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asdru 23-07-13 09:36

Preliminare di vendita con vincolo mutuo
 
Buongiorno,
vorrei se possibile porre un quesito. Ovviamente su internet ho trovato di tutto, ma come al solito nesuna risposta certa, solo tanti "secondo me" diversi tra loro :wall:

In settimana dovrei firmare una proposta di acquisto per un immobile nuovo, presso un'agenzia. Dovrei vincolare tale proposta all'ottenimento del mutuo per una determinata cifra minima. Domanda: se il mutuo fosse riufiutato, la caparra mi verrebbe restituita? O magari non verrebbe nemmeno incassata fino alla risposta della banca?

Grazie :)

eifelland 23-07-13 10:05

Citazione:

Originalmente inviato da asdru (Messaggio 37031059)
Buongiorno,
vorrei se possibile porre un quesito. Ovviamente su internet ho trovato di tutto, ma come al solito nesuna risposta certa, solo tanti "secondo me" diversi tra loro :wall:

In settimana dovrei firmare una proposta di acquisto per un immobile nuovo, presso un'agenzia. Dovrei vincolare tale proposta all'ottenimento del mutuo per una determinata cifra minima. Domanda: se il mutuo fosse riufiutato, la caparra mi verrebbe restituita? O magari non verrebbe nemmeno incassata fino alla risposta della banca?

Grazie :)

:yes:

comunque sempre meglio che lo specifichi nella proposta

angy2007 23-07-13 12:11

fai scrivere nella proposta quello che ritieni più tranquillo per te, normalmente l'assegno per la caparra viene trattenuto in agenzia fino all'ottenimento del mutuo, cosa che non si potrebbe fare ma così si fà.
Se poi qualche furbetto dell'agenzia entrate manda ispezione nelle agenzie immobiliari e trova assegni senza data arrivano le multe. Una soluzione sarebbe di fare assegno datato come proposta e poi sostituirlo quando si procede con il compromesso.

billing 23-07-13 12:24

Mi collego anche io a questo post per una domanda:
Farò una proposta questa settimana per una casa che verrà terminata in meno di 1 anno. La proposta sarà soggetta ad approvazione mutuo che chiederò tra molti mesi ma nel frattempo vorrei dare un cospicuo anticipo al costruttore, diciamo 50K euro sotto garanzia di fideiussione. Come è possibile formalizzare che se poi il mutuo non mi verrà concesso mi devono restituire la somma dopo tutti questi mesi? A che rischi vado incontro?
Suggerimenti?
Thanks!

billing 24-07-13 09:44

Citazione:

Originalmente inviato da billing (Messaggio 37033097)
Mi collego anche io a questo post per una domanda:
Farò una proposta questa settimana per una casa che verrà terminata in meno di 1 anno. La proposta sarà soggetta ad approvazione mutuo che chiederò tra molti mesi ma nel frattempo vorrei dare un cospicuo anticipo al costruttore, diciamo 50K euro sotto garanzia di fideiussione. Come è possibile formalizzare che se poi il mutuo non mi verrà concesso mi devono restituire la somma dopo tutti questi mesi? A che rischi vado incontro?
Suggerimenti?
Thanks!

Nessuno? :confused:

sangiorgio 24-07-13 10:32

Citazione:

Originalmente inviato da billing (Messaggio 37041163)
Nessuno? :confused:

si chiamano "condizioni" cioè clausole legittime che prevedono o la risoluzione del contratto se si verificano o la sospensione degli effetti del contratto fino a che non si verificano!! quindi un contratto di obbligazioni che obbliga appunto le parti a stipulare un contratto definitivo (preliminare .... atto notarile) che sia condizionato all'evento futuro (condizione per esempio se mi approvano il muto) può essere risolto se NON approvano il mutuo (condizione risolutiva) ma gli effetti del contratto partono da subito (alla sottoscrizione) oppure sospensiva cioè si sospendono gli effetti del contratto da subito e si riattivano al verificarsi della condizione; quindi, nel primo caso la caparra DEVE essere consegnata (la caparra inoltre non ha nessun valore se non si la consegna Il patto sulla caparra confirmatoria ha una natura c.d. reale e, pertanto, si conclude e si perfeziona mediante l’effettiva consegna della somma di denaro (o della quantità di cose fungibili ivi previste) nel secondo essendo il contratto congelato non ha nessun effetto neanche la dazione della caparra fino a che il contratto non si risveglia al momento dell'averamento della condizione. Ovviamente con la risolutiva anche la caparra diviene condizionata alla determinata condizione (approvazione mutuo) quindi se non approvato DEVE ESSERE RESTITUITA, ma SOLO per quel patto , se una parte è inadempiente per altri motivi, cioè non rispetta altre clausole e patti presi nel contratto, perde la caparra. Io consiglio volta per volta quale condizione usare e quindi consegnare o meno la caparra. :D:D:D:D

billing 24-07-13 10:57

Citazione:

Originalmente inviato da sangiorgio (Messaggio 37041779)
si chiamano "condizioni" cioè clausole legittime che prevedono o la risoluzione del contratto se si verificano o la sospensione degli effetti del contratto fino a che non si verificano!! quindi un contratto di obbligazioni che obbliga appunto le parti a stipulare un contratto definitivo (preliminare .... atto notarile) che sia condizionato all'evento futuro (condizione per esempio se mi approvano il muto) può essere risolto se NON approvano il mutuo (condizione risolutiva) ma gli effetti del contratto partono da subito (alla sottoscrizione) oppure sospensiva cioè si sospendono gli effetti del contratto da subito e si riattivano al verificarsi della condizione; quindi, nel primo caso la caparra DEVE essere consegnata (la caparra inoltre non ha nessun valore se non si la consegna Il patto sulla caparra confirmatoria ha una natura c.d. reale e, pertanto, si conclude e si perfeziona mediante l’effettiva consegna della somma di denaro (o della quantità di cose fungibili ivi previste) nel secondo essendo il contratto congelato non ha nessun effetto neanche la dazione della caparra fino a che il contratto non si risveglia al momento dell'averamento della condizione. Ovviamente con la risolutiva anche la caparra diviene condizionata alla determinata condizione (approvazione mutuo) quindi se non approvato DEVE ESSERE RESTITUITA, ma SOLO per quel patto , se una parte è inadempiente per altri motivi, cioè non rispetta altre clausole e patti presi nel contratto, perde la caparra. Io consiglio volta per volta quale condizione usare e quindi consegnare o meno la caparra. :D:D:D:D

OK! Grazie!

asdru 24-07-13 12:09

grazie a tutti per le risposte :D

broken brick 24-07-13 14:55

Citazione:

Originalmente inviato da asdru (Messaggio 37042962)
grazie a tutti per le risposte :D

Io, comunque, non darei caparre consistenti.
La casa "dovrebbe" essere finita fra un anno circa...ma in edilizia i ritardi si sommano e non possono mai essere recuperati.
Io la "fermerei" con un assegno modesto (tipo 5k).

ciottolino 24-07-13 19:10

sei sicuro che poi vengano restituiti...??? di questi tempi...

syrus 25-07-13 02:59

Citazione:

Originalmente inviato da asdru (Messaggio 37031059)
Buongiorno,
vorrei se possibile porre un quesito. Ovviamente su internet ho trovato di tutto, ma come al solito nesuna risposta certa, solo tanti "secondo me" diversi tra loro :wall:

In settimana dovrei firmare una proposta di acquisto per un immobile nuovo, presso un'agenzia. Dovrei vincolare tale proposta all'ottenimento del mutuo per una determinata cifra minima. Domanda: se il mutuo fosse riufiutato, la caparra mi verrebbe restituita? O magari non verrebbe nemmeno incassata fino alla risposta della banca?

Grazie :)

Se la parte venditrice accetta la tua proposta e successivamente per un motivo o per un altro tu non dovessi ottenere il mutuo la caparra la perdi dato che esisteva un vincolo.

asdru 25-07-13 12:06

Citazione:

Originalmente inviato da syrus (Messaggio 37051583)
Se la parte venditrice accetta la tua proposta e successivamente per un motivo o per un altro tu non dovessi ottenere il mutuo la caparra la perdi dato che esisteva un vincolo.

:mmmm: questa è nuova... a che serve allora il vincolo, se tanto la caparra la perdi comunque? :mmmm::mmmm::mmmm:

silvyk 25-07-13 12:08

Citazione:

Originalmente inviato da syrus (Messaggio 37051583)
Se la parte venditrice accetta la tua proposta e successivamente per un motivo o per un altro tu non dovessi ottenere il mutuo la caparra la perdi dato che esisteva un vincolo.

Non mi risulta, basta fare proposta subordinata alla concessione del mutuo: in tal caso se la banca non te lo concede la proposta decade in automatico. Così feci, anche su parere del notaio, così hanno fatto miei conoscenti

tecnotime 25-07-13 14:59

Citazione:

Originalmente inviato da syrus (Messaggio 37051583)
Se la parte venditrice accetta la tua proposta e successivamente per un motivo o per un altro tu non dovessi ottenere il mutuo la caparra la perdi dato che esisteva un vincolo.


Che io sappia non dovrebbe essere così. La condizione dell'ottenimento del mutuo è una condizione sospensiva degli effetti del preliminare. L'ottenimento del mutuo, o meglio, la delibera positiva del mutuo da parte dell'istituto di credito interrompe la sospensione e da quel momento in poi il preliminare si perfeziona.

syrus 25-07-13 16:37

Citazione:

Originalmente inviato da asdru (Messaggio 37054444)
:mmmm: questa è nuova... a che serve allora il vincolo, se tanto la caparra la perdi comunque? :mmmm::mmmm::mmmm:

In effetti, intendevo esattamente il contrario..... dev'essere stata l'ora :D

LazyLion 25-07-13 20:36

Il rischio non restituzione in questo paese dal diritto incerto è sempre presente:mad:

buyer milan 25-07-13 23:02

Citazione:

Originalmente inviato da LazyLion (Messaggio 37060211)
Il rischio non restituzione in questo paese dal diritto incerto è sempre presente:mad:

se la caparra non viene restituita e' necessario chiamare in giudizio le persone
che non restituiscono la caparra in caso di clausola sospensiva mutuo se questo non viene concesso.
e si vince.
per quanto riguarda la condizione risolutiva io non la metterei in una proposta
perche' l'agenzia la devi pagare lo stesso anche se non ti danno il mutuo.
con la clausola sospensiva no.

asdru 26-07-13 10:05

ok grazie a tutti ora sono più tranquillo :)

Solo per scrupolo, essendoci vari tipi di caparra, io parlavo di "caparra confirmatoria": posso continuare a sentirmi tranquillo?

broken brick 27-07-13 14:56

Citazione:

Originalmente inviato da asdru (Messaggio 37063111)
ok grazie a tutti ora sono più tranquillo :)

Solo per scrupolo, essendoci vari tipi di caparra, io parlavo di "caparra confirmatoria": posso continuare a sentirmi tranquillo?

Ripeto...in teoria si. In pratica ti sconsiglio di dare una caparra elevata.

serian 27-07-13 18:43

Se il costruttore sta messo male, cosa molto probabile tra un anno, sara' un'impresa avere indietro i tuoi soldi con buona pace di clausole clausolette e fideiussioni :rolleyes:

asdru 28-07-13 08:42

Ciao a tutti, ho aggiornamenti, che posto in modo che possano essere utili a tutti.
Ho fatto il compromesso, dove vi era specificatamente scritto che in caso di non ottenimento del mutuo (specificando la cifra da me richiesta) il venditore avrebbe restituito l'assegno (che in realtà non ha nemmeno incassato, è rimasto in deposito in agenzia fino alla risposta della banca) e non avrebbe richiesto né trattenuto alcuna somma. Anche l'agenzia immobiliare ha sospeso l'incasso dell'assegno fino alla risposta della banca (attenzione che questa clausola deve essere presente nella presa in carico che firmerete con l'agenzia). Il consiglio che do a tutti è di far scrivere la clausola nero su bianco, per non avere problemi.
Ogni tanto qualche rassicurante notizia :D spero ora che la banca non faccia casini, anche perché in caso di diniego dovrò ovviamente presentare una accurata documentazione, di certo non basterà un mio semplice scritto

Comunque, fatemelo dire, quando si parla di trattative immobiliari ci sono tante, troppe cose a cui stare attenti KO!


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