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tom81 20-08-13 18:09

A quanTo comprare un immobile?
 
Giusto per variare un attimo la monotematica sezione Immobiliare che verte solo e sempre sul QUANDO apro questa discussione

CHE PREGO DI NON TRASFORMARE IN UN BORDELLO COME LE ALTRE

per chiedere a voi multiproprietari, agenti, aspiranti acquirenti ed esperti del settore in genere a QUANTO acquistare un immobile.


Per essere piu precisi (ben conscio che non esistono regole assolute, che ogni immobile va valutato a se) la domanda è:

come si fa a valutare A GRANDI LINEE il "giusto" valore di un immobile o per essere ancora piu precisi il corretto valore di mercato?

In sostanza l'esperienza mi insegna che i prezzi indicati anche sugli annunci immobiliari sono quelli "imposti" dal venditore e non magari quelli stimati dall'AI. Come si fa a stimare se il prezzo richiesto è congruo, eccessivo o un affare?

Grazie a chi interverrà on topic e diarrea a spruzzo a chi interverra off topic con flame inutili :yes:

Rok 20-08-13 18:32

Il prezzo giusto è quello che qualcuno, con il libretto degli assegni in mano, è disposto a pagare.

holding752000 20-08-13 18:37

Quoto.
Vince l'irrazionalità più totale sia da parte di chi vende che da parte di chi compra. Solo l'esperienza TUA in una particolarissima micro-zona dove stai cercando ti fa capire la congruità o meno del prezzo proposto.

investimenti2013 20-08-13 18:48

Se io ne avessi i mezzi o le possibilità direi ad un costo non superiore a circa 8 anni di lavoro.
Ma questa è una mia idea, non pretendo che sia condivisa da altri e niente, giusto perché è stata chiesta un'opinione.
E per quanto riguardo il prezzo del mercato, beh, considerando cosa si è preteso e si continua a pretendere, non gli affido nessun peso a questo valore fasullo.

Poi chiaramente, dipenderebbe pure dalla casa, idealmente una casa singola, ad alta efficienza energetica, capace di supportare pure i terremoti.
Se poi mettessimo un piccolo giardino e magari la possibilità di staccarmi quanto più possibile dai servizi centralizzati, magari pure 10 anni.

Nota:
Intendo stipendio medio italiano, con niente o poco mutuo, quindi dovendoci pure vivere, in pratica questo comporterebbe un impegno nel tempo maggiore.
Ma tanto il problema non si pone grazie alla mancanza di futuro, assenza di protezione sociale, ecc.:rolleyes:

incenso 20-08-13 18:50

Citazione:

Originalmente inviato da holding752000 (Messaggio 37244687)
Quoto.
Vince l'irrazionalità più totale sia da parte di chi vende che da parte di chi compra. Solo l'esperienza TUA in una particolarissima micro-zona dove stai cercando ti fa capire la congruità o meno del prezzo proposto.

un collega di lavoro ha preso 2 anni fà un bilocale con box pagando 230,000
con mutuo trentennale. oggi mi ha confessato che un amico ha comprato lo stesso app vicino a 1750.000 2 anni appena dopo. il prezzo lo fà chi compra anche 2 anni fà

arte3000 20-08-13 19:03

Risultano spesso valori discordanti,il venditore non molla,neanche morto,il compratore nemmeno.
Difficile parlare di cifre,i fattori sono multipli,se devi vendere per forza allora si arriva al compromesso,se scatta l'innamoramento del bene anche.

La vedo dura fare stime precise,ogni caso/a e' a se'.
Le economie ed i mass-media non stanno favorendo le transazioni,il dubbio e' diventato una componente psicologica,in passato la paura di perdere danari per l'acquisto,adesso la stessa paura di perderli nella vendita.
Direi che si sono invertite le parti,l'immobile e' come qualsiasi altro investimento,se di questo si vuol parlare.
Da sempre.

tom81 20-08-13 19:59

innanzitutto grazie a tutti per gli interventi on topic

@Rok e holding condivido in linea generale il prezzo giusto è quello che accontenta sia compratore che venditore

@investimenti2013 il tuo approccio calcolare il valore dell'immobile da acquistare in base agli anni di stipendio non l'avevo mai sentito e mi incuriosisce molto...un casa singola? magari!

@ arte3000 l'avevo anche premesso ovvio che non sto chiedendo una stima precisa

diciamo la domanda (che volendo in se è errata) potrebbe anche essere riformulata cosi:
di quanto secondo voi è la sovrastima (in % media) dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari o piu in generale dai venditori rispetto a quelli che dovrebbero essere i prezzi di mercato (intendendo un prezzo congruo rispetto alla situazione complessiva attuale...quello che in pratica richiederebbe l'agenzia se potesse fare di testa sua)?

e come giustamente (in realtà suggeritomi dalla risposta di investimenti2013) quale prezzo in rapporto al reddito (meglio stipendio) percepito?

incenso 20-08-13 20:32

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37245380)
innanzitutto grazie a tutti per gli interventi on topic

@Rok e holding condivido in linea generale il prezzo giusto è quello che accontenta sia compratore che venditore

@investimenti2013 il tuo approccio calcolare il valore dell'immobile da acquistare in base agli anni di stipendio non l'avevo mai sentito e mi incuriosisce molto...un casa singola? magari!

@ arte3000 l'avevo anche premesso ovvio che non sto chiedendo una stima precisa

diciamo la domanda (che volendo in se è errata) potrebbe anche essere riformulata cosi:
di quanto secondo voi è la sovrastima (in % media) dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari o piu in generale dai venditori rispetto a quelli che dovrebbero essere i prezzi di mercato (intendendo un prezzo congruo rispetto alla situazione complessiva attuale...quello che in pratica richiederebbe l'agenzia se potesse fare di testa sua)?

e come giustamente (in realtà suggeritomi dalla risposta di investimenti2013) quale prezzo in rapporto al reddito (meglio stipendio) percepito?

secondo me le si compra la 1 casa e si userà x tanti anni bisogna un pò lasciar perdere il prezzo. nel senso di comprare una che piace senza stare tanto a guardare se potrebbe scendere ancora. certo che potrebbe scendere ma magari arriva un altro e te la soffia. io ho visto domenica una casa singola con anche 1000 metri di giardino 240 mq totali a 400,000 e.
ma non dovendo comprere a tutti i costi stò studiandomi bene il proprietario x vedere fin dove cede. questo aspetto del capire perchè uno vende è basilare. se si capisce che sono alla canna del gas si fanno affari d'oro. farò un offerta di 200,000x vedere come reagiscono poi vediamo

Rok 20-08-13 21:22

Citazione:

Originalmente inviato da incenso (Messaggio 37245623)
secondo me le si compra la 1 casa e si userà x tanti anni bisogna un pò lasciar perdere il prezzo. nel senso di comprare una che piace senza stare tanto a guardare se potrebbe scendere ancora. certo che potrebbe scendere ma magari arriva un altro e te la soffia. io ho visto domenica una casa singola con anche 1000 metri di giardino 240 mq totali a 400,000 e.
ma non dovendo comprere a tutti i costi stò studiandomi bene il proprietario x vedere fin dove cede. questo aspetto del capire perchè uno vende è basilare. se si capisce che sono alla canna del gas si fanno affari d'oro. farò un offerta di 200,000 x vedere come reagiscono poi vediamo

Ce la fai? che formula usi?

*Bushido* 21-08-13 07:37

Citazione:

Originalmente inviato da Rok (Messaggio 37245876)
Ce la fai? che formula usi?

quando farà l'offerta consiglio di non essere troppo vicino al proprietario....:rolleyes:

ciumbia 21-08-13 08:23

Il valore di un immobile è sempre correlato al reddito che lo stesso riesce a generare;
fissato il reddito presunto, moltiplicalo X 20.

PS: questo non vale se trattasi di prima casa.

investimenti2013 21-08-13 08:33

Citazione:

Originalmente inviato da ciumbia (Messaggio 37247624)
Il valore di un immobile è sempre correlato al reddito che lo stesso riesce a generare;
fissato il reddito presunto, moltiplicalo X 20.

PS: questo non vale se trattasi di prima casa.

Non condivido questo approccio dato che si tratta di reddito presunto, cioè ipotesi teoriche, in cui penso sia possibile ipotizzare correttamente che non sono prese in considerazione eventuali spese straordinarie e neanche eventuali problematiche con gli affittuari.
Che poi magari esista qualche tipo di sistema dietro per cui fosse una sorta di standard o simile, non mi importa.

ciumbia 21-08-13 08:54

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37247658)
Non condivido questo approccio dato che si tratta di reddito presunto, cioè ipotesi teoriche

Lasciando la teoria agli altri, il prezzo giusto è quello che qualcuno, con il libretto degli assegni in mano, è disposto a pagare.

investimenti2013 21-08-13 09:10

Questo penso sia condivisibile, indipendentemente dal modo in cui vengano fatte valutazioni sulle somme da impiegare su un immobile.

flori2 21-08-13 09:18

Bisogna capire da quanto tempo l'immobile è in vendita e fare l'offerta di conseguenza. Normalmente nessun venditore cede all'inizio e vale il ragionameno "faccio in tempo a scendere". Comunque non c'è molta razionalità visto che gli operatori (venditori-compratori) del mercato sono occasionali.

flori2 21-08-13 09:20

Citazione:

Originalmente inviato da ciumbia (Messaggio 37247624)
Il valore di un immobile è sempre correlato al reddito che lo stesso riesce a generare;
fissato il reddito presunto, moltiplicalo X 20.

PS: questo non vale se trattasi di prima casa.

Scusami, ma il ragionamento lascia il tempo che trova.

investimenti2013 21-08-13 09:23

flori2, così come gli altri intervenuti nel topic, vi andrebbe di provare di fare un ragionamento su quale approccio seguite per determinare un valore che secondo voi è corretto per un'immobile?
Capisco il discorso contrattazione, così come che tra le tante variabili da considerare ci sarebbe dimensione, posizione, ecc. ma immagino che tutto hanno un valore in mente, quindi provate a fornire una risposta.

flori2 21-08-13 09:42

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37248020)
flori2, così come gli altri intervenuti nel topic, vi andrebbe di provare di fare un ragionamento su quale approccio seguite per determinare un valore che secondo voi è corretto per un'immobile?
Capisco il discorso contrattazione, così come che tra le tante variabili da considerare ci sarebbe dimensione, posizione, ecc. ma immagino che tutto hanno un valore in mente, quindi provate a fornire una risposta.

Non c'è una formula matematica. Ti guardi intorno e vedi i prezzi richiesti nella zona, controlla anche l'andamento (quanto hanno abbassato). Prendi il tuo immobile che ti interessa e confronti pregi e diffetti. Controlli (se disponibile) il prezzo richiesto all'inizio e quanto tempo è passato. Tenendo conto dell'andamento a ribasso spari la tua offerta (ovviamente a ribasso). Se il venditore è li per vendere dirà qualcosa, ma se si offende e basta allora non è lì per vendere.
E' molto importante sapere i prezzi della zona nel 2007-2008.

investimenti2013 21-08-13 09:54

Io vorrei sapere la tua opinione su cosa giudichi il prezzo giusto.
Hai, grosso modo, una cifra in mente, che per te ritieni sia giusta, compatibilmente con zona, risorse,ecc.?

Come non detto, mi pare che hai già espresso il tuo criterio di determinazione del giusto prezzo:
Citazione:

Originalmente inviato da flori2 (Messaggio 37248262)
E' molto importante sapere i prezzi della zona nel 2007-2008.

Io non lo condivido perché ritengo che le case siano sopravvalutate da molto più tempo ma almeno hai fornito un'indicazione.

silvyk 21-08-13 09:57

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37248020)
flori2, così come gli altri intervenuti nel topic, vi andrebbe di provare di fare un ragionamento su quale approccio seguite per determinare un valore che secondo voi è corretto per un'immobile?
Capisco il discorso contrattazione, così come che tra le tante variabili da considerare ci sarebbe dimensione, posizione, ecc. ma immagino che tutto hanno un valore in mente, quindi provate a fornire una risposta.

Difficile,il valore è relativo, secondo me la prima cosa da fare, e non scopro certo l'acqua calda, sarebbe monitorare la zona di interesse osservando i prezzi proposti (ovviamente decurtati di un buon 15% circa) per la tipologia che si sta valutando. Confrontare poi con le quotazioni dell'ADE e, secondo le caratteristiche dell'immobile, cercare di determinarne il valore.
Considererei anche il parametro "anni di stipendio", nonchè il reddito che potenzialmente potrebbe produrre -anche se prima casa-. E, più importante di tutto, la spesa dovrebbe essere sostenibilissima, onde evitare "impiccamenti" decennaliKO! a tutto ciò aggiungerei anche la variabile irrazionalità: se "ci si innamora" è lecito scucire anche qualcosa di più del "giusto" prezzo, basta esserne consapevoli e non superare il limite

flori2 21-08-13 10:01

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37248399)
Io non lo condivido perché ritengo che le case siano sopravvalutate da molto più tempo ma almeno hai fornito un'indicazione.

Nel 2007-2008 il prezzo era ai massimi, sai che se l'annuncio ricasca in quella categoria allora oggi vale molto meno anche se dentro il tuo budget.

Glb 21-08-13 12:27

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37244467)
Giusto per variare un attimo la monotematica sezione Immobiliare che verte solo e sempre sul QUANDO apro questa discussione

CHE PREGO DI NON TRASFORMARE IN UN BORDELLO COME LE ALTRE

per chiedere a voi multiproprietari, agenti, aspiranti acquirenti ed esperti del settore in genere a QUANTO acquistare un immobile.


Per essere piu precisi (ben conscio che non esistono regole assolute, che ogni immobile va valutato a se) la domanda è:

come si fa a valutare A GRANDI LINEE il "giusto" valore di un immobile o per essere ancora piu precisi il corretto valore di mercato?

In sostanza l'esperienza mi insegna che i prezzi indicati anche sugli annunci immobiliari sono quelli "imposti" dal venditore e non magari quelli stimati dall'AI. Come si fa a stimare se il prezzo richiesto è congruo, eccessivo o un affare?

Grazie a chi interverrà on topic e diarrea a spruzzo a chi interverra off topic con flame inutili :yes:

La tua è una domanda alla quale tutti vorremmo essere capaci di rispondere :D

Premettendo che non credo di essere un 'esperto' provo a dire la mia. :bow:

Per rispondere alla domanda credo che sarebbe necessario stabilire prima cosa si intende per prezzo "giusto".

Un prezzo "giusto" potrebbe essere ad esempio il costo necessario per costruire l'immobile.

Oppure il prezzo giusto potrebbe essere il prezzo medio pagato in un dato periodo di tempo (es. ultimi 6 mesi) per l'acquisto di immobili con caratteristiche similia quello che si vuole acquistare.

Potrebbe essere anche il prezzo ottenuto capitalizzando il possibile rendimento (affitto) ad un tasso pari agli investimenti risk free (ammesso che esistano veramente :D)

Al limite potrebbe essere un prezzo che ho deciso ad muzzum ma che è quello ch VOGLIO per vendere la mia bellissima casa :o

Tutto questo per dire che, secondo me :bow:, il prezzo "giusto" in assoluto semplicemente non esiste.:D

Quando si utilizzano espressioni come quelle già citate (come "il prezzo giusto è quello che qualcuno è disposto a pagare") che in effetti non servono a un emerita minkia :D :bow: lo si fa solo per nascondere il fatto che nessuno può dire a priori con assoluta certezza quale sia il prezzo "giusto" di un immobile.

Il prezzo di vendita/acquisto è sempre il frutto di VALUTAZIONI soggettive che non hanno niente di "giusto" ma che riflettono situazioni personali relative alla famiglia, al lavoro, alla propria condizione economica, al proprio livello culturale e di conoscenza dei processi che regolano i mercati e soprattutto alle PROPRIE aspettative.

Per questo secondo me la cosa importante non è quella di determinare il prezzo "giusto" in assoluto ma quello "giusto" per noi che tiene conto almeno delle principali variabile appena citate.

Quindi, chi sbaglia, secondo me è sempre chi ad, esempio, acquista pur non potendoselo permettere solo perchè "il mattone sale sempre" :p

Oppure chi vende o, meglio, vorrebbe vendere al prezzo al quale ha venduto 5 anni fa il vicino non tenendo conto del fatto che nessuno è + disposto a pagare quel prezzo e che tutto sommato rispetto al suo prezzo di acquisto anche con uno sconto del 30% guadagnerebbe un buon 100%.:wall:

Così, tanto per fare un esempio, se io dispongo di un reddito che mi consente appena di mantenere un dignitoso tenore di vita, probabilmente, sbaglierei a prendere in considerazione l'acquisto di una casa per il quale dovrei pagare x 30 anni una rata pari al 50% del mio reddito attuale. Questo anche nel caso in cui il prezzo della casa sia sceso del 40%.

Se io, avendo la necessità di acquistare in breve tempo una casa, ne trovassi oggi una che mi piace, che soddisfa tutte le mie esigenze e che mi posso permettere, anche se sono fermamente convinto che i prezzi continueranno a scendere, sicuramente l'acquisterei subito. Non mi pentirei di questa scelta anche nel caso in cui le mie aspettative sui prezzi risultassero corrette.

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37244467)
come si fa a valutare A GRANDI LINEE il "giusto" valore di un immobile o per essere ancora piu precisi il corretto valore di mercato?

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37244467)
Come si fa a stimare se il prezzo richiesto è congruo, eccessivo o un affare?

Riassumendo, secondo me le cose da fare sono:

1) utilizzare uno o , meglio, + di uno dei criteri 'economici' :bow: citati sopra per avere dei riferimenti, dei range di prezzo che abbiano appunto una logica economica/finanziaria
2) Valutare la situazione dei mercato monitorando gli annunci di vendita per farsi una idea sull'andamento futuro dei prezzi.
3) confrontare i prezzi calcolati al punto 1) e quelli desunti dal 2) con le proprie esigenze e con la propria capacità reddituale/patrimoniale.

Ciao

investimenti2013 21-08-13 13:55

Citazione:

Originalmente inviato da Glb (Messaggio 37250065)
Per questo secondo me la cosa importante non è quella di determinare il prezzo "giusto" in assoluto ma quello "giusto" per noi che tiene conto almeno delle principali variabile appena citate.

Ti andrebbe di rispondere qual'è, per te, il prezzo "giusto"?

Nota:
Perché tutti cercano di svicolare dalla domanda iniziale?
Partecipate al gioco e dite qual'è il prezzo giusto per voi, senza arrampicarsi sugli specchi, pur di non dirlo. :o

Glb 21-08-13 14:09

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37250967)
Ti andrebbe di rispondere qual'è, per te, il prezzo "giusto"?

Nota:
Perché tutti cercano di svicolare dalla domanda iniziale?
Partecipate al gioco e dite qual'è il prezzo giusto per voi, senza arrampicarsi sugli specchi, pur di non dirlo. :o

Veramente credo di aver risposto! :o:p

Hai letto il mio post per intero? ;)

:specchio:

tom81 21-08-13 14:18

mi devo complimentare con tutti per non aver trasformato tutto in cagnara :clap:

Citazione:

Originalmente inviato da flori2 (Messaggio 37248262)
1) Ti guardi intorno e vedi i prezzi richiesti nella zona, controlla anche l'andamento (quanto hanno abbassato).
2) Prendi il tuo immobile che ti interessa e confronti pregi e diffetti.
3) Controlli (se disponibile) il prezzo richiesto all'inizio e quanto tempo è passato.
4) E' molto importante sapere i prezzi della zona nel 2007-2008.
Se il venditore è li per vendere dirà qualcosa, ma se si offende e basta allora non è lì per vendere.

La vedo dura sul reperire i prezzi 07/08 ed il prezzo richiesto all'inizio (salvo aver puntato un immobile da tempo)
I "miei" venditori finora si sono sempre offesi 1 non ha praticamente voluto sapere di ribassi


Citazione:

Originalmente inviato da silvyk (Messaggio 37248455)
1) monitorare la zona di interesse osservando i prezzi proposti (ovviamente decurtati di un buon 15% circa) per la tipologia che si sta valutando. 2) 2) 2) Confrontare poi con le quotazioni dell'ADE
3) Considererei anche il parametro "anni di stipendio", nonchè il reddito che potenzialmente potrebbe produrre -anche se prima casa-.
4) la spesa dovrebbe essere sostenibilissima,

per te un rapporto anni di stipendio / costo immobile accettabile quale potrebbe essere?

in merito al punto 2 l'AdE determina la quotazione di mercato in base ai prezzi riportati su atto notarile?

in merito al punto 3 intendi quanto potrebbe produrre di affitto?


Citazione:

Originalmente inviato da Glb (Messaggio 37250065)

prezzo "giusto":
- costo necessario per costruire l'immobile.
- il prezzo medio pagato in un dato periodo di tempo (es. ultimi 6 mesi) per l'acquisto di immobili con caratteristiche similia quello che si vuole acquistare.
- prezzo ottenuto capitalizzando il possibile rendimento (affitto) ad un tasso pari agli investimenti risk free (ammesso che esistano veramente :D)
- prezzo ad muzzum


Quindi, chi sbaglia, secondo me è sempre chi ad, esempio, acquista pur non potendoselo permettere solo perchè "il mattone sale sempre" :p



Riassumendo, secondo me le cose da fare sono:

1) utilizzare uno o , meglio, + di uno dei criteri 'economici' :bow: citati sopra per avere dei riferimenti, dei range di prezzo che abbiano appunto una logica economica/finanziaria
2) Valutare la situazione dei mercato monitorando gli annunci di vendita per farsi una idea sull'andamento futuro dei prezzi.
3) confrontare i prezzi calcolati al punto 1) e quelli desunti dal 2) con le proprie esigenze e con la propria capacità reddituale/patrimoniale.

Ciao

il prezzo "giusto" al quale mi riferivo diciamo che si avvicina ad un misto tra le voci che ho evidenziato

condivido assolutamente l'acquistare quello che ci si puo permettere (io poi sono taccagno :D figurati se mi vado ad impelagare in un mutuo decennale)


per dare un senso compiuto alle mia domanda diciamo che la finalità è volendo comprare abitazione (1à casa) a breve di non diventare IL POLLO che acquista un immobile ad un prezzo fuori mercato :'(:(

cavallobolso 21-08-13 14:23

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37251206)
condivido assolutamente l'acquistare quello che ci si puo permettere (io poi sono taccagno :D figurati se mi vado ad impelagare in un mutuo decennale)

Per me la prima casa è l'unico bene per cui valga la pena accendere un mutuo.
Ovviamente sostenibile e a t.v. ma spero che ci sia un minimo di coerenza...c'è gente che si svena tra rate dell'auto/iphone/viaggi e si lamenta dell'affitto

investimenti2013 21-08-13 14:30

Citazione:

Originalmente inviato da Glb (Messaggio 37251120)
Veramente credo di aver risposto! :o:p

Hai fatto un ragionamento senza arrivare ad un'esempio concreto che adotteresti per te stesso.
E non mi riferisco all'esempio in cui dici che se una casa ti piace, indipendentemente dalle tue altre considerazioni, potendotela permettere, la prendersi ugualmente, ma mi riferisco ad un'esempio in cui facendo le varie considerazioni che hai esposte, concretamente, quale prezzo prenderesti in considerazione nel tuo specifico caso.

http://www.vocinelweb.it/faccine/fattedanoi/666/48.gif

Glb 21-08-13 15:26

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37251352)
Hai fatto un ragionamento senza arrivare ad un'esempio concreto che adotteresti per te stesso.
E non mi riferisco all'esempio in cui dici che se una casa ti piace, indipendentemente dalle tue altre considerazioni, potendotela permettere, la prendersi ugualmente, ma mi riferisco ad un'esempio in cui facendo le varie considerazioni che hai esposte, concretamente, quale prezzo prenderesti in considerazione nel tuo specifico caso.

http://www.vocinelweb.it/faccine/fattedanoi/666/48.gif

:rotfl:

Bellissima la 'faccina'! Tempo fa anche io le cercavo in quel sito ;) ! Poi sono diventato pigro :p

Tornando alla discussione ......

Credo di capire che tu voglia i ......... numeri

OK!

Io abito in una zona di PA dove dal sito dell'Agenzia del territorio che monitora i prezzi effettivi delle transazioni immobiliari risulta che i prezzi (mi pare al sec sem 2012) sono in un range di 1450 MQ (appart. da ristrutturare) a 1900 MQ app. da abitare subito.
In alternativa considero anche la zona dove lavoro nella quale il range è circa (vado a memoria) 2100 MQ a 2800 MQ.
Ho bisogno di un app di almeno 140 MQ per cui dovrei spendere:

nella zona 1 da 203 k€ a 266 k€
nella zona 2 da 294 K€ a 392 k€

Seguo gli annunci x entrambe le zone da molto tempo ed ho rilevato che nel 2012 un 5 vani da ristrutturare intorno ai 140 MQ era nella zona 1 circa 250 k€ nella 2 intorno ai 400k€.
Oggi trovo negli annunci per la z1 prezzi da 190 K€ ai 280 k€ per la z2 prezzi da 255 k€

Quindi oggi le richieste dei venditori sono molto + allineate a quelli che erano i prezzi effettivi dello scorso anno. Inoltre i margini di trattativa si sono molto allargati. Oggi un AI che riceve una proposta con un sconto del 20% non si scandalizza + :D

Andiamo a quello che penso di potermi permettere :cool:

Anche io sono un pò taccagno! Vorrei evitare di fare un mutuo e dispongo al momento di circa 250 k€ cash :o per cui considerando le imposte per una seconda casa :p dovrei/vorrei spendere circa 220-230 k€

Quindi diciamo che nella Z1 potrei comprare anche subito nella Z2 invece dovrei fare necessariamente un prestito.

Il prezzo giusto per me quindi è uno qualunque al di sotto del bdg che mi sono imposto che mi consenta di acquistare una casa che mi piace. :boh:
Semplice no! Menate sul fatto che nel 2020 le case varranno il 50% in meno o in + non mi interessano perchè la casa mi serve ora (non nel 2020) e una volta acquistata penso di tenerla x molto tempo. Non mi interessa speculare.

Quindi, come ho cercato, evidentemente senza successo :'(, di spiegare prima per me aspettare il bottom o acquistare quando uno ritiene di non poterselo permettere è egualmente sbagliato.

Il problema + grande è però che fino ad ora non sono riuscito a trovare nessuna casa che mi piace veramente.

Se la trovassi nella Z1 sicuramente la comprerei subito perchè dopo averne visitate decine so che non sempre è facile trovare quello che si cerca e non mi farei scappare l'occasione. Anche se la trovassi nella Z2 probabilmente mi convincerei a fare un piccolo prestito :'(. Ma quest'ultima possibilà la giudico al momento meno probabile.

Fortunatamente non ho una urgenza estrema di acquistare subito e ho potuto e posso ancora permettermi di aspettare sapendo che il mio cash varra sempre di +.

P.s. ho tralasciato i calcoli relativi a valutazioni basate sulla capitalizzazione del reddito perchè la casa nuova per me non sarebbe un investimento in senso stretto ma ho intenzione di abitarla.

Ora però voglio i vostri di numeri :angry:

Mica posso essere io l'unico al quale si fanno i conti in tasca! :no::mbe:

investimenti2013 21-08-13 21:48

Ora sono contento perché hai fornito i numeri. :)
Io ho risposto fornendo come parametro un'ipotetico stipendio medio rapportato ad un certo numero di anni.
Ora cerchiamo di ottenere altre risposte alla domanda iniziale. :yes:

silvyk 22-08-13 09:04

per te un rapporto anni di stipendio / costo immobile accettabile quale potrebbe essere?

in merito al punto 2 l'AdE determina la quotazione di mercato in base ai prezzi riportati su atto notarile?

in merito al punto 3 intendi quanto potrebbe produrre di affitto?


1) come già detto da altri, 8-10 anni di stipendio;
2) non so in base a cosa l'ADE determina le quotazioni: comunque fino a qualche anno fa erano bassine rispetto al mercato, quindi era consigliabile calcolare automaticamente qualcosa in più rispetto ad esse. Al momento attuale mi sembra che i prezzi siano, più o meno, allineati all'ADE;
3) Sì, certo. Il canone annuo che otterresti affittandolo decurtato da tasse e imu

PiVi1962 22-08-13 09:16

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37255817)
Ora sono contento perché hai fornito i numeri. :)
Io ho risposto fornendo come parametro un'ipotetico stipendio medio rapportato ad un certo numero di anni.
Ora cerchiamo di ottenere altre risposte alla domanda iniziale. :yes:

Il rapporto tra costo mediano di una casa e reddito mediano è una delle variabili rilevanti nello studio dei prezzi delle case.
Noto però che:
- le preferenze delle persone sono diverse nei diversi stati
- più che il reddito corrente, occorre stimare il reddito atteso per un certo numero di anni
- la dimensione temporale introduce il problema della misurazione in termini reali delle grandezze
- la teoria sembra tener poco conto di alcune variabili come: il numero medio di componenti della famiglia, l'evoluzione delle tecnologie di costruzione delle case, il raggio entro cui considerare i servizi medi di cui ha bisogno una famiglia (negozi, scuole, ospedale...)...

Insomma: un modellino socio-economico che spieghi il prezzo delle case in termini del reddito non è così semplice da costruire, perché entrano in campo altre grandezze.
Ad esempio alcuni autori reputano importante anche la variabile demografica della percentuale di persone nell'età 20-29 anni, considerata quella in cui si concentrano gli acquisti della prima casa.

Altre problematiche sono:
- che reddito considerare: il reddito lordo? il reddito disponibile? che tipologia di reddito disponibile considerare (nel mondo non tutti gli stati offrono lo stesso livello di servizi ai cittadini)?

Se si cerca "income house price ratio" si trovano moltissimi articoli che evidenziano i valori dell'indice e le metodologie utilizzate.

Non potrà in ogni caso sfuggire il dato che l'indice è molto "site-specific" anche all'interno di una stessa nazione: il rapporto prezzo/reddito è molto più alto a Londra, ad esempio, che nel resto dell'Inghilterra

PS. Un indice curioso per misurare la "correttezza" del prezzo di una casa è il valore in once d'oro (o d'argento). La distorsione che qui si introduce è quella che il mercato dei metalli preziosi è un mercato globale, mentre il mercato delle case residenziali è in genere un mercato locale.
Qui Average US House Values in Gold & Silver il grafico per gli USA.

flori2 22-08-13 09:37

Non c'è prezzo congruo determinato a priori. Per gli immobili nuovi, ovviamente il prezzo di vendita deve superare il costo sostenuto e dal surplus devono rimanere abbastanza soldi per andare avanti. Quant'è abbastanza? Non lo so.
Per il privato è diverso. Anche se le persone non ragionano cosi, ma se vendi casa per comprare casa (la maggior parte dei casi) te ne devi fregare di quanto l'hai pagata

investimenti2013 22-08-13 09:50

Citazione:

Originalmente inviato da PiVi1962 (Messaggio 37257566)
Il rapporto tra costo mediano di una casa e reddito mediano è una delle variabili rilevanti nello studio dei prezzi delle case.
....
Insomma: un modellino socio-economico che spieghi il prezzo delle case in termini del reddito non è così semplice da costruire, perché entrano in campo altre grandezze.

Ti inviterei, molto gentilmente :D
http://www.vocinelweb.it/faccine/fattedanoi/666/48.gif
a rispondere fornendo una dato soggettivo. :o

Citazione:

Originalmente inviato da PiVi1962 (Messaggio 37257566)
l'evoluzione delle tecnologie di costruzione delle case

All'utente finale, in genere, non arriva niente o soltanto le briciole di eventuali risparmi dovuti alla presenza di una migliore tecnologia, specie in mercati come quello italiano ...

PiVi1962 22-08-13 12:33

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37258042)
Ti inviterei, molto gentilmente a rispondere fornendo un dato soggettivo.

Dato soggettivo realistico (visto che il nucleo familiare sta realmente acquistando casa): 6 volte il reddito annuo da lavoro.
[In realtà l'esborso sarà di 3,3 volte il reddito annuo da lavoro, perché la vendita fa parte di accordi di divorzio].

Il costo al metro quadro commerciale è circa il 2% del reddito annuo da lavoro.

---

Per quanto riguarda la tecnologia, non sono così certo che i certificati energetici e/o di isolamento sonoro -ad esempio- non portino a una svalutazione dell'immobile.
Una due diligence approfondita è una pratica ancora poco sviluppata, ma -se ci confrontiamo con mercati della casa più avanzati- sono certo che il loro impatto sul prezzo non sarà marginale.

tom81 22-08-13 14:35

Citazione:

Originalmente inviato da silvyk (Messaggio 37257430)
per te un rapporto anni di stipendio / costo immobile accettabile quale potrebbe essere?

in merito al punto 2 l'AdE determina la quotazione di mercato in base ai prezzi riportati su atto notarile?

in merito al punto 3 intendi quanto potrebbe produrre di affitto?


1) come già detto da altri, 8-10 anni di stipendio;
2) non so in base a cosa l'ADE determina le quotazioni: comunque fino a qualche anno fa erano bassine rispetto al mercato, quindi era consigliabile calcolare automaticamente qualcosa in più rispetto ad esse. Al momento attuale mi sembra che i prezzi siano, più o meno, allineati all'ADE;
3) Sì, certo. Il canone annuo che otterresti affittandolo decurtato da tasse e imu

grazie ancora

Citazione:

Originalmente inviato da PiVi1962 (Messaggio 37257566)
Il rapporto tra costo mediano di una casa e reddito mediano è una delle variabili rilevanti nello studio dei prezzi delle case.
Noto però che:
- le preferenze delle persone sono diverse nei diversi stati
- più che il reddito corrente, occorre stimare il reddito atteso per un certo numero di anni
- la dimensione temporale introduce il problema della misurazione in termini reali delle grandezze
- la teoria sembra tener poco conto di alcune variabili come: il numero medio di componenti della famiglia, l'evoluzione delle tecnologie di costruzione delle case, il raggio entro cui considerare i servizi medi di cui ha bisogno una famiglia (negozi, scuole, ospedale...)...

Insomma: un modellino socio-economico che spieghi il prezzo delle case in termini del reddito non è così semplice da costruire, perché entrano in campo altre grandezze.
Ad esempio alcuni autori reputano importante anche la variabile demografica della percentuale di persone nell'età 20-29 anni, considerata quella in cui si concentrano gli acquisti della prima casa.

Altre problematiche sono:
- che reddito considerare: il reddito lordo? il reddito disponibile? che tipologia di reddito disponibile considerare (nel mondo non tutti gli stati offrono lo stesso livello di servizi ai cittadini)?

Se si cerca "income house price ratio" si trovano moltissimi articoli che evidenziano i valori dell'indice e le metodologie utilizzate.

Non potrà in ogni caso sfuggire il dato che l'indice è molto "site-specific" anche all'interno di una stessa nazione: il rapporto prezzo/reddito è molto più alto a Londra, ad esempio, che nel resto dell'Inghilterra

PS. Un indice curioso per misurare la "correttezza" del prezzo di una casa è il valore in once d'oro (o d'argento). La distorsione che qui si introduce è quella che il mercato dei metalli preziosi è un mercato globale, mentre il mercato delle case residenziali è in genere un mercato locale.
Qui Average US House Values in Gold & Silver il grafico per gli USA.

qui c'e' da studiare parecchio (grazie)


a dimenticavo i miei numeri

dunque a dire il vero senza averlo a priori rapportato allo stipendio (sono andato un po a naso in base a quello che la mia indole taccagna mi suggeriva) mi sono orientato su immobili con valore non superiore a 8-9 volte lo stipendio annuo (considerando che poi la "gran parte" già l'avrei cash - in pratica si tratterebbe di chiedere un mutuo - incluso spese notarili e mobilio - pari a 2-3 volte lo stipendio annuo e che riuscirei secondo i miei calcoli sommari a rimborsare entro 5-6 anni)
l'intenzione è quella di acquistare appartamenti di nuova/recente costruzione (visto che nella mia zona ce ne sono parecchi)
dopo una serie di visite però no ne ho trovati di mio gradimento (salvo 1 la cui trattativa è andata male)

ora mi sto orientando verso una palazzina in costruzione (consegna se non mi hanno riferito male giugno 2015) il che mi permetterebbe in pratica di risparmiare per alti 1,5-2 anni di stipendio ed alla fine abbassare il mutuo a 0,5-1,5 anni di stipendio (magari stringendo un po la cinghia sul mobilio ed accollandomi il mutuo del costruttore in modo da evitare anche le spese per l'iscrizione ipotecaria)


cavolo pero Scrooge mi fa un baffo :wall:


sto aspettando settembre per fissare un incontro con l'impresa della quale ho già visitato un altro appartamento che però era ad un piano basso ed in ombra
la qualità costruttiva pero era decisamente buona (tappeti antitacchettio, mattoni fonoassorbenti e termoisolanti, fotovoltaico per i servizi comuni etc...)





:bye:

Rok 22-08-13 16:05

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37261763)
ora mi sto orientando verso una palazzina in costruzione (consegna se non mi hanno riferito male giugno 2015) il che mi permetterebbe in pratica di risparmiare per alti 1,5-2 anni di stipendio ed alla fine abbassare il mutuo a 0,5-1,5 anni di stipendio (magari stringendo un po la cinghia sul mobilio ed accollandomi il mutuo del costruttore in modo da evitare anche le spese per l'iscrizione ipotecaria)


:bye:

In questo momento è sbagliatissimo pagare al prezzo attuale, qualcosa che nel 2015 varrà sicuramente molto meno.

incenso 22-08-13 16:07

Citazione:

Originalmente inviato da Rok (Messaggio 37263203)
In questo momento è sbagliatissimo pagare al prezzo attuale, qualcosa che nel 2015 varrà sicuramente molto meno.

minimo un 30 40% meno e con tante case da scegliere che non ne hai un idea

SofC 22-08-13 19:11

bisogna sempre tenere conto dell'effetto psicologico che in economia si chiama 'effetto dotazione':

implica che il prezzo minimo al quale gli individui sono disposti a vendere un bene è più alto del prezzo massimo al quale essi sono disposti ad acquistare il medesimo bene.

quindi se devi acquistare casa, pensa a quanto saresti disposto a comprare e a quanto saresti disposto a vendere se fosse tua.

...poi fai la media :D

investimenti2013 22-08-13 21:58

Citazione:

Originalmente inviato da incenso (Messaggio 37263233)
minimo un 30 40% meno

Non penso che si raggiungeranno simili ribassi nel 2015 e dubito che avverrano in futuro considerando il piacere che il Governo vuol fare alle lobby immobiliari, indirettamente alle banche e pure a diversi elettori, costi quello che costi, per mantenere artificialmente il prezzo dell'immobile.

t.montana 23-08-13 02:08

ma il mercato è più forte, inondato di immobili (tutti devono monetizzare, stato enti banche fondi immobiliari) non può reggere...la prima regola domanda (nulla, dato che chi ha reddito la casa la ha) e offerta (crescente)
aspettare, aspettare, aspettare

bionabol 23-08-13 08:56

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37266895)
Non penso che si raggiungeranno simili ribassi nel 2015 e dubito che avverrano in futuro considerando il piacere che il Governo vuol fare alle lobby immobiliari, indirettamente alle banche e pure a diversi elettori, costi quello che costi, per mantenere artificialmente il prezzo dell'immobile.

ma le imprese sono ferme e piene di invenduto
potranno stare fermi senza incassare nulla e pagando i costi e gli interessi dell'invenduto?

cavallobolso 23-08-13 09:05

Citazione:

Originalmente inviato da bionabol (Messaggio 37268476)
ma le imprese sono ferme e piene di invenduto
potranno stare fermi senza incassare nulla e pagando i costi e gli interessi dell'invenduto?

Ti assicuro che invece è così,
i costruttori sono legati alle banche e hanno l'arma del fallimento (i crediti inesigibili non piacciono a nessuno) quindi se riescono a vendere a qualche disgraziato (*) una certa percentuale di appartamenti possono galleggiare per anni.

Diverso è per le nuove costruzioni, i terreni edificabili rimangono vergini finchè non c'è il 70% delle case già vendute sulla carta..ovvero per sempre

(*) IMHO in primis per stare in casermoni deserti, averli strapagati sarebbe un male minore...

bionabol 23-08-13 09:15

Citazione:

Originalmente inviato da cavallobolso (Messaggio 37268578)
Ti assicuro che invece è così,
i costruttori sono legati alle banche e hanno l'arma del fallimento (i crediti inesigibili non piacciono a nessuno) quindi se riescono a vendere a qualche disgraziato (*) una certa percentuale di appartamenti possono galleggiare per anni.

Diverso è per le nuove costruzioni, i terreni edificabili rimangono vergini finchè non c'è il 70% delle case già vendute sulla carta..ovvero per sempre

(*) IMHO in primis per stare in casermoni deserti, averli strapagati sarebbe un male minore...

ma basilea 3 non dovrebbe contrastare questa cosa?

investimenti2013 23-08-13 09:32

Citazione:

Originalmente inviato da bionabol (Messaggio 37268476)
ma le imprese sono ferme e piene di invenduto potranno stare fermi senza incassare nulla e pagando i costi e gli interessi dell'invenduto?

Secondo me si perché le grandi concentrazioni immobiliari, ancora oggi, pagano troppo poco.
E per motivi clienterali, ecc. si vuole proseguire nella stessa direzione fallimentare proseguita fino ad oggi. KO!

tom81 23-08-13 14:22

Citazione:

Originalmente inviato da Rok (Messaggio 37263203)
In questo momento è sbagliatissimo pagare al prezzo attuale, qualcosa che nel 2015 varrà sicuramente molto meno.

Citazione:

Originalmente inviato da incenso (Messaggio 37263233)
minimo un 30 40% meno e con tante case da scegliere che non ne hai un idea

quindi voi dite acquistare un immobile già bello e fatto o "prossimissimo" al completamento oppure aspettare

magari ci vado a parlare per sentire quanto vuole ora in modo da poter fare raffronti con quanto mi chiederà diciamo ad inizio 2015?

Citazione:

Originalmente inviato da SofC (Messaggio 37265662)
bisogna sempre tenere conto dell'effetto psicologico che in economia si chiama 'effetto dotazione':

implica che il prezzo minimo al quale gli individui sono disposti a vendere un bene è più alto del prezzo massimo al quale essi sono disposti ad acquistare il medesimo bene.

quindi se devi acquistare casa, pensa a quanto saresti disposto a comprare e a quanto saresti disposto a vendere se fosse tua.

...poi fai la media :D

leggevo un articolo in merito sul corriere della sera anche questa è un'idea

Rok 23-08-13 16:47

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37272380)
quindi voi dite acquistare un immobile già bello e fatto o "prossimissimo" al completamento oppure aspettare

magari ci vado a parlare per sentire quanto vuole ora in modo da poter fare raffronti con quanto mi chiederà diciamo ad inizio 2015?



leggevo un articolo in merito sul corriere della sera anche questa è un'idea

Se a te la casa serve nel 2015, per quale motivo la vuoi pagare al prezzo attuale, sapendo che il mercato è in discesa?

(Quando il mercato era in salita, era un bell'investimento acquistare sul disegno :))

tom81 23-08-13 19:59

Citazione:

Originalmente inviato da Rok (Messaggio 37274517)
Se a te la casa serve nel 2015, per quale motivo la vuoi pagare al prezzo attuale, sapendo che il mercato è in discesa?

(Quando il mercato era in salita, era un bell'investimento acquistare sul disegno :))

a dire il vero a me la casa volendo "serve" anche subito (non che mi sfratti nessuno)

la "prenoterei" ora per evitare che magari piu in la nel tempo l'appartamento a me congeniale per dimensioni e posizione sia gia venduto

Hohenstaufen II 23-08-13 21:05

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37244467)
Giusto .......

Per essere piu precisi (ben conscio che non esistono regole assolute, che ogni immobile va valutato a se) la domanda è:

come si fa a valutare A GRANDI LINEE il "giusto" valore di un immobile o per essere ancora piu precisi il corretto valore di mercato?

In sostanza l'esperienza mi insegna che i prezzi indicati anche sugli annunci immobiliari sono quelli "imposti" dal venditore e non magari quelli stimati dall'AI. Come si fa a stimare se il prezzo richiesto è congruo, eccessivo o un affare?

:yes:

Ho notato questo 3d e sento la necessità di esprimere il mio parere......se mi è consentito molte osservazioni, a mio modesto parere, le ho trovate poco pertinenti se si vuole generalizzare l'argomento .... in particolare non può essere fatto per la c.d. prima casa, cioè ne luogo dove si vuole abitare, dato che una vista panoramica o specifiche rifiniture scelte con proprio gusto o altre similari caratteristiche poco hanno a che fare con determinazioni strettamente economiche dalle quali desumere il "giusto valore di mercato".

Quindi in prima battuta e volendo generalizzare (poiché parliamo di investimento immobiliare ovvero che riguarda immobili che nel ns. lessico comprende fabbricati - varie tipologie: negozi, capannoni, abitazioni, garage, ville ecc. - e terreni - suoli, terreni coltivabili) il giusto valore è dato dal suo potenziale rendimento che da quel bene si può ricavare. Invero ipotizzando un flusso di cassa costante nel tempo per ogni anno e all'infinito (come per ipotesi può essere per un terreno per i quali gli usuali criteri di valutazioni non prevedono la sua deteriorabilità - in altre parole non si effettuano ammortamenti) il valore di mercato è dato dal rapporto tra tale flusso e il tasso di rendimento di mercato per investimento con pari rischiosità;
in sintesi tale valutazione è data dall'espressione VA= R/i che è l'espressione della rendita perpetua, dove R è il flusso di cassa annuale ottenuto dal bene all'infinito, i è il tasso di rendimento per un investimento con pari gradi di rischiosità.

La cosa un po' si complica in caso di fabbricati .......ho letto qualcuno in un precedente post che limitava i termini dell'affare (il flusso di cassa) ad un periodo di 20 anni.

investimenti2013 24-08-13 09:18

Citazione:

Originalmente inviato da Hohenstaufen II (Messaggio 37276670)
il giusto valore è dato dal suo potenziale rendimento che da quel bene si può ricavare.
... il valore di mercato è dato dal rapporto tra tale flusso e il tasso di rendimento di mercato per investimento con pari rischiosità

Condivido. :o
Considerando l'elevata rischiosità immobiliare, nel caso di affitti in assenza di certezza di diritto, i costi diretti fissi (tasse, tendenti al rialzo), i costi non fissi (spese di manutenzione ordinarie e straordinarie), la casa ha un ritorno potenziale di investimento poco attraente.

Però, per la prima casa, ovviamente, le valutazioni da fare dovrebbero essere diverse.

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37276352)
a dire il vero a me la casa volendo "serve" anche subito (non che mi sfratti nessuno)

la "prenoterei" ora per evitare che magari piu in la nel tempo l'appartamento a me congeniale per dimensioni e posizione sia gia venduto

Per la prima casa, certe valutazioni passano in secondo piano, rispetto ad altre, quindi se il prezzo risulta per te accettabile, potresti pure procedere, senza però poi metterti a guardare indietro o farti troppi problemi in presenza di ulteriori ribassi del suo valore.

tom81 24-08-13 13:20

Citazione:

Originalmente inviato da Hohenstaufen II (Messaggio 37276670)
omissis
.

grazie per il tuo intervento

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37277752)

Per la prima casa, certe valutazioni passano in secondo piano, rispetto ad altre, quindi se il prezzo risulta per te accettabile, potresti pure procedere, senza però poi metterti a guardare indietro o farti troppi problemi in presenza di ulteriori ribassi del suo valore.


capito
se compro ora sono certo di comprare ad un prezzo piu alto di quello che avrei se comprassi fra 1 anno...pero non essendo l'immobile per me un investimento potrei, se l'appartamento mi piace veramente e il prezzo per me e congruo (in considerazione di tutti i ragionamenti fatti sopra), potrei anche non "preoccuparmi" del successivo (sicuro) ribasso l'importane e che poi non mi metto a piagnucolare come un bambino :bimbo:se scopro che lo stesso tipo di appartamento l'hanno venduto ad altri a meta prezzo.

Diciamo che il fatto che l'edificio sia gia in costruzione (iniziata da 1 mese) mi porta ragionevolmente a credere che qualcosa sia già stata venduta quindi teoricamente.....

ci rifletterò :ronf:
magari aspetto le quotazioni AdE per il 1 sem 2013 (che tardano ad arrivare)

grazie grazie grazie

A TUTTI

incenso 24-08-13 17:40

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37278723)
grazie per il tuo intervento




capito
se compro ora sono certo di comprare ad un prezzo piu alto di quello che avrei se comprassi fra 1 anno...pero non essendo l'immobile per me un investimento potrei, se l'appartamento mi piace veramente e il prezzo per me e congruo (in considerazione di tutti i ragionamenti fatti sopra), potrei anche non "preoccuparmi" del successivo (sicuro) ribasso l'importane e che poi non mi metto a piagnucolare come un bambino :bimbo:se scopro che lo stesso tipo di appartamento l'hanno venduto ad altri a meta prezzo.

Diciamo che il fatto che l'edificio sia gia in costruzione (iniziata da 1 mese) mi porta ragionevolmente a credere che qualcosa sia già stata venduta quindi teoricamente.....

ci rifletterò :ronf:
magari aspetto le quotazioni AdE per il 1 sem 2013 (che tardano ad arrivare)

grazie grazie grazie

A TUTTI

mai preso casa sulla carta. indovina perchè?

tom81 25-08-13 13:13

Citazione:

Originalmente inviato da incenso (Messaggio 37280082)
mai preso casa sulla carta. indovina perchè?

perche non sai mai cosa poi effettivamente ti consegnano?

insomma state sgonfiando quella che in sostanza è una delle ultime possibilità che mi sono rimaste


comprare da privati immobili recentissimi è in pratica impossibile ti propongono un prezzo pari al valore di acquisto piu le spese notarili sopportate da loro all'atto dell'acquisto e non scendono :wall:

l'unica è comprare nuovo da imprese edili ma se aspetti la possibilità di scelta si riduce e di molto :wall:

investimenti2013 25-08-13 18:18

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37283166)
l'unica è comprare nuovo da imprese edili

Se si tratta di case in fase di costruzione attenzione alle clausole contrattuali, per evitare ritardi nella consegna, e tieni presente che in caso il costruttore vada in fallimento, probabilmente non rivedrai più l'acconto anticipato, perché prima risulterà davanti la banca, ecc. e per ultimo l'utente finale, ammesso avanzi qualcosa.
Ed almeno stando a quanto riportato a volte in televisione, può succedere di pagare perfino due volte, quando succede qualcosa del genere, cioè perdere l'anticipo e ripagare nuovamente.
Però non ho seguito per bene la faccenda quindi aspetta magari qualcuno che riporti qualche riferimento sull'argomento.

tom81 25-08-13 18:22

Citazione:

Originalmente inviato da investimenti2013 (Messaggio 37284814)
Se si tratta di case in fase di costruzione attenzione alle clausole contrattuali, per evitare ritardi nella consegna, e tieni presente che in caso il costruttore vada in fallimento, probabilmente non rivedrai più l'acconto anticipato, perché prima risulterà davanti la banca, ecc. e per ultimo l'utente finale, ammesso avanzi qualcosa.
Ed almeno stando a quanto riportato a volte in televisione, può succedere di pagare perfino due volte, quando succede qualcosa del genere, cioè perdere l'anticipo e ripagare nuovamente.
Però non ho seguito per bene la faccenda quindi aspetta magari qualcuno che riporti qualche riferimento sull'argomento.

per quello credo ci abbia pensato Bersani con l'obbligo di fideiussione sugli acconti

oppure ho capito male :confused:

incenso 25-08-13 18:27

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37284835)
per quello credo ci abbia pensato Bersani con l'obbligo di fideiussione sugli acconti

oppure ho capito male :confused:


Armando Lemasse 25-08-13 18:44

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37244467)
Giusto per variare un attimo la monotematica sezione Immobiliare che verte solo e sempre sul QUANDO apro questa discussione

CHE PREGO DI NON TRASFORMARE IN UN BORDELLO COME LE ALTRE

per chiedere a voi multiproprietari, agenti, aspiranti acquirenti ed esperti del settore in genere a QUANTO acquistare un immobile.


Per essere piu precisi (ben conscio che non esistono regole assolute, che ogni immobile va valutato a se) la domanda è:

come si fa a valutare A GRANDI LINEE il "giusto" valore di un immobile o per essere ancora piu precisi il corretto valore di mercato?

In sostanza l'esperienza mi insegna che i prezzi indicati anche sugli annunci immobiliari sono quelli "imposti" dal venditore e non magari quelli stimati dall'AI. Come si fa a stimare se il prezzo richiesto è congruo, eccessivo o un affare?

Grazie a chi interverrà on topic e diarrea a spruzzo a chi interverra off topic con flame inutili :yes:

io guarderei gli affitti in zona e moltiplicherei l'affitto annuo per un range che va da 20 a 30
cioè se quell'appartamento rende 6000€ d'affitto l'anno la casa si può vendere ad un prezzo che va da 120k a 180k
il prezzo tenderà verso il limite basso od alto a seconda di come è messo, delle pertinenze, dell'età etc
ma se si offre di meno c'è qualcosa che puzza e se si pretende oltre 30 è da mollare subito.

Una casa che non ha niente, no giardino, no piscina, no posteggio, non garage, no riscaldamento autonomo, no terrazza calpestabile etc vale 20 annualità d'affitto
all'opposto una che ha tutte ste cose vale 30 annualità d'affitto

tom81 25-08-13 18:59

Citazione:

Originalmente inviato da incenso (Messaggio 37284867)

Ecco appunto

Se la banca non da la fideiussione all'impresa figurati se io le verso degli acconti :)

grazie del link


Citazione:

Originalmente inviato da Armando Lemasse (Messaggio 37284958)
io guarderei gli affitti in zona e moltiplicherei l'affitto annuo per un range che va da 20 a 30
cioè se quell'appartamento rende 6000€ d'affitto l'anno la casa si può vendere ad un prezzo che va da 120k a 180k
il prezzo tenderà verso il limite basso od alto a seconda di come è messo, delle pertinenze, dell'età etc
ma se si offre di meno c'è qualcosa che puzza e se si pretende oltre 30 è da mollare subito.

Una casa che non ha niente, no giardino, no piscina, no posteggio, non garage, no riscaldamento autonomo, no terrazza calpestabile etc vale 20 annualità d'affitto
all'opposto una che ha tutte ste cose vale 30 annualità d'affitto

eccolo qui mi sa che è il 4 o 5 metodo per determinare il "giusto" valore di un immobile

grazie anche a te


la domanda successiva che sorge spontanea è:
dove si trovano dei valori attendibili di prezzi 2006-2007 o dei prezzi di affitto correnti?

investimenti2013 25-08-13 21:10

Io direi quanto dei prezzi teorici richiesti dagli affitti si concretizzano in realtà?
E quanti degli affitti effettivi, ad un determinato prezzo, appartengono a situazioni passate che proseguono rispetto a nuove?
Concentrandosi sui nuovi affitti presi effettivamente a determinati prezzi piuttosto che su quelli passati?

incenso
Grazie del video sull'argomento.:)

comolego 26-08-13 11:46

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37285035)


la domanda successiva che sorge spontanea è:
dove si trovano dei valori attendibili di prezzi 2006-2007 o dei prezzi di affitto correnti?

Penso che ci siano le statistiche dell'Agenzia delTerritorio che tutti gli anni pubblica Prezzi Vendita/affitti per le diverse città: però da novembre 2012 è stata assorbita dall'Agenzia delle Entrate e quindi non saprei dove cercare, qualcuno più sgamato (tu?) può navigare su internet e trovarle

tom81 26-08-13 19:43

non sono "sgamato" ma solo un cappone che cerca di non farsi mangiare alla cena di Natale :)

cmq io faccio riferimento a questa pagina dle sito ade ma i dati piu vecchi sono del 2011

http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/se...ne/ricerca.htm


il link non funge mah!
cmq cerca "quotazione ufficiale immobili" su google il primo risultato ti rimanda alla pagina ade

eifelland 26-08-13 20:01

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37285035)
Ecco appunto

Se la banca non da la fideiussione all'impresa figurati se io le verso degli acconti :)

grazie del link




eccolo qui mi sa che è il 4 o 5 metodo per determinare il "giusto" valore di un immobile

grazie anche a te


la domanda successiva che sorge spontanea è:
dove si trovano dei valori attendibili di prezzi 2006-2007 o dei prezzi di affitto correnti?


non se ne avete già parlato o meno, una cosa importante:
-comprare da imprese che rilasciano fidejussione bancaria, l'assicurativa vale molto molto meno (è a norma di legge però)

tom81 27-08-13 14:09

Citazione:

Originalmente inviato da eifelland (Messaggio 37295291)
non se ne avete già parlato o meno, una cosa importante:
-comprare da imprese che rilasciano fidejussione bancaria, l'assicurativa vale molto molto meno (è a norma di legge però)


quindi fideiussione bancaria a prima richiesta (ovvero con liquidazione a richiesta del beneficiario)



Citazione:

Quanto alle differenze tra fideiussione bancaria e fideiussione assicurativa: la prima garantisce l’adempimento del conduttore, per tutta la durata del contratto di locazione, previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati.

La fideiussione assicurativa prevede invece il pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicchè in caso di inadempimento all’obbligo di versare il premio, la Compagnia può recedere dal contratto, facendo venire meno la garanzia.

Sono ovviamente da privilegiare le fideiussioni che prevedono la liquidazione delle somme garantite, a semplice richiesta scritta del beneficiario, anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del conduttore.

eifelland 27-08-13 20:24

Citazione:

Originalmente inviato da tom81 (Messaggio 37301720)
quindi fideiussione bancaria a prima richiesta (ovvero con liquidazione a richiesta del beneficiario)

questa discussione mi ha fatto venire in mente che nella mia unica esperienza da costruttore non ho rilasciato nessuna fidejussione :D


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