nel Comune e non necessariamente nell'immobile. Qualora però questa casa venga venduta entro 5 anni, e ne venga riacquistata un'altra (sempre con agevolazioni) entro un anno, tale immobile deve diventare abitazione principale del proprietario, nel qual caso permangono i seguenti dubbi:
1) Non si stabilisce entro quale termine debba essere fissata la residenza, la norma prevede semplicemente che tale adempimento venga effettuato "al più presto" e comunque entro tre anni dall'acquisto
2) Non si stabilisce per quanto tempo occorra mantenere la residenza stessa

 

[chantal_bbb]

Il discorso dei 18 mesi vale per il PRIMO acquisto di abitazione con agevolazioni prima casa. In tal caso il problema non si pone comunque, poiché la norma parla di fissare la residenza nel Comune e non necessariamente nell'immobile. Qualora però questa casa venga venduta entro 5 anni, e ne venga riacquistata un'altra (sempre con agevolazioni) entro un anno, tale immobile deve diventare abitazione principale del proprietario, nel qual caso permangono i seguenti dubbi:
1) Non si stabilisce entro quale termine debba essere fissata la residenza, la norma prevede semplicemente che tale adempimento venga effettuato "al più presto" e comunque entro tre anni dall'acquisto
2) Non si stabilisce per quanto tempo occorra mantenere la residenza stessa

Appunto :

1) occorre trasferire residenza nella casa oggetto di riacquisto entro il termine di legge;
2) non essendo indicato un termine, la residenza può essere mantenuta o trasferita a piacimento.
Salvo successive modifiche ed integrazioni

 

[Aleksander]

Anche io la interpreto cosi.
La legge non pone un termine.
L'agenzia delle entrate se ne inventa uno per loro arbitraria decisione.