Proposta a cosa fare attenzione?

[serian]

Ciao, sto pensando di fare una proposta la settimana prossima per un appartamento. Quando andrò dall'agente e mi farà compilare il suo modulo standard, a cosa devo stare attento?
Ecco un pò di notizie che possono essere utili.
L'acquisto è da privato, la casa è già libera, è stata comprata dal padre del proprietario che si è tenuto per se l'usufrutto.
L'acquisto è in contanti, penserei di dare una caparra bassa diciamo 5k e poi il resto direttamente al momento del rogito da effettuare entro un mese.
Come validità della proposta metterei una settimana.
Per cautelarmi su eventuali spese condominiali non pagate posso inserire una nota nella proposta??
Altre cose a cui devo stare attento nella proposta?
grazie mille

[frollino]

Originalmente inviato da serian

L'acquisto è da privato, la casa è già libera, è stata comprata dal padre del proprietario che si è tenuto per se l'usufrutto.

E quindi tu acquisti la nuda proprietà lasciano l'uso della casa al padre del proprietario?

[RussianBear]

Se è nuda proprietà io farei attenzione al prezzo e alla vera età dell'usufruttuario

[ccc]

magari fossero solo le spese condominiali a cui stare attento.
comunque basta inserire come clausola:
"spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie".

[serian]

no, io compro tutto non solo la nuda proprietà. Ho notato che cè l'usufrutto solo dalla visura catastale. Ma sia padre che figlio vogliono vendere.
Devo fare due assegni, uno al padre a uno al figlio?
Altre cosa a cui fare attenzione prima di formulare la proposta??

[ccc]

Originalmente inviato da serian

no, io compro tutto non solo la nuda proprietà. Ho notato che cè l'usufrutto solo dalla visura catastale. Ma sia padre che figlio vogliono vendere.
Devo fare due assegni, uno al padre a uno al figlio?
Altre cosa a cui fare attenzione prima di formulare la proposta??

non so da dove cominciare.
prima di tutto una bella proposta/preliminare e poi un rogito.
controllare che la casa abbia l'agibilita' e chiederla nella proposta.
tipo questo:
CLAUSOLE PROPOSTA DI ACQUISTO/PRELIMINARE

-Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
-certificato di conformita' urbanistica. IMPORTANTE - redatto da un tecnico/professionista iscritto all'Albo.
-Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
-certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale
-Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
-salvo accettazione mutuo-
-libero al rogito ( se vuoi puoi mettere la condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto) altrimenti si puo' rischiare che ti chiedano di rimanere dentro anche dopo il rogito ..........
e allora necessario chiedere da subito e mettere delle penali gg per il ritardo nella consegna dell'immobile.
se il proprietario infatti ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
-spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario
-data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
-l'immobile non proviene da donazione ventennale............tipo: "la parte venditrice garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi"
-libero da cause e contenziosi di qualunque natura
-Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
-registrazione preliminare
-trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 (Basta dire nella proposta/preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione).
-penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito + un deposito cautelare di 20k o 30K euro.
importante specificare ed inserire il deposito cautelare subito perche' al momento del rogito il venditore si puo' rifiutare di lasciare il deposito cautelare da dove decurtare le penali.
-il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento.

di solito tutti i facsimili delle proposte, che ricorda e' gia' un preliminare quando il venditore accetta e al max si puo' andare ad una scrittura ripetitiva per aggiungere qualche cosa, portano una dicitura simile:

-La PARTE PROMITTENTE LA VENDITA, dichiara e garantisce di avere a tutti gli effetti di legge la piena, completa e pacifica disponibilità per la vendita di detti beni immobili e gli stessi vengono promessi in vendita liberi da persone e cose..........................etc etc
ciao

[serian]

Grazie mille
quindi mi consigli di inserire queste clausole nella proposta.
Ho letto velocemente e a parte la sospensiva sul muto (pago cash) e quella sulla casa libera (è già libera ora a parte qualche residuo di mobilio) le altre devo assolutamente inserirle.
Una sola domanda l'assegno lo devo intestare al proprietario della nuda proprietà o ne devo fare uno per lui e uno per suo padre che ha l'usofrutto?

In giornata rileggo con attenzione il tutto.
grazie ancora

[ccc]

Originalmente inviato da serian

Grazie mille
quindi mi consigli di inserire queste clausole nella proposta.
Ho letto velocemente e a parte la sospensiva sul muto (pago cash) e quella sulla casa libera (è già libera ora a parte qualche residuo di mobilio) le altre devo assolutamente inserirle.
Una sola domanda l'assegno lo devo intestare al proprietario della nuda proprietà o ne devo fare uno per lui e uno per suo padre che ha l'usofrutto?

In giornata rileggo con attenzione il tutto.
grazie ancora

Quello che ti ho scritto era in generale.................
per l'assegno chiedi al notaio.
stai attento alla caparra confirmatoria.............agli acconti, al saldo, tutto specificato nero su bianco.
il notaio sceglilo tu, pretendilo.
gli assegni di caparra, immagino confirmatoria, quella che ferma la casa, ok
assegno bancario che sia coperto, (se ne sentono di tutti i colori) ma gli altri tutti circolari.
Ciao

ps. il certificato di conformita' urbanistica. IMPORTANTE - redatto da un tecnico/professionista iscritto all'Albo non e' obbligatorio sempre meglio chiederlo.
fai una cosa o controlli che la casa alla Conservatoria non abbia magagne di nessun tipo, ipoteche, donazioni e fai fare da un tecnico abilitato questi controlli prima di firmare la proposta/PRELIMINARE o se invece vuoi firmare subito per bloccare la casa almeno metti subito una bella clausola sospensiva immobile conforme scadenza max un mese.
in questo mese tutto e' sospeso. non versare altri soldi.
se risulta che dopo i controlli tutto e' a posto vai avanti con il contratto altrimenti se ti dicono che ci sono degli abusi insanabili, tirati indietro dal contratto senza conseguenze avendo diritto alla restituzione della caparra e non paghi la provvigione all'agenzia.
di solito le agenzie odiano le clausole sospensive ma te fregatene.

[Triac]

Originalmente inviato da serian

no, io compro tutto non solo la nuda proprietà. Ho notato che cè l'usufrutto solo dalla visura catastale. Ma sia padre che figlio vogliono vendere.
Devo fare due assegni, uno al padre a uno al figlio?
Altre cosa a cui fare attenzione prima di formulare la proposta??

2 assegni e 2 firme per accettazione


per il resto ciccii è stato esaustivo ...

[serian]

CCC grazie ma non mi è chiaro il punto della clausola sospensiva.
Quanto costa il controllo alla Conservatoria? Lo posso fare autonomamente o serve il notaio? Dato che in caso di accettazione andrei al rogito nel giro di un mese vorrei evitare di avere costi nel caso l'offerta non venga accettata. La dicitura "Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative" non è sufficiente?? Non capisco il senso di una clausola sospensiva per un controllo che dovrebbe fare il notaio comunque in tempi brevissimi se ho scritto nella proposto che la casa deve essere libera da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative o provenga da donazione. Credo che se il notaio trovasse irregolarità avrei diritto alla restituzione di quanto versato anche se non cè una clausola sospensiva. no?