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Vecchio 05-11-13, 18:50   #1 (permalink)
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Compravendite immobiliari: le novità del 2014

Dal 1° gennaio 2014 entrerà ion vigore la riforma della tassazione delle compravendite immobiliari.
Il tema è stato toccato in parte in altri thread, direi più allarmistici.
In particolare è stato puntato il dito contro l'aumento dell'imposta minima di registro per questa tipologia di atti a 1.000 euro.
Credo che però sia sfuggito nella presenza di una serie di modifiche che in alcuni casi rendono la tassazione più onerosa, in altri, credo i più, la rendono più favorevole al contribuente.

Attualmente si pagano:
- bollo da 230 euro
- tassa ipotecaria 90 euro
- le imposte ipotecaria al 2% e
- l'imposta catastastale all'1%,
nonché l'imposta di registro con le aliquote differenziate a seconda della tipologia di immobile:
- terreni non agricoli 8%
- terreni agricoli 15%
- fabbricati 7%
- fabbricati prima casa 3% (qui le ipotecaria e catastale sono a 168 euro l'una)
- terreni agricoli acquistati da imprenditori agricoli professionali 8%
- beni artistici 3%
- terreni rientranti nei piani particolareggiati 1% (con le ipocatastali a 3% + 1%)
- terreni e pertinenze con piccola proprietà contadina 168 euro (ipotecaria 168 e esenzione al bollo).
ecc. ecc....

Dal 1° gennaio 2014 spariranno tutte le aliquote differenziate per l'imposta di registro (che avrà un minimo di 1.000 euro) e tutte le agevolazioni, con la sola sopravvivenza di queste due:
- prima casa 2%
- tutto il resto 9%
Le imposte ipotecaria e catastale saranno di 50 euro l'una.
Non si pagheranno bollo e tassa ipotecaria.

In sintesi: chi godeva delle agevolazioni come ppc, pup, beni artistici, iap ecc. risulterà fortemente penalizzato.
Nella generalità dei casi si avrà invece un risparmio d'imposta.
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Vecchio 05-11-13, 18:55   #2 (permalink)
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E quindi risulteranno privilegiate le compravendite tra privati in luogo di quelle tra privato e costruttore o tra persone giuridiche, dico bene?
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Vecchio 05-11-13, 19:11   #3 (permalink)
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Le compravendite da costruttore sono comunque più onerose già allo stato attuale, in quanto se acquisti un immobile imponibile Iva, intanto non puoi chiedere il prezzo valore e già questo ti fa partire da una base imponibile più elevata.
Sull'atto paghi le fisse, ma quello che pesa in quei casi è l'iva.

Se invece compri da un soggetto Iva, ma l'immobile è abitativo e sono passati più di 5 anni dalla costruzione, vai tranquillamente in regime registro.
Quindi è equivalente a comprare da un privato.

Comunque il mio discorso era un po' diverso, stavo sviluppando un calcolo di convenienza tra stipulare l'atto entro il 31.12.2013 o dal 1° gennaio 2014.
E i risultati sono assolutamente sorprendenti!

Dal 2014 saranno penalizzati gli atti di modesto valore, mentre saranno favoriti gli atti di valore superiore.
Ho fatto una simulazione su excel e per l'acquisto di un immobile abitativo non prima casa, il break even point sembra intorno ai 6.000 euro di valore.

Per compravendite di abitazioni di valore inferiore a 6.000 euro conviene fare l'atto adesso.
Per compravendite di valore superiore ai 6.000 euro conviene fare l'atto dopo il 01.01.2014.

Questi i calcoli sui 6.000 euro.

Oggi.
registro 7% 420
ipotecaria 168
catastale 168
bollo 230
tassa ipotecaria 90
Totale 1.076

Dal 2014
registro 1.000
ipotecaria 50
catastale 50
Totale 1.100

Mi farebbe piacere anche confrontarmi con qualcuno che avesse già letto la riforma.
Magari mi è sfuggito qualcosa e mi può correggere se ho commesso degli errori.
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Vecchio 05-11-13, 19:19   #4 (permalink)
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Quando dici 6000 eur di valore intendi che intendi?

il 2% di 6000 non è 1200? o se hai applicato il 9%, non è 540? insomma da dove esce fuori 1000 nella seconda tabella? dal fatto che è il minimo?

Cmq 6000 eur di valore praticamente ci entra dentro tutto salvo una microcantina o cose del genere.

Senza fare troppi calcoli a me pare evidente che chiunque compri una prima casa (non da costruttore) dal 2014 ci risparmia.

Per le seconde case anche mi sembra paghi il 9 invece dell'1+2+7, o sbaglio qualcosa?
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Vecchio 05-11-13, 19:26   #5 (permalink)
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Le compravendite da costruttore sono comunque più onerose già allo stato attuale, in quanto se acquisti un immobile imponibile Iva, intanto non puoi chiedere il prezzo valore e già questo ti fa partire da una base imponibile più elevata.
Sull'atto paghi le fisse, ma quello che pesa in quei casi è l'iva.

Se invece compri da un soggetto Iva, ma l'immobile è abitativo e sono passati più di 5 anni dalla costruzione, vai tranquillamente in regime registro.
Quindi è equivalente a comprare da un privato.

Comunque il mio discorso era un po' diverso, stavo sviluppando un calcolo di convenienza tra stipulare l'atto entro il 31.12.2013 o dal 1° gennaio 2014.
E i risultati sono assolutamente sorprendenti!

Dal 2014 saranno penalizzati gli atti di modesto valore, mentre saranno favoriti gli atti di valore superiore.
Ho fatto una simulazione su excel e per l'acquisto di un immobile abitativo non prima casa, il break even point sembra intorno ai 6.000 euro di valore.

Per compravendite di abitazioni di valore inferiore a 6.000 euro conviene fare l'atto adesso.
Per compravendite di valore superiore ai 6.000 euro conviene fare l'atto dopo il 01.01.2014.

Questi i calcoli sui 6.000 euro.

Oggi.
registro 7% 420
ipotecaria 168
catastale 168
bollo 230
tassa ipotecaria 90
Totale 1.076

Dal 2014
registro 1.000
ipotecaria 50
catastale 50
Totale 1.100

Mi farebbe piacere anche confrontarmi con qualcuno che avesse già letto la riforma.
Magari mi è sfuggito qualcosa e mi può correggere se ho commesso degli errori.
Effettivamente intendevo dire che la nuova legge ha ulteriormente favorito le transazioni tra privati. Nel caso evidenziato in grassetto, anche se si sconta imp. registro e non IVA, comunque l'imp.reg. si applicherà sul prezzo pagato e non sulla RC (per ovvi motivi) e quindi, di fatto, si pagherà comunque un prezzo più alto rispetto ad un privato, sbaglio?

Per il resto dei calcoli, secondo me bisogna aspettare gli effetti della revisione delle rendite catastali....
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Vecchio 05-11-13, 20:34   #6 (permalink)
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attenzione che questi sono capaci di rivalutare la rc per compensare in parte il mancato gettito.
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Vecchio 05-11-13, 21:37   #7 (permalink)
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Originalmente inviato da Luciom Visualizza messaggio
Quando dici 6000 eur di valore intendi che intendi?

il 2% di 6000 non è 1200? o se hai applicato il 9%, non è 540? insomma da dove esce fuori 1000 nella seconda tabella? dal fatto che è il minimo?

Cmq 6000 eur di valore praticamente ci entra dentro tutto salvo una microcantina o cose del genere.

Senza fare troppi calcoli a me pare evidente che chiunque compri una prima casa (non da costruttore) dal 2014 ci risparmia.

Per le seconde case anche mi sembra paghi il 9 invece dell'1+2+7, o sbaglio qualcosa?
Ho fatto una simulazione su una non prima casa.
Quindi l'aliquota sarebbe del 9%, ma è previsto un minimo di 1.000 euro, quindi dobbiamo adeguare a 1.000 euro.
Al momento i minimi sono 168 euro su registro, ipotecaria e catastale.

Devi considerare che dal 2014 le imposte ipotecaria e catastale saranno a 50 euro e non proporzionali, nonché il risparmio di 320 euro tra bollo e tassa ipotecaria.
Quindi il risparmio potrebbe essere notevole.
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Vecchio 05-11-13, 21:46   #8 (permalink)
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Effettivamente intendevo dire che la nuova legge ha ulteriormente favorito le transazioni tra privati. Nel caso evidenziato in grassetto, anche se si sconta imp. registro e non IVA, comunque l'imp.reg. si applicherà sul prezzo pagato e non sulla RC (per ovvi motivi) e quindi, di fatto, si pagherà comunque un prezzo più alto rispetto ad un privato, sbaglio?

Per il resto dei calcoli, secondo me bisogna aspettare gli effetti della revisione delle rendite catastali....
Il calcolo in grassetto ben può riferirsi al catastale!
Se parliamo di un immobile abitativo acquistato da privato e l'acquirente non è pazzo, sarà così.

Interessante la riflessione sulla riforma del catasto.
Comprate per tempo
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Vecchio 05-11-13, 22:03   #9 (permalink)
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L'acquisto della prima casa è sicuramente favorito da privato piuttosto che da costruttore, perché sconta il registro al 2% anziché al 4% e poi come dicevo cambia la base imponibile.

Un'altra cosa da non sottovalutare è la soppressione delle agevolazioni, anche importanti di cui godevano i costruttori al momento del loro acquisto.
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Vecchio 06-11-13, 08:59   #10 (permalink)
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l'imposta di registro si paga sul RC!! (minimo 1000) e non sul prezzo come per l'iva!
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