Ma perché i potenziali acquirenti invocano la patrimoniale?

[stenmark]

Mi piacerebbe capire perché i potenziali acquirenti invocano tanto la patrimoniale sugli immobili.

Lasciamo perdere i discorsi macro sull'opportunità di tassare il risparmio, e ragioniamo solo in ottica microeconomica.

Se ho ben capito, l'aspettativa è che una patrimoniale sugli immobili faccia diminuire i prezzi (o aumentare la velocità di discesa).

Ma se la patrimoniale è una tantum, chi ha immobili la paga, ma poi questa diventa indifferente nelle decisioni.

Vediamo cosa succede con una patrimoniale permanente

Il caso:
- Potenziale acquirente di 40 anni
- Immobile desiderato e in vendita: 100 mq del valore di 400.000 euro
- Tutte le altre condizioni restano uguali
- Elemento differenziale: patrimoniale sì o no
- La patrimoniale viene approvata: 5 per mille del valore reale = 2.000 euro all'anno

Vediamo cosa fa il venditore:
Ha l'immobile in vendita e ogni mese che passa, gli costa 167 euro. Per evitare di pagare anche la patrimoniale tenderà ad abbassare il prezzo.
Di quanto?
Un operatore razionale dovrebbe cercare un equilibrio tra il costo periodico della tassa e il tempo guadagnato con una vendita anticipata. Diciamo che è uno pessimista e prevede di aggiungere allo sconto fisiologico ben due anni di patrimoniale.
L'acquirente si vede ridurre il prezzo di ulteriori 4.000 euro.
Vogliamo fare tre anni perché il proprietario attuale è un rimbambito?
L'acquirente risparmia 6.000 euro

...poi però diventa proprietario

Essendo diventato proprietario a 40 anni, con una aspettativa di vita di 85 anni, dovrà pagare 45 anni di patrimoniali.

Facciamo che tasso di incremento del valore dell'immobile (e quindi della patrimoniale) e tasso di attualizzazione siano pari.
Sulla base di queste assunzioni possiamo ragionare solo sui valori nominali.
Escludiamo pure aumenti dell'aliquota (campa cavallo, ma vabbé dobbiamo essere ottimisti sulla prossima classe politica ...)


Totale: 90.000 euro

Un affarone

[RussianBear]

Guardi il problema dal lato sbagliato, quello dell'offerta

Prova a guardarlo dal lato della domanda

[stenmark]

Originalmente inviato da RussianBear

Guardi il problema dal lato sbagliato, quello dell'offerta

Prova a guardarlo dal lato della domanda

Cioé? Esplica

[gonzalito76]

Originalmente inviato da RussianBear

Guardi il problema dal lato sbagliato, quello dell'offerta

Prova a guardarlo dal lato della domanda

Dal lato della domanda non cambia nulla. Un "acquirente prospettico" di prima casa che operi in maniera razionale non ha nessun incentivo ad auspicare la reintroduzione dell'ICI sulla prima casa.

L'unico caso che farebbe gioco sarebbe quello in qui venisse aggravata l'imposizione fiscale su seconda/terza/etc. casa e mantenuta l'esenzione sulla prima.

In questo caso ci sarebbe un "beneficio netto" al sistema proprietari/potenziali acquirenti qualora un multiproprietario vendesse a un compratore di prima casa.

[RussianBear]

Originalmente inviato da stenmark

Cioé? Esplica

Il rendimento dell'immobile "uso investimento" scende ulteriormente, mentre aumentano i rischi
Meno investimenti = meno domanda = calo dei prezzi

Inoltre la patrimoniale difficilmente colpirà in maniera sostanziale la prima casa (esclusa l'ici, sacrosanta). Quindi chi deve comprare la prima casa ha tutto da guadagnarci

[stefanoverona]

Il discorso è un altro purtroppo, e ben peggiore....
Ogni italiano deve cacciare x euri, diciamo 1000 a testa all'anno, per ipotesi.
Da dove li pigliamo?
Se tassiamo pesantemente il lavoro non si va da nessuna parte.
Se tassiamo pesantemente i capitali non si va da nessuna parte.
Non ci resta che tassare i patrimoni.
E si sa, gli italiani a patrimonio immobiliare non son secondi a nessuno....
E questo eviterebbe a molti la possibilità di eludere tale tassa.
Ripeto, se li dobbiamo cacciare meglio fare così.
Comunque il 5x1000 mi sembra tanto. Considera che dalle mie parti il villino più sfigato vale una milionata, magari l'ha ereditato un operaio che prende 1200 €/mese.
Il tutto dovrà sicuramente essere correlato al tenore di vita del proprietario. Ergo, prima di prenderti il Porsche paghi la patrimoniale, e zitto...
Altorchè, com'è successo fin d'ora, usufruire di agevolazioni x mandare i figli alle private...

E dovevamo arrivare a spread 500 per capire codeste elementari cose???

[RussianBear]

Originalmente inviato da stefanoverona

Il discorso è un altro purtroppo, e ben peggiore....
Ogni italiano deve cacciare x euri, diciamo 1000 a testa all'anno, per ipotesi.
Da dove li pigliamo?
Se tassiamo pesantemente il lavoro non si va da nessuna parte.
Se tassiamo pesantemente i capitali non si va da nessuna parte.
Non ci resta che tassare i patrimoni.
E si sa, gli italiani a patrimonio immobiliare non son secondi a nessuno....
E questo eviterebbe a molti la possibilità di eludere tale tassa.
Ripeto, se li dobbiamo cacciare meglio fare così.
Comunque il 5x1000 mi sembra tanto. Considera che dalle mie parti il villino più sfigato vale una milionata, magari l'ha ereditato un operaio che prende 1200 €/mese.
Il tutto dovrà sicuramente essere correlato al tenore di vita del proprietario. Ergo, prima di prenderti il Porsche paghi la patrimoniale, e zitto...
Altorchè, com'è successo fin d'ora, usufruire di agevolazioni x mandare i figli alle private...

E dovevamo arrivare a spread 500 per capire codeste elementari cose???

1 milione un villino, dove vivi, a Portofino?


Evidentemente l'operaio ha un tenore di vita superiore a quanto gli consente il suo stipendio, abitando in un'abitazione di "lusso". Vende il villino e si compra una casa normale da 300-400k, qual'è il problema?
Con una parte del ricavato paga la patrimoniale e il capital gain.

RB

[stenmark]

Originalmente inviato da RussianBear

Il rendimento dell'immobile "uso investimento" scende ulteriormente, mentre aumentano i rischi
Meno investimenti = meno domanda = calo dei prezzi

Inoltre la patrimoniale difficilmente colpirà in maniera sostanziale la prima casa (esclusa l'ici, sacrosanta). Quindi chi deve comprare la prima casa ha tutto da guadagnarci

Questo sarebbe vero se tutte le case in vendita fossero seconde case. Ma non è così.
Nel 95% dei casi la patrimoniale del venditore sarà uguale alla patrimoniale dell'acquirente. Al più puoi decidere che è più bassa di 2mila euro, ma i guadagni e le perdite si abbasseranno nello stesso modo.

[er patrizio]

Originalmente inviato da stenmark

Mi piacerebbe capire perché i potenziali acquirenti invocano tanto la patrimoniale sugli immobili.

Lasciamo perdere i discorsi macro sull'opportunità di tassare il risparmio, e ragioniamo solo in ottica microeconomica.

Se ho ben capito, l'aspettativa è che una patrimoniale sugli immobili faccia diminuire i prezzi (o aumentare la velocità di discesa).

Ma se la patrimoniale è una tantum, chi ha immobili la paga, ma poi questa diventa indifferente nelle decisioni.

Vediamo cosa succede con una patrimoniale permanente

Il caso:
- Potenziale acquirente di 40 anni
- Immobile desiderato e in vendita: 100 mq del valore di 400.000 euro
- Tutte le altre condizioni restano uguali
- Elemento differenziale: patrimoniale sì o no
- La patrimoniale viene approvata: 5 per mille del valore reale = 2.000 euro all'anno

Vediamo cosa fa il venditore:
Ha l'immobile in vendita e ogni mese che passa, gli costa 167 euro. Per evitare di pagare anche la patrimoniale tenderà ad abbassare il prezzo.
Di quanto?
Un operatore razionale dovrebbe cercare un equilibrio tra il costo periodico della tassa e il tempo guadagnato con una vendita anticipata. Diciamo che è uno pessimista e prevede di aggiungere allo sconto fisiologico ben due anni di patrimoniale.
L'acquirente si vede ridurre il prezzo di ulteriori 4.000 euro.
Vogliamo fare tre anni perché il proprietario attuale è un rimbambito?
L'acquirente risparmia 6.000 euro

...poi però diventa proprietario

Essendo diventato proprietario a 40 anni, con una aspettativa di vita di 85 anni, dovrà pagare 45 anni di patrimoniali.

Facciamo che tasso di incremento del valore dell'immobile (e quindi della patrimoniale) e tasso di attualizzazione siano pari.
Sulla base di queste assunzioni possiamo ragionare solo sui valori nominali.
Escludiamo pure aumenti dell'aliquota (campa cavallo, ma vabbé dobbiamo essere ottimisti sulla prossima classe politica ...)


Totale: 90.000 euro

Un affarone

Sottostimi i 4k di discesa di prezzo del proprietario...hai idea della quantità di offerta e della rara domanda con garanzia di lavoro ind.,entrate buone,max 80% e max 20 anni di mutuo...

Facciamoli meglio i calcoli...con determinate tasse il mercato cala di un 20-25% in 4 anni come già avevo scritto in un altro 3D...

[stenmark]

Originalmente inviato da gonzalito76

Dal lato della domanda non cambia nulla. Un "acquirente prospettico" di prima casa che operi in maniera razionale non ha nessun incentivo ad auspicare la reintroduzione dell'ICI sulla prima casa.

L'unico caso che farebbe gioco sarebbe quello in qui venisse aggravata l'imposizione fiscale su seconda/terza/etc. casa e mantenuta l'esenzione sulla prima.

In questo caso ci sarebbe un "beneficio netto" al sistema proprietari/potenziali acquirenti qualora un multiproprietario vendesse a un compratore di prima casa.

esatto, ma come ho detto sopra questi casi rappresentano una sparuta minoranza