Come si ragiona su un immobile?

[sabotage]

Mettiamo per ipotesi che abbia un immobile da vendere e non stia con l'acqua alla gola. Mettiamo che io abbia in mente un prezzo superiore di 10-15k (prezzo Y) rispetto ad un paio di proposte ricevute (prezzo X).

Se venderò al prezzo in mente Y dopo sei mesi, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 2 anni, avrò perso troppo tempo?

Se venderò al prezzo delle proposte X dopo sei mesi, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 2 anni, avrò perso troppi soldi?

In soldoni, quanto tempo si dovrebbe aspettare e quando mollare?
Il tutto non risponde a realtà, ma vorrei sapere da voi come dovrebbe ragionare un venditore.

[iceace77]

Originalmente inviato da sabotage

Mettiamo per ipotesi che abbia un immobile da vendere e non stia con l'acqua alla gola. Mettiamo che io abbia in mente un prezzo superiore di 10-15k (prezzo Y) rispetto ad un paio di proposte ricevute (prezzo X).

Se venderò al prezzo in mente Y dopo sei mesi, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 2 anni, avrò perso troppo tempo?

Se venderò al prezzo delle proposte X dopo sei mesi, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 2 anni, avrò perso troppi soldi?

In soldoni, quanto tempo si dovrebbe aspettare e quando mollare?
Il tutto non risponde a realtà, ma vorrei sapere da voi come dovrebbe ragionare un venditore.

Innanzittuo imho non esiste un metodo oggettivo di valutazione, detto ciò, se non sei e sei sicuro che non sarai con l'acqua alla gola io farei così:
-valutazione dell'immobile il più fair possibile associandone il valore al reale prezzo di vendita di immobili simili in contesti simili nella tua zona negli ultimi 12 mesi
- valutazione del rendimento di un investimento alternativo se avessi cash invece che un immobile o quell'immobile (altro immobile, strumenti finanziari, attività commerciale...)
- utilità di detenere il possesso o la sola proprietà dell'immobile oggi e domani (girarlo ai figli se non hai l'acqua alla gola o cambiarlo per un altro più funzionale o investimento alternativo tipo boxes etc etc...)
- guarderei la curva di crescita degli immobili in quella zona e la comparerei con quella degli investimenti alternativi nel breve, nel medio etc etc...
- considera quanto la tassazione incida annualmente sulla proprietà dello stesso in caso di immobile sfitto, affittato etc etc...
- mi doterei di moneta per testa o croce...

se sei in grado di calcolare con efficacia quanto sopra e soprattutto stimare quanto a venire allora saprai cosa conviene fare... tradotto, non c'è metodo corretto ma solo una stima soggettiva e che non può avere riscontro perchè una scelta precluderà l'altra senza possibilità che tendenzialmente si ripresenti la stessa in futuro...

[Paolo1956]

Come si paragona un incasso attuale a un incasso futuro?

Scontando l'incasso futuro detratte le spese fatte nel frattempo al tasso attuale.

[iceace77]

Originalmente inviato da Paolo1956

Come si paragona un incasso attuale a un incasso futuro?

Scontando l'incasso futuro detratte le spese fatte nel frattempo al tasso attuale.

esatto, ma come dicevo io di certo ad oggi sa il valore delle spese ma neppure in termini di totale non sapendo se e quando lo dovesse vendere.
Tanto più che non può sapere l'incasso futuro non vedo possibilità di calcolo, al massimo farei la stima per elevatissimo difetto... senza citare che il time decay può incidere tanto per chi per altro non ha problemi oggi ma potrebbe averne in futuro (non dico sia il caso specifico, ci mancherebbe, ma non vendere potrebbe comportare erosione del valore/ricchezza su più fronti)...

[housecrash]

ottimo spunto... se ne nasce una bella discussione la aggiungo all'indice

[stenmark]

Originalmente inviato da sabotage

Mettiamo per ipotesi che abbia un immobile da vendere e non stia con l'acqua alla gola. Mettiamo che io abbia in mente un prezzo superiore di 10-15k (prezzo Y) rispetto ad un paio di proposte ricevute (prezzo X).

Se venderò al prezzo in mente Y dopo sei mesi, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 2 anni, avrò perso troppo tempo?

Se venderò al prezzo delle proposte X dopo sei mesi, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 2 anni, avrò perso troppi soldi?

In soldoni, quanto tempo si dovrebbe aspettare e quando mollare?
Il tutto non risponde a realtà, ma vorrei sapere da voi come dovrebbe ragionare un venditore.

Semplice:

- apri Excel
- inserisci, per ogni anno, i flussi di cassa negativi e positivi generati dall'investimento. Per ogni anno fai la somma algebrica
- inserisci il presunto flusso di cassa in entrata da vendita all'anno X

Applica ai flussi la formula del TIR (Tasso Interno di Rendimento) [o IRR]

Dopodiché confronti questo risultato con altre ipotesi di vendita a prezzo diverso e anno diverso.

L'ipotesi che dà il TIR più alto è la migliore

[Paolo1956]

Nessuno può sapere il valore di domani di un bene.
Se si guarda all'immediato futuro, basta una media mobile, vedo prezzi in calo e recessione e penso che fra un anno venderò peggio.

Ma se tu estendi il discorso molto in là, entrano in gioco troppe variabili

[paolodivi]

Originalmente inviato da sabotage

Mettiamo per ipotesi che abbia un immobile da vendere e non stia con l'acqua alla gola. Mettiamo che io abbia in mente un prezzo superiore di 10-15k (prezzo Y) rispetto ad un paio di proposte ricevute (prezzo X).

Se venderò al prezzo in mente Y dopo sei mesi, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppo tempo?
Se venderò al prezzo in mente Y dopo 2 anni, avrò perso troppo tempo?

Se venderò al prezzo delle proposte X dopo sei mesi, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 1 anno e mezzo, avrò perso troppi soldi?
Se venderò al prezzo delle proposte X dopo 2 anni, avrò perso troppi soldi?

In soldoni, quanto tempo si dovrebbe aspettare e quando mollare?
Il tutto non risponde a realtà, ma vorrei sapere da voi come dovrebbe ragionare un venditore.

eccomi!!
venditore per caso e nn per scelta.

allora,ovviamente ogni caso è a sè, nel mio caso ho un mutuo sull'immobile da vendere, ogni mese abbatto tot di capitale e brucio tot di interessi.

quindi il mio costo sono gli interessi bruciati al mese, ma è abb. irrisorio, va da sè che se nn resto a piedi con il lavoro, con il cucco che lo svendo, un anno di interessi mi costano poco.

dopo c'è l'imu che in teoria dovrò pagare anche sulla casa (già acquisita nn da me ovviamente, visto che prima devi vendere la prima casa) nuova....e quella nn era prevista, ma cmq sommando IMU e interessi, hai voglia ad arrivare a certe cifre di scontistica.....ci passano gli anni.

perciò quello che ti posso dire da venditore è che se mi arriva un proposta decente, nn troppo distante dal mio prezzo, allora ok per lo sconto perchè cmq è uno stress anche vendere (e la salute nn ha prezzo) però se mi arrivando proposte indecenti e nn perdo il posto di lavoro.....col cavolo che le accetto.

io ho stimato da oggi un annetto di tempo....poi si vedrà come va, cmq sia ho famiglia e nn sono un single e perciò anche nei confronti del futuro dei miei figli nn posso calare le brache.....devo tenere botta è un dovere di padre di famiglia e capisco che a volta è dura ma nn bisogna farsi prendere dallo sconforto,finchè c'è salute c'è speranza.

[iceace77]

Originalmente inviato da stenmark

Semplice:

- apri Excel
- inserisci, per ogni anno, i flussi di cassa negativi e positivi generati dall'investimento. Per ogni anno fai la somma algebrica
- inserisci il presunto flusso di cassa in entrata da vendita all'anno X

Applica ai flussi la formula del TIR (Tasso Interno di Rendimento) [o IRR]

Dopodiché confronti questo risultato con altre ipotesi di vendita a prezzo diverso e anno diverso.

L'ipotesi che dà il TIR più alto è la migliore

Sten, diciamo che una stima di massima la puoi ottenere così...
però è davvero teorica allo stato puro e legata al presunto flusso in entrata che non puoi stimare imho in questo momento...

PS: ho editato una castroneria che avevo scritto per cui mi sarei da solo tolto la laureetta...

[Newco]

Originalmente inviato da paolodivi

eccomi!!
venditore per caso e nn per scelta.

allora,ovviamente ogni caso è a sè, nel mio caso ho un mutuo sull'immobile da vendere, ogni mese abbatto tot di capitale e brucio tot di interessi.

quindi il mio costo sono gli interessi bruciati al mese, ma è abb. irrisorio, va da sè che se nn resto a piedi con il lavoro, con il cucco che lo svendo, un anno di interessi mi costano poco.

dopo c'è l'imu che in teoria dovrò pagare anche sulla casa (già acquisita nn da me ovviamente, visto che prima devi vendere la prima casa) nuova....e quella nn era prevista, ma cmq sommando IMU e interessi, hai voglia ad arrivare a certe cifre di scontistica.....ci passano gli anni.

perciò quello che ti posso dire da venditore è che se mi arriva un proposta decente, nn troppo distante dal mio prezzo, allora ok per lo sconto perchè cmq è uno stress anche vendere (e la salute nn ha prezzo) però se mi arrivando proposte indecenti e nn perdo il posto di lavoro.....col CUCCO che le accetto.

Mancano due o tre piccoli dettagli

- la perdita di valore reale causata dall'inflazione
- i mancati introiti che il capitale attualmente immobilizzate renderebbe se fosse investito
- le spese di manutenzione