TERRENI EDIFICABILI: revisione valore ai fini ICI

[futuroavvocato]

Ciao a tutti e Buon 2012, si spera.
Vi espongo il mio caso.

L'anno scorso ho seguito una pratica di successione ereditaria piuttosto consistente. Nell'asse erano compresi alcuni terreni in zona C ricompresi in una lottizzazione già avviata.

Il valore di tali terreni ai fini dell'imposta di successione andava determinato in base al valore medio di mercato degli ultimi anni.
Rivoltomi agli uffici del Comune competente questi si limitavano a dire di non avere alcun dato aggiornato.
Rivoltomi all'Agenzia delle Entrate questa quantificava il valore di tali terreni in 160-165 euro al metro quadro, rapporato al prezzo pagato per una compravendita alcuni anni addietro.

Prudenzialmente sceglievo di dichiarare un valore di 135 euro al metro quadro onde evitare una imposizione fiscale eccessiva.

In conseguenza della dichiarazione di successione, il valore di tali terreni ai fini ICI veniva quindi calcolato su una base di 135 euro (prima era circa 80).

Di recente il Comune de quo ha messo in vendita alcuni lotti ricompresi nella suddetta lottizzazione proponendo un prezzo di 90 euro al metro quadro.

Considerato che non esistono compravendite negli ultimi 3 anni, che i valori determinati dall'Agenzia delle entrate si riferivano a trasferimenti di proprietà ormai risalenti nel tempo, che il mercato immobiliare si trova oggi in una fase di staganazione,
sarebbe possibile chiedere una revisione al ribasso del valore dei suddetti lotti al fine di ridurre il carico fiscale sugli stessi?
Se si cosa dovrei fare?

Ringrazio chiunque mi saprà aiutare o comunque indirizzare nella ricerca di una soluzione

[futuroavvocato]

Nessuno che sappia dirmi qualcosa?

[luisepe]

Originalmente inviato da futuroavvocato

Nessuno che sappia dirmi qualcosa?

se la lottizzazione e' stata approvata ed e' in corso dopo aver dichiarato un determinato valore non puoi ritrattare,hai fatto una dichiarazione ufficiale

[recycling]

Originalmente inviato da futuroavvocato

Ciao a tutti e Buon 2012, si spera.
Vi espongo il mio caso.

L'anno scorso ho seguito una pratica di successione ereditaria piuttosto consistente. Nell'asse erano compresi alcuni terreni in zona C ricompresi in una lottizzazione già avviata.

Il valore di tali terreni ai fini dell'imposta di successione andava determinato in base al valore medio di mercato degli ultimi anni.
Rivoltomi agli uffici del Comune competente questi si limitavano a dire di non avere alcun dato aggiornato.
Rivoltomi all'Agenzia delle Entrate questa quantificava il valore di tali terreni in 160-165 euro al metro quadro, rapporato al prezzo pagato per una compravendita alcuni anni addietro.

Prudenzialmente sceglievo di dichiarare un valore di 135 euro al metro quadro onde evitare una imposizione fiscale eccessiva.

In conseguenza della dichiarazione di successione, il valore di tali terreni ai fini ICI veniva quindi calcolato su una base di 135 euro (prima era circa 80).

Di recente il Comune de quo ha messo in vendita alcuni lotti ricompresi nella suddetta lottizzazione proponendo un prezzo di 90 euro al metro quadro.

Considerato che non esistono compravendite negli ultimi 3 anni, che i valori determinati dall'Agenzia delle entrate si riferivano a trasferimenti di proprietà ormai risalenti nel tempo, che il mercato immobiliare si trova oggi in una fase di staganazione,
sarebbe possibile chiedere una revisione al ribasso del valore dei suddetti lotti al fine di ridurre il carico fiscale sugli stessi?
Se si cosa dovrei fare?



Ringrazio chiunque mi saprà aiutare o comunque indirizzare nella ricerca di una soluzione

Parto dall'ultima domanda:
per il 2012 calcoli l'ici sul nuovo valore e presenti una variazione Ici al Comune, tutto qui.
Certo che diminuire il valore, da te spontaneamente dichiarato l'anno prima in 135, del 33% potrebbe essere un problema, ai fini di un eventuale accertamento.
Accertati che il Comune non abbia adottato (l'han fatto quasi tutti) un regolamento in cui viene determinato (ai fini ici) il valore delle areee, in base all'indice, alla ubicazione ecc ecc

[futuroavvocato]

Infatti.
Si sovrappongono due diversi problemi.
Il primo è che il comune chiederebbe il pagamento dell'ICI sul valore dichiarato nel 2010.
Salvo che poi nel 2011 lo stesso comune ha dichiarato per terreni compresi in quella lottizzazione un valore decisamente più basso.
E tutto questo perchè il valore dei terreni edificabili viene rapportato a quello delle compravendite anteriori nella stessa area omogenea.
Prima di tutto credo che farò un salto in comune e vediamo un pò.
Comunque sia, colgo l'occasione per dire che la legge che rapporta il valore dei terreni edificabili al prezzo dichiarato in precedenti compravendite fa acqua da tutte le parti.
Anzi, come al solito, sembra fatta a posta per favorire chi riesce a spuntare un prezzo alto e punire chi magari per necessità deve accontentarsi di vendere a meno.

[futuroavvocato]

Originalmente inviato da luisepe

se la lottizzazione e' stata approvata ed e' in corso dopo aver dichiarato un determinato valore non puoi ritrattare,hai fatto una dichiarazione ufficiale

La lottizzazione è già in corso da un pezzo. Il punto è questo: prima della successione di cui mi sono occupato io c'era stato - nel triennio - un solo trasferimento di proprietà a 160 euro/mq.

Ai sensi di legge era questo il valore a cui rapportare i terreni ai fini della successione.

Io avevo fatto dichiarare un pò meno.

Pochi mesi fa il comune se ne esce con un atto in cui attribuisce a tali terreni un valore decisamente più basso.
Ora, supponendo che ci sia una compravendita concernente un altro lotto, il prezzo di mercato sarebbe determinato per legge sulla base dei trasferimenti di proprietà nel triennio, ovvero esclusivamente sulla base della mia successione, non della dichiarazione del comune.

Voglio dire che chiunque vendesse un terreno a prezzo inferiore si esporrebbe a una procedura di accertamento da parte dell'AE, per aver dichiarato un prezzo non congruo.

A questo punto mi chiedo: che valore atteribuire alla dichiarazione del comune?
La stessa, come ho accennato anche se forse non esaustivamente, si trova inserita in una bando per la vendita di alcuni lotti di proprietà comunale, ed attribuisce ai lotti in questione un costo al mq decisamente più basso.

Posso sfruttare tale dichiarazione, unitamente alla evidente stagnazione del mercato immobiliare, per far ridurre il prezzo/mq dei lotti caduti in successione?
Oppure, come dici tu, una volta dichiarato un prezzo/mq questo vale per sempre?

Ma a questo punto non sarebbe il comune stesso a esporsi a una procedura di accertamento per aver venduto a prezzo non congruo?
Oppure essendo una PA non è soggetto a tali leggi?