Comprare immobili in zone fortemente degradate
- Creatore Discussione uanciufri
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In quei palazzi in rovina, in zone fortemente degradate di una grande città dove vendono appartamenti a meno di 500€ il mq sei sicuro che il condominio sia in pari con le spese e che chi lo vende non voglia regalarlo piuttosto che tenersi i problemi?
È vero che i migliori rendimenti li ottiene chi è disposto a sobbarcarsi più rischi, disagi e risolvere più problemi degli altri, ma un investimento del genere potrebbe essere quasi un azzardo.
Anche se il prezzo è basso non è detto che non cali ancora, forse sarebbe meglio per quella somma comprare un box auto in una zona non degradata e darlo in affitto.
È vero che i migliori rendimenti li ottiene chi è disposto a sobbarcarsi più rischi, disagi e risolvere più problemi degli altri, ma un investimento del genere potrebbe essere quasi un azzardo.
Anche se il prezzo è basso non è detto che non cali ancora, forse sarebbe meglio per quella somma comprare un box auto in una zona non degradata e darlo in affitto.
ualà
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Sembrerebbe una buona idea, pero' ti spiego perchè è follia in italia.
In america esistono zone che erano degradate perchè abitate da minoranze, che pero' poi nel tempo si sono "gentilizzate" che vuol dire che europei americani ci sono tornati a vivere piano piano, che ha aumentato i prezzi degli affitti e nel lungo o medio termine ha fatto sloggiare le minoranze e migliorare il quartiere.
Chi ha scommesso nei primi tempi su queste zone ha fatto spesso un botto di soldi comperando a poco e rivendendo a affittando a tanto. Basta pensare a Williamsburg o Red Hook a New York.
Sara mai possibile una cosa del genere in Italia?
Molto improbabile.
La demografia a parer mio renderà questo scenario impossibile. Le zone multietniche sono novità, abitate prevalentemente dalla prima generazione di migranti appena sbarcati. Questi migranti sono degli angioletti rispetto alle seconde generazioni. Seconde generazioni che saranno molto più numerose, perchè figliano molto, e anche per il continuo flusso d'immigrati.
Quei quartieri sono solo agli inizi del loro sviluppo demografico, e andranno a espandersi voracemente nel futuro e diveranno dei propri ghetti o zone off limits per noi italiani.
A differenza degli americani europei, noi italiani non facciamo più figli, quindi la nostra forza demografica è negativa, mentre la loro positiva e quindi saranno loro a espandersi nel ns vuoto.
Mi ricordo anche solo 5/8 anni fa' i buonisti sinistroidi che dicevano che la zona di milano di Vle Padova era bellissima perchè multi etnica e che in futuro si sarebbero integrati e italianizzati...e bla bla bla...un infinito di parole buoniste e ragionamenti assurdi...bla bla...
In america esistono zone che erano degradate perchè abitate da minoranze, che pero' poi nel tempo si sono "gentilizzate" che vuol dire che europei americani ci sono tornati a vivere piano piano, che ha aumentato i prezzi degli affitti e nel lungo o medio termine ha fatto sloggiare le minoranze e migliorare il quartiere.
Chi ha scommesso nei primi tempi su queste zone ha fatto spesso un botto di soldi comperando a poco e rivendendo a affittando a tanto. Basta pensare a Williamsburg o Red Hook a New York.
Sara mai possibile una cosa del genere in Italia?
Molto improbabile.
La demografia a parer mio renderà questo scenario impossibile. Le zone multietniche sono novità, abitate prevalentemente dalla prima generazione di migranti appena sbarcati. Questi migranti sono degli angioletti rispetto alle seconde generazioni. Seconde generazioni che saranno molto più numerose, perchè figliano molto, e anche per il continuo flusso d'immigrati.
Quei quartieri sono solo agli inizi del loro sviluppo demografico, e andranno a espandersi voracemente nel futuro e diveranno dei propri ghetti o zone off limits per noi italiani.
A differenza degli americani europei, noi italiani non facciamo più figli, quindi la nostra forza demografica è negativa, mentre la loro positiva e quindi saranno loro a espandersi nel ns vuoto.
Mi ricordo anche solo 5/8 anni fa' i buonisti sinistroidi che dicevano che la zona di milano di Vle Padova era bellissima perchè multi etnica e che in futuro si sarebbero integrati e italianizzati...e bla bla bla...un infinito di parole buoniste e ragionamenti assurdi...bla bla...
Chi Unque
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E chiediti il perché di questo... Nel commerciale la location conta ancora di più che nel residenziale. Comunque per alcuni tipi di attività anche le zone degradate possono avere una attrattività commerciale se sono densamente abitate, ad alto passaggio, etc. Chiaro che non affitti a Bulgari
ualà
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A volte certe realtà schifose hanno altà redittività. Senti questa.
Mio padre ha un magazzino in periferia a milano. E' uno scantinato con pero' finstre altezza strada su cortile in una casa di edilizia popolare abitata per il 90% da extra. Il magazzino non è abitabile, sarà 60 mq. Vendono per 30.000€, ne è stato venduto uno di recente. Lo sai cosa fanno i proprietari? Li affittano agli extra comunitari a 150€ a posto letto cash. Principalmente giovani cingalesi che in genere sono più tranquilli. In uno sono ben in 5.
Fai due conti. Facciamo 4 persone x 150€ = 600€ x 12 mesi = 7200€
Che percentuale è di redittività?
Chiaramente è sia illegale che disumano, ma tutti lo fanno nel comprensorio interessato.
Questo è un caso limite ma in genere chi è proprietario di case in zone disagiate e sovra affolla gli immobili di extra guadagna molto bene se la casa l'ha pagata poco.
ualà
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Il più alto tasso di morosità e sofferenze l'hanno i negozianti. In assoluto rispetto agli inquilini di case.
sandalio
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Il mio discorso è questo. Stesso immobile, valore teorico 100. Zona degradata, il negozio lo prendi a 10, l'appartamento a 25 circa. Il negozio lo affitti ad extra a 8, la concorrenza affitta ad 10 (10% redditività). L'appartamento lo affitti a 6 (6%). Con un unico immobile, conviene puntare sulla possibilità di cacciare l'inquilino, che per me non ha confronto tra negozio e appartamento. La morosità maggiore del negozio può essere bilanciata dalla redditività più alta e dal fatto che lo prendi a prezzi da svendita.
Ti va bene, incassi alla stragrande - ti va male riesci comunque a liberare l'immobile
Nel caso di un app.to se ti va male aspetta per lo sfratto. Nel caso parlassimo di 10 negozi o 10 appartamenti il discorso potrebbe essere diverso. Però ripeto non me ne intend di immobili.
Ti va bene, incassi alla stragrande - ti va male riesci comunque a liberare l'immobile
Nel caso di un app.to se ti va male aspetta per lo sfratto. Nel caso parlassimo di 10 negozi o 10 appartamenti il discorso potrebbe essere diverso. Però ripeto non me ne intend di immobili.
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troppi rischi.....considerando poi le prospettive del nostro paese.....
_Sharik_
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Perdonami ma secondo me è proprio in questo punto che il tuo ragionamento non fila.
Paragoni un CD, l'investimento finanziario meno rischioso con una operazione immobiliare rischiosissima, non mi pare sensato.
Io paragonerei quello che stai pensando di fare tu con un investimento in titoli greci o venezuelani, rischiosissimi, ok ma dai rendimenti molto più elevati, mi pare si parli del 25%-30% con le venezuelane, non sono molto aggiornato, è per dare un'idea.
Io se fossi costretto a scegliere tra un immobile in zona degradata e un bond venezuelano sceglierei il secondo, ma ognuno la vede a suo modo.
Se posso aggiungere un punto al discorso immobiliare secondo me trascuri diverse cose, ad esempio che le spese legali (pensa ad uno sfratto) non scalano con la dimensione dell'investimento e che è comunque un impegno superiore a comprare uno strumento finanziario.
ualà
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Italiani in fuga e la babele affitti: viaggio nelle Indie di via Imbonati - Corriere.it
Questo è un immobile degradato.
Ma la realtà è che presto fagociterà tutto il quartiere.
Ho frequentato una che abita in una via dove a macchia di leopardo ci saranno un terzo di immigrati. Già girare la sera e incontrarli non è il massimo, se sei donna è più che fastidioso, poi hai quelli che fanno schiamazzi, quelli che buttano pattume ovunque...gli italiani che li hanno come vicini di appartamenti vanno via, fino a che tutto il palazzo diventa di extracomunitari. Poi gli italiani nel palazzo a fianco cominciano ad andarsene pure loro...etc.etc..etc...si chiama integrazione a sentire la sinistra e la destra al governo, ma nella realtà è una forma di colonizzazzione/ghettizzazione del territorio.
E queste sono le prime generazioni, che sono gentili ed è educate rispetto alle seconde e terze che sono bestiali. Io le ho viste bene abitando a parigi.
Questo è un immobile degradato.
Ma la realtà è che presto fagociterà tutto il quartiere.
Ho frequentato una che abita in una via dove a macchia di leopardo ci saranno un terzo di immigrati. Già girare la sera e incontrarli non è il massimo, se sei donna è più che fastidioso, poi hai quelli che fanno schiamazzi, quelli che buttano pattume ovunque...gli italiani che li hanno come vicini di appartamenti vanno via, fino a che tutto il palazzo diventa di extracomunitari. Poi gli italiani nel palazzo a fianco cominciano ad andarsene pure loro...etc.etc..etc...si chiama integrazione a sentire la sinistra e la destra al governo, ma nella realtà è una forma di colonizzazzione/ghettizzazione del territorio.
E queste sono le prime generazioni, che sono gentili ed è educate rispetto alle seconde e terze che sono bestiali. Io le ho viste bene abitando a parigi.
Sundek88
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Ognuno di noi ha le proprie esperienze e spiriti di avventura/rischio.
Io mai e poi mai butterei soldi in un'area fortemente degradata e con case in rovina. Ok costa sicuramente meno e puoi fare tu dei lavoretti, ma se non pagano sei sicuro che sia così facile cacciar fuori di casa una famiglia di maghrebini da 8-10 persone? Che smetteranno di pagare dopo il primo mese?
Se vai li e ti va bene ti riempiono di mazzate (se ne esci vivo).
Affittare a lavoratori? Io ero e sono uno che si deve spostare per lavoro e la prima cosa che guardo sono la zona ed i servizi attorno ad essa. Mai e poi mai andrei ad esempio in Via Padova a Milano. Ci sono già stato e mi è bastato. E sono un uomo.
Mi fa ribollire il sangue vedere tutta sta gente che non fa un ***** tutto il giorno e ti guarda pure male...e ti va bene se non gli stai antipatico altrimenti iniziano ad importunarti.
Ai tempi del nonno certa gente non c'era. Che si stesse meglio quando si stava peggio?
Io mai e poi mai butterei soldi in un'area fortemente degradata e con case in rovina. Ok costa sicuramente meno e puoi fare tu dei lavoretti, ma se non pagano sei sicuro che sia così facile cacciar fuori di casa una famiglia di maghrebini da 8-10 persone? Che smetteranno di pagare dopo il primo mese?
Se vai li e ti va bene ti riempiono di mazzate (se ne esci vivo).
Affittare a lavoratori? Io ero e sono uno che si deve spostare per lavoro e la prima cosa che guardo sono la zona ed i servizi attorno ad essa. Mai e poi mai andrei ad esempio in Via Padova a Milano. Ci sono già stato e mi è bastato. E sono un uomo.
Mi fa ribollire il sangue vedere tutta sta gente che non fa un ***** tutto il giorno e ti guarda pure male...e ti va bene se non gli stai antipatico altrimenti iniziano ad importunarti.
Ai tempi del nonno certa gente non c'era. Che si stesse meglio quando si stava peggio?
alcala
..grullo...
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Anche io non lo farei
....c'è da dire che rispetto ai paesi dove l'immigrazione è un fenomeno che c'è da più tempo nel caso italiano siamo in una situazione in divenire.
Non escludo che qualcuno possa anche arricchirsi...mi vengono in mente, anche se la situazione era diversa, i quartieri periferici vicino a dove sono cresciuto io...quando ero bambino erano posti degradati, adesso sono quartieri residenziali come molti.
Comunque sono investimenti ad alto rischio...
....c'è da dire che rispetto ai paesi dove l'immigrazione è un fenomeno che c'è da più tempo nel caso italiano siamo in una situazione in divenire.
Non escludo che qualcuno possa anche arricchirsi...mi vengono in mente, anche se la situazione era diversa, i quartieri periferici vicino a dove sono cresciuto io...quando ero bambino erano posti degradati, adesso sono quartieri residenziali come molti.
Comunque sono investimenti ad alto rischio...
defender one
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La zona e' per caso Barriera di Milano? Se posso consigliarti non buttare i tuoi soldi in immobili in zone degradate.Se proprio vuoi investire nell'immobiliare al limite punta sui REIT. Se l'investimento non ti va' piu' a genio schiaccio un tasto e ritorni in possesso dei tuoi soldi.
Chi Unque
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Milano, case belle a un giusto prezzo. "Ma ora torno a costruire a Londra" - Affaritaliani.it
Eppure proprio lì davanti c'è la Giax Tower
Non sono mai riuscito a capire se le teorie che circolano sono vere, o se a quei prezzi il grattacielo è rimasto invenduto nella parte peggiore di Imbonati
broken brick
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Insomma non foderiamoci gli occhi di prosciutto: anche Milano non è esente dal degrado. Un problema ormai dilagante......cosa possiamo fare?
bu$ine$$
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lassà sta!
problema maggiore la non appetibilità, e secondo ma non per importanza....nessuno paga le spese condominiali! nessuno!
perchè all'inizio c'è sempre qualcuno che fà fatica...poi cominciano a non pagare in 2 3 4 e alla fine paga nessuno....
storia vista e rivista quà, magari immobili presi con mutuo negli anni d'oro dove oltre alla casa ti pagavano notaio, mobili e anche un po' di cash per chiudere i buchi(quà qualcuno è anche finito dentro per il sistema "leggero" con cui veniva dati), gente che ha pagato rate per i primi anni, forse nemmeno quelle e che ora sono anni che non paga ne rate ne spese condominiali, si salvano la luce e il gas...o solo la luce perchè comprano le bombole di gpl per il metano....si avete letto bene cucinano con la bombola....e abito a 40 km da milano non in nord africa eh...
problema maggiore la non appetibilità, e secondo ma non per importanza....nessuno paga le spese condominiali! nessuno!
perchè all'inizio c'è sempre qualcuno che fà fatica...poi cominciano a non pagare in 2 3 4 e alla fine paga nessuno....
storia vista e rivista quà, magari immobili presi con mutuo negli anni d'oro dove oltre alla casa ti pagavano notaio, mobili e anche un po' di cash per chiudere i buchi(quà qualcuno è anche finito dentro per il sistema "leggero" con cui veniva dati), gente che ha pagato rate per i primi anni, forse nemmeno quelle e che ora sono anni che non paga ne rate ne spese condominiali, si salvano la luce e il gas...o solo la luce perchè comprano le bombole di gpl per il metano....si avete letto bene cucinano con la bombola....e abito a 40 km da milano non in nord africa eh...