compromesso con planimetria sbagliata

[esco]

Premesso che nessuna proposta è stata sottoscritta dalle parti, si va al compromesso sulla base di accordi verbali e qualche email e che l'immobile è storico (e vincolato), quindi certamente precedente il 1967.

La parte che vende dovrebbe consegnare al Notaio prima della data per la sottoscrizione del Compromesso i seguenti documenti:

A - copie documenti d’identità e codici fiscali parte venditrice;
B - rogito di provenienza (atto di acquisto dell’immobile e copia dichiarazione di successione se ereditato);
C - planimetrie;
D - urbanistica (licenza di costruzione, eventuali copie di condoni edilizi, denuncia di inizio attività, certificato di conformità edilizia ed agibilità);
E - attestato di certificazione energetica.

Siccome è già chiaro che la planimetria estratta dall'archivio del Catasto è da rettificare perché "un muro è storto" si ritiene opportuno farlo rettificare dalla proprietà prima della data del Compromesso.

Mi chiedo però quali ulteriori verifiche-certificazioni è opportuno chiedere alla proprietà, considerando che la parte acquirente farà a sua volta le verifiche necessarie sulla base delle dichiarazioni della proprietà e della documentazione consegnata (dopo il Compromesso).

Ad esempio il Certificato di agibilità/conformità edilizia deve essere prodotto per un immobile così antico?
Se si, forse è opportuno produrre questi documenti prima del Compromesso per limitare (o escludere) ogni eventuale anomalia possa capitare tra Compromesso e Rogito... o no?

[ccc]

Originalmente inviato da esco

Premesso che nessuna proposta è stata sottoscritta dalle parti, si va al compromesso sulla base di accordi verbali e qualche email e che l'immobile è storico (e vincolato), quindi certamente precedente il 1967.

La parte che vende dovrebbe consegnare al Notaio prima della data per la sottoscrizione del Compromesso i seguenti documenti:

A - copie documenti d’identità e codici fiscali parte venditrice;
B - rogito di provenienza (atto di acquisto dell’immobile e copia dichiarazione di successione se ereditato);
C - planimetrie;
D - urbanistica (licenza di costruzione, eventuali copie di condoni edilizi, denuncia di inizio attività, certificato di conformità edilizia ed agibilità);
E - attestato di certificazione energetica.

Siccome è già chiaro che la planimetria estratta dall'archivio del Catasto è da rettificare perché "un muro è storto" si ritiene opportuno farlo rettificare dalla proprietà prima della data del Compromesso.

Mi chiedo però quali ulteriori verifiche-certificazioni è opportuno chiedere alla proprietà, considerando che la parte acquirente farà a sua volta le verifiche necessarie sulla base delle dichiarazioni della proprietà e della documentazione consegnata (dopo il Compromesso).

Ad esempio il Certificato di agibilità/conformità edilizia deve essere prodotto per un immobile così antico?
Se si, forse è opportuno produrre questi documenti prima del Compromesso per limitare (o escludere) ogni eventuale anomalia possa capitare tra Compromesso e Rogito... o no?

venditore:
i documenti utili che probabilmente gli saranno richiesti in caso di conclusione dell'affare:

1. Documento di identità del proprietario/i
2. Codice fiscale del proprietario/i
3. Estratto dell’atto di nascita del proprietario/i
4. Atto di provenienza (atto di acquisto, donazione, successione, divisione, permuta, ecc.)
5. Atti precedenti dell’immobile (fino al ventennio) cioe' al fine di appurare che l'immobile NON provenga da donazione
6. Licenzia Edilizia ed eventuali altri titoli abilitativi successivi (varianti in corso d’opera, Dia-dichiarazione di inizio attività, concessioni edilizie in santoria, ecc.)
7. Certificato di abitabilità/agibilità
8. Planimetria catastale-cioè quella depositata in Catasto evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria;
9. Visura catastale
10. ACE – attestazione di certificazione energetica - obbligatoria
11. RTN - Relazione Tecnico Notarile.
12. Certificazione di conformità dell’impianto elettrico
13. Certificazione di conformità dell’impianto idro-termoidraulico-
14. Libretto Caldaia
15. Regolamento di condominio, ultimo rendiconto consuntivo e - bilancio preventivo, copia delle delibere condominiali almeno degli ultimi due anni
16-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una lettera/comunicazione dalla quale risulti:
* che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
* se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie.
16b Elenco delle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche ecc.)
situazione ipotecaria- ipoteca volontaria (in caso di mutuo con accensione di ipoteca)
17. eventuale documentazione in caso di condono edilizio
18-contratto di locazione se l’immobile è locato a terzi;
19-Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire: copia del contratto di mutuo;
- ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
- eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.
Le case ante 67 non necessitano di agibilità ma di sola autocertificazione del proprietario.


I controlli sull'immobile si fanno prima di firmare il compromesso oppure si mette una bella clausola sospensiva immobile conforme per i controlli urbanistici.
non si sa mai, in caso di abuso insanabile...............se hai firmato ti trovi in un mare di rogne, meglio evitare.
poi per fare le visure piu' importanti, sapendo nome e cognome del proprietario, indirizzo, puoi farli anche tu proprio per vedere che non c'e' una donazione in mezzo.
anche per le ipoteche, magari prima del compromesso non c'e' niente, poi due gg dopo ti spunta una bella ipoteca, quindi compromesso dal notaio ma trascritto.
almeno sei piu' tutelato in quel periodo che va dal compromesso trascritto fino al rogito.

[esco]

Originalmente inviato da ccc

venditore:
i documenti utili che probabilmente gli saranno richiesti in caso di conclusione dell'affare:

1. Documento di identità del proprietario/i
2. Codice fiscale del proprietario/i
3. Estratto dell’atto di nascita del proprietario/i
4. Atto di provenienza (atto di acquisto, donazione, successione, divisione, permuta, ecc.)
5. Atti precedenti dell’immobile (fino al ventennio) cioe' al fine di appurare che l'immobile NON provenga da donazione
6. Licenzia Edilizia ed eventuali altri titoli abilitativi successivi (varianti in corso d’opera, Dia-dichiarazione di inizio attività, concessioni edilizie in santoria, ecc.)
7. Certificato di abitabilità/agibilità
8. Planimetria catastale-cioè quella depositata in Catasto evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria;
9. Visura catastale
10. ACE – attestazione di certificazione energetica - obbligatoria
11. RTN - Relazione Tecnico Notarile.
12. Certificazione di conformità dell’impianto elettrico
13. Certificazione di conformità dell’impianto idro-termoidraulico-
14. Libretto Caldaia
15. Regolamento di condominio, ultimo rendiconto consuntivo e - bilancio preventivo, copia delle delibere condominiali almeno degli ultimi due anni
16-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una lettera/comunicazione dalla quale risulti:
* che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
* se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie.
16b Elenco delle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche ecc.)
situazione ipotecaria- ipoteca volontaria (in caso di mutuo con accensione di ipoteca)
17. eventuale documentazione in caso di condono edilizio
18-contratto di locazione se l’immobile è locato a terzi;
19-Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire: copia del contratto di mutuo;
- ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
- eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.
Le case ante 67 non necessitano di agibilità ma di sola autocertificazione del proprietario.


I controlli sull'immobile si fanno prima di firmare il compromesso oppure si mette una bella clausola sospensiva immobile conforme per i controlli urbanistici.
non si sa mai, in caso di abuso insanabile...............se hai firmato ti trovi in un mare di rogne, meglio evitare.
poi per fare le visure piu' importanti, sapendo nome e cognome del proprietario, indirizzo, puoi farli anche tu proprio per vedere che non c'e' una donazione in mezzo.
anche per le ipoteche, magari prima del compromesso non c'e' niente, poi due gg dopo ti spunta una bella ipoteca, quindi compromesso dal notaio ma trascritto.
almeno sei piu' tutelato in quel periodo che va dal compromesso trascritto fino al rogito.

Grazie 1000 per i dettagli.

Premesso che l'immobile è vincolato dalle Belle Arti, i timori sono i seguenti:

A - per revisionare/rettificare la planimetria catastale l'ufficio del catasto potrebbe modificare "consistenze" e "rendite catastali" che al momento sono basse e causare maggiori costi per la compravendita? In ogni caso la "rettifica" deve essere eseguita entro la data del Compromesso.

B - sul controllo urbanistico (punto 6 dell'elenco di ccc) è possibile che non ci sia nulla su questo immobile che è praticamente disabitato dal 1950-60 ed è stato costruito oltre 500 anni fa. Cosa si può chiedere al proprietario ed eventualmente verificare personalmente? Dal mio punto di vista dal 500 ad oggi le modifiche potrebbero essere state molte... quali sono quelle "insanabili"? Quelle eseguite fino a 10-20-30-40 anni fa?

C - gli impianti sono talmente antichi (anni '50-'60) e non funzionanti (la luce però c'è) che andranno tutti rifatti, non credo ci sia alcuna conformità per idro-termoidraulico ed elettrico, cosa si chiede in questi casi?

D - la lettera dell'amministratore del condominio sulle spese passate ed imminenti mi pare un buon suggerimento, anche se verbalmente l'amministratore non ha evidenziato particolari criticità;

E - l'Attestazione di Certificazione Energetica non sarà consegnata entro la data del Compromesso, ma sarà eseguita a carico della proprietà successivamente prima del rogito, non dovrebbe essere un problema, costa poco ed il termotecnico non potrà che certificare la peggior classe energetica applicabile... è importante disporla fin dal Compromesso?

F - i controlli sulla provenienza (rogiti pregressi e atto di successione) spero siano tutti verificati dal Notaio.

G - la RTN (punto 11 dell'elenco di ccc) la fa il Notaio incaricato di questa transazione oppure è riferita ad un documento già redatto dal Notaio che ha eseguito la precedente transazione?

In ogni caso la "clausola sospensiva immobile conforme per i controlli urbanistici" non potrà mancare dall'atto di compromesso

[ccc]

Originalmente inviato da esco

Grazie 1000 per i dettagli.

Premesso che l'immobile è vincolato dalle Belle Arti, i timori sono i seguenti:

A - per revisionare/rettificare la planimetria catastale l'ufficio del catasto potrebbe modificare "consistenze" e "rendite catastali" che al momento sono basse e causare maggiori costi per la compravendita? In ogni caso la "rettifica" deve essere eseguita entro la data del Compromesso.

B - sul controllo urbanistico (punto 6 dell'elenco di ccc) è possibile che non ci sia nulla su questo immobile che è praticamente disabitato dal 1950-60 ed è stato costruito oltre 500 anni fa. Cosa si può chiedere al proprietario ed eventualmente verificare personalmente? Dal mio punto di vista dal 500 ad oggi le modifiche potrebbero essere state molte... quali sono quelle "insanabili"? Quelle eseguite fino a 10-20-30-40 anni fa?

C - gli impianti sono talmente antichi (anni '50-'60) e non funzionanti (la luce però c'è) che andranno tutti rifatti, non credo ci sia alcuna conformità per idro-termoidraulico ed elettrico, cosa si chiede in questi casi?

D - la lettera dell'amministratore del condominio sulle spese passate ed imminenti mi pare un buon suggerimento, anche se verbalmente l'amministratore non ha evidenziato particolari criticità;

E - l'Attestazione di Certificazione Energetica non sarà consegnata entro la data del Compromesso, ma sarà eseguita a carico della proprietà successivamente prima del rogito, non dovrebbe essere un problema, costa poco ed il termotecnico non potrà che certificare la peggior classe energetica applicabile... è importante disporla fin dal Compromesso?

F - i controlli sulla provenienza (rogiti pregressi e atto di successione) spero siano tutti verificati dal Notaio.

G - la RTN (punto 11 dell'elenco di ccc) la fa il Notaio incaricato di questa transazione oppure è riferita ad un documento già redatto dal Notaio che ha eseguito la precedente transazione?

In ogni caso la "clausola sospensiva immobile conforme per i controlli urbanistici" non potrà mancare dall'atto di compromesso

ti dico quello che so.
sul controllo urbanistico e' il proprietario che deve attivarsi attraverso un tecnico specializzato, geometra o architetto a fare i controlli sullo stato di fatto e sulla piantina catastale.
ci pensera' lui a sistemare le cose.
l'importante che tutto sia a posto entro il rogito non entro il compromesso.
Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
l'ACE e' obbligatorio al rogito................dal 1.1.2012 anche in vetrina delle agenzie o in pubblicita' sui siti.
la lettera dell'amministratore serve a dichiarare che fino al rogito le spese condominiali sono state pagate.
fatti dire pure se ci sono ristrutturazioni straordinarie gia' deliberate.
se cosi' fosse sono a carico del venditore da evidenziare sul rogito.
la RNT - Relazione Tecnico Notarile. La Relazione tecnica di un professionista abilitato, attestante la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.
La conformità urbanistica è un certificato redatto da un tecnico iscritto all'ALbo (geometra, arch. o ingegnere) il quale assevera che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde al catasto e al progetto depositato in comune (con le varianti successive se esistenti). Va da sè che per essere tutto in regola le eventuali sanatorie/riaccatastamenti devono essere fatte prima dell'atto affinchè tutto sia in regola
un architetto o geometra CERTIFICA SOTTO LA SUA RESPONSABILITA’ la conformità catastale ed urbanistica, per loro il reato e’ :falso ideologico e la pena fino alla radiazione oltre che ai danni……
Comunque attenzione: è il venditore SEMPRE che garantisce le conformità, mai il tecnico, negli atti infatti è specificato bene. Poi, se c’è stato un problema il venditore si rifarà sul suo tecnico che ha sbagliato, ma in 1° battuta e nei confronti del compratore risponde il venditore. Questo ovunque ed in qualsiasi atto.
Al rogito il controllo e' obbligatorio per il notaio che la casa sia pulita da ipoteche, pignoramenti...............
ok per la clausola sospensiva dei controlli urbanistici, falla durare un mese, fai fare tutti i controlli, se sono positivi, ok vai avanti, se sono negativi con abusi insanabili tanti saluti e cercati un' altra casa.
con la clausola sospensiva non paghi la provvigione se usi un'agenzia e ti deve essere restituita la caparra versata.
ciao

[esco]

è arrivato (finalmente) il rogito di provenienza che ha le planimetrie allegate: dunque ora le planimetrie dell'immobile in circolazione sono tre:

- 1 quella della visita;
- 2 quella depositata nell'archivio del Catasto;
- 3 quella allegata al rogito di provenienza;

Sono tutte diverse tra loro e diverse rispetto allo stato reale dell'immobile: le differenze sono relative ad alcune squadratura di alcuni muri, alcune aperture porte diverse, la presenza di 3 velux è indicata solo nella planimetria 1, la presenza di un paio di locali recuperati da un sottotetto (ca. 40 mq) sono indicati solo nella planimetria 1 e 2.

Che fare?

[ccc]

Originalmente inviato da esco

è arrivato (finalmente) il rogito di provenienza che ha le planimetrie allegate: dunque ora le planimetrie dell'immobile in circolazione sono tre:

- 1 quella della visita;
- 2 quella depositata nell'archivio del Catasto;
- 3 quella allegata al rogito di provenienza;

Sono tutte diverse tra loro e diverse rispetto allo stato reale dell'immobile: le differenze sono relative ad alcune squadratura di alcuni muri, alcune aperture porte diverse, la presenza di 3 velux è indicata solo nella planimetria 1, la presenza di un paio di locali recuperati da un sottotetto (ca. 40 mq) sono indicati solo nella planimetria 1 e 2.

Che fare?

tu niente.
e' il venditore che deve attivarsi mediante un geometra di sua fiducia a far fare i controlli e a sanare.
entro il rogito, altrimente sarebbe inadempiente.

[esco]

Originalmente inviato da ccc

...entro il rogito...

non entro il compromesso?

[porchetto]

nel compromesso deve impegnarsi a farlo entro il rogito

[esco]

Originalmente inviato da porchetto

nel compromesso deve impegnarsi a farlo entro il rogito

se l'immobile non fosse vincolato non avrei dubbi a seguire questa indicazione (come già fatto in altra occasione). Ma in questo caso, non ho esperienze su immobili vincolati, quindi non comprendo la "gravità" delle anomalie planimetriche:

- in planimetria catastale allegata al rogito di provenienza del 1958: ci sono alcuni lievi errori di squadratura e mancano 2 stanze dovute al recupero di un sottotetto di ca. 40-50 mq;

- in planimetria catastale del 1961: ci sono alcuni lievi errori di squadratura, ma ci sono le due stanze del recupero del sottotetto di ca. 40-50 mq (in realtà è segnalata solo una stanza grande);

- la planimetria utilizzata per la visita (che probabilmente non ha alcun valore legale), oltre ad alcuni lievi errori di squadrature delle pareti, precisa la presenza di alcuni velux che sono obiettivamente risalenti agli anni 50-60 (forse nei catastali degli anni '60 non si segnalavano i velux?).

Il dubbio è: se tra il compromesso ed il rogito la proprietà non riesce a "sanare" lo stato di fatto?

[ccc]

Originalmente inviato da esco

se l'immobile non fosse vincolato non avrei dubbi a seguire questa indicazione (come già fatto in altra occasione). Ma in questo caso, non ho esperienze su immobili vincolati, quindi non comprendo la "gravità" delle anomalie planimetriche:

- in planimetria catastale allegata al rogito di provenienza del 1958: ci sono alcuni lievi errori di squadratura e mancano 2 stanze dovute al recupero di un sottotetto di ca. 40-50 mq;

- in planimetria catastale del 1961: ci sono alcuni lievi errori di squadratura, ma ci sono le due stanze del recupero del sottotetto di ca. 40-50 mq (in realtà è segnalata solo una stanza grande);

- la planimetria utilizzata per la visita (che probabilmente non ha alcun valore legale), oltre ad alcuni lievi errori di squadrature delle pareti, precisa la presenza di alcuni velux che sono obiettivamente risalenti agli anni 50-60 (forse nei catastali degli anni '60 non si segnalavano i velux?).

Il dubbio è: se tra il compromesso ed il rogito la proprietà non riesce a "sanare" lo stato di fatto?

ma leggi bene quello che ti si dice???
Se il venditore non riesce a sanare entro il rogito per motivi essenzialmente burocratici e non di indolenza, si puo' spostare la data del rogito se siete entrambi d'accordo oppure il venditore diventa inadempiente verso di te e ti deve restituire il doppio della caparra confirmatoria.
se io fossi in te, gli darei max il 10% della somma e poi niente acconti e tutto al rogito, cosi' si sveglia ed in ballo ci sarebbe solo la caparra confirmatoria.

ps. per sanare ci mette un mese il geometra se non ci sono abusi insanabili.
fa testo solo la piantina originale al Catasto.
Ciao