ANCE - Osservatorio congiunturale sul settore delle costruzioni - Dicembre 2011

[kronos333]

Ringraziando stelafe (FFZ) per la segnalazione del documento che segue.

ANCE - Osservatorio congiunturale sul settore delle costruzioni - Dicembre 2011

Di seguito alcuni interessanti grafici.

Variazione reali prezzi abitazioni picco fine anni 2000 - II semestre 2011


Permessi di costruire 1995-2009


Investimenti in costruzioni 1970-2012


Compravendite 1985-2011

[er patrizio]

Nel 2013 le stesse compravendite del 1992,sotto le 500k...

[housecrash]

Marco, ho messo in indice questo thread sotto la voce "ANCE"

[kronos333]

Originalmente inviato da housecrash

Marco, ho messo in indice questo thread sotto la voce "ANCE"

Ottima idea, grazie!

[housecrash]

OSSERVATORIO CONGIUNTURALE ANCE – DICEMBRE 2011

[housecrash]

I cicli del settore immobiliare dal 1965 al 2011
L’analisi dei cicli del settore immobiliare, dal 1965 al 2011, è stata condotta affiancando all’andamento dei prezzi degli immobili in Italia altre variabili esplicative che possono aiutare a valutare le dinamiche di fondo.
Per questa ragione, nello stesso grafico è riportato l’andamento del prezzo degli immobili residenziali, la serie storica dell’inflazione e del tasso d’interesse sui mutui residenziali.



I dati relativi ai prezzi degli immobili dal 1965 ad oggi si caratterizzano per il dispiegarsi di cinque fasi cicliche.
Nella prima (1965-1975) e nella seconda fase ciclica (1975-1981) l’economia mondiale dovette fronteggiare la prima e la seconda crisi petrolifera, periodi in cui ci furono due fiammate inflazionistiche dovute all’aumento del costo delle materie prime; anche i tassi di interesse ne risentirono ed il loro valore aumentò fino a superare il 20% (primi anni ’80). In questi due periodi, la casa costituì il classico bene rifugio a cui ricorrere per proteggersi dall’aumento del costo della vita.
Nel terzo periodo (1981-1992), nel nostro Paese scoppiò una grave crisi valutaria che determinò un innalzamento del tasso ufficiale di sconto per fronteggiare il rischio di fuoriuscita dei capitali. Quella esperienza drammatica lasciò il segno, dal momento che si iniziarono a varare politiche di bilancio molto più attente rispetto al passato.
Nella quarta fase (1992-2008), grazie all’adesione all’Unione Monetaria Europea, si è assistito ad una drastica riduzione dei tassi d’interesse che hanno raggiunto livelli paragonabili a quelli degli anni ‘60. I benefici dell’adesione all’Euro hanno reso possibile, dopo una prima fase di difficoltà dovuta alle note vicende giudiziarie, una fase di lunga espansione del mercato immobiliare.
Questa situazione di stabilità ha permesso, infatti, a molte famiglie di accedere al bene casa senza doversi accollare costi di finanziamento elevati come nel passato. In questi sedici anni il movente precauzionale, che aveva caratterizzato i tre periodi precedenti, è sembrato essere tramontato: gli immobili non più visti come riserva di valore, ma come investimento a tutti gli effetti. La casa sembra essere entrata, quindi, nelle scelte di portafoglio degli investitori, viste anche le sensibili fluttuazioni dei mercati borsistici (bolle speculative).
Inoltre, anche grazie all’innovazione di prodotto che si è avuta nel mercato del credito, le fasce di popolazione più deboli (immigrati, giovani coppie, lavoratori con contratti atipici), prima escluse dal mercato immobiliare, hanno potuto accedere ad un mutuo. Il tasso di finanziabilità (Loan to Value – LTV) è aumentato considerevolmente rispetto al passato: in questi anni le banche si sono rese disponibili anche a finanziare mutui di ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile.

Dal 2008 sembra essere iniziata una quinta fase (dal 2008 ad oggi): la crisi economica di questi ultimi tre anni ha determinato una forte caduta delle compravendite, nonostante i tassi d’interesse si siano mantenuti a livelli molto bassi fino a pochi mesi fa.
Quello che si è verificato, e che in questi ultimi mesi ha raggiunto livelli allarmanti, è un forte razionamento del credito da parte delle banche: in una prima fase i tassi sono rimasti bassi ma gli istituti di credito hanno cominciato a bloccare le erogazioni, a richiedere maggiori garanzie e a diminuire LTV sui finanziamenti.
Negli ultimi mesi, in relazione all’inasprirsi della crisi, i tassi d’interesse sono iniziati a salire a valori impensabili fino a poco tempo fa, determinando un razionamento anche dal lato del prezzo.



Sembrerebbe, quindi, che i fattori “monetari” (disponibilità di liquidità a basso costo), alla base della forte espansione del ciclo precedente, siano venuti meno, mentre avrebbero preso il sopravvento quelli di natura reale, come l’aumento sensibile del tasso di disoccupazione e della cassa integrazione. La maggiore insicurezza sul posto del lavoro dovuta alla crisi, per esempio, potrebbe aver costretto le famiglie a posticipare o, addirittura, a rinunciare all’acquisto dell’abitazione.
Un aspetto nuovo è la tenuta dei prezzi degli immobili in questo ultimo triennio, a fronte del deciso calo delle compravendite. Nelle fasi precedenti, dopo il raggiungimento dei picchi (1975, 1981, 1992), si era registrato un marcato aggiustamento dal lato dei prezzi, un fenomeno che in questi ultimi tre anni non si è avuto.

[housecrash]

a partire dal 2007, a fronte di una brusca caduta del numero di abitazioni compravendute, i prezzi sono rimasti pressoché stabili.
Questo ha rappresentato, per alcuni aspetti, un fattore positivo se si considera l’impatto macroeconomico dell’andamento dei prezzi delle abitazioni, in quanto “brusche oscillazioni nel settore immobiliare possono agire attraverso il canale dei consumi e della stabilità finanziaria” (BCE, Bollettino novembre 2011).
Considerato che la ricchezza delle famiglie è costituita per oltre due terzi da attività reali e di queste l’80% è la quota di abitazioni (Banca d’Italia, La ricchezza delle famiglie nel 2009), la quasi stabilità delle quotazioni immobiliari ha permesso alle famiglie di mantenerne intatto il valore svolgendo, anche, una funzione di sostegno ai consumi.

-.-.-.-.-.-.-.-.-

Allora:
- il calo dei valori immobiliari impatterebbe negativamente sui consumi: da quando in qua la casa in Italia viene usata come Bancomat?
- la ricchezza delle famiglie è costituita per oltre 2/3 da attività reali di cui l'80% da abitazioni: a conti fatti si tratterebbe quindi di un abbondante 50% immobilizzato in immobili.

Poi in una nota trovo scritto pure

La ricchezza delle famiglie in abitazioni, a prezzi correnti, è cresciuta tra la fine del 2008 e la fine del 2009 di circa lo 0,3% ma nel periodo 1995-2008 è cresciuta ad un tasso medio annuo di circa il 6,3%.

Il che significa che dal 1995 al 2008 in termini nominali si è avuto un +212%. E considerando che il periodo 1995-1999 è stato recessivo, mi sa tanto che il tasso di crescita nel periodo 2000-2008 è stato ben più elevato.

Devo dire che questo studio dell'ANCE è uno dei report più realistici che abbia mai letto

[MrBadGuy1981]

non posso bollinare kronos, ma è un'info utilissima. Con calma stasera me la spulcio per bene se riesco.

Grazie per averla condivisa

[paolodivi]

Un aspetto nuovo è la tenuta dei prezzi degli immobili in questo ultimo triennio, a fronte del deciso calo delle compravendite. Nelle fasi precedenti, dopo il raggiungimento dei picchi (1975, 1981, 1992), si era registrato un marcato aggiustamento dal lato dei prezzi, un fenomeno che in questi ultimi tre anni non si è avuto.

bè insomma l'aggiustamento c'è stato direi, poi se per aggiustamento vuol dire cali esagerati, allora no.

Ma il fatto credo sia dovuto alla testardaggine dei proprietari i quali nn pensano minimamente di svendere, piuttosto nn vendono.

Perché?!

Io stesso sto vendendo e (almeno per ora) nn mi sogno di svendere e i motivi sostanzialmente sono due:
1) soldi spesi e nn vorrei smenarci o cmq limitare i danni (no loss, MAI loss)
2) inflazione elevata, se vendo a poco ci perdo due volte.

E' dovuto dire che in Italia il rapporto prezzo casa/stipendi medi è osceno, lo è sempre stato e sempre l'ho detto, ma il rapporto è il medesimo per tutti i beni consumo (nn parliamo poi di cibo ed energia -benza enel gas-), quindi credo che i proprietari nn "svendano" perchè semplicemente nn ne valga la pena...se uno deve prendere un "pugno di mosche" che poi viene eroso dall'inflazione, fà prima a nn vendere ed aspettare tempi migliori.(che crescano tanto per cominciare gli stipendi?! magaari)

cmq sia credo che per buona parte il calo dei prezzi presente e potenzialmente in parte anche futuro è dato solo dalla troppa offerta....se no manco calavano.