A quanTo comprare un immobile?

[tom81]

Giusto per variare un attimo la monotematica sezione Immobiliare che verte solo e sempre sul QUANDO apro questa discussione

CHE PREGO DI NON TRASFORMARE IN UN BORDELLO COME LE ALTRE

per chiedere a voi multiproprietari, agenti, aspiranti acquirenti ed esperti del settore in genere a QUANTO acquistare un immobile.


Per essere piu precisi (ben conscio che non esistono regole assolute, che ogni immobile va valutato a se) la domanda è:

come si fa a valutare A GRANDI LINEE il "giusto" valore di un immobile o per essere ancora piu precisi il corretto valore di mercato?

In sostanza l'esperienza mi insegna che i prezzi indicati anche sugli annunci immobiliari sono quelli "imposti" dal venditore e non magari quelli stimati dall'AI. Come si fa a stimare se il prezzo richiesto è congruo, eccessivo o un affare?

Grazie a chi interverrà on topic e diarrea a spruzzo a chi interverra off topic con flame inutili

 

[Rok]

Il prezzo giusto è quello che qualcuno, con il libretto degli assegni in mano, è disposto a pagare.

 

[holding752000]

Quoto.
Vince l'irrazionalità più totale sia da parte di chi vende che da parte di chi compra. Solo l'esperienza TUA in una particolarissima micro-zona dove stai cercando ti fa capire la congruità o meno del prezzo proposto.

 

[investimenti2013]

Se io ne avessi i mezzi o le possibilità direi ad un costo non superiore a circa 8 anni di lavoro.
Ma questa è una mia idea, non pretendo che sia condivisa da altri e niente, giusto perché è stata chiesta un'opinione.
E per quanto riguardo il prezzo del mercato, beh, considerando cosa si è preteso e si continua a pretendere, non gli affido nessun peso a questo valore fasullo.

Poi chiaramente, dipenderebbe pure dalla casa, idealmente una casa singola, ad alta efficienza energetica, capace di supportare pure i terremoti.
Se poi mettessimo un piccolo giardino e magari la possibilità di staccarmi quanto più possibile dai servizi centralizzati, magari pure 10 anni.

Nota:
Intendo stipendio medio italiano, con niente o poco mutuo, quindi dovendoci pure vivere, in pratica questo comporterebbe un impegno nel tempo maggiore.
Ma tanto il problema non si pone grazie alla mancanza di futuro, assenza di protezione sociale, ecc.

 

[incenso]

Quoto.
Vince l'irrazionalità più totale sia da parte di chi vende che da parte di chi compra. Solo l'esperienza TUA in una particolarissima micro-zona dove stai cercando ti fa capire la congruità o meno del prezzo proposto.

un collega di lavoro ha preso 2 anni fà un bilocale con box pagando 230,000
con mutuo trentennale. oggi mi ha confessato che un amico ha comprato lo stesso app vicino a 1750.000 2 anni appena dopo. il prezzo lo fà chi compra anche 2 anni fà

 

[arte3000]

Risultano spesso valori discordanti,il venditore non molla,neanche morto,il compratore nemmeno.
Difficile parlare di cifre,i fattori sono multipli,se devi vendere per forza allora si arriva al compromesso,se scatta l'innamoramento del bene anche.

La vedo dura fare stime precise,ogni caso/a e' a se'.
Le economie ed i mass-media non stanno favorendo le transazioni,il dubbio e' diventato una componente psicologica,in passato la paura di perdere danari per l'acquisto,adesso la stessa paura di perderli nella vendita.
Direi che si sono invertite le parti,l'immobile e' come qualsiasi altro investimento,se di questo si vuol parlare.
Da sempre.

 

[tom81]

innanzitutto grazie a tutti per gli interventi on topic

@Rok e holding condivido in linea generale il prezzo giusto è quello che accontenta sia compratore che venditore

@investimenti2013 il tuo approccio calcolare il valore dell'immobile da acquistare in base agli anni di stipendio non l'avevo mai sentito e mi incuriosisce molto...un casa singola? magari!

@ arte3000 l'avevo anche premesso ovvio che non sto chiedendo una stima precisa

diciamo la domanda (che volendo in se è errata) potrebbe anche essere riformulata cosi:
di quanto secondo voi è la sovrastima (in % media) dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari o piu in generale dai venditori rispetto a quelli che dovrebbero essere i prezzi di mercato (intendendo un prezzo congruo rispetto alla situazione complessiva attuale...quello che in pratica richiederebbe l'agenzia se potesse fare di testa sua)?

e come giustamente (in realtà suggeritomi dalla risposta di investimenti2013) quale prezzo in rapporto al reddito (meglio stipendio) percepito?

 

[incenso]

innanzitutto grazie a tutti per gli interventi on topic

@Rok e holding condivido in linea generale il prezzo giusto è quello che accontenta sia compratore che venditore

@investimenti2013 il tuo approccio calcolare il valore dell'immobile da acquistare in base agli anni di stipendio non l'avevo mai sentito e mi incuriosisce molto...un casa singola? magari!

@ arte3000 l'avevo anche premesso ovvio che non sto chiedendo una stima precisa

diciamo la domanda (che volendo in se è errata) potrebbe anche essere riformulata cosi:
di quanto secondo voi è la sovrastima (in % media) dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari o piu in generale dai venditori rispetto a quelli che dovrebbero essere i prezzi di mercato (intendendo un prezzo congruo rispetto alla situazione complessiva attuale...quello che in pratica richiederebbe l'agenzia se potesse fare di testa sua)?

e come giustamente (in realtà suggeritomi dalla risposta di investimenti2013) quale prezzo in rapporto al reddito (meglio stipendio) percepito?

secondo me le si compra la 1 casa e si userà x tanti anni bisogna un pò lasciar perdere il prezzo. nel senso di comprare una che piace senza stare tanto a guardare se potrebbe scendere ancora. certo che potrebbe scendere ma magari arriva un altro e te la soffia. io ho visto domenica una casa singola con anche 1000 metri di giardino 240 mq totali a 400,000 e.
ma non dovendo comprere a tutti i costi stò studiandomi bene il proprietario x vedere fin dove cede. questo aspetto del capire perchè uno vende è basilare. se si capisce che sono alla canna del gas si fanno affari d'oro. farò un offerta di 200,000x vedere come reagiscono poi vediamo

 

[Rok]

secondo me le si compra la 1 casa e si userà x tanti anni bisogna un pò lasciar perdere il prezzo. nel senso di comprare una che piace senza stare tanto a guardare se potrebbe scendere ancora. certo che potrebbe scendere ma magari arriva un altro e te la soffia. io ho visto domenica una casa singola con anche 1000 metri di giardino 240 mq totali a 400,000 e.
ma non dovendo comprere a tutti i costi stò studiandomi bene il proprietario x vedere fin dove cede. questo aspetto del capire perchè uno vende è basilare. se si capisce che sono alla canna del gas si fanno affari d'oro. farò un offerta di 200,000 x vedere come reagiscono poi vediamo

Ce la fai? che formula usi?

 

[*Bushido*]

Ce la fai? che formula usi?

quando farà l'offerta consiglio di non essere troppo vicino al proprietario....

 

[ciumbia]

Il valore di un immobile è sempre correlato al reddito che lo stesso riesce a generare;
fissato il reddito presunto, moltiplicalo X 20.

PS: questo non vale se trattasi di prima casa.

 

[investimenti2013]

Il valore di un immobile è sempre correlato al reddito che lo stesso riesce a generare;
fissato il reddito presunto, moltiplicalo X 20.

PS: questo non vale se trattasi di prima casa.

Non condivido questo approccio dato che si tratta di reddito presunto, cioè ipotesi teoriche, in cui penso sia possibile ipotizzare correttamente che non sono prese in considerazione eventuali spese straordinarie e neanche eventuali problematiche con gli affittuari.
Che poi magari esista qualche tipo di sistema dietro per cui fosse una sorta di standard o simile, non mi importa.

 

[ciumbia]

Non condivido questo approccio dato che si tratta di reddito presunto, cioè ipotesi teoriche

Lasciando la teoria agli altri, il prezzo giusto è quello che qualcuno, con il libretto degli assegni in mano, è disposto a pagare.

 

[investimenti2013]

Questo penso sia condivisibile, indipendentemente dal modo in cui vengano fatte valutazioni sulle somme da impiegare su un immobile.

 

[flori2]

Bisogna capire da quanto tempo l'immobile è in vendita e fare l'offerta di conseguenza. Normalmente nessun venditore cede all'inizio e vale il ragionameno "faccio in tempo a scendere". Comunque non c'è molta razionalità visto che gli operatori (venditori-compratori) del mercato sono occasionali.

 

[flori2]

Il valore di un immobile è sempre correlato al reddito che lo stesso riesce a generare;
fissato il reddito presunto, moltiplicalo X 20.

PS: questo non vale se trattasi di prima casa.

Scusami, ma il ragionamento lascia il tempo che trova.

 

[investimenti2013]

flori2, così come gli altri intervenuti nel topic, vi andrebbe di provare di fare un ragionamento su quale approccio seguite per determinare un valore che secondo voi è corretto per un'immobile?
Capisco il discorso contrattazione, così come che tra le tante variabili da considerare ci sarebbe dimensione, posizione, ecc. ma immagino che tutto hanno un valore in mente, quindi provate a fornire una risposta.

 

[flori2]

flori2, così come gli altri intervenuti nel topic, vi andrebbe di provare di fare un ragionamento su quale approccio seguite per determinare un valore che secondo voi è corretto per un'immobile?
Capisco il discorso contrattazione, così come che tra le tante variabili da considerare ci sarebbe dimensione, posizione, ecc. ma immagino che tutto hanno un valore in mente, quindi provate a fornire una risposta.

Non c'è una formula matematica. Ti guardi intorno e vedi i prezzi richiesti nella zona, controlla anche l'andamento (quanto hanno abbassato). Prendi il tuo immobile che ti interessa e confronti pregi e diffetti. Controlli (se disponibile) il prezzo richiesto all'inizio e quanto tempo è passato. Tenendo conto dell'andamento a ribasso spari la tua offerta (ovviamente a ribasso). Se il venditore è li per vendere dirà qualcosa, ma se si offende e basta allora non è lì per vendere.
E' molto importante sapere i prezzi della zona nel 2007-2008.

 

[investimenti2013]

Io vorrei sapere la tua opinione su cosa giudichi il prezzo giusto.
Hai, grosso modo, una cifra in mente, che per te ritieni sia giusta, compatibilmente con zona, risorse,ecc.?

Come non detto, mi pare che hai già espresso il tuo criterio di determinazione del giusto prezzo:

E' molto importante sapere i prezzi della zona nel 2007-2008.

Io non lo condivido perché ritengo che le case siano sopravvalutate da molto più tempo ma almeno hai fornito un'indicazione.

 

[silvyk]

flori2, così come gli altri intervenuti nel topic, vi andrebbe di provare di fare un ragionamento su quale approccio seguite per determinare un valore che secondo voi è corretto per un'immobile?
Capisco il discorso contrattazione, così come che tra le tante variabili da considerare ci sarebbe dimensione, posizione, ecc. ma immagino che tutto hanno un valore in mente, quindi provate a fornire una risposta.

Difficile,il valore è relativo, secondo me la prima cosa da fare, e non scopro certo l'acqua calda, sarebbe monitorare la zona di interesse osservando i prezzi proposti (ovviamente decurtati di un buon 15% circa) per la tipologia che si sta valutando. Confrontare poi con le quotazioni dell'ADE e, secondo le caratteristiche dell'immobile, cercare di determinarne il valore.
Considererei anche il parametro "anni di stipendio", nonchè il reddito che potenzialmente potrebbe produrre -anche se prima casa-. E, più importante di tutto, la spesa dovrebbe essere sostenibilissima, onde evitare "impiccamenti" decennali a tutto ciò aggiungerei anche la variabile irrazionalità: se "ci si innamora" è lecito scucire anche qualcosa di più del "giusto" prezzo, basta esserne consapevoli e non superare il limite