Fine anno con incubo "latrina"

[tacabanda]

Sono proprietario di un appartamento che si affaccia su di un ballatoio nel centro storico della città. Il ballatoio serve 5 appartamenti e la casa è del 1915 circa.
Ad oggi questa casa ovviamente non rispecchia più la modestia di allora e tutti gli appartamenti sono con bagno e completamente ristrutturati.
Sul suddetto ballatoio si trova l'ex latrina 0,50x0,60 che sia sull'atto di vendita che sul foglio catastale risulta di mia esclusiva proprietà, pertanto chiusa con lucchetto. Ora dopo 15 anni di pace è arrivato un signor "vogliopossocomando" che sostiene che io abbia sottratto fraudolentemente la latrina agli altri 4 condomini in quanto di uso comune, e ne chiede la restituzione. L'amministratore mi ha chiamato proprio oggi dicendo che lui tutela gli interessi delle parti condominiali in base al regolamento del 1915 che assegna la latrina ai 5 appartamenti.
Ci staranno 5 sgabelli in questo spazio?
Ho tante domande ma una su tutte: prevale il regolamento condominiale o l'atto in mio possesso?

[tora64]

Forse una volta era una parte comune ,
ma successivamente acquistata in esclusiva e quindi rientra come accessorio della tua unita' immobiliare .
Se insistono consigliali di fare un'azione di rivendica e poi si vedra' , se e' iscritta al catasto e inserito nell'atto secondo me sei in una botte di ferro ..

[tacabanda]

Originalmente inviato da tora64

Forse una volta era una parte comune ,
ma successivamente acquistata in esclusiva e quindi rientra come accessorio della tua unita' immobiliare .
Se insistono consigliali di fare un'azione di rivendica e poi si vedra' , se e' iscritta al catasto e inserito nell'atto secondo me sei in una botte di ferro ..

Dici che non tocca a me dimostrare o risalire negli anni alla ricerca di una eventuale transazione fra condomini?

[olly67]

se c'è in una transazione ovvero il condominio cede a tizio sta latrina sei in una botte di ferro
con poche decine di euro fai tutto da solo e risolvi
se non c'è, come temo, siamo in materia non di mia competenza
non so se si poteva usucapire, se ci sono prescrizioni etc
ci vuole un legale come consulenza almeno a quel punto prima di imbarcarsi in una lite
è un po' come porzioni di giardino che sembrano tue e poi scopri che erano di qualcun altro (comune, condominio)

[olly67]

al volo
E' indispensabile un godimento esclusivo per l'usucapione di un bene condominiale Cassazione, sezione seconda, 18 giugno 2007 n. 14171
«In materia di usucapione di beni in comunione, (la Corte) ha più volte affermato che, ai fini della prova, non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, né che l'istante abbia compiuto atti di gestione consentiti al singolo proprietario oppure atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazioni di spese per il miglior godimento della cosa comune ovvero per la sua manutenzione, non possono dar luogo ad una estensione del possesso, occorrendo, per contro, la prova che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, (il lucchetto direi vada bene) in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione». Violazioni ai limiti legali della proprietà e trascrizione della domanda giudiziale Cassazione , SS.UU. civili, sentenza 12.06.2006 n° 13523 La domanda giudiziale intesa ad ottenere il rispetto dei limiti legali della proprietà, in quanto diretta ad interrompere l’usucapione d’un diritto di contenuto contrario ai limiti violati, può essere trascritta ai sensi dell’articolo 2653 n. 5 Cc. Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 13523 del 12 giugno 2006, ricordando che soltanto mediante la trascrizione della domanda l’attore potrà utilmente opporre la sentenza favorevole ottenuta nei confronti del convenuto anche al terzo acquirente dal convenuto stesso con atto trascritto successivamente alla trascrizione della domanda.

Corte di Cassazione n. 9884/96, i negozi traslativi della proprietà non possono avere ad oggetto il trasferimento del possesso e che, pertanto, l'acquisto del diritto di proprietà "per effetto della usucapione, per poter essere fatto valere, e quindi costituire il possibile oggetto di un eventuale contratto di compravendita, deve essere prima accertato e dichiarato nei modi di legge".
e qui mi sa viene il punto dolens a meno che tu non sia venti anni che ci hai messo un lucchetto

[tugurio]

Originalmente inviato da olly67

al volo
E' indispensabile un godimento esclusivo per l'usucapione di un bene condominiale Cassazione, sezione seconda, 18 giugno 2007 n. 14171
«In materia di usucapione di beni in comunione, (la Corte) ha più volte affermato che, ai fini della prova, non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, né che l'istante abbia compiuto atti di gestione consentiti al singolo proprietario oppure atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazioni di spese per il miglior godimento della cosa comune ovvero per la sua manutenzione, non possono dar luogo ad una estensione del possesso, occorrendo, per contro, la prova che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, (il lucchetto direi vada bene) in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione». Violazioni ai limiti legali della proprietà e trascrizione della domanda giudiziale Cassazione , SS.UU. civili, sentenza 12.06.2006 n° 13523 La domanda giudiziale intesa ad ottenere il rispetto dei limiti legali della proprietà, in quanto diretta ad interrompere l’usucapione d’un diritto di contenuto contrario ai limiti violati, può essere trascritta ai sensi dell’articolo 2653 n. 5 Cc. Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 13523 del 12 giugno 2006, ricordando che soltanto mediante la trascrizione della domanda l’attore potrà utilmente opporre la sentenza favorevole ottenuta nei confronti del convenuto anche al terzo acquirente dal convenuto stesso con atto trascritto successivamente alla trascrizione della domanda.

Corte di Cassazione n. 9884/96, i negozi traslativi della proprietà non possono avere ad oggetto il trasferimento del possesso e che, pertanto, l'acquisto del diritto di proprietà "per effetto della usucapione, per poter essere fatto valere, e quindi costituire il possibile oggetto di un eventuale contratto di compravendita, deve essere prima accertato e dichiarato nei modi di legge".
e qui mi sa viene il punto dolens a meno che tu non sia venti anni che ci hai messo un lucchetto

sì, olly, ma non è usucapione.
qui c'è il trasferimento di un diritto di proprietà con trascrizione e relative scritture catastali.

[olly67]

il catasto non è probatorio e lo so
per quanto riguarda la compravendita, da profana, da quel che leggo, perchè potesse essere dichiarata in atto come oggetto di compravendita doveva essere esplicitato l'acquisto per usocapione precedente o per altro
io la vedo un po' meno semplice
cmq può darsi benissimo e qui sono ottimista che in passato il proprietario dell'appartamento abbia fatto qualcosa a favore del condo o dovesse avere un risarcimento del condo o simili e ci sia stato un atto per cui è divenuto proprietario della latrina che è stata accorpata correttamente all'appartamento

[tugurio]

Originalmente inviato da olly67

il catasto non è probatorio e lo so
per quanto riguarda la compravendita, da profana, da quel che leggo, perchè potesse essere dichiarata in atto come oggetto di compravendita doveva essere esplicitato l'acquisto per usocapione precedente o per altro
io la vedo un po' meno semplice
cmq può darsi benissimo e qui sono ottimista che in passato il proprietario dell'appartamento abbia fatto qualcosa a favore del condo o dovesse avere un risarcimento del condo o simili e ci sia stato un atto per cui è divenuto proprietario della latrina che è stata accorpata correttamente all'appartamento

e infatti sembra una questione un po' complessa. Solo che per l'attuale proprietario non è un caso di usucapione, perchè lui un titolo giuridico ce l'ha, e non dispone solo del semplce possesso protratto nel tempo.

[tora64]

Originalmente inviato da tacabanda

Dici che non tocca a me dimostrare o risalire negli anni alla ricerca di una eventuale transazione fra condomini?

Se il notaio lo ha inserito in atto (la proprieta' esclusiva) ,
e perche' risulta presso la conservatoria immobiliare , difatti se vuoi toglierti
proprio il mal di pancia ti basta richiedere una visura presso la conservatoria
immobiliare del tuo comune e li vengono registrati tutti i vari passaggi (oppure
fai prima lo chiedi al tuo notaio ) . Stai quantrillo

[olly67]

infatti è la conservatoria il luogo deputato
ammesso che sia da un ventennio sta latrina considerata bene accorpato all'appartamento dovremmo essere apposto
ma prima di finire in causa approfondirei con un legale
personalmente,da ansiosa, sarei tranquilla solo se trovassi un atto anche molto vecchio molto molto (spulciando i faldoni con le copie cartacee) in cui si registra il passaggio di proprietà
non è detto sia in un passaggio di proprietà dell'appartamento
mi spiego
a compra nel 1910 la latrina è condo
b compra nel 1930 è sempre condo
c compra nel 1950 sempre condo
d compra nel 1965 sempre condo
d) ne 1970 fa un atto per cui diventa parte dell'appartamento
e) compra nel 1990 e si prende in unico atto, dove magari non viene menzionato quello del 1970, tutto
f) l'attuale proprietario ha comprato nel 2000
ora gli contestano tutto
ma lui è in una botte di ferro
per ritrovare l'atto del 70 dovrebbe scoprire da che atto di compravendita dell'appartamento la latrina è considerata nell'appartamento
metti compravendita tra tizio e caio (dopo caio è sempre parte dell'appartamento)
a quel punto fa ricerca non seguendo la storia dell'appartamento, ma su tutti gli atti di tizio quando trova uno che pare sospetto se lo fa portare o stampare .. dovrebbe saltare fuori l'atto del 70 che è finito non citato dentro quello del 90
(le date sono puramente esemplificative come il numero di passaggi meno sono meno spendi in visure)


ps prima di impazzare doverosa telefonata al notaio, magari sto spulciamento lo aveva già fatto o cmq sa dare indicazioni