Compravendite immobiliari: le novità del 2014

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

rosebud26

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Dal 1° gennaio 2014 entrerà ion vigore la riforma della tassazione delle compravendite immobiliari.
Il tema è stato toccato in parte in altri thread, direi più allarmistici.
In particolare è stato puntato il dito contro l'aumento dell'imposta minima di registro per questa tipologia di atti a 1.000 euro.
Credo che però sia sfuggito nella presenza di una serie di modifiche che in alcuni casi rendono la tassazione più onerosa, in altri, credo i più, la rendono più favorevole al contribuente.

Attualmente si pagano:
- bollo da 230 euro
- tassa ipotecaria 90 euro
- le imposte ipotecaria al 2% e
- l'imposta catastastale all'1%,
nonché l'imposta di registro con le aliquote differenziate a seconda della tipologia di immobile:
- terreni non agricoli 8%
- terreni agricoli 15%
- fabbricati 7%
- fabbricati prima casa 3% (qui le ipotecaria e catastale sono a 168 euro l'una)
- terreni agricoli acquistati da imprenditori agricoli professionali 8%
- beni artistici 3%
- terreni rientranti nei piani particolareggiati 1% (con le ipocatastali a 3% + 1%)
- terreni e pertinenze con piccola proprietà contadina 168 euro (ipotecaria 168 e esenzione al bollo).
ecc. ecc....

Dal 1° gennaio 2014 spariranno tutte le aliquote differenziate per l'imposta di registro (che avrà un minimo di 1.000 euro) e tutte le agevolazioni, con la sola sopravvivenza di queste due:
- prima casa 2%
- tutto il resto 9%
Le imposte ipotecaria e catastale saranno di 50 euro l'una.
Non si pagheranno bollo e tassa ipotecaria.

In sintesi: chi godeva delle agevolazioni come ppc, pup, beni artistici, iap ecc. risulterà fortemente penalizzato.
Nella generalità dei casi si avrà invece un risparmio d'imposta.
 
E quindi risulteranno privilegiate le compravendite tra privati in luogo di quelle tra privato e costruttore o tra persone giuridiche, dico bene?
 
Le compravendite da costruttore sono comunque più onerose già allo stato attuale, in quanto se acquisti un immobile imponibile Iva, intanto non puoi chiedere il prezzo valore e già questo ti fa partire da una base imponibile più elevata.
Sull'atto paghi le fisse, ma quello che pesa in quei casi è l'iva.

Se invece compri da un soggetto Iva, ma l'immobile è abitativo e sono passati più di 5 anni dalla costruzione, vai tranquillamente in regime registro.
Quindi è equivalente a comprare da un privato.

Comunque il mio discorso era un po' diverso, stavo sviluppando un calcolo di convenienza tra stipulare l'atto entro il 31.12.2013 o dal 1° gennaio 2014.
E i risultati sono assolutamente sorprendenti!

Dal 2014 saranno penalizzati gli atti di modesto valore, mentre saranno favoriti gli atti di valore superiore.
Ho fatto una simulazione su excel e per l'acquisto di un immobile abitativo non prima casa, il break even point sembra intorno ai 6.000 euro di valore.

Per compravendite di abitazioni di valore inferiore a 6.000 euro conviene fare l'atto adesso.
Per compravendite di valore superiore ai 6.000 euro conviene fare l'atto dopo il 01.01.2014.

Questi i calcoli sui 6.000 euro.

Oggi.
registro 7% 420
ipotecaria 168
catastale 168
bollo 230
tassa ipotecaria 90
Totale 1.076

Dal 2014
registro 1.000
ipotecaria 50
catastale 50
Totale 1.100

Mi farebbe piacere anche confrontarmi con qualcuno che avesse già letto la riforma.
Magari mi è sfuggito qualcosa e mi può correggere se ho commesso degli errori.
 
Quando dici 6000 eur di valore intendi che intendi?

il 2% di 6000 non è 1200? o se hai applicato il 9%, non è 540? insomma da dove esce fuori 1000 nella seconda tabella? dal fatto che è il minimo?

Cmq 6000 eur di valore praticamente ci entra dentro tutto salvo una microcantina o cose del genere.

Senza fare troppi calcoli a me pare evidente che chiunque compri una prima casa (non da costruttore) dal 2014 ci risparmia.

Per le seconde case anche mi sembra paghi il 9 invece dell'1+2+7, o sbaglio qualcosa?
 
Le compravendite da costruttore sono comunque più onerose già allo stato attuale, in quanto se acquisti un immobile imponibile Iva, intanto non puoi chiedere il prezzo valore e già questo ti fa partire da una base imponibile più elevata.
Sull'atto paghi le fisse, ma quello che pesa in quei casi è l'iva.

Se invece compri da un soggetto Iva, ma l'immobile è abitativo e sono passati più di 5 anni dalla costruzione, vai tranquillamente in regime registro.
Quindi è equivalente a comprare da un privato.

Comunque il mio discorso era un po' diverso, stavo sviluppando un calcolo di convenienza tra stipulare l'atto entro il 31.12.2013 o dal 1° gennaio 2014.
E i risultati sono assolutamente sorprendenti!

Dal 2014 saranno penalizzati gli atti di modesto valore, mentre saranno favoriti gli atti di valore superiore.
Ho fatto una simulazione su excel e per l'acquisto di un immobile abitativo non prima casa, il break even point sembra intorno ai 6.000 euro di valore.

Per compravendite di abitazioni di valore inferiore a 6.000 euro conviene fare l'atto adesso.
Per compravendite di valore superiore ai 6.000 euro conviene fare l'atto dopo il 01.01.2014.

Questi i calcoli sui 6.000 euro.

Oggi.
registro 7% 420
ipotecaria 168
catastale 168
bollo 230
tassa ipotecaria 90
Totale 1.076

Dal 2014
registro 1.000
ipotecaria 50
catastale 50
Totale 1.100

Mi farebbe piacere anche confrontarmi con qualcuno che avesse già letto la riforma.
Magari mi è sfuggito qualcosa e mi può correggere se ho commesso degli errori.

Effettivamente intendevo dire che la nuova legge ha ulteriormente favorito le transazioni tra privati. Nel caso evidenziato in grassetto, anche se si sconta imp. registro e non IVA, comunque l'imp.reg. si applicherà sul prezzo pagato e non sulla RC (per ovvi motivi) e quindi, di fatto, si pagherà comunque un prezzo più alto rispetto ad un privato, sbaglio?

Per il resto dei calcoli, secondo me bisogna aspettare gli effetti della revisione delle rendite catastali....
 
attenzione che questi sono capaci di rivalutare la rc per compensare in parte il mancato gettito.
 
Quando dici 6000 eur di valore intendi che intendi?

il 2% di 6000 non è 1200? o se hai applicato il 9%, non è 540? insomma da dove esce fuori 1000 nella seconda tabella? dal fatto che è il minimo?

Cmq 6000 eur di valore praticamente ci entra dentro tutto salvo una microcantina o cose del genere.

Senza fare troppi calcoli a me pare evidente che chiunque compri una prima casa (non da costruttore) dal 2014 ci risparmia.

Per le seconde case anche mi sembra paghi il 9 invece dell'1+2+7, o sbaglio qualcosa?

Ho fatto una simulazione su una non prima casa.
Quindi l'aliquota sarebbe del 9%, ma è previsto un minimo di 1.000 euro, quindi dobbiamo adeguare a 1.000 euro.
Al momento i minimi sono 168 euro su registro, ipotecaria e catastale.

Devi considerare che dal 2014 le imposte ipotecaria e catastale saranno a 50 euro e non proporzionali, nonché il risparmio di 320 euro tra bollo e tassa ipotecaria.
Quindi il risparmio potrebbe essere notevole.
 
Effettivamente intendevo dire che la nuova legge ha ulteriormente favorito le transazioni tra privati. Nel caso evidenziato in grassetto, anche se si sconta imp. registro e non IVA, comunque l'imp.reg. si applicherà sul prezzo pagato e non sulla RC (per ovvi motivi) e quindi, di fatto, si pagherà comunque un prezzo più alto rispetto ad un privato, sbaglio?

Per il resto dei calcoli, secondo me bisogna aspettare gli effetti della revisione delle rendite catastali....

Il calcolo in grassetto ben può riferirsi al catastale!
Se parliamo di un immobile abitativo acquistato da privato e l'acquirente non è pazzo, sarà così.

Interessante la riflessione sulla riforma del catasto.
Comprate per tempo :)
 
L'acquisto della prima casa è sicuramente favorito da privato piuttosto che da costruttore, perché sconta il registro al 2% anziché al 4% e poi come dicevo cambia la base imponibile.

Un'altra cosa da non sottovalutare è la soppressione delle agevolazioni, anche importanti di cui godevano i costruttori al momento del loro acquisto.
 
Effettivamente intendevo dire che la nuova legge ha ulteriormente favorito le transazioni tra privati. Nel caso evidenziato in grassetto, anche se si sconta imp. registro e non IVA, comunque l'imp.reg. si applicherà sul prezzo pagato e non sulla RC (per ovvi motivi) e quindi, di fatto, si pagherà comunque un prezzo più alto rispetto ad un privato, sbaglio?

Per il resto dei calcoli, secondo me bisogna aspettare gli effetti della revisione delle rendite catastali....

:eek:

l'imposta di registro si paga sul RC!! (minimo 1000) e non sul prezzo come per l'iva!
 
:eek:

l'imposta di registro si paga sul RC!! (minimo 1000) e non sul prezzo come per l'iva!

Parlo di acquisto da costruttore. Quando si compra da costruttore, è opportuno pagare le imposte sul prezzo reale e non sulla RC, perchè in caso di fallimento o simili, l'acquirente non potrebbe dimostrare quanto ha realmente pagato.
 
Parlo di acquisto da costruttore. Quando si compra da costruttore, è opportuno pagare le imposte sul prezzo reale e non sulla RC, perchè in caso di fallimento o simili, l'acquirente non potrebbe dimostrare quanto ha realmente pagato.

costruttore-> IVA sul valore dichiarato
privato -> imposta di registro sulla RC

magari si potesse comprare da costruttore pagando il registro!
 
Chantal tu hai scritto" E' OPPORTUNO" (pagare in proporzione alla cifra ufficiale di acquisto e non alla RC) , quando invece "è OBBLIGATORIO".
 
Chantal tu hai scritto" E' OPPORTUNO" (pagare in proporzione alla cifra ufficiale di acquisto e non alla RC) , quando invece "è OBBLIGATORIO".

Mi riferivo ovviamente a coloro che pagano parzialmente in nero (e ci sono, possono fare tutte le leggi che vogliono).
 
Sì può comprare da un soggetto Iva pagando il registro se parliamo di immobili costruiti da più di 5 anni.
E anche in quel caso, per le case di abitazione, puoi dire il prezzo è X ma voglio pagare il valore catastale.
Non c'entra niente il fallimento: devi dichiarare il prezzo.
 
Sì può comprare da un soggetto Iva pagando il registro se parliamo di immobili costruiti da più di 5 anni.
E anche in quel caso, per le case di abitazione, puoi dire il prezzo è X ma voglio pagare il valore catastale.
Non c'entra niente il fallimento: devi dichiarare il prezzo.

Non stavo parlando di questo. Esempio : privato X compra da costruttore Y immobile soggetto ad IVA. Prezzo pattuito 122.000 IVA compresa. Le parti concordano di dichiarare di meno, X paga una parte di denaro in nero ed Y incassa a nero. Se Y fallisce, quando X si insinuerà nel fallimento non potrà vantare il credito relativo alla somma pagata in nero. Quindi, quello che consigliavo, è dichiarare tutto.
Aggiungo : la polizza fidejussoria, in questo caso prospettato, copre solo le somme versate in fase di contratto preliminare. Oppure il costruttore non la rilascia.
 
E' ovvio: il nero non vi tutela. :no:
Per legge il costruttore deve fornire la fideiussione su tutte le cifre versate: caparra e acconti successivi regolari.
Naturalmente non sul saldo perchè a quel punto l'immobile è già realizzato e "concreto".
Ma anche versare del nero al momento del saldo non è privo di rischi....:no:
 
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