Diversificazione su immobiliare

[ualà]

ciao a tutti.

Sto valutando di diversificare il mio portfolio nel tempo tramite l'acquisizione di un immobile e ne ho visti due a milano centro:

1) IMMOBILE DA AFFITTARE UFFICIO - accatastato C2 - 18 mq per 5 metri di altezza con finestre alte- piano terra con ingresso elegante privato e vetri che si affacciano su tranquillo cortile interno palazzo del 1900 con bagno e acqua ma senza riscaldamento e da ristrutturare completamente includendo un soppalco.

Richiesta esagerata 90.000 € ma sono 8 anni che è in vendita!
Proporrei 35K e dovrei andare a spendere minimo 20K per ristrutturarlo + costi passaggio proprietà diciamo 2K > TOT 57.000 €

Una volta girato da C2 a C3 (quanto costa fare questa cosa?) e ristrutturato potrei affittarlo a 800€ al mese + le spese dandomi 9600€ l'anno a cui devo levare le spese (tra cui mutuo per ristrutturarlo) diciamo esagerando 2K mi rimane 7600€ meno 30% di tasse 5320 € cioè un 9,5% di rendita sul costo dell'immobile.


2) IMMOBILE DA AFFITTARE NEGOZIO - pieno centro - 18 mq piano terra con vetrina e 18mq piano interrato -

richiesta 200K
Proporrei 120K - non lo ristrutturerei, ma tra cambio di proprietà e balle varie mi partiranno 3K quindi - TOT 123.000 - non so i costi dei negozi ma direi 1500€ al mese - 18.000€ l'anno a cui levo spese 3K e e mi rimangano 15.000€ meno 30% di tasse 10.500€ cioè un 8,5% di rendita circa.


Possono solo essere investimenti se riesco ad ottenere i prezzi che ho inserito.

Nel primo caso sarebbe circa il 50% del mio patrimonio e nel secondo ammonterebbe a un grosso investimento a cui sono poco propenso e in cui andrei a pagare un mutuo per il 50% del valore dell'immobile.

Che dite?

[claudio123]

Originalmente inviato da ualà

ciao a tutti.

Sto valutando di diversificare il mio portfolio nel tempo tramite l'acquisizione di un immobile e ne ho visti due a milano centro:

1) IMMOBILE DA AFFITTARE UFFICIO - accatastato C2 - 18 mq per 5 metri di altezza con finestre alte- piano terra con ingresso elegante privato e vetri che si affacciano su tranquillo cortile interno palazzo del 1900 con bagno e acqua ma senza riscaldamento e da ristrutturare completamente includendo un soppalco.

Richiesta esagerata 90.000 € ma sono 8 anni che è in vendita!
Proporrei 35K e dovrei andare a spendere minimo 20K per ristrutturarlo + costi passaggio proprietà diciamo 2K > TOT 57.000 €

Una volta girato da C2 a C3 (quanto costa fare questa cosa?) e ristrutturato potrei affittarlo a 800€ al mese + le spese dandomi 9600€ l'anno a cui devo levare le spese (tra cui mutuo per ristrutturarlo) diciamo esagerando 2K mi rimane 7600€ meno 30% di tasse 5320 € cioè un 9,5% di rendita sul costo dell'immobile.


2) IMMOBILE DA AFFITTARE NEGOZIO - pieno centro - 18 mq piano terra con vetrina e 18mq piano interrato -

richiesta 200K
Proporrei 120K - non lo ristrutturerei, ma tra cambio di proprietà e balle varie mi partiranno 3K quindi - TOT 123.000 - non so i costi dei negozi ma direi 1500€ al mese - 18.000€ l'anno a cui levo spese 3K e e mi rimangano 15.000€ meno 30% di tasse 10.500€ cioè un 8,5% di rendita circa.


Possono solo essere investimenti se riesco ad ottenere i prezzi che ho inserito.

Nel primo caso sarebbe circa il 50% del mio patrimonio e nel secondo ammonterebbe a un grosso investimento a cui sono poco propenso e in cui andrei a pagare un mutuo per il 50% del valore dell'immobile.

Che dite?

Se sono zone centrali mi stupisco che non siano stati venduti in 8 anni, periodo compreso di bolla, quindi ci starei attento, per quanto riguarda il passaggio di destinazione d'uso e' meglio informarsi sui costi e possibilita' prima di procedere ad eventuale proposta.

Parli di zona centrale Milano......puoi/vuoi essere un po piu preciso?

[ualà]

Originalmente inviato da claudio123

Se sono zone centrali mi stupisco che non siano stati venduti in 8 anni, periodo compreso di bolla, quindi ci starei attento, per quanto riguarda il passaggio di destinazione d'uso e' meglio informarsi sui costi e possibilita' prima di procedere ad eventuale proposta.

Parli di zona centrale Milano......puoi/vuoi essere un po piu preciso?

Si centro storico.

Il primo è nel palazzo dove sono in affitto e non è stato venduto perchè la richiesta è chiaramente assurdamente alta.

Il secondo è da poco in vendita ed è in un punto di passaggio.

Hanno carpito il mio interesse perchè sono vendite da proprietari che potrebbero essere tipologie di persone con le quali forse riuscirei a conveincere ad abbassare i prezzi visto il momento.

[reganam]

Originalmente inviato da ualà

ciao a tutti.

Sto valutando di diversificare il mio portfolio nel tempo tramite l'acquisizione di un immobile e ne ho visti due a milano centro:

1) IMMOBILE DA AFFITTARE UFFICIO - accatastato C2 - 18 mq per 5 metri di altezza con finestre alte- piano terra con ingresso elegante privato e vetri che si affacciano su tranquillo cortile interno palazzo del 1900 con bagno e acqua ma senza riscaldamento e da ristrutturare completamente includendo un soppalco.

Richiesta esagerata 90.000 € ma sono 8 anni che è in vendita!
Proporrei 35K e dovrei andare a spendere minimo 20K per ristrutturarlo + costi passaggio proprietà diciamo 2K > TOT 57.000 €

Una volta girato da C2 a C3 (quanto costa fare questa cosa?) e ristrutturato potrei affittarlo a 800€ al mese + le spese dandomi 9600€ l'anno a cui devo levare le spese (tra cui mutuo per ristrutturarlo) diciamo esagerando 2K mi rimane 7600€ meno 30% di tasse 5320 € cioè un 9,5% di rendita sul costo dell'immobile.


2) IMMOBILE DA AFFITTARE NEGOZIO - pieno centro - 18 mq piano terra con vetrina e 18mq piano interrato -

richiesta 200K
Proporrei 120K - non lo ristrutturerei, ma tra cambio di proprietà e balle varie mi partiranno 3K quindi - TOT 123.000 - non so i costi dei negozi ma direi 1500€ al mese - 18.000€ l'anno a cui levo spese 3K e e mi rimangano 15.000€ meno 30% di tasse 10.500€ cioè un 8,5% di rendita circa.


Possono solo essere investimenti se riesco ad ottenere i prezzi che ho inserito.

Nel primo caso sarebbe circa il 50% del mio patrimonio e nel secondo ammonterebbe a un grosso investimento a cui sono poco propenso e in cui andrei a pagare un mutuo per il 50% del valore dell'immobile.

Che dite?

Sul 1° chiedi lo sconto del 60% e sul 2° del 40%.
Pensi veramente che hai possibilità di acquistarli?

[Newco]

Infatti, che senso ha fare ipotesi di rendimento su prezzi di acquisto campati in aria? Oppure hai in serbo delle proposte che i proprietari "non possono rifiutare"? Come fai di cognome, Provenzano?

[reganam]

Originalmente inviato da Newco

Infatti, che senso ha fare ipotesi di rendimento su prezzi di acquisto campati in aria? Oppure hai in serbo delle proposte che i proprietari "non possono rifiutare"? Come fai di cognome, Provenzano?

A Milano è risaputo che sono tutti ad aspettare gli affaristi dalla provincia.....

[Newco]

Originalmente inviato da reganam

A Milano è risaputo che sono tutti ad aspettare gli affaristi dalla provincia.....

Beh, se la provincia è quella di Palermo qualche possibilità c'è :-D

[ualà]

Non sono io che faccio proposte scandalose, ma loro.

Io potrei essere interessato a quelle cifre e valuto un eventuale ricavo su quelle cifre.

Se poi non riesco amen.

Ho illustrato in un precedente post la mia ricerca di immobile in affitto a milano in cui a quelli interessati facevo proposte del 30/40% in meno e alla fine l'ho spuntata su un ottimo immobile.

Quindi dipende molto dai punti di vista.

Secondo me 90K per 18 metri quadri di un C2 sono assurdi ed infatti ha navigato invenduto pure nella bolla.
Quindi se 90K erano troppi per la bolla figurati oggi.
Evidentemente non ha ricevuto offerte neanche nel 2007 perchè se no lo avrebbe venduto con un po' di trattativa visto che mi sembra disponibile a farla.
Quindi diciamo che magari nel 2007 poteva essere venduto alla cifra in bolla di 50.000€ ad oggi direi che ne vale non più di 40.000 se non meno.

Alla fine un C2 va da i 500 ai 1500 euro al mq x 18 mq fa massimo 27.000€ gliene do 8.000 in più perchè posto al primo piano e con finestre etc. etc.

A questo si aggiunge la crisi, le future tasse sugli immobili, la tipologia di lavoro del proprietario che è difficoltà etc. etc. che valgono % sul prezzo.

cmq non è detto, che la spunti...l'importante è provare ma prima vorrei qualche consiglio da esperti valutando le cifre sopra riportate.

[reganam]

Originalmente inviato da ualà

Non sono io che faccio proposte scandalose, ma loro.

Io potrei essere interessato a quelle cifre e valuto un eventuale ricavo su quelle cifre.

Se poi non riesco amen.

Ho illustrato in un precedente post la mia ricerca di immobile in affitto a milano in cui a quelli interessati facevo proposte del 30/40% in meno e alla fine l'ho spuntata su un ottimo immobile.

Quindi dipende molto dai punti di vista.

Secondo me 90K per 18 metri quadri di un C2 sono assurdi ed infatti ha navigato invenduto pure nella bolla.
Quindi se 90K erano troppi per la bolla figurati oggi.
Evidentemente non ha ricevuto offerte neanche nel 2007 perchè se no lo avrebbe venduto con un po' di trattativa visto che mi sembra disponibile a farla.
Quindi diciamo che magari nel 2007 poteva essere venduto alla cifra in bolla di 50.000€ ad oggi direi che ne vale non più di 40.000 se non meno.

Alla fine un C2 va da i 500 ai 1500 euro al mq x 18 mq fa massimo 27.000€ gliene do 8.000 in più perchè posto al primo piano e con finestre etc. etc.

A questo si aggiunge la crisi, le future tasse sugli immobili, la tipologia di lavoro del proprietario che è difficoltà etc. etc. che valgono % sul prezzo.

cmq non è detto, che la spunti...l'importante è provare ma prima vorrei qualche consiglio da esperti valutando le cifre sopra riportate.

Provare a offrire molto meno può significare solo due cose: o che non si tiene particolarmente a quella casa o che si ritiene il prezzo richiesto fuori mercato. In entrambi i caso però non si capisce perché si sia perso il tempo a trattare l’acquisto.

[ualà]

Originalmente inviato da reganam

Provare a offrire molto meno può significare solo due cose: o che non si tiene particolarmente a quella casa o che si ritiene il prezzo richiesto fuori mercato. In entrambi i caso però non si capisce perché si sia perso il tempo a trattare l’acquisto.

Nn sono daccordo. Se faccio un'offerta vuol dire che sono interessato!