locazione pro quota di appartamento in comunione

[claudiuccio]

Qualcuno particolarmente esperto in materia di locazioni sa cortesemente rispondere a questo mio quesito?
Essendo deceduta mia moglie, io e mio figlio ci troviamo nella condizione di possedre un appartamento da dare il locazione per il 92,5% mio figlio e per il residuo 7,5% io.
Poichè per vari motivi mio figlio non può superare un certo limite di reddito, io vorrei stipulare da solo, con il pieno accordo di mio figlio, un contratto di locazione diventando, quindi, il beneficario dell'intero canone, ovviamente lasciando inalterate le rispettive quote di comproprietà. Questo si può fare possibile oppure non è consentito dall'art. 1103 del codice civile nonostante l'accordo espresso di mio figlio?
In caso negativo, ci sarebbe qualche altro sistema per fare percepire solo a me l'intero canone di locazione?
Grazie.

[Cocò Chanel]

dovete dichiarare il reddito in funzione della % di proprietà.

in caso contrario rischiate accertamento

[claudiuccio]

Originalmente inviato da Cocò Chanel

dovete dichiarare il reddito in funzione della % di proprietà.
in caso contrario rischiate accertamento

Grazie. Allora l'unica soluzione sarebbe di pattuire solo per la quota di comproprietà di mio figlio un canone inferiore a quello normale tanto da poter rientrare negli specifici limiti di reddituali previsti dal nostro fondo di assistenza sanitaria privata, magari finendo per dover dichiarare ai fini fiscali un canone inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile con relativa violazione tributaria. Mio figlio, però, è comproprietario per il 92,5% e, quindi, tanto varrebbe stipulare il contratto solo a nome mio e solo per la mia quota del 7,5%, cioè una soluzione priva di senso!
Potrei, però, stipulare e registrare il contratto solo io e solo per la mia quota, però per un un canone pari all'intero canone che pattuiremmo con un contratto stipulato sia da me che da mio figlio ognuno per la propria intera quota.
Cioè, in pratica, far percepire l'intero canone di mercato solo da me in modo che, quantomeno dal punto di visita fiscale, non vi sia alcuna infrazione. Che ne dici?
Grazie.

[recycling]

Originalmente inviato da claudiuccio

Grazie. Allora l'unica soluzione sarebbe di pattuire solo per la quota di comproprietà di mio figlio un canone inferiore a quello normale tanto da poter rientrare negli specifici limiti di reddituali previsti dal nostro fondo di assistenza sanitaria privata, magari finendo per dover dichiarare ai fini fiscali un canone inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile con relativa violazione tributaria. Mio figlio, però, è comproprietario per il 92,5% e, quindi, tanto varrebbe stipulare il contratto solo a nome mio e solo per la mia quota del 7,5%, cioè una soluzione priva di senso!
Potrei, però, stipulare e registrare il contratto solo io e solo per la mia quota, però per un un canone pari all'intero canone che pattuiremmo con un contratto stipulato sia da me che da mio figlio ognuno per la propria intera quota.
Cioè, in pratica, far percecipre l'intero canone di mercato solo da me in modo che, quantomeno dal punto di visita fiscale, non vi sia alcuna infrazione. Che ne dici?
Grazie.

guai, stai cercando (e li troverai) guai col fisco.
Come fai solo a pensare che per lo stesso immobile due comproprietari in comunione possano stipulare due contratti con importi diversi?

[recycling]

Originalmente inviato da claudiuccio

Qualcuno particolarmente esperto in materia di locazioni sa cortesemente rispondere a questo mio quesito?
Essendo deceduta mia moglie, io e mio figlio ci troviamo nella condizione di possedre un appartamento da dare il locazione per il 92,5% mio figlio e per il residuo 7,5% io.
Poichè per vari motivi mio figlio non può superare un certo limite di reddito, io vorrei stipulare da solo, con il pieno accordo di mio figlio, un contratto di locazione diventando, quindi, il beneficario dell'intero canone, ovviamente lasciando inalterate le rispettive quote di comproprietà. Questo si può fare possibile oppure non è consentito dall'art. 1103 del codice civile nonostante l'accordo espresso di mio figlio?
In caso negativo, ci sarebbe qualche altro sistema per fare percepire solo a me l'intero canone di locazione?
Grazie.

La cosa meno rischiosa (non ho scritto senza rischi) da fare è questa:
Stipulate (e registate) un contratto di comodato gratuito in cui tuo figglio ti cede in comodato il suo immobile (la sua quota)
A quel punto puoi stipulare solo tu il contratto di locazione.
Ma ci sono degli svantaggi:
* tuo figlio dovrà pagare l'irpef sul valore catastale (che invece in situazione normale è alternativa al canone di locazione);
* la parte di canone di locazione che percepirai sulla quota di proprietà di tuo figlio non potrai indicarla al quadro "B" dei fabbricati bensì al quadro "L", redditi diversi, in apposito rigo, con la conseguenza che perderesti la detrazione del 15% concessa sui canoni di locazione.
Comunque rischioso.
Soluzione migiore e senza rischi sarebbe l'usufrutto,

[reganam]

Originalmente inviato da claudiuccio

Qualcuno particolarmente esperto in materia di locazioni sa cortesemente rispondere a questo mio quesito?
Essendo deceduta mia moglie, io e mio figlio ci troviamo nella condizione di possedre un appartamento da dare il locazione per il 92,5% mio figlio e per il residuo 7,5% io.
Poichè per vari motivi mio figlio non può superare un certo limite di reddito, io vorrei stipulare da solo, con il pieno accordo di mio figlio, un contratto di locazione diventando, quindi, il beneficario dell'intero canone, ovviamente lasciando inalterate le rispettive quote di comproprietà. Questo si può fare possibile oppure non è consentito dall'art. 1103 del codice civile nonostante l'accordo espresso di mio figlio?
In caso negativo, ci sarebbe qualche altro sistema per fare percepire solo a me l'intero canone di locazione?
Grazie.

E subaffittarlo?


I rapporti che si instaurano tra il conduttore di un immobile ed un eventuale subconduttore, sopratutto nei confronti del locatore principale, sono particolarmente complessi, in special modo per quanto concerne la parte economica.
Il contratto di locazione nel corso del suo svolgimento può subire delle variazioni che possano determinare una diversa posizione delle parti.
Sotto tale aspetto abbiamo la sublocazione che è disciplinata sia dal codice civile che dalla legislazione speciale della locazione.
Secondo il codice il conduttore può sublocare la cosa, ma la disciplina non è uniforme per ogni tipo di bene.

La legge n. 392/78 (meglio conosciuta come Legge sull’Equo canone) ha disciplinato ex novo la materia distinguendo in primo luogo fra immobili ad uso abitativo e immobili ad uso diverso.
Per i primi, qualora si tratti di sublocazione totale, questa non è ammessa senza il consenso del locatore, invece in caso di sublocazione parziale, essa è consentita, previa comunicazione al locatore tramite raccomandata che indichi la persona (fisica o giuridica) del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Questa disposizione è derogabile fra le parti, perché la legge ammette il patto contrario, cioè sia il generale divieto della sublocazione sia il preventivo consenso.

Certamente la sublocazione determina una modificazione sostanziale del rapporto in atto con il contratto di locazione originario, nel senso che, accanto e in una posizione subordinata al contratto primario, sorge un altro contratto che assorbe in tutto o in parte il contenuto dello stesso. Per altro, la facoltà di sublocazione presuppone un contratto in corso di normale svolgimento per il periodo convenuto tra le parti, poiché si inserisce all’interno di questo, e la sublocazione, presupponendo un nuovo contratto ne costituisce uno ulteriore dallo stesso derivato.
La Corte di Cassazione ha affermato che la sublocazione costituisce un caso di collegamento contrattuale legislativamente fissato, e quindi, tipico. (Cass. n. 4645/95 – n. 8844/01).
Quindi nella sublocazione il collegamento investe due contratti, di cui uno base e l’altro derivato.
Con la sentenza n.260 dell’ l1.01.06 la Suprema Corte di Cassazione ha rilevato che il contratto di locazione e sublocazione, seppur collegati, conservano tuttavia la propria causa per cui fra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e quest’ultimo verso il locatore concernenti il canone, opera la compensazione legale.
E’ stato così ribadito che la compensazione può operare anche tra debiti scaturenti da un rapporto unico, salvo che si tratti di obbligazioni legate da un vincolo di corrispettività.
La Corte, comunque, non ha riconosciuto al subconduttore il diritto di pagare direttamente il canone di sublocazione al locatore principale, e il sublocatore può disconoscere la validità del pagamento del canone effettuato al locatore.
Il locatore principale ha azione diretta nei confronti del subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui il medesimo sia ancora debitore, al momento della domanda giudiziale, conservando peraltro lo stesso locatore, i suoi diritti nei confronti del conduttore, tale possibilità però è ammessa solo quando il conduttore si è reso inadempiente.
Comunque, a legittimare il pagamento da parte del subconduttore direttamente al locatore principale, non è sufficiente la richiesta verbale diretta dal primo al secondo e nemmeno la diffida scritta, essendo necessaria la proposizione della domanda giudiziale, così che il locatore è titolare di un duplice titolo di credito, la sua posizione contrattuale gli attribuisce un diritto sia verso il conduttore sia verso il subconduttore del bene locato.
L’azione diretta concessa dall’art. 1595 c.c. al locatore contro il subconduttore, per esigere il prezzo della sublocazione, non può considerarsi come una forma di azione surrogatoria – art. 2900 c.c. anzi da questa è ben distinta, con essa il locatore esercita, in nome e per conto proprio, il diritto del sublocatore di esigere dal subconduttore i canoni di sublocazione, presupposto necessario all’azione è la coesistenza di due situazioni giuridiche che, pur avendo in comune uno dei soggetti, restano, dal punto di vista giuridico, del tutto distinte ed autonome tra loro.
Pertanto, il sublocatario potrà contestare l’esistenza di uno dei rapporti di credito-debito, ma non potrà mai eccepire in compensazione il proprio debito verso il subconduttore, in un eventuale credito di quest’ultimo verso il locatore.
Le pronunce del Tribunale

Cassazione civile, sez. III, 27 aprile 1995, n. 4645.
Il collegamento contrattuale può risultare tipizzato legislativamente, come nel caso della sublocazione, o può essere espressione dell’autonomia negoziale; in tale ultimo caso si configura come un meccanismo per il cui tramite le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso non per mezzo di un singolo contratto bensì attraverso una pluralità coordinata di contratti, ciascuno dei quali, pur conservando una causa autonoma, è finalizzato ad un regolamento unitario di interessi, il criterio distintivo tra contratto unico e contratto collegato non è qui dato da elementi formali quali l’unità o pluralità dei documenti contrattuali e la mera contestualità delle stipulazioni, ma dall’elemento sostanziale dell’unicità o pluralità degli interessi perseguiti dai contraenti.

Cassazione civile, sez. II, 28 giugno 2001, n. 8844.
In tema di diffida ad adempiere, l’unico onere che, ai sensi dell’arto 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parrte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione “ope legis” del contratto, poiché la “ratio” della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione del negozio, mercé un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento.

Cassazione civile, sez. III, 11 gennaio 2006, n. 260.
La sublocazione – pur costituendo un caso di collegamento finalizzato ad un unico regolamento di reciproci interessi tra due contratti, legislativamente fissato e perciò tipico, comportante dipendenza unilaterale del contratto derivato da quello base – conserva la propria causa, ragion per cui tra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e di quest’ultimo verso il locatore concernenti il canone opera la compensazione legale e non si fa luogo a semplice accertamento delle rispettive posizioni attive e passive.

Cassazione civile, sez. III, 11 gennaio 2006, n. 260.
La compensazione legale, a differenza di quella giudiziale, opera di diritto per effetto della sola coesistenza dei debiti, sicché la sentenza che l’accerti è meramente dichiarativa di un effetto estintivo già verificatosi, né l’automatismo è escluso dal fatto che la compensazione non possa essere rilevata d’ufficio e debba essere eccepita dalla parte, poiché tale fatto dimostra unicamente che il suddetto effetto è nella disponibilità del debitore che se ne avvale.

Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 2005, n. 18775.
La compensazione giudiziale può essere disposta dal giudice solo se il credito illiquido opposto in compensazione sia di pronta e facile liquidazione; la verifica della sussistenza di tale requisito, risolvendosi in una valutazione di fatto, è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata

[recycling]

Originalmente inviato da reganam

E subaffittarlo?

Il problema è che sia la soluzione prospettata da te, che quella da me prospettata potrebbero rientrare (anzi, diciamocelo, rientrano) nella fattispece dei comportamenti elusivi, essendo difficile trovare "la valida ragione economica" di quegli atti.
Per non parlare poi dell'abuso del diritto.

[reganam]

Originalmente inviato da recycling

Il problema è che sia la soluzione prospettata da te, che quella da me prospettata potrebbero rientrare (anzi, diciamocelo, rientrano) nella fattispece dei comportamenti elusivi, essendo difficile trovare "la valida ragione economica" di quegli atti.
Per non parlare poi dell'abuso del diritto.

Secondo me se dichiarerà un canone congruo per il tipo di appartamento , non dovrebbero rischiare niente.

[monostatos]

A quanto mi risulta, per esperienza personale e per una discreta competenza in materia, l'unica soluzione pulita (= sicura con il fisco) è che tuo figlio ti ceda l'usufrutto dell'immobile.
Se tuo figlio ti affitta la sua quota dell'immobile a un prezo di favore concedendoti la facoltà di subaffittare, e per quella via tu percepisci il reddito di mercato, risulterà evidente l'intento della manovra, e in caso di accertamento non ti vedo bene.
Fatti cedere l'usufrutto. Dovrete spendere per la registrazione dell'atto, mentre il passaggio di denaro per l'acquisto può essere risolto con facilità.

[recycling]

Originalmente inviato da monostatos

A quanto mi risulta, per esperienza personale e per una discreta competenza in materia, l'unica soluzione pulita (= sicura con il fisco) è che tuo figlio ti ceda l'usufrutto dell'immobile.
Se tuo figlio ti affitta la sua quota dell'immobile a un prezo di favore concedendoti la facoltà di subaffittare, e per quella via tu percepisci il reddito di mercato, risulterà evidente l'intento della manovra, e in caso di accertamento non ti vedo bene.
Fatti cedere l'usufrutto. Dovrete spendere per la registrazione dell'atto, mentre il passaggio di denaro per l'acquisto può essere risolto con facilità.

condivido pienamente
C'è però la parcella del notaio da pagare, bisogna vedere in realtà l'importo dei vantaggi che avrebbe