Prezzi nessun crollo da crisi.Ma il mercato resta congelato

[reganam]

TREND IMMOBILI
Prezzi. Nessun crollo da crisi.
Ma il mercato resta congelato
Quotazioni in calo di soli sei punti negli ultimi tre anni. E adesso...

Il mercato immobiliare fino ad oggi ha retto meglio del previsto alla tempesta finanziaria partita nel 2008. Non c’è stato alcun crac. Il superindice di CorrierEconomia, aggiornato al primo semestre, dice che negli ultimi tre anni nelle grandi città i valori sono scesi solo di sei punti, passando da 145,3 a 139,1. Analogo il trend di Milano, dove l’indice ha registrato la discesa da 140,9 a 135 mentre a Roma la diminuzione è stata di un solo punto. Dal 2010, però, l’andamento è piatto.

Il nostro superindice è pesato sull’andamento delle compravendite e dei prezzi e fotografa i «rapporti di forza» tra venditori e acquirenti e la sostenibilità delle quotazioni.

I rischi
Ora però il mercato deve fare fronte a una sorta di manovra a tenaglia: da una parte ancora la crisi finanziaria e il restringimento del credito, con aspetti che per il nostro Paese appaiono assai più gravi di quelli di tre anni fa, dall’altra parte il più che probabile aumento delle tasse che gravano sulla gestione e sull’acquisto degli immobili.

La crisi sta penalizzando soprattutto gli acquisti di prima casa da parte dei giovani e di chi non ha forti risorse familiari alle spalle, vista l’accresciuta difficoltà di trovare un mutuo. E chi lo trova deve far fronte a condizioni più svantaggiose, visto che le banche hanno rincarato, e non di poco, gli spread.

Consapevoli della congiuntura molti rinunciano anche a cercare: i dati di ottobre della Centrale rischi Crif, al cui vaglio passano le richieste di finanziamento, segnalano una diminuzione del 33% delle domande rispetto all’anno precedente.

Se questi aspetti appaiono poco suscettibili di mutare nel giro di pochi mesi, rimane aleatoria la valutazione dell’impatto che potrà avere il rialzo dell’imposizione fiscale, almeno fino a quando non sarà definito in termini precisi. Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare.

Le opinioni
Per una rapida carrellata delle opinioni degli addetti ai lavori si può partire dagli scenari decisamente negativi prefigurati dagli agenti immobiliari di Fiaip e da Confedilizia, secondo cui aver ventilato solo l’ipotesi di una patrimoniale avrebbe causato un’ondata di vendite che nel solo mese di ottobre avrebbe fatto scendere i prezzi tra il 3 e 5%, mentre un inasprimento del prelievo porterebbe a un ulteriore calo del 12%.

Non fanno cifre due osservatori super partes del mercato. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari: «Il ritorno dell’Ici sulla prima casa è un atto dovuto per i bilanci dello Stato e degli enti locali e anche una forma di giustizia contributiva. Una riforma seria dovrà prevedere però una revisione tributaria dei valori fondiari nelle zone centrali dove gli estimi sono troppo lontani dalle realtà di mercato. Se il nuovo fisco sulla casa vuole essere di tipo europeo, allora mi aspetto una drastica riduzione delle imposte di compravendita e non solo sulle prime case. Solo abbassando molto le aliquote si possono spingere le famiglie ad investire e a comprare».

Secondo Luca Dondi, responsabile dell’Osservatorio di Nomisma: «Qualsiasi iniziativa di inasprimento fiscale avrà effetti recessivi. Forse saranno meno gravi quelli derivanti dalla reintroduzione dell’Ici sulla prima casa, se non altro perché sarà differita nel tempo, e anche perché dovrà prevedere soglie di salvaguardia per i redditi più bassi. Probabilmente la strada migliore per fare fronte alla contingenza è quella di imposte provvisorie, in attesa di una ridefinizione complessiva della fiscalità immobiliare».

E c’è anche chi ritiene che inasprire le imposte a chi tiene le case vuote potrebbe fare bene al mercato. Secondo Leo Civelli, amministratore delegato della società internazionale di consulenza Reag: «Il mercato è rimasto ingessato perché non sono scese le richieste di chi mette la casa in vendita senza aver bisogno immediato di realizzare. Se rincarano le tasse, è probabile che queste pretese si riducano. Con prezzi minori anche i mutui diventeranno meno impossibili».

Gino Pagliuca
21 novembre 2011 (modifica il 22 novembre 2011)

[bigmad]

tanto nemmeno di fronte ad articoli come questo, gli assidui frequentatori di forum sulla bolla immobiliare tipo FFZ, saranno mai disposti a dire: "scusa bigmad, avevi ragione tu nel 2008"..

[peterslz]

Originalmente inviato da bigmad

tanto nemmeno di fronte ad articoli come questo, gli assidui frequentatori di forum sulla bolla immobiliare tipo FFZ, saranno mai disposti a dire: "scusa bigmad, avevi ragione tu nel 2008"..

Bigmad, Ciao

intervengo per la prima volta sul mercato immobiliare.

Cito l'affermazione del primo post: "Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare."

Ho alcune cognizioni macro di base e ti domando: in seguito agli eventi dal 2000/2001 in poi (euro, politica monetaria accomodante, scudi vari....) non si era verificato un anomalo aumento dei prezzi nettamente superiore alle principali variabili macroecomoniche (salari, prezzi)?

Butto lì una cifra che puoi rettificare quando vuoi e se hai tempo; se nel corso di 5, 6 o 7 anni un bene aumenta dell'80% o del 100% e poi in due anni scende del 10% o 20%, non rimane ancora in attivo del 70% , 80% il possessore di quel bene? Tanto più se si paragona questo trend con le altre variabili?

Avevo una casa che valeva 150 mila euro, è arrivata a 300 mila euro e ora vale 250 mila euro.... io proprietario non sono ancora in attivo?

Il potere di acquisto di questa casa non è, nonostante la discesa recente, aumentato notevolmente?

grazie e buona serata

[er patrizio]

Originalmente inviato da peterslz

Bigmad, Ciao

intervengo per la prima volta sul mercato immobiliare.

Cito l'affermazione del primo post: "Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare."

Ho alcune cognizioni macro di base e ti domando: in seguito agli eventi dal 2000/2001 in poi (euro, politica monetaria accomodante, scudi vari....) non si era verificato un anomalo aumento dei prezzi nettamente superiore alle principali variabili macroecomoniche (salari, prezzi)?

Butto lì una cifra che puoi rettificare quando vuoi e se hai tempo; se nel corso di 5, 6 o 7 anni un bene aumenta dell'80% o del 100% e poi in due anni scende del 10% o 20%, non rimane ancora in attivo del 70% , 80% il possessore di quel bene? Tanto più se si paragona questo trend con le altre variabili?

Avevo una casa che valeva 150 mila euro, è arrivata a 300 mila euro e ora vale 250 mila euro.... io proprietario non sono ancora in attivo?

Il potere di acquisto di questa casa non è, nonostante la discesa recente, aumentato notevolmente?

grazie e buona serata

Ottimo post,anche se semplificato in molti aspetti...

[iugherma]

Originalmente inviato da peterslz

Bigmad, Ciao

intervengo per la prima volta sul mercato immobiliare.

Cito l'affermazione del primo post: "Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare."

Ho alcune cognizioni macro di base e ti domando: in seguito agli eventi dal 2000/2001 in poi (euro, politica monetaria accomodante, scudi vari....) non si era verificato un anomalo aumento dei prezzi nettamente superiore alle principali variabili macroecomoniche (salari, prezzi)?

Butto lì una cifra che puoi rettificare quando vuoi e se hai tempo; se nel corso di 5, 6 o 7 anni un bene aumenta dell'80% o del 100% e poi in due anni scende del 10% o 20%, non rimane ancora in attivo del 70% , 80% il possessore di quel bene? Tanto più se si paragona questo trend con le altre variabili?

Avevo una casa che valeva 150 mila euro, è arrivata a 300 mila euro e ora vale 250 mila euro.... io proprietario non sono ancora in attivo?

Il potere di acquisto di questa casa non è, nonostante la discesa recente, aumentato notevolmente?

grazie e buona serata

ciao si è aumentato notevolmente, e secondo me è un'anomalia, con la crisi finanziaria che c'è in atto, con la riduzione dei corsi azionari, obbligazionari,e titoli di stato, per non parlare dei disoccupati, e delle paghe da fame che ci sono in italia. non ha senso che ci siano dei prezzi così alti, certo questo farà piacere a chi è proprietario, però è una anomalia che non può reggere...reggerà forse fino a che c'è la moneta euro.

[housecrash]

Originalmente inviato da peterslz

Avevo una casa che valeva 150 mila euro, è arrivata a 300 mila euro e ora vale 250 mila euro.... io proprietario non sono ancora in attivo?

Il potere di acquisto di questa casa non è, nonostante la discesa recente, aumentato notevolmente?

grazie e buona serata

Bigmad: "al proprietario non interessa nulla di quanto valeva nel 2001. Sa solo che rispetto al 2008 è in perdita"

[ccc]

Originalmente inviato da peterslz

Bigmad, Ciao

intervengo per la prima volta sul mercato immobiliare.

Butto lì una cifra che puoi rettificare quando vuoi e se hai tempo; se nel corso di 5, 6 o 7 anni un bene aumenta dell'80% o del 100% e poi in due anni scende del 10% o 20%, non rimane ancora in attivo del 70% , 80%

secondo me, no.
se una casa nel 2003 valeva 200k e nel 2006 e' schizzata a 400k significa che ha avuto un aumento del 100%.
se pero' ha perso il 20% medio significa che e' ritornata in vendita a 320K mediamente perche' il -20% si calcola sulla cifra finale ed e' piu' consistente il calo percentuale sulla cifra alta che l'aumento percentuale sulla cifra bassa.
quindi non rimane in attivo del 70 o 80% rispetto ai 200k iniziali.
per questo si parla tanto di crollo del 50% che riporterebbe i prezzi ai tempi del 2001.
non so che dire.

[trentotrader]

Originalmente inviato da housecrash

Bigmad: "al proprietario non interessa nulla di quanto valeva nel 2001. Sa solo che rispetto al 2008 è in perdita"

no signore, l'investimento si guarda da quando è iniziato e lo si paragona ai valori attuali, chi ha perso è chi in banca aveva 300 milioni nel 2001, poco più di 150 mila euro oggi e poteva comprarsi un bel 100 mq a quei tempi, mentre oggi se ne compra solo 60mq......ecco chi ha perso !!!!
dal 2008 al 2011 al massimo si può dire che si è ridotto la rivalutazione iniziale dell'investimento, non dire cose profane tipiche da bambini dell'asilo !!!

[thedreamer]

Originalmente inviato da trentotrader

no signore, l'investimento si guarda da quando è iniziato e lo si paragona ai valori attuali, chi ha perso è chi in banca aveva 300 milioni nel 2001, poco più di 150 mila euro oggi e poteva comprarsi un bel 100 mq a quei tempi, mentre oggi se ne compra solo 60mq......ecco chi ha perso !!!!
dal 2008 al 2011 al massimo si può dire che si è ridotto la rivalutazione iniziale dell'investimento, non dire cose profane tipiche da bambini dell'asilo !!!

non ti preoccupare si sistema tutto.

[housecrash]

Originalmente inviato da trentotrader

no signore, l'investimento si guarda da quando è iniziato e lo si paragona ai valori attuali, chi ha perso è chi in banca aveva 300 milioni nel 2001, poco più di 150 mila euro oggi e poteva comprarsi un bel 100 mq a quei tempi, mentre oggi se ne compra solo 60mq......ecco chi ha perso !!!!
dal 2008 al 2011 al massimo si può dire che si è ridotto la rivalutazione iniziale dell'investimento, non dire cose profane tipiche da bambini dell'asilo !!!

Scusami, ma non hai visto che la frase era tra doppi apici? Non è una frase mia quella e se capisci un pochino di italiano c'è pure scritto chi l'ha proferita

Infine..... chi aveva i £300M in banca nel 2001 mica li ha tenuti fermi lì... magari adesso sono 600k. No... perchè qui sembra che gli unici scaltri negli investimenti sono i "mufloni del mattone"