Ragionamenti su immobliare

[bosmeld]

ho deciso di aprire questa discussione perchè sono molto interessato alla cosa.


l'dea è quella di argomentare la propria tesi, e non di dire io non vendo io non compro, crolla tutto, sale tutto ecc...



questa è personalmente la mia idea: (la copio da un altro forum, che non mi va di riscriverla)

la view sul mercato immobliare italiano è negativa.


inizio con inflazione:

per quanto riguarda il discorso dell'inflazione anche alla luce del nuovo trattato europeo le possibilità di una forte inflazioni sembrano svanire.

bisogna poi differenziare l'inflazione. la nostra inflazione è per la maggior parte non data da fattori interni ma è importata (esempio prezzo del petrolio)

e l'inflazione importata di solito non fa aumentare i prezzi degi immobili.


anzi nel nostro caso li fa diminuire, visto che solo una piccola quota dell'inflazione è recepita tramite aumenti salariali. (esempio dipendenti pubblici e ora pensionati che non avranno indicizzazione per 2 anni)


l'anno prossimo si prevede un aumento dell'inflaizone in italia del 4%.

ma oltre il 2% è dato da nuove tasse. anche questo porta a una diminuizione del valore degli immobili e non all'aumento.

visto che la gente avrà minore capacità di risparmio dovuta all'aumento dell'iva e dei costi della benzina.


qui purtroppo siamo in scenari totalmente nuovi....



in uk c'è un inflazione al 5% e mutui bassisimi e nonostante tutto i prezzi delle case aumenta solo tra il pregio. le case normail sono in continuo calo specie fuori londra. praticamente nelle realtà dei fatti le case anche se nel 2010 si vendevano a 100 e nel 2012 si venderanno a 100, hanno in termini reali perso valore.


e lo stesso vale in italia. dal 2007 a oggi il prezzo delle case non è aumentato ma anzi diminuito se si somma anche l'inflazione direi che il calo è stato anche maggiore.



il discorso QE e inflazione e prezzi delle case, per me non regge, e abbiamo esempi lampanti in USA e UK

per di più ora il nuovo trattato che sembra verrà approvato in europa praticamente castrerà e taglierà la spesa pubblica di tutti i paesi, ma in particolar modo dell'italia non per pochi anni ma PER SEMPRE. per crescere non potremmo più appellarci allo stato ma solo al privato.


direi proprio che tolti questi 2-3 anni di assestamento tra iva e co l'inflazione sarà destinata a calare per i prossimi 20 anni con buona pace dei tedeschi.


se si leggono le indisrezione sui nuovi trattati il risultato è bassa infalzione e poca crescita stabile. indubbiamente una cosa corretta per evitare in futuro il ripetere di nuove crisi, ma certo non un aiuto all'immobliare.


per di più noi di nostro ci abbiamo messo un aumento dell'aggravio fiscale sulla proprietà, che di sicurò terrà lontanto investitori esteri, e scoraggerà gli italiani ad acquistare seconde case.


ciliegina sulla torta tutta italiana data da poco accesso a credito, e aumento del costo dell'accensione di mutui e co. questa sul breve è la batosta principale per l'immobliare.

e il bello è che non è destinata a durare poco, anche con il rientro degli spread sui tds a valori umani. le banche saranno molto più attente che in passao ad erogare credito, ed è cmq in corso un riprezzamento di tutti gli attivi da parte delle banche, visto che si sono resi conto che non possono andare in futuro sotto pressione nel caso di successive crisi.

quindi mutui 100%. mutui a euribor +100 bps (tranne che convenzioni particolari)

penso ce li possiamo scordare per i prossimi 5 anni minimo.




tutto questo discorso vale ovviamente se le cose migliorano, se invece peggiorano e ci avvitiamo stile grecia, allora facciamo prima ad andarcene tutti al mare....

[er patrizio]

Questa la mia analisi:

Effetto Monti:il canto del cigno dell'immobiliare italiano

[housecrash]

concordo con l'analisi fatta

[maurj]

Originalmente inviato da bosmeld

ho deciso di aprire questa discussione perchè sono molto interessato alla cosa.


l'dea è quella di argomentare la propria tesi, e non di dire io non vendo io non compro, crolla tutto, sale tutto ecc...



questa è personalmente la mia idea: (la copio da un altro forum, che non mi va di riscriverla)

la view sul mercato immobliare italiano è negativa.


inizio con inflazione:

per quanto riguarda il discorso dell'inflazione anche alla luce del nuovo trattato europeo le possibilità di una forte inflazioni sembrano svanire.

bisogna poi differenziare l'inflazione. la nostra inflazione è per la maggior parte non data da fattori interni ma è importata (esempio prezzo del petrolio)

e l'inflazione importata di solito non fa aumentare i prezzi degi immobili.


anzi nel nostro caso li fa diminuire, visto che solo una piccola quota dell'inflazione è recepita tramite aumenti salariali. (esempio dipendenti pubblici e ora pensionati che non avranno indicizzazione per 2 anni)


l'anno prossimo si prevede un aumento dell'inflaizone in italia del 4%.

ma oltre il 2% è dato da nuove tasse. anche questo porta a una diminuizione del valore degli immobili e non all'aumento.

visto che la gente avrà minore capacità di risparmio dovuta all'aumento dell'iva e dei costi della benzina.


qui purtroppo siamo in scenari totalmente nuovi....



in uk c'è un inflazione al 5% e mutui bassisimi e nonostante tutto i prezzi delle case aumenta solo tra il pregio. le case normail sono in continuo calo specie fuori londra. praticamente nelle realtà dei fatti le case anche se nel 2010 si vendevano a 100 e nel 2012 si venderanno a 100, hanno in termini reali perso valore.


e lo stesso vale in italia. dal 2007 a oggi il prezzo delle case non è aumentato ma anzi diminuito se si somma anche l'inflazione direi che il calo è stato anche maggiore.



il discorso QE e inflazione e prezzi delle case, per me non regge, e abbiamo esempi lampanti in USA e UK

per di più ora il nuovo trattato che sembra verrà approvato in europa praticamente castrerà e taglierà la spesa pubblica di tutti i paesi, ma in particolar modo dell'italia non per pochi anni ma PER SEMPRE. per crescere non potremmo più appellarci allo stato ma solo al privato.


direi proprio che tolti questi 2-3 anni di assestamento tra iva e co l'inflazione sarà destinata a calare per i prossimi 20 anni con buona pace dei tedeschi.


se si leggono le indisrezione sui nuovi trattati il risultato è bassa infalzione e poca crescita stabile. indubbiamente una cosa corretta per evitare in futuro il ripetere di nuove crisi, ma certo non un aiuto all'immobliare.


per di più noi di nostro ci abbiamo messo un aumento dell'aggravio fiscale sulla proprietà, che di sicurò terrà lontanto investitori esteri, e scoraggerà gli italiani ad acquistare seconde case.


ciliegina sulla torta tutta italiana data da poco accesso a credito, e aumento del costo dell'accensione di mutui e co. questa sul breve è la batosta principale per l'immobliare.

e il bello è che non è destinata a durare poco, anche con il rientro degli spread sui tds a valori umani. le banche saranno molto più attente che in passao ad erogare credito, ed è cmq in corso un riprezzamento di tutti gli attivi da parte delle banche, visto che si sono resi conto che non possono andare in futuro sotto pressione nel caso di successive crisi.

quindi mutui 100%. mutui a euribor +100 bps (tranne che convenzioni particolari)

penso ce li possiamo scordare per i prossimi 5 anni minimo.




tutto questo discorso vale ovviamente se le cose migliorano, se invece peggiorano e ci avvitiamo stile grecia, allora facciamo prima ad andarcene tutti al mare....

Se si fallisce (l'Italia non può fare come la Grecia) meglio soldi all'estero , oro , o alla meno peggio muri, comunque non credo a questa ipotesi.
Per le case accadrà come tutte le altre volte che c'è stata crisi, cioè una diminuzione dei valori , 2007-2010 in media del 20% c'è già stata, poi circa 4-6 anni di prezzi stabili ma in realtà erosi dall'inflazione, nel 2011 la discesa dei prezzi si era già fermata.
Ora però è intervenuto un'altro fattore di crisi dovuta alla crisi di liquidità, infatti quello che vogliono ottenere con l'IMU è si un'aumento della tassazione sulla casa per aumentare le entrate, ma queste aumentano ancora di più con un mercato immobiliare vivace basta guardare le entrate dello stato negli anni di boom.
In realtà ora quello che preme al governo è fermare il più possibile le compravendite, per drenare liquidità e convincere gli Italiani che è meglio investire in debito pubblico e non in immobili, con grossa diminuzione anche dei mutui erogati.
Questo secondo me farà scendere ancora gli immobili di un 5-10 % in un paio d'anni.
Probabilmente in questi due anni gli immobili perderanno il valore che avrebbero perso in 4-6 anni con l'inflazione.
Cosa accadrà dopo?
Posso solo fare un'ipotesi
Secondo me, la stretta porterà ad un'aumento lento ma inesorabile degli affitti , che diventeranno sempre meno convenienti, inoltre alla fine quando tornerà la liquidità le banche avranno di nuovo convenienza a fare mutui e spingeranno per nuovi incentivi,inoltre per fare ripartire la crecita sarà necessario anche incentivare il mattone che in Italia equivale pur sempre ad un 16% del PIL e non possiamo permetterci un calo troppo importante e troppo a lungo.
IL segnale dell'inversione sarà quando toglieranno nuovamente l'ICI o IMU sulla prima casa, quello sarà il momento di acquistare e vedrete se mi sbaglio accadrà entro il 2015.

[oneone]

Originalmente inviato da maurj

IL segnale dell'inversione sarà quando toglieranno nuovamente l'ICI o IMU sulla prima casa, quello sarà il momento di acquistare e vedrete se mi sbaglio accadrà entro il 2015.

stanno decidendo di convergere sulla fiscalità in europa e l'italia è l'unico paese senza tasse sulla prima casa e una volta reintrodotta tu pensi che la possano togliere? auguri...

[maurj]

Originalmente inviato da oneone

stanno decidendo di convergere sulla fiscalità in europa e l'italia è l'unico paese senza tasse sulla prima casa e una volta reintrodotta tu pensi che la possano togliere? auguri...

Non è vero ve lo stanno facendo credere per indorarvi la pillola, in Europa c'è la tassazione ma riguarda l'uso dei servizi (spazzatura luce strade pulizia ecc.) infatti la paga chi usufrisce dell'immobile quindi anche l'inquilino, esattamente come in Italia, solo che in Italia i servizi li paghi o con la bolletta o con l'IRPEF(la parte che riguarda i comuni).
In Italia l'ICI è una patrimoniale e basta e non esiste in quasi nessuna parte d'Europa.