Affitti commerciali: vade retro!!!!!!

[rosymoney]

Mi hanno proposto di acquistare un immobile affittato ad un negozio.
Il contratto è arrivato al 11 anno e sta in scadenza.

L'affitto sembra interessante, però a ben vedere le cose sembra una pazzia.
Ammesso che l'inquilino paghi (e non è per niente detto....), le imposte mangiano quasi tutto il reddito:

Aliquota marginale IRPEF del 43%
Addizionali regionali e comunali, circa 3,5%
Registrazione contratto pari all' 1%
IMU/TASI: circa 14%.
Siamo al 61,5%: in queste condioni mi sembra una pazzia.

Oltretutto: a fine contratto non c'è modo di farne uno nuovo a trattativa libera, se non pagando 18 mensilità di avviamento commerciale.
E, pur potendo dedurrre l'indennità dall'imponibile (il 43% in questo caso è un vantaggio), il 57% di quanto pagato viene comunque perso.

Qualcuno ha un'idea su come poter almeno spuntare un contratto decente evitando di pagare l'indennità dei 18 mesi?

A me sembra che un reddito interesante, con questo terribile meccanismo del contratto a rinnovo automatico (se no scatta la penalità di 18 mesi), fa si chè l'inquilino abbia il coltello dalla parte del manico.
Ancora di più che con le abitazioni!
PAZZIA, o sbaglio??

 

[reganam]

Mi hanno proposto di acquistare un immobile affittato ad un negozio.
Il contratto è arrivato al 11 anno e sta in scadenza.

L'affitto sembra interessante, però a ben vedere le cose sembra una pazzia.
Ammesso che l'inquilino paghi (e non è per niente detto....), le imposte mangiano quasi tutto il reddito:

Aliquota marginale IRPEF del 43%
Addizionali regionali e comunali, circa 3,5%
Registrazione contratto pari all' 1%
IMU/TASI: circa 14%.
Siamo al 61,5%: in queste condioni mi sembra una pazzia.

Oltretutto: a fine contratto non c'è modo di farne uno nuovo a trattativa libera, se non pagando 18 mensilità di avviamento commerciale.
E, pur potendo dedurrre l'indennità dall'imponibile (il 43% in questo caso è un vantaggio), il 57% di quanto pagato viene comunque perso.

Qualcuno ha un'idea su come poter almeno spuntare un contratto decente evitando di pagare l'indennità dei 18 mesi?

A me sembra che un reddito interesante, con questo terribile meccanismo del contratto a rinnovo automatico (se no scatta la penalità di 18 mesi), fa si chè l'inquilino abbia il coltello dalla parte del manico.
Ancora di più che con le abitazioni!
PAZZIA, o sbaglio??

Sbagli.
Alla scadenza del contratto il propietario propone il nuovo canone e solo nel caso l'inquilino non lo accettasse il propietario è tenuto a pagare la buonuscita.

 

[rosymoney]

Perchè mai l'inquilino dovrebbe accettare un contratto a canone più alto, anche fosse di UN solo euro, sapendo di avere l'arma di ricatto dei 18 mesi?

Che margini ci sono, concretamente, di ottenere un aumento?
A me sembra quasi nessuna.

Che dice la giurisprudenza?
Ci sono margini di ragionevolezza di aumenti di canone, sotto il quale un rifiuto verrebbe considerato pretestuoso dal giudice, e volto solo ad ottenere i 18 mesi?

C'è un modo per chiudere il contratto senza pagare i 18 mesi, evitando di doversi fare altri 12 anni di canone praticamente invariato?

Più che altro servirebbe la giurisprudenza sugli aumenti ragionevoli che possono essere chiesti.

Soprattutto alla luce delle imposte praticamente triplicate grazie a Monti

 

[reganam]

Perchè mai l'inquilino dovrebbe accettare un contratto a canone più alto, anche fosse di UN solo euro, sapendo di avere l'arma di ricatto dei 18 mesi?

Che margini ci sono, concretamente, di ottenere un aumento?
A me sembra quasi nessuna.

Che dice la giurisprudenza?
Ci sono margini di ragionevolezza di aumenti di canone, sotto il quale un rifiuto verrebbe considerato pretestuoso dal giudice, e volto solo ad ottenere i 18 mesi?

C'è un modo per chiudere il contratto senza pagare i 18 mesi, evitando di doversi fare altri 12 anni di canone praticamente invariato?

Più che altro servirebbe la giurisprudenza sugli aumenti ragionevoli che possono essere chiesti.

Soprattutto alla luce delle imposte praticamente triplicate grazie a Monti

Il commercio non è cosa tua.
Secondo te un commerciante perde 12 anni di avviamento di un attività per 18 mesi di affitto sui quali perdipiù ci pagherà le tasse ?

Potrebbe anche cambiare sede ma tra i costi e la perdita di clientela il gioco non varrebbe la candela.

 

[rosymoney]

ci sono commercianti che in questo momento preferirebbero prendere quei 18 mesi.

il problema è il margine di aumento che si può proporre al rinnovo evitando di pagarli in caso di riifuto.

Se ad esempio rifiutano un 10% di aumento ne hanno diritto?
E se rifiutano un 5%?
E se rifiutano il 3%?

In queste condizioni potrebbero rifiutare anche lo 0,00000001%
Con l'obiettivo di mantenere il canone invariato.

Quali sono i margini legali per non subire il ricatto?

 

[Ipse dixit]

ma il commerciante ha interesse a rimanere, o non vede l'ora di andarsene ?

 

[oruss]

Perchè mai l'inquilino dovrebbe accettare un contratto a canone più alto, anche fosse di UN solo euro, sapendo di avere l'arma di ricatto dei 18 mesi?

Che margini ci sono, concretamente, di ottenere un aumento?
A me sembra quasi nessuna.

Che dice la giurisprudenza?
Ci sono margini di ragionevolezza di aumenti di canone, sotto il quale un rifiuto verrebbe considerato pretestuoso dal giudice, e volto solo ad ottenere i 18 mesi?

C'è un modo per chiudere il contratto senza pagare i 18 mesi, evitando di doversi fare altri 12 anni di canone praticamente invariato?

Più che altro servirebbe la giurisprudenza sugli aumenti ragionevoli che possono essere chiesti.

Soprattutto alla luce delle imposte praticamente triplicate grazie a Monti

Perché mai dovrebbe aumentare un canone visto il crollo del mercato dei fitti e la situazione di deflazione in cui versa l'economia?

 

[rosymoney]

per il semplice motivo che per finanaziare le spese statali hanno aumentato l'IMU del 300%.

quindi l'aumento ci sta tutto.

 

[oruss]

per il semplice motivo che per finanaziare le spese statali hanno aumentato l'IMU del 300%.

quindi l'aumento ci sta tutto.

Ma esiste anche il mercato per cui, di fronte a un aumento e valutati i costi del trasloco, il negoziante si trasferisce dove trova un canone di mercato.

 

[arte3000]

Sei alla scadenza del contratto,se l'inquilino e' serio e solvibile io me lo terrei,anche con una rendita minore sul capitale investito.

Prova ad equiparare con la stessa somma altre forme di investimento e ti accorgerai di non spuntare una virgola in piu'.

 

[Mojito F.C.]

Mi hanno proposto di acquistare un immobile affittato ad un negozio.
Il contratto è arrivato al 11 anno e sta in scadenza.

L'affitto sembra interessante,

vista la premessa, direi "sembrerebbe"...

 

[Mojito F.C.]

Sei alla scadenza del contratto,se l'inquilino e' serio e solvibile io me lo terrei,anche con una rendita minore sul capitale investito.

Prova ad equiparare con la stessa somma altre forme di investimento e ti accorgerai di non spuntare una virgola in piu'.

inquilino e affitto è quando firma contratto

contratto in scadenza è "potenziale inquilino" e "potenziale affitto"

 

[arte3000]

inquilino e affitto è quando firma contratto

contratto in scadenza è "potenziale inquilino" e "potenziale affitto"

Hai ragione,il potenziale inquilino potrebbe essere mal messo,oppure potrebbe traslocare altrove,o meditare di chiedere una riduzione del fitto.

 

[oneone]

Quindi imu e tasi si mangiano oltre il 10% dei ricavi da locazione
azz

 

[rosymoney]

negli affitti commerciali, in buone zone, IMU e Tasi sono tra il 10 ed il 15%.

questo ha distrutto l'economia italiana

 

[tababike]

proprietari dei muri che hanno sempre chiesto aumenti di affitto al punto di farli diventare insostenibili e lo stato ladrone sono i principali responsabili della strage di attività commerciali.....

 

[oneone]

proprietari dei muri che hanno sempre chiesto aumenti di affitto al punto di farli diventare insostenibili e lo stato ladrone sono i principali responsabili della strage di attività commerciali.....

Quando i costi esplodono le imprese muoiono e tasse e canoni sono le spese principali

 

[tababike]

A me i proprietari dei muri che hanno sempre ricattato i gestori delle attività che adesso fanno fatica ad affittare i loro locali da cui hanno sempre e solo succhiato, sinceramente non mi fanno nessuna pena.....

 

[rosymoney]

il principale problema è lo stato che alza le tasse.
i proprietari al 90% sono costretti a chiedere aumenti per recuperare gli aumenti di imposte.

uno fa un business plan con una rendita del 2.5%, e lo stato raddoppia le imposte inventandosi un accertamento catastale basato su fantasie.

ed il povero proprietario deve chiedere un aumento.


chi distrugge l'economia è lo stato.

 

[oneone]

Chiedere canoni maggiori in deflazione e depressione è da marziani, le imprese commerciali muoiono e il tuo bell'immobile finisce sfitto in un quartiere depresso, bel successo proprio
il rendimento sale con il canone fermo e il prezzo che cala piuttosto
saluti